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標題: [房地產營銷策略] 公寓類地產開發(fā)戰(zhàn)略研究 首先從公寓的類型談起，只有了解了公寓的產品類型，才能深入研究公寓的開發(fā)戰(zhàn)略思路。 第一種：純公寓，純公寓是以自用為主要目的，兼顧其它需求的公寓。但純公寓的客戶對戶型設計的要求相對比較高，而且如果純公寓與開發(fā)項目作為商務綜合建筑體的定位不吻合，對項目總體的品質有影響，若酒店功能與自住公寓不協(xié)調，對酒店的品質也有影響。 第二種：商住公寓，隨著部分三四線城市的發(fā)展，各類公司越來越聚集，成長型企業(yè)和小公司對商住公寓有需求。如果商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配，對項目總體品質有影響，會造成品質下降，收益減少，不能達到高檔次商務綜合建筑體的基本要求。 第三種：酒店式公寓，根據(jù)發(fā)達城市早期的經驗，酒店式公寓大多是采取大產權統(tǒng)一經營的方式，其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產銷售渠道，與中介公司進行合作?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內外高級商務人士和高級白領。這種產品是長期經營，獲取長期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對小型開發(fā)企業(yè)資金壓力會比較大，不是理想的方式。 以出售為主的酒店式公寓，如果承諾較長時期的回報，則成為以投資為主兼顧自用的投資產品，為保證品質，應統(tǒng)一管理和經營，以獲得穩(wěn)定的收益。此種模式其實與以前我談過的實現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似，作為一種投資產品，如果開發(fā)項目的公寓部分完全做成此種產品市場風險也比較大。 如果僅承諾較短期限的回報，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產品會產生競爭。必須采取統(tǒng)一經營的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會競相壓價，品質難有保證。在客戶方面也會與酒店客人有沖突。而且包租的風險較大。由于采取酒店式經營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或前期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風險。 第四種：投資型服務公寓，與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務公寓可以在保證項目檔次的基礎上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負責裝修，使項目的品質有保障。同時服務內容也是可選擇的，使物業(yè)管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場風險。而且投資型服務公寓的用戶多為長期用戶，與酒店以短期商務客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質的。根據(jù)我們對于綜合建筑體的研究，服務式公寓也是基本功能之一，對于綜合建筑體內的其它功能也可以起到支持作用，對項目總體價值提升有幫助作用。 公寓的目標客戶，有公寓式酒店客戶群：酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務客人。有投資型服務公寓客戶群：投資者，對該項目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶；自用型，項目區(qū)域工作的外籍和外地高級管理人員；將其作為接待客戶的相關公司；在項目區(qū)域工作的白領，短期自主，長期投資者。 相對于純酒店而言，酒店式公寓和投資型服務公寓對于樓宇的設施設備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場和目標客戶的需求。根據(jù)需要可配備24小時熱水、戶式中央空調，具備基本智能化配置，基本滿足商務客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質有一定提升作用。 相對于純酒店而言，“公寓式酒店＋投資型服務公寓”二種物業(yè)類型對于樓宇的公共配套設施并無具體要求，也主要取決于市場和目標客戶的需求。但針對區(qū)位尚未成熟的項目，商業(yè)配套設施應盡量配置全面，滿足客戶多方面的需求。 商務居住功能所必須的臨街面、多個與城市道路的連接口，公寓樓均應滿足要求。公寓樓的人行、貨流、內部出入口設置要滿足使用要求，為公寓的管理和服務預留了條件。 “公寓式酒店＋投資型服務公寓” 的具體組合形式基本有二種方式，一種是分樓層組合，一種是豎向組合。 分樓層組合，又分為二種方式，其一為將公寓式酒店設在公寓樓高層部分，其下部為投資式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投資型服務公寓”，另一種方式為將公寓式酒店設在公寓樓低層部分，而投資型服務公寓位于高層部分，即“下部公寓式酒店、上部投資型服務公寓”。根據(jù)具體的項目實際情況，其組合方式不同。 豎向組合，公寓樓的平面布局可具有雙大堂的特點，有利于豎向分割。公寓式酒店和投資型服務公寓可各自使用一個大堂，各自獨立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理，解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題。 從整個大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長期租客為主，所以電梯和大堂仍應當分用。以免人流混雜，對雙方安全角成隱患，降低整體物業(yè)的檔次。
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