對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個人所得稅、二套房首付和利率將會增加……盡管各地細則出臺尚無明確時間表，但稅費增加減少、購房首付的增加等等都極容易引發(fā)買賣雙方之間的矛盾。此次“國五條”細則可能帶來哪些政策風(fēng)險呢？

個稅增加誰承擔(dān)？

為了避免購買二手房被征20%的個稅，不少城市都出現(xiàn)二手樓交易潮。不過，該項政策可能有變數(shù)，有消息稱財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家稅務(wù)總局三部門緊急磋商，以期保護剛需。風(fēng)險1——交易沒辦完

滿堂紅研究部高級主任肖文曉就指出，結(jié)合廣州可能出臺的調(diào)控細則，對于這些購房者，面臨一個極大的風(fēng)險，就是能否趕得及在地方細則出臺之前完成交易。如果完不成，按照新的稅制，需要多交的稅費，將由哪一方來出？對此，他建議，買賣雙方在簽署交易合同時，應(yīng)該提前協(xié)商約定好。風(fēng)險2——稅制變化此外，根據(jù)保護剛需的論調(diào)，原先“對個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收20%個人所得稅”的“一刀切”式的征收辦法實現(xiàn)的可能性并不大。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志就表示，現(xiàn)在市場中，有些賣家“坐地起價”，著急入市的業(yè)主可能會買得比市場價高。如果地方細則出臺，可能根據(jù)房子的情況，稅收的征收比例并不高，這樣帶來的高成本風(fēng)險也要考慮。因此，他建議買家還是要根據(jù)需求入市，不能因為趕政策“末班車”慌忙入市。

而肖文曉也表示，結(jié)合“國五條”要保護剛需的論調(diào)，有關(guān)地方版的個稅新政其實還是有幾方面懸疑未決，也將會影響購房者和業(yè)主。具體包括：是否繼續(xù)像以往一樣對滿5年的家庭唯一住房免征個稅。目前來看是大概率事情；對房改房如何處理。如果房改房從分房一直持有到現(xiàn)在其增值額度是非?？捎^的，作為福利分房，如果非唯一住房，它是否也要像普通商品房一樣嚴格按照所得的20%征稅；另外，對于賣一買一的換房業(yè)主，是否可以退稅？

因此，他認為，其實現(xiàn)在有兩類業(yè)主是可以相對淡定的，一種是滿5年又是唯一家庭住房的，另外一種是購房時間不長、房價漲幅在10%以內(nèi)的，因為原來購房的價格就高，所以核定征收和據(jù)實征收的差異不會很大。

信貸政策有變怎么辦？

根據(jù)“國五條”細則，直接明確要進一步落實對首套房貸款的政策支持。二套首付比例和利率有可能提高。風(fēng)險——首付利率增加

根據(jù)目前的情況來看，廣州地方細則規(guī)定二套房首付和利率提高的可能性還是存在的。如果還處在交易過程中的購房者，必須考慮到，如果二套房首付和利率提高，自己的購買力能否承受。萬一首付增加，因無法支付首期款而導(dǎo)致購房不成的，應(yīng)在合同中注明，如果因調(diào)控政策的不可抗力，導(dǎo)致購房者無法湊齊首付，購房交易取消，無須承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容。不過，遇到心水的房子也不容易，最好在細則出臺前將交易過戶辦理完畢，要么和親戚朋友商量好，萬一購房成本增加，也有地方可以借款。

專家建議

購房者無須盲目趕搭“末班車”

對于購房者而言，盲目趕搭“末班車”可能面臨政策風(fēng)險。中原地產(chǎn)項目部總監(jiān)黃韜表示，“國五條”細則出臺后，中央還會微調(diào)細則，現(xiàn)在政策方向還很難判斷。對于已經(jīng)洽談好接近交易的賣家來說，當(dāng)然要爭取早點完成交易。而對于準備買房的人來說，不宜為趕末班車而倉促作出購房決定，不妨等一等。根據(jù)經(jīng)驗，房地產(chǎn)調(diào)控細則出來后，房價可能會向下微調(diào)，會是一個不錯的入市時機。如果房價繼續(xù)上揚，則意味著或許還有新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更需要等一等。因此，對這部分人群而言，不妨等細則出臺市場消化后再決定。