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買房時不僅僅要看建筑面積，贈送的面積還需要看看公攤面積，現(xiàn)在由于公攤出現(xiàn)的問題很多，如公攤面積包括什么?多少才合理?公攤不合理該怎么辦?等等;對于大多數(shù)置業(yè)的消費者來說，類似于上述的“公攤面積”問題是一直存在的;購房者雖然明白共同是個問題，但是還是不了解，不能正確的處理，本期購房大講堂就為大家講解。
網(wǎng)友：最近訂購了一套商品房，是小高層，面積為110.28平方米，公攤面積為17.14平方米。
請問這樣的公攤是不是偏大呢?合理嗎?什么是公攤面積?公攤面積都包括哪些部分組成?房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇: a* H4 x
上述網(wǎng)友的房子公攤比例為15.54%，基本合理。
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我們再來回答網(wǎng)友的第二個問題，什么是公攤面積吧?新浪樂居論壇! C, O, B& d/ o' O4 s' E
公攤面積，是分攤的公用建筑面積的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。平時廣告、售樓書中的樓價，均指每平方米“建筑面積”的價格，而“建筑面積” =套內(nèi)建筑面積+公攤面積。
那么，第三個問題，公攤面積包括哪些呢?該如何區(qū)分呢?
根據(jù)國家建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》以及《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》的相關規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括：0 W/ {& m7 x3 a4 ]5 E
1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。新浪樂居, t- w+ u2 m6 c3 _' G/ ]
2. 套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。
《武漢市房產(chǎn)測繪實施細則>>規(guī)定以下面積不被分攤：
獨立使用的地下室、半地下室，及其中獨立的車位、車庫、倉庫、雜物間等;作為機動車和非機動車集中停放的部位;層高在2.20米及其以上的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、棟內(nèi)“空中花園”，架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分;地下室或半地下室設計為人防工程及中高層以上作為消防的避難層部分;設在一棟房屋中為多棟服務的設備用房和公共用房等。這些不計入建筑面積。
對突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾性的幕墻、臺階、無柱雨篷等，不計入建筑面積。不過，如用這些材料作為房屋外墻，則全計入房屋建筑面積。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇1 l$ k% j
對凸出墻面的外飄窗，只要窗臺高于樓地面，均不計入建筑面積。新浪樂居論壇! t5 Z9 j' d7 E
對層高小于2.20米的夾層、插層、技術(shù)層、地下室等不計算建筑面積。自行封閉的陽臺面積算一半。
新《細則》將陽臺面積計算方式統(tǒng)一改為封閉與不封閉兩種，封閉陽臺全計入建筑面積，不封閉的只取1/2計算。封閉是指房屋在規(guī)劃、設計、施工等環(huán)節(jié)都已確定封閉，自行封閉的，視為不封閉。特殊面積計算有說法。新浪樂居論壇# Q5 K: @3 g
復式樓內(nèi)的梯間，按自然層計算建筑面積。房屋內(nèi)的回形樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯按樓梯的投影計算建筑面積。兩戶相連的陽臺作為消防通道的，計入各戶的套內(nèi)建筑面積。新浪樂居論壇- _/ }& @, p! L P9 K
對傾斜、弧狀等非垂直的房屋層高在2.20米及其以上的部位，計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板面積計。
上面講了哪些屬于公攤面積，哪些不屬于公攤面積，那么我們還需要來看看公攤面積怎么計算?
這里有一個公式：公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)
1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：
①套(單元)內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和;②套內(nèi)墻體面積;③陽臺建筑面積。
套內(nèi)建筑面積=①+②+③=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇( O( W" b) i8 G. h- E
2、公用建筑面積分攤系數(shù)為：整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和。
其中，需要測量的數(shù)據(jù)需由產(chǎn)權(quán)部門測繪隊進行實地測量。房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇5 A8 z/ G$ u
購房者特別關注的問題：公攤面積多大才適宜呢?新浪樂居0 l* H8 Z, k6 O( f# K$ t
公攤面積過大，會降低房屋的性價比;過小則影響居住的舒適度。那么公攤面積多大才算合理呢?
武漢市房管部門有關人士介紹，由于目前我國尚無詳盡的法律對公攤面積加以約束，公攤面積的大小依據(jù)房屋結(jié)構(gòu)和使用性質(zhì)的不同存在差異，國家沒有任何部門作出上限規(guī)定。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: E/ A' F4 R# u/ x
如果某小區(qū)的服務功能更全面、配套更齊全，如有較大的公共門廳、電梯過道、齊全的設備房等，則公攤系數(shù)會高一些，而經(jīng)濟適用房、解困房等這樣的房產(chǎn)相對來說會略低一些。一般情況下，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右;多層住宅的公攤面積約10%-15%;小高層住宅一般在20%以內(nèi)是比較合理的水平;而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。而酒店式公寓等高級住宅因為大廈內(nèi)的公用面積偏多，公攤也有可能在40%以上的。從建筑形式上分，一般塔樓的分攤面積要大于板樓的分攤面積。在實踐中，塔樓的分攤系數(shù)一般在18%—26%之間。而板樓的分攤系數(shù)則在14%—16%之間。新浪樂居論壇! b: o# t9 u' Z* ?; E
房屋的公攤面積要實地測量，根據(jù)房屋的使用功能和相關配套情況來定。購房者在買房前一定要注意看清所購房屋的公攤面積，不滿意的應及早放棄購買。買房,購房,裝修論壇,房產(chǎn)論壇: F4 j: c0 F5 |9 v
同時提醒購房者需要警惕公攤面積的陷阱，該如何應對公攤面積的陷阱?
針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題，業(yè)內(nèi)人士建議購房者在簽訂面積條款時要明確細節(jié)，使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長度尺寸標示出來，不要以“平方米”為單位，而是以“厘米”為單位，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。新浪樂居5 W0 Y# p& A7 E& ^
具體到復核方式，購房者有權(quán)用皮尺對自家房屋的公攤面積進行測量、復核;或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的機構(gòu)，對有爭議的面積部分進行檢測。假設有一個盡寸是虛假的，消費者就有權(quán)推定所有的尺寸都是虛假的，因此在這種情況下，如果開發(fā)房不能證明自己沒有過錯，消費者便有權(quán)拒付公攤面積的全部價款。
值得注意的是，購房者在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中將違約責任加以明確，以保障當事人的合法權(quán)益。正因為現(xiàn)行的合同條款中違約責任太少，所以才讓違反合同的一方有恃無恐。- Y+ ]+ c3 v
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