樓下對(duì)大馬路的分層地契購(gòu)物中心：

一共94間，套內(nèi)實(shí)際面積120多尺到300多尺，負(fù)一層到3樓的mall，1樓，3樓，負(fù)一層都有飲食功能鋪位，傳統(tǒng)店屋商業(yè)區(qū)的據(jù)說(shuō)第一間的購(gòu)物中心?？們r(jià)500K起，最值錢的臨街鋪8XX K--1Mil 。

優(yōu)勢(shì): 

1 商業(yè)地產(chǎn)每輪調(diào)控都上臺(tái)階不用說(shuō)的，這輪限貸令讓閑錢投資無(wú)法在住宅項(xiàng)目多貸款的人必須走向商業(yè)地產(chǎn)，而且可以持有多間。

2 靈活交易， OTP1個(gè)月律師樓簽字后即可簽署轉(zhuǎn)售合同轉(zhuǎn)手。連組屋還在MOP和買了EC，DBSS的朋友都可以買。

3 新加坡分層地契的新購(gòu)物中心項(xiàng)目是很少有的，舊的多數(shù)都面積大，除了以后重建外沒有太大的上升空間。馬里士它和亞歷山大路兩個(gè)盤據(jù)說(shuō)當(dāng)天開當(dāng)天空。何況這個(gè)是永久地契總價(jià)也較低。

亞龍整個(gè)區(qū)經(jīng)過陸續(xù)收購(gòu)重建，有很多新公寓，500尺以下鞋盒公寓租金都是2500--3000，租客群是市區(qū)工作的本地人，PR和外國(guó)專業(yè)人士 。亞龍20多巷周圍地點(diǎn)車流人流相當(dāng)旺，將來(lái)巴耶里巴成為新的商業(yè)HUB，都會(huì)有所帶動(dòng)。

做生意的朋友幫我估了一樓單位租金在3000-4000，現(xiàn)在目前類似大小店面大約是這個(gè)價(jià)，做旺了以后那些門面單位轉(zhuǎn)租都要額外至少3萬(wàn)。

4最好的就是外國(guó)人，PR，多套住宅本地人沒有額外的5--15%的稅，不受16，12，8，4%的賣家稅限制持有時(shí)間，目前工業(yè)廠房因?yàn)樘珶嵋呀?jīng)被加上了跟住宅一樣的SSD。

流程一樣-----定金5%，1個(gè)月見律師，2個(gè)月完成之前交貸款以外的額度。更好的是，買商業(yè)地產(chǎn)貸款不受你住宅貸款的影響，幾套住宅貸款的只要有收入仍然可以70%80%。

5 亞龍此地的零售應(yīng)該不如辦公室廠房那么受經(jīng)濟(jì)的影響，因?yàn)槎际琴I日用消費(fèi)品，再差，幾十年了那條路就是滿滿的人和車。周邊全是住宅，店屋沿路，200多萬(wàn)到6，700萬(wàn)的都有，租金回報(bào)是不高的，但是有許多投資客還在操作這些店屋。這里像樣的集中的生活服務(wù)購(gòu)物區(qū)稀缺。

6 升值空間，我舉個(gè)保守的例子---地點(diǎn)不如這里前年開盤的，不是full aircon購(gòu)物中心，非臨街單位，1樓150尺，一年后同樣面積的負(fù)一層比這個(gè)1樓單位買入價(jià)高8-10萬(wàn)。這就是住宅調(diào)控的果效。未來(lái)住宅將會(huì)有更多的限令，比過去幾年都狠，政府調(diào)高了有地住宅，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)廠房的發(fā)展費(fèi)，并且開始縮短特別是商業(yè)地產(chǎn)的年限，已經(jīng)開始推出類似中國(guó)那種30年地契的工商業(yè)用地，這種永久且獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪選擇不多。

7 適合買家-----由于基本可以貸款70-80%，首付20%加上后面的階段性付款，投入很少，回報(bào)前景不錯(cuò)。靈活操作。適合手里現(xiàn)金十幾二十萬(wàn)，不愿意交冤枉稅的投資者。

8層的住宅，409尺起鞋盒公寓為主，我覺得看朝向和周圍環(huán)境，反正5XXK VVIP 買的都是最便宜最低價(jià)，下面是mall以后的租金轉(zhuǎn)手價(jià)值也許比同樣發(fā)售價(jià)的周邊小公寓要好，而且現(xiàn)在小公寓已經(jīng)被限制，以后數(shù)量不會(huì)一直大量增加，這是最后幾批地之一。

提醒：所有工業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)都有7%的消費(fèi)稅GST，公司名義購(gòu)買可以向政府claim回來(lái)，個(gè)人名義買就是以后打在總價(jià)里，將來(lái)轉(zhuǎn)售兩種方式差別不大。還好GST不像印花稅要一筆付，而是每交一筆款就付它的7%，比如頭5%定金就是連同7% gst一起付。要考慮的需要盡快資訊銀行人士。

其次，商業(yè)貸款利息一般比住宅高0.2%。商場(chǎng)最初建成的時(shí)候也許會(huì)有一段空置期。再就是畢竟永久地契，地盤不是那種大規(guī)模的商場(chǎng)。