《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》基本條文講解

引言：物權(quán)法經(jīng)第十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議于2007年3月16日通過(guò)，將自10月1日起施行。分5編19章，247條。下面著重介紹物權(quán)法基本的概念、原則和制度，主要是總則編的規(guī)定。

（第一編總則，第一章基本原則）

第一條【立法目的】（略）

為了維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。

第二條【調(diào)整范圍、物和物權(quán)定義】 

因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法。

本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。

本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

（一）物權(quán)法是規(guī)范有形財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律

從法學(xué)角度看，整個(gè)社會(huì)生活可以劃分為：民事生活領(lǐng)域和政治生活領(lǐng)域。民事生活領(lǐng)域，包括全部經(jīng)濟(jì)生活和家庭生活。政治生活領(lǐng)域包括國(guó)家的組織、國(guó)家的活動(dòng)即立法、司法、行政以及人民政治權(quán)利的行使等。民事生活領(lǐng)域和政治生活領(lǐng)域所應(yīng)遵循的法律規(guī)則是不同的。憲法、刑法、訴訟法、行政法、經(jīng)濟(jì)法等“公法”，就是政治生活領(lǐng)域的法律規(guī)則；民法就是民事生活領(lǐng)域的法律規(guī)則。

在民法當(dāng)中，有關(guān)經(jīng)濟(jì)生活的法律規(guī)則，稱為財(cái)產(chǎn)法；有關(guān)家庭生活的法律規(guī)則，稱為家庭法（親屬法）。財(cái)產(chǎn)法再分為債權(quán)法、物權(quán)法、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法和繼承法。債權(quán)法，主要是市場(chǎng)交易關(guān)系的法律規(guī)則（合同法）；物權(quán)法，是有形財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律規(guī)則；知識(shí)產(chǎn)權(quán)法，是無(wú)形財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系的法律規(guī)則；繼承法，是自然人死后的遺產(chǎn)處理的法律規(guī)則。

民法上將財(cái)產(chǎn)分為有形財(cái)產(chǎn)與無(wú)形財(cái)產(chǎn)。有形財(cái)產(chǎn)，以是否可以移動(dòng)為標(biāo)準(zhǔn)，分為不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。土地、建筑物，屬于不動(dòng)產(chǎn)；船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車、彩電、冰箱、手機(jī)等，屬于動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)法就是關(guān)于動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分的法律規(guī)則。

權(quán)利人占有、使用、收益、處分自己的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，稱為所有權(quán)。權(quán)利人占有、使用、收益他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，稱為用益物權(quán)。企業(yè)向銀行借款，用自己的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者有價(jià)證券擔(dān)保，銀行占有、處分屬于該企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或者有價(jià)證券的權(quán)利，稱為擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)法就是關(guān)于所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的法律規(guī)則。

本條第一款“因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，適用本法”?！拔锏臍w屬”就是指“所有權(quán)”，“物的利用”就是指“用益物權(quán)”和“擔(dān)保物權(quán)”。物權(quán)法上所說(shuō)“物的利用”，分為“利用”物的“使用價(jià)值”與“利用”物的“交換價(jià)值”，用益物權(quán)是利用物的“使用價(jià)值”，擔(dān)保物權(quán)是利用物的“交換價(jià)值”。用益物權(quán)之所謂“利用”，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)特別是土地的利用，并且是長(zhǎng)期的利用。因?yàn)槎唐诘睦茫瑹o(wú)須采取物權(quán)形式，采取債權(quán)形式如租賃合同、借用合同即可。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的利用，往往屬于短期的利用，因而亦以采取債權(quán)形式為宜。以租賃合同、借用合同等債權(quán)形式實(shí)現(xiàn)的“物的利用”，并不屬于物權(quán)法的適用范圍。可見(jiàn)，本條“利用”一詞，應(yīng)作限縮解釋，并不包括租賃合同、借用合同等債權(quán)形式的利用。

（二）物的定義

本法既然叫物權(quán)法，就不能不涉及“物”的定義。民法上關(guān)于物的定義，有廣義和狹義之別。廣義的物，包括有體物、財(cái)產(chǎn)權(quán)利和無(wú)形財(cái)產(chǎn)。羅馬法以及法國(guó)法系各國(guó)立法，均采物的廣義概念。狹義的物，僅指“有體物”。為德國(guó)、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法等采用。我國(guó)民法理論一直采用“有體物”概念。所謂“有體物”，指具有形體、占據(jù)空間，并能夠?yàn)槿烁兄奈?。首先是客觀存在的物，具有形體并占據(jù)空間，有固體、液體和氣體的區(qū)別。其次，因人身為自然人人格之載體，受法律絕對(duì)保護(hù)，不得成為法律上的客體，故人的身體以及人體的任何組成部分均不是物。但是被捐贈(zèng)的血液、器官和脫離人身的毛發(fā)除外。再次，必須是人力能夠控制、有必要控制的有體物。人力所無(wú)法控制的物，如日月星辰，不屬于民法上的物，任何人不得對(duì)其主張民事權(quán)利。

本法第二條第二款規(guī)定：“本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照規(guī)定”。雖然未使用“有體物”概念，因不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)屬于“有體物”的分類，可知本法所稱物，是指“有體物”。鑒于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展、建筑物高層化及海洋養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展，本法將“海域”、“無(wú)線電頻譜”及地上、地下“空間”均納入“物”概念之內(nèi)。這就是第四十五條、第四十九條關(guān)于“海域”和“無(wú)線電頻譜資源”歸屬的規(guī)定，第六章關(guān)于建筑物“專有部分”和“車庫(kù)”即“空間”歸屬的規(guī)定。人力控制之下的電，也屬于物。故偷電，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成盜竊罪。

（三）關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的劃分

不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的劃分，是物的最基本、最重要的劃分。這種劃分對(duì)民事權(quán)利尤其對(duì)物權(quán)制度具有決定性的意義。法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)適用不同的公示原則，采用不同的公示方法。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以登記為公示方法，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以占有交付為公示方法。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類齊備，僅不動(dòng)產(chǎn)上可以設(shè)立用益物權(quán)，動(dòng)產(chǎn)上不能設(shè)立用益物權(quán)，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)只有所有權(quán)和質(zhì)權(quán)。所以，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，對(duì)物權(quán)立法具有重要意義。

按照各立法例，一般是先界定不動(dòng)產(chǎn)的范圍，不動(dòng)產(chǎn)之外均屬于動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)，指土地及其定著物。所謂“定著物”，指固定在土地上、不可移動(dòng)之物，如房屋等建筑物、堤壩、橋梁、軌道、城墻等構(gòu)筑物，及生長(zhǎng)在土地上的樹木、農(nóng)作物等。凡不動(dòng)產(chǎn)之外的物，如船舶、飛行器、車輛、家用電器、生活用品等，均屬于動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)法雖然未明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的定義，亦應(yīng)作同樣的解釋。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)概念，還有一個(gè)重要問(wèn)題：土地和建筑物，究竟是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)或者兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)？按照德國(guó)民法，土地和建筑物，是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，建筑物屬于土地的構(gòu)成部分，建筑物不是一個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。按照日本民法，土地和建筑物，是兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，即土地是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，土地上的建筑物，是另一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)。如果土地和建筑物是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，則只辦理一個(gè)登記即土地登記，其登記比較簡(jiǎn)單，不發(fā)生土地與建筑物分別屬于不同權(quán)利人（所有權(quán)人、抵押權(quán)人）的問(wèn)題。如果土地和建筑物是兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，就需要辦理兩個(gè)登記（土地登記和建筑物登記），且會(huì)發(fā)生土地與建筑物分別屬于不同權(quán)利人（所有權(quán)人、抵押權(quán)人）的問(wèn)題。而土地與建筑物分別屬于不同的權(quán)利人，將導(dǎo)致法律關(guān)系的復(fù)雜化。我國(guó)改革開放以來(lái)的立法和實(shí)踐，是將土地和地上建筑物作為兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，辦理兩個(gè)登記，并以所謂“房隨地走、地隨房走”原則，盡量避免發(fā)生土地與其地上建筑物分別屬于不同權(quán)利人的情形。物權(quán)法雖然對(duì)此未設(shè)明文規(guī)定，亦應(yīng)作同樣解釋，于建立統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度和登記機(jī)構(gòu)之后，仍應(yīng)沿用兩個(gè)登記，即土地登記和建筑物登記。

（四）物權(quán)定義

本條第三款規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利”。包括三個(gè)要點(diǎn)：特定性；支配性；排他性。下面我對(duì)這三個(gè)要點(diǎn)作些解釋。

什么叫“特定物”？這是教科書上對(duì)物的一種分類，以是否依當(dāng)事人的意思具體指定為標(biāo)準(zhǔn)，將物分為種類物和特定物。先說(shuō)什么叫“種類物”呢？當(dāng)事人僅以數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)來(lái)表示的物，就叫“種類物”。如“五十噸鋼材”、“十輛汽車”、“二十臺(tái)長(zhǎng)虹彩電”，這就叫“種類物”。當(dāng)事人并沒(méi)有一一具體指明，究竟是哪二十臺(tái)彩電，究竟是哪五十噸鋼材，僅以規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量來(lái)表示，并沒(méi)有具體指明。我從長(zhǎng)虹廠買了“二十臺(tái)彩電”，但長(zhǎng)虹廠庫(kù)房里面有幾百臺(tái)彩電，究竟哪二十臺(tái)是我的呢？沒(méi)有具體指明，就是還沒(méi)有“特定”。這個(gè)時(shí)候我這二十臺(tái)彩電還沒(méi)“特定”，還屬于合同上的權(quán)利。還沒(méi)具體地“特定”的物，這就叫“種類物”。那么什么時(shí)候“特定”呢？要等到出賣人按照合同法上的規(guī)定“交付”給我，我派采購(gòu)員開車去提貨，我的采購(gòu)員隨著鋼廠的銷售科長(zhǎng)進(jìn)到堆放鋼材的庫(kù)房，銷售科長(zhǎng)說(shuō)這一堆鋼材是給你的，我的采購(gòu)員查驗(yàn)了規(guī)格型號(hào)數(shù)量，說(shuō)剛好，我這就拉走，這就是“交付”，這時(shí)五十噸鋼材就被具體指明，變成了“特定物”。這五十噸鋼材就屬于我的所有權(quán)?？梢?jiàn)，所謂“特定”，就是由當(dāng)事人一一具體指明“這個(gè)”、“那個(gè)”。只有“特定”以后，成了“特定物”，才能有所有權(quán)。

物權(quán)的定義當(dāng)中的第二個(gè)要點(diǎn)是“直接支配性”，即我們教科書上說(shuō)的“支配權(quán)”。什么叫支配權(quán)呢？如我們買房子，商品房預(yù)售合同簽訂以后，開始還款，已經(jīng)定了某個(gè)小區(qū)某一幢某個(gè)單元406號(hào)房，這個(gè)時(shí)候你能不能說(shuō)你有這個(gè)房子的所有權(quán)呢？不能說(shuō)。因?yàn)檫@個(gè)房子還在開發(fā)商手里。只有開發(fā)商把那個(gè)鑰匙交給你的時(shí)候，你才取得這個(gè)特定物。房子交付給了你以后，你才能辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。鑰匙交給你表示什么呢？表示“直接支配”的轉(zhuǎn)移。你拿著鑰匙就可以開門進(jìn)入、進(jìn)行裝修，然后搬進(jìn)去住，這個(gè)時(shí)候誰(shuí)也干涉不了你。開發(fā)商當(dāng)然也不能干涉你。在交鑰匙之前你能不能進(jìn)去呢？當(dāng)然不能。因?yàn)榉孔拥摹爸苯又洹边€沒(méi)有取得。取得“直接支配”的象征是什么呢？就是把鑰匙交給你。鑰匙交給你之前，你要進(jìn)去還要得到別人的同意你才能進(jìn)去。鑰匙就是房屋支配的最典型的象征或者說(shuō)是一個(gè)符號(hào)、一個(gè)表示。鑰匙交給你以后，你就已經(jīng)取得了這套“406”號(hào)房的“直接支配”的權(quán)利，小區(qū)的管理人員不讓你進(jìn)去行不行呢？不行。因?yàn)槟阋呀?jīng)取得了這套房屋的“直接支配權(quán)”。你要進(jìn)行房屋裝修，誰(shuí)也干涉不了你。因?yàn)橹錂?quán)在你手里。當(dāng)然你要拆了承重墻會(huì)有人來(lái)干涉，但那個(gè)時(shí)候不是對(duì)你的權(quán)利的干涉，而是涉及整個(gè)房子的安全問(wèn)題。所以“直接支配”是物權(quán)、所有權(quán)最重要的特征。物權(quán)人或所有權(quán)人完全可以按照自己的意志占有、使用、收益、處分，亦即進(jìn)行“直接支配”，這是物權(quán)的本質(zhì)。

剛才說(shuō)的買彩電、買五十噸鋼材的例子，你按合同交了款，這時(shí)候彩電、五十噸鋼材還在別人的庫(kù)房里，你還不能“直接支配”，沒(méi)法“直接支配”，這個(gè)時(shí)候你要請(qǐng)求對(duì)方把彩電、五十噸鋼材交付給你，所以說(shuō)合同上的權(quán)利是“請(qǐng)求權(quán)”，而物權(quán)是“支配權(quán)”，這是物權(quán)重要的特征，草案條文上用“直接支配”來(lái)表示。有的同志提出疑問(wèn)，我把房屋抵押給銀行，銀行的抵押權(quán)屬于物權(quán)，但銀行并沒(méi)有“直接支配”我的房屋，房屋還在我的“直接支配”之下，那銀行的抵押權(quán)有沒(méi)有“支配性”呢？抵押權(quán)當(dāng)然具有“直接支配性”。抵押權(quán)的“直接支配性”表現(xiàn)在債務(wù)人到期不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)拍賣你的房屋。作為抵押權(quán)人的銀行為什么可以申請(qǐng)拍賣你的房屋？因?yàn)槟愕姆课菔堑盅簷?quán)的標(biāo)的物，在抵押權(quán)人的“直接支配”之下，于是法院先查封你的房屋，然后強(qiáng)制拍賣。這就體現(xiàn)了抵押權(quán)的“直接支配性”。當(dāng)然抵押權(quán)的“直接支配性”與所有權(quán)的“直接支配性”，在表現(xiàn)形態(tài)上有所不同，所有權(quán)的“直接支配性”是自始至終的，抵押權(quán)的“直接支配性”只是在行使抵押權(quán)之時(shí)才表現(xiàn)出來(lái)。

物權(quán)的第三個(gè)要點(diǎn)是“排他性”。什么叫“排他性”？就是物權(quán)具有“排除他人的干涉的效力”。有汽車的同志想一想，你對(duì)汽車的權(quán)利誰(shuí)都不能干涉，誰(shuí)要?jiǎng)幽愕钠?，如果沒(méi)有取得你的同意，輕者構(gòu)成侵權(quán)行為，重者構(gòu)成犯罪行為。買一套三居室房屋，要裝一個(gè)防盜門，這是什么意思？這個(gè)防盜門當(dāng)然是為了“防盜”，“防盜”就是“排除他人干涉”。

我們平常理解“排除他人干涉”，通常理解為排除一般人的干涉，實(shí)際上從法律上說(shuō)，物權(quán)的“排他性”主要是或者說(shuō)首先是指“排除國(guó)家的干涉”，而不是主要針對(duì)一般人。一般人敢動(dòng)我的汽車、一般人敢砸我的門往我家跑嗎？一般人不敢！物權(quán)的這個(gè)“排他性”著重排除的是“國(guó)家的干涉”，首先是警察。警察代表國(guó)家，代表公權(quán)力。警察要進(jìn)入我們的房屋，他當(dāng)然會(huì)有理由，例如懷疑里面搞違法行為等，但他能不能一下就闖進(jìn)去呢？能不能抬腿一腳把我們的房門踢開就往家里闖呢？絕對(duì)不行。我們的房屋所有權(quán)具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力，首先就是排除國(guó)家的干涉。你警察是國(guó)家公務(wù)員，你代表國(guó)家進(jìn)去，你必須要通過(guò)兩個(gè)渠道：第一，你請(qǐng)求我同意，我同意你進(jìn)，打開門，你才能進(jìn)去；第二，你要想強(qiáng)行進(jìn)入，必須持有搜查證。你沒(méi)有搜查證，就不能強(qiáng)行進(jìn)入，否則構(gòu)成違法行為。

物權(quán)法的頒布，其重大意義在于通過(guò)物權(quán)法上物權(quán)的定義來(lái)教育全國(guó)人民，首先是要灌輸給我們的國(guó)家公務(wù)員、國(guó)家機(jī)關(guān)干部、地方黨政領(lǐng)導(dǎo)人，使他們知道，物權(quán)是“排除他人干涉”的權(quán)利。認(rèn)識(shí)物權(quán)是“排他性”的權(quán)利，這就是物權(quán)觀念、私權(quán)觀念。要通過(guò)物權(quán)法向全國(guó)人民，首先是向國(guó)家機(jī)關(guān)和全體公務(wù)員灌輸物權(quán)觀念、私權(quán)觀念，使他們知道公權(quán)力的界線何在。只有我們的物權(quán)觀念深入人心，大家了解到物權(quán)不僅是“直接支配權(quán)”，還是具有“排他性”的權(quán)利，這樣，我們的國(guó)家才能走向法治，我們老百姓的安全，包括人身安全、財(cái)產(chǎn)安全、精神安寧才有保障，也才能真正實(shí)現(xiàn)依法行政。

最后要特別說(shuō)明的是，民事權(quán)利有多種，唯具有“排他性”的權(quán)利才受刑法的保護(hù)、侵權(quán)法的保護(hù)。你看刑法上的盜竊罪、搶奪罪等，都是針對(duì)有排他性的權(quán)利的。進(jìn)入他人房子偷東西的，構(gòu)成盜竊罪；當(dāng)街搶奪財(cái)物的，構(gòu)成搶奪罪。為什么要構(gòu)成盜竊罪、搶奪罪？這是因?yàn)槿思业呢?cái)產(chǎn)具有“排他性”，具有“排除他人干涉”的效力。惟具有“排除他人干涉”的效力的權(quán)利，才受刑法的保護(hù)，才受侵權(quán)法的保護(hù)。不具有“排除他人干涉”的效力的權(quán)利，如合同上的權(quán)利，只能用違約責(zé)任去保護(hù)它，不能用侵權(quán)法去保護(hù)它，更不能用刑法去保護(hù)它。例如，到時(shí)候不交貨，你就只能追究違約責(zé)任，你不能說(shuō)構(gòu)成什么侵權(quán)責(zé)任。我買五十噸鋼材交了錢，他遲遲不給我貨，我怎么辦呢？我只有追究他的違約責(zé)任。能不能追究他的侵權(quán)責(zé)任？不行。當(dāng)然，更談不到構(gòu)成犯罪。我們司法實(shí)踐當(dāng)中，經(jīng)常涉及到“罪與非罪”的界限，而“罪與非罪”的界限，很多時(shí)候就在于這個(gè)受侵害的權(quán)利有沒(méi)有“排他性”？侵犯具有“排他性”的權(quán)利，重的構(gòu)成犯罪行為，用刑事責(zé)任去保護(hù)它，輕的構(gòu)成侵權(quán)行為，可以追究侵權(quán)責(zé)任。侵害不具有“排他性”的權(quán)利，只能追究違約責(zé)任，不能追究侵權(quán)責(zé)任，當(dāng)然就更談不到追究刑事責(zé)任，當(dāng)然就是“非罪”。

物權(quán)的“排他性”，不僅與司法實(shí)踐中判斷“罪與非罪”有關(guān)，還與判斷證據(jù)有關(guān)。若干年前美國(guó)那個(gè)殺害前妻的“辛普森案”，在我們看來(lái)真可以說(shuō)是鐵證如山，罪責(zé)難逃。為什么法官當(dāng)庭宣判辛普森不構(gòu)成犯罪？殺人兇器、血手套等物證都提交法庭，還判決無(wú)罪，令人不解。關(guān)鍵在于，殺人兇器和血手套等是從辛普森的住宅中搜出來(lái)的，而聯(lián)邦警察進(jìn)入辛普森的住宅時(shí)沒(méi)有取得搜查證。辛普森的房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，這個(gè)所有權(quán)具有“排他性”，前面講到，這個(gè)“排他性”主要是針對(duì)國(guó)家、針對(duì)警察，警察要進(jìn)入這個(gè)私人住宅，要么取得房主的同意，要么持有搜查證，因?yàn)橹挥兴巡樽C才能打破物權(quán)的“排他性”。但在辛普森案中，法庭查明聯(lián)邦警察是在沒(méi)有搜查證的情形，翻墻進(jìn)入辛普森的住宅搜出兇器和血手套的。因?yàn)樗饺俗≌瑢儆诓粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)，具有“排他性”，聯(lián)邦警察在既沒(méi)有得到房主同意也沒(méi)有取得搜查證的情形翻墻進(jìn)入辛普森的住宅，就構(gòu)成“違法行為”，而“違法行為”取得的證據(jù)屬于“非法證據(jù)”，當(dāng)然不具有“證據(jù)效力”。說(shuō)明導(dǎo)致辛普森被宣判無(wú)罪的關(guān)鍵，原來(lái)在于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的“排他性”效力。在違法取得的證據(jù)不具有證據(jù)效力這一點(diǎn)上，我國(guó)最高法院關(guān)于證據(jù)的規(guī)定，與美國(guó)證據(jù)法的規(guī)定是完全一致的。我們的證據(jù)規(guī)則同樣規(guī)定，“違法取得”的證據(jù)，不具有證據(jù)效力。問(wèn)題是什么叫“違法取得”？辛普森案告訴我們，即使你是警察，你沒(méi)有事先取得搜查證進(jìn)入私人住宅、進(jìn)入具有排他性的物權(quán)效力范圍之內(nèi)所搜出的一切證據(jù)，都屬于“違法取得”的證據(jù)，都是“非法證據(jù)”，都不具有證據(jù)效力，不能據(jù)以認(rèn)定案件事實(shí)。這難道還不能說(shuō)明物權(quán)的“排他性”之重要性嗎！

第四條【平等保護(hù)原則】

國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

在物權(quán)法制定過(guò)程中，當(dāng)然要確定財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的指導(dǎo)思想，要明文規(guī)定財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的基本原則。物權(quán)法起草中的爭(zhēng)論點(diǎn)，是規(guī)定國(guó)家財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)，還是合法財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)。特殊保護(hù)的思想，是以現(xiàn)行民法通則為依據(jù)的。民法通則第七十三條規(guī)定：“國(guó)家財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯”。其含義是，在不同所有制的財(cái)產(chǎn)當(dāng)中要著重保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)、特殊保護(hù)國(guó)家財(cái)產(chǎn)。顯而易見(jiàn)，這樣的指導(dǎo)思想，是由改革開放前的單一公有制和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的本質(zhì)所決定的。在經(jīng)過(guò)20多年的改革，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)軌，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已經(jīng)確立的今天，“國(guó)家財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)”，已經(jīng)與我國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)生活嚴(yán)重脫節(jié)，不符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)和要求。

但“國(guó)家財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)”的指導(dǎo)思想還在發(fā)揮作用，特別是對(duì)法官裁判案件還有影響。如果案件當(dāng)事人一方是國(guó)有企業(yè)或者國(guó)家機(jī)關(guān)，另一方是私有企業(yè)或者個(gè)體企業(yè)，法官的判決就可能有意無(wú)意地偏向國(guó)有企業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)一方?，F(xiàn)實(shí)生活中，凡是這類案件判決國(guó)有企業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)敗訴的，他的上訴狀、申訴狀當(dāng)中往往不談事實(shí)認(rèn)定是否正確、法律適用是否正確，首先就來(lái)一條，指責(zé)法院的判決導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失?？梢?jiàn)，“國(guó)家財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)”的指導(dǎo)思想，不利于人民法院對(duì)案件的公正裁判。

值得注意的是，在1999年修改憲法規(guī)定“個(gè)體經(jīng)濟(jì)、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)等非公有制經(jīng)濟(jì)，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分”（第11條第1款）之后，2004年的憲法修正案進(jìn)一步規(guī)定“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”（第13條第1款），使憲法保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的指導(dǎo)思想發(fā)生了根本性的改變。即由原來(lái)的“國(guó)家財(cái)產(chǎn)特殊保護(hù)”，改變?yōu)閷?duì)公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)的平等保護(hù)。最終解決了物權(quán)法起草過(guò)程中關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的指導(dǎo)思想和基本原則的爭(zhēng)論。

物權(quán)法第四條規(guī)定：“國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯?！?顯然是以現(xiàn)行憲法關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)的規(guī)定為根據(jù)的。歸根結(jié)底，物權(quán)法規(guī)定物權(quán)的平等保護(hù)原則，是由中國(guó)已經(jīng)發(fā)生深刻變化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，即從改革開放前的單一公有制的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，轉(zhuǎn)變?yōu)榈旎诠兄平?jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所決定的。應(yīng)說(shuō)明的是，物權(quán)平等保護(hù)原則的實(shí)質(zhì)在于，對(duì)不同所有制性質(zhì)的物權(quán)，給予同樣的法律地位，賦予同樣的法律效力，適用同樣的法律規(guī)則，于遭受不法侵犯時(shí)同樣受刑事責(zé)任制度和侵權(quán)責(zé)任制度的救濟(jì)，而與不同所有制性質(zhì)的物權(quán)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重和所發(fā)揮的作用無(wú)關(guān)。

特別要指出，物權(quán)法第四條合法財(cái)產(chǎn)平等保護(hù)的基本原則，對(duì)于人民法院公正裁判的意義。在裁判一方是國(guó)有企業(yè)、國(guó)家機(jī)關(guān)，一方是私人、私有企業(yè)的案件時(shí)，法官就不會(huì)再擔(dān)心如果依法判決私人一方勝訴，會(huì)不會(huì)受到所謂“導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失”的指責(zé)，將徹底解除其后顧之憂，使法官真正做到不存偏見(jiàn)、公正裁判。今后無(wú)論是誰(shuí)，要批評(píng)人民法院的判決，都應(yīng)當(dāng)具體分析事實(shí)認(rèn)定是否正確、法律適用是否正確，不能任意拿所謂“造成國(guó)有資產(chǎn)流失”這樣的“大帽子”壓人?？梢?jiàn)，物權(quán)法規(guī)定物權(quán)平等保護(hù)的指導(dǎo)思想和基本原則，有利于人民法院依法獨(dú)立審判，公正裁判案件，有利于抵制對(duì)法院審判工作的不當(dāng)干預(yù)，有利于社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和建設(shè)法治國(guó)家。

第五條【物權(quán)法定原則】 

物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

物權(quán)法第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！边@就是物權(quán)法定原則。物權(quán)法定原則的含義是，物權(quán)的種類及各類物權(quán)的內(nèi)容，必須由法律明文規(guī)定，不允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)和改變物權(quán)的內(nèi)容。我們很容易想到一個(gè)問(wèn)題，物權(quán)法與合同法，同屬于民法的財(cái)產(chǎn)法，為什么物權(quán)法要實(shí)行物權(quán)法定原則，而合同法卻實(shí)行合同自由原則？

合同法為什么不規(guī)定“合同法定”原則，而是規(guī)定合同自由原則呢？因?yàn)楹贤系臋?quán)利屬于債權(quán)，債權(quán)是相對(duì)權(quán)，不具有排他性，只在合同當(dāng)事人之間有效，對(duì)當(dāng)事人以外的人無(wú)效。因此，當(dāng)事人之間的合同，原則上不會(huì)損害國(guó)家、社會(huì)和他人的利益?，F(xiàn)實(shí)生活中的絕大多數(shù)合同，也的確對(duì)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益、他人利益沒(méi)有什么損害。既然這樣，就完全可以實(shí)行合同自由原則，允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)合同類型、改變合同的內(nèi)容，甚至可以把兩種、三種合同內(nèi)容結(jié)合在一起，搞一個(gè)很復(fù)雜的新合同。萬(wàn)一有人濫用合同自由，損害國(guó)家、社會(huì)和他人利益怎么辦？只須預(yù)先設(shè)一個(gè)例外規(guī)則：合同內(nèi)容違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效，合同內(nèi)容損害社會(huì)公共利益的無(wú)效，這就夠了。合同法不搞什么“合同法定”，而是實(shí)行合同自由原則，就是出于這樣的政策考量。

物權(quán)法不規(guī)定“物權(quán)自由”，而規(guī)定物權(quán)法定原則，其理由何在？第一項(xiàng)理由，按照物權(quán)法第二條關(guān)于物權(quán)定義的規(guī)定，物權(quán)不僅是“直接支配”的權(quán)利，而且有“排除他人干涉”的效力，連國(guó)家的公權(quán)力都不能隨意干涉?！爸苯又湫浴保由稀芭潘浴?，實(shí)質(zhì)上就是一種“獨(dú)占”的權(quán)利。誰(shuí)享有某項(xiàng)物權(quán)，誰(shuí)就把某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)給“獨(dú)占”了。鑒于物權(quán)是對(duì)現(xiàn)存有形財(cái)產(chǎn)的“獨(dú)占權(quán)”，如果允許當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)，當(dāng)事人今天發(fā)明一種新的物權(quán)，把某種財(cái)產(chǎn)獨(dú)占了，明天再發(fā)明一種新的物權(quán)，再把別的財(cái)產(chǎn)獨(dú)占了，社會(huì)生活必然陷于混亂！這就是為什么要規(guī)定“物權(quán)法定原則”的第一項(xiàng)理由。

還有一項(xiàng)理由，物權(quán)是市場(chǎng)交易的前提和結(jié)果。市場(chǎng)交易就是物權(quán)與物權(quán)的交易。馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書上舉的例子，用兩柄斧頭和五只羊交換。羊是什么？就是物權(quán)。斧頭是什么？也是物權(quán)?，F(xiàn)實(shí)中是用商品房、機(jī)動(dòng)車、家用電器與貨幣交換，商品房、機(jī)動(dòng)車、家用電器、貨幣等等，也都是物權(quán)。合同法第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！闭f(shuō)的就是所有權(quán)與所有權(quán)的交易，就是物權(quán)與物權(quán)的交易。既然物權(quán)是市場(chǎng)交易的前提和結(jié)果，是市場(chǎng)交易得以進(jìn)行的前提條件，作為市場(chǎng)交易的前提條件的物權(quán)種類和物權(quán)內(nèi)容，就一定要統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化。就跟我們?nèi)粘Ｉ钪械耐ㄓ卯a(chǎn)品一樣。通用產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化，方便了市場(chǎng)交易。同理，既然物權(quán)是市場(chǎng)交易的前提，什么叫所有權(quán)，所有權(quán)的內(nèi)容、效力及有無(wú)期限，什么叫抵押權(quán)，抵押權(quán)的內(nèi)容、效力及如何行使，就一定要由法律明確規(guī)定，實(shí)現(xiàn)各類物權(quán)的統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化，不允許任何人發(fā)明新的物權(quán)和改變物權(quán)的內(nèi)容。

物權(quán)法定原則所說(shuō)的“法律”，是嚴(yán)格限定的，僅指全國(guó)人民代表大會(huì)和全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)制定的“法律”。不包括國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)。當(dāng)然更不包括地方性法規(guī)和部門規(guī)章。為什么不允許行政機(jī)關(guān)、地方政府規(guī)定物權(quán)的種類和內(nèi)容呢？因?yàn)槲覀兪且粋€(gè)統(tǒng)一的國(guó)家，一個(gè)統(tǒng)一的大市場(chǎng)。如果你這個(gè)地方的所有權(quán)和另一個(gè)地方的所有權(quán)不同，你這個(gè)部門的抵押權(quán)與另一個(gè)部門的抵押權(quán)不同，必然會(huì)影響市場(chǎng)交易，影響國(guó)內(nèi)大市場(chǎng)的統(tǒng)一。所以說(shuō)，基于保障市場(chǎng)交易順利進(jìn)行和建立全國(guó)統(tǒng)一的大市場(chǎng)的法律政策理由，必須實(shí)行“物權(quán)法定原則”，必須由“法律”規(guī)定物權(quán)的種類和內(nèi)容。這與銀行法實(shí)行“貨幣法定原則”和票據(jù)法、證券法等實(shí)行“有價(jià)證券法定原則”，是出于同樣的政策考量。

物權(quán)法規(guī)定“物權(quán)法定原則”，還有一項(xiàng)理由，就是要否定我國(guó)法律所未規(guī)定的、任何外國(guó)法律上的物權(quán)類型，以維護(hù)我國(guó)的國(guó)家主權(quán)和法律制度。如果不實(shí)行物權(quán)法定原則，而實(shí)行所謂“物權(quán)自由原則”，則在中國(guó)境內(nèi)活動(dòng)的外商、外資、外企和外國(guó)律師，就必然會(huì)在他們所參與的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，采用他們自己熟悉的本國(guó)法律上的物權(quán)類型，必將對(duì)我國(guó)的法律制度和國(guó)家主權(quán)造成沖擊和損害！可見(jiàn)物權(quán)法定原則的重要功能，在于否定我國(guó)法律未規(guī)定的、任何外國(guó)法律上的物權(quán)類型，以維護(hù)中國(guó)的國(guó)家主權(quán)和中國(guó)的法律制度。

前面講了規(guī)定物權(quán)法定原則的理由，現(xiàn)在說(shuō)這個(gè)原則怎么理解，是什么意思。其實(shí)物權(quán)法定原則的意思，主要不是“正面”而是“反面”，它“反面”的意思就是：當(dāng)事人自己創(chuàng)設(shè)的物權(quán)無(wú)效；當(dāng)事人變更物權(quán)內(nèi)容的約定無(wú)效。

這里說(shuō)的“無(wú)效”，就是不具有物權(quán)的效力。你去買商品房，你就享有房屋所有權(quán)，假設(shè)某個(gè)開發(fā)商在合同上規(guī)定這個(gè)房屋所有權(quán)只管20年，合同上如果有這句話，這句話無(wú)效。按照物權(quán)法，所有權(quán)是沒(méi)有期限的權(quán)利，只要這個(gè)特定物（房屋）不消滅，我的所有權(quán)就不消滅。開發(fā)商搞個(gè)20年期限，對(duì)所有權(quán)的內(nèi)容作了變更，按照物權(quán)法定原則，物權(quán)的內(nèi)容不能變更，現(xiàn)在你變更了，你這個(gè)變更內(nèi)容無(wú)效。你要發(fā)明一個(gè)物權(quán)行不行呢？也不行。由此可見(jiàn)，物權(quán)法定原則的意義，實(shí)際上就是排除當(dāng)事人的意思自治，就是排除當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)、變更物權(quán)的自由，跟合同法剛好相反。

現(xiàn)在的一個(gè)問(wèn)題是，當(dāng)事人如果真搞了一個(gè)物權(quán)、發(fā)明了一種物權(quán)，怎么辦？當(dāng)事人如果發(fā)明一種物權(quán)，當(dāng)然按照物權(quán)法定原則，它不具有物權(quán)的效力，我們說(shuō)無(wú)效，是說(shuō)法律不承認(rèn)它是物權(quán)。但是，如果當(dāng)事人搞出來(lái)這個(gè)權(quán)利，雖然不具有物權(quán)的效力，它可不可以發(fā)生別的效力？比如說(shuō)，可不可以發(fā)生合同法上的效力呢？這是可能的。

我舉例子來(lái)說(shuō)明。例如，我們改革開放過(guò)程中的公房出售，有的單位賣公房時(shí)規(guī)定，這個(gè)公房賣給你以后，你將來(lái)要調(diào)走，不能賣給他人，你只能賣給原單位，由單位收回。有的單位規(guī)定，如果買房的職工將來(lái)要調(diào)走，要出賣房子，原單位有“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。這個(gè)“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”究竟有沒(méi)有物權(quán)的效力呢？我們假設(shè)真的有個(gè)職工調(diào)走時(shí)悄悄把房子賣給別人了。原單位發(fā)現(xiàn)了，向法院起訴，請(qǐng)求保護(hù)它的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，要求人民法院認(rèn)定被告轉(zhuǎn)賣房屋的合同無(wú)效，并把房屋所有權(quán)收回來(lái)賣給它，它愿意支付同樣的代價(jià)。如果它這樣起訴，就是把這個(gè)“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”當(dāng)作物權(quán)來(lái)對(duì)待，要求法院保護(hù)它的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。我們的法官審查這個(gè)案件，按照物權(quán)法定原則，我們的物權(quán)法上沒(méi)有規(guī)定所謂“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，因此當(dāng)事人在合同當(dāng)中約定的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”違反了物權(quán)法定原則，不具有物權(quán)的效力。于是作出判決，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。為什么要駁回原告的訴訟請(qǐng)求呢？因?yàn)樵婕s定的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”違反了物權(quán)法定原則，不具有物權(quán)的效力。既然不具有物權(quán)的效力，法院當(dāng)然不能認(rèn)定人家的買賣合同無(wú)效，不能強(qiáng)行拿回來(lái)賣給你。

但是，如果原單位換一個(gè)理由起訴，它要求法院追究被告人的違約責(zé)任。我們賣公房的時(shí)候，雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示寫得很清楚，你不得轉(zhuǎn)賣他人，你要出售先問(wèn)原單位買不買，原單位享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這是我們雙方真實(shí)的意思表示，因此我要求法院追究被告人的違約責(zé)任。它以追究被告違約責(zé)任起訴，法官審查后覺(jué)得，按照合同法，這個(gè)合同當(dāng)中的約定是不是真實(shí)的意思表示呢？是真實(shí)的意思表示。既然是真實(shí)的意思表示，那就是有效的，你被告一方就有義務(wù)先問(wèn)原單位買不買，被告現(xiàn)在未履行這個(gè)義務(wù)，悄悄地賣給了他人，被告就構(gòu)成違約，因此法院按照合同法判決被告承擔(dān)違約責(zé)任。為什么說(shuō)原單位要求追究違約責(zé)任，法院就可能支持它，因?yàn)槭请p方真實(shí)的意思表示，按照合同法的規(guī)定真實(shí)的意思表示的合同有效。這個(gè)原單位的“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”，雖然不具有物權(quán)的效力，但它是合同上的一個(gè)條款，合同上約定的一個(gè)義務(wù)，既然約定了就要履行，你現(xiàn)在違反了，就構(gòu)成違約，按照合同法追究違約責(zé)任，這是可以的?？梢?jiàn)，違反了物權(quán)法定原則，創(chuàng)設(shè)的物權(quán)不具有物權(quán)的效力，并不等于不具有所有的效力。如果符合其他法律規(guī)定，例如符合合同法的規(guī)定，可以產(chǎn)生合同法上的效力。

第六條【物權(quán)公示原則】 

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。

這是關(guān)于物權(quán)公示原則的規(guī)定。所謂“公示”，就是“公開表示”，即物權(quán)這種權(quán)利的存在、權(quán)利的變動(dòng)，必須以某種方式“公開表示”出來(lái)，讓他人能夠了解。這就叫物權(quán)公示原則。

物權(quán)法之所以規(guī)定物權(quán)公示原則，首先是因?yàn)槲餀?quán)是市場(chǎng)交易的前提和結(jié)果，物權(quán)的狀態(tài)和變動(dòng)，關(guān)系到交易對(duì)方的重大利益。例如張三有一套房子要出賣，對(duì)于打算購(gòu)買的李四來(lái)說(shuō)，必須要弄清楚張三是不是這套房屋的所有權(quán)人，還要弄清楚這套房屋上面是否存在銀行的抵押權(quán)。如果沒(méi)有弄清楚就簽訂買賣合同并支付房款，可能使買受人李四遭受重大損失。所以，從交易對(duì)方來(lái)說(shuō)，他一定要事先了解這個(gè)財(cái)產(chǎn)的物權(quán)狀況，誰(shuí)是所有權(quán)人，上面有沒(méi)有抵押權(quán)，有沒(méi)有別人的利益，有沒(méi)有什么負(fù)擔(dān)。物權(quán)法規(guī)定物權(quán)公示原則，就是要方便打算交易的對(duì)方了解財(cái)產(chǎn)的物權(quán)狀況，避免遭受不測(cè)損害，維護(hù)市場(chǎng)交易的安全。

物權(quán)法規(guī)定物權(quán)公示原則，與法院執(zhí)法也有關(guān)系。例如原告申請(qǐng)對(duì)被告的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)采取保全措施，或者債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)人的某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，法院是不是馬上就派執(zhí)行法官去查封、扣押并予以拍賣呢？法院一定要弄清楚該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的物權(quán)狀況，其所有權(quán)是否屬于債務(wù)人，是否還有共有人，其上是否存在銀行的抵押權(quán)，等等。因?yàn)槭孪葲](méi)有弄清楚，而查封、扣押、拍賣了別人的財(cái)產(chǎn)，受害人到處申訴、上訪的實(shí)例并不少見(jiàn)。其結(jié)果損害了人民法院的權(quán)威，使我們的法院陷于尷尬境地?？梢?jiàn)物權(quán)的狀況，包括所有權(quán)人是誰(shuí)，是獨(dú)有的還是共有的，上面有沒(méi)有抵押權(quán)這些問(wèn)題，對(duì)人民法院執(zhí)法非常重要。因此，物權(quán)法必須規(guī)定物權(quán)公示原則。本條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以“登記”為公示方法；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，以“交付”為公示方法。至于“登記”的效力，及“交付”的效力，將在第二章設(shè)專條規(guī)定（第9條、第23條）。

【物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則】（略講：一房多賣，辦理過(guò)戶登記的買受人優(yōu)先）

物權(quán)法草案（第二次審議稿）第八條：“在特定的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)，但法律另有規(guī)定的除外”（第三次審議稿刪去本條）。此即“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則”，簡(jiǎn)稱“物權(quán)優(yōu)先原則”，講的是物權(quán)與債權(quán)之間的關(guān)系。雖然物權(quán)法沒(méi)有明文規(guī)定，絕不等于物權(quán)法不承認(rèn)這個(gè)原則，相反人民法院在裁判實(shí)務(wù)中離不開這一規(guī)則，應(yīng)當(dāng)將其作為一項(xiàng)重要的法理規(guī)則而予以適用。

當(dāng)一個(gè)財(cái)產(chǎn)上面既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，哪一個(gè)權(quán)利優(yōu)先得到保護(hù)呢？物權(quán)優(yōu)先原則就解決這個(gè)問(wèn)題。一個(gè)財(cái)產(chǎn)上面除所有權(quán)外還可能存在抵押權(quán)，有時(shí)這個(gè)財(cái)產(chǎn)還成為合同的標(biāo)的物，也即是成為債權(quán)的標(biāo)的物，這種情形需要有一個(gè)原則來(lái)解決優(yōu)先保護(hù)誰(shuí)的問(wèn)題。這在我們的司法實(shí)務(wù)當(dāng)中特別重要、特別常見(jiàn)。物權(quán)優(yōu)先原則，是我們的法官在司法實(shí)踐當(dāng)中，最常用的一個(gè)裁判規(guī)則。簡(jiǎn)而言之，物權(quán)優(yōu)先原則就是說(shuō)，在一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)或者一個(gè)動(dòng)產(chǎn)上面既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。我們從教科書上已經(jīng)學(xué)過(guò)這個(gè)原則，大家比較熟悉，在裁判實(shí)務(wù)中經(jīng)常運(yùn)用。我在下面介紹這個(gè)原則主要適用的幾種情況。

物權(quán)優(yōu)先原則最常用的一種情況就是“一房多賣”、“一房二賣”，或者說(shuō)“一物二賣”，如一套商品房賣了兩戶、三戶。在上海出現(xiàn)過(guò)一個(gè)開發(fā)商把同一套商品房賣了六戶的案件。試想一下，這六戶買房人都簽訂了商品房預(yù)售合同，六份買賣合同都有效，最后爭(zhēng)起來(lái)的時(shí)候，只有一套房子，只可能有一個(gè)買房人得到這套房屋，我們的法官究竟把這套房屋判給誰(shuí)呢？法官裁判的時(shí)候一定要有一定的標(biāo)準(zhǔn)，如果沒(méi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)出現(xiàn)各不相同的判決。有的人會(huì)考慮，誰(shuí)的合同在先我就判給誰(shuí)，也有人會(huì)說(shuō)誰(shuí)先付款我就判給誰(shuí)，可能有人說(shuō)誰(shuí)最需要我就判給誰(shuí)。在先的合同說(shuō)不定沒(méi)有付款，付了款的說(shuō)不定沒(méi)有交房，交了房的卻可能未付款，至于誰(shuí)最需要更是個(gè)主觀價(jià)值判斷，不同的人有不同的判斷。所以說(shuō)，在“一物多賣”的情形，法律上一定要有一個(gè)原則來(lái)作為標(biāo)準(zhǔn)，這就是“物權(quán)優(yōu)先原則”。

一房多賣的情況下發(fā)生爭(zhēng)議起訴到法院，這幾個(gè)買房人合同上的權(quán)利都是債權(quán)，都是合法的，但問(wèn)題是只有一套房子，不能判給每個(gè)人，也不能讓大家來(lái)瓜分。就用“物權(quán)優(yōu)先原則”來(lái)解決。如果買房人當(dāng)中有一個(gè)買房人已辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，前面不是講不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采“登記生效主義”嗎？他辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，就已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，那么別的買房人只享有合同上的權(quán)利屬于是債權(quán)，別的買房人可能合同訂立在先或者已經(jīng)付清了房款或者已經(jīng)交房、裝修并搬進(jìn)去住了，辦了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的買房人可能是合同訂立在后，說(shuō)不定還沒(méi)有付清房款，甚至根本就沒(méi)有交房、沒(méi)有占有該房屋等等。但是，按照“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則”，他已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、已經(jīng)取得了房子的所有權(quán)，法院就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)他，判決他得到這套房子。別的買房人得不到這套房子，但合同上的權(quán)利還是有效，他們可以根據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責(zé)任。物權(quán)優(yōu)先原則最常用的情形，就是“一物多賣”、“一房多賣”案型。

裁判實(shí)務(wù)當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，一套房屋出賣給兩個(gè)買房人，這兩個(gè)買房人都沒(méi)有辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因此都沒(méi)有取得物權(quán)，當(dāng)然就沒(méi)有辦法適用“物權(quán)優(yōu)先原則”。這種情形，按照債權(quán)法上的原則，合同上的權(quán)利屬于債權(quán)，債權(quán)法上的原則是“債權(quán)平等”，按照債權(quán)平等原則，你不能夠說(shuō)哪個(gè)合同成立在先就把房屋判給誰(shuí)，因?yàn)楹贤系臋?quán)利，不分合同訂立先后，一律平等。但這樣的案件法院不能夠不裁判啊，法院總要想辦法裁判，而且是具有說(shuō)服力的、公正的裁判。這里介紹若干個(gè)標(biāo)準(zhǔn)供作同志們參考：

第一種情形，雖然兩個(gè)買房人都未辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，如果其中一個(gè)買房人辦理了“合同備案”，就應(yīng)當(dāng)把該房屋判給辦理了“合同備案”的買房人?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)管理中，一些大城市推行“合同備案”制度?！昂贤瑐浒浮敝贫犬?dāng)然是一個(gè)行政管理上的制度，與前面講到的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是完全不同的，區(qū)別在于“合同備案”不是法定“公示方法”，只是某些地方的行政管理措施，“合同備案”不具有“產(chǎn)權(quán)變動(dòng)”的法律效力。雖然它只是一個(gè)行政管理制度，但這個(gè)買房人畢竟按照管理機(jī)關(guān)的要求，將商品房預(yù)售合同書拿到管理機(jī)關(guān)辦理了“合同備案”手續(xù)。據(jù)有的地方的做法就是把商品房預(yù)售合同書副本送交行政管理機(jī)關(guān)保管。那么，在兩個(gè)買房人都沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，但是其中一個(gè)買房人辦了“合同備案”的情況下，法院就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)辦了“合同備案”的一方，判決他得到這套房屋。為什么要保護(hù)辦了“合同備案”的一方呢？因?yàn)樗k理了“合同備案”，他的合同權(quán)利加上了一層行政法上的效力，國(guó)家行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定要辦理備案，他已經(jīng)辦理備案，那么他的合同權(quán)利上就多了一個(gè)行政管理法上的效力，因此法院優(yōu)先保護(hù)辦理“合同備案”的一方，使辦理備案的這一方得到房子，沒(méi)有辦理備案的那一方就只好自己去追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

第二種情形，我們現(xiàn)在各地搞房屋拆遷，在拆房子的時(shí)候、征地的時(shí)候，開發(fā)商和拆遷戶簽訂了《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，有的地方甚至是在地方政府主持、協(xié)調(diào)下簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。這不是一般的協(xié)議，它上面還把將來(lái)修好房子后拆遷戶搬回來(lái)住哪套房子都給規(guī)定了。例如，規(guī)定拆遷戶張三將來(lái)搬回來(lái)住8號(hào)樓、3單元406號(hào)房，這樣的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，就不能視同于一般的合同。試想一下，如果與拆遷戶張三達(dá)不成協(xié)議、張三的舊房不拆的話，開發(fā)商就不能開發(fā)?？梢?jiàn)開發(fā)商之所以建成商品房，是因?yàn)椴疬w戶做出了犧牲。既然當(dāng)時(shí)達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，開發(fā)商承諾房子蓋起來(lái)后的某個(gè)房號(hào)給了拆遷戶張三，如果允許開發(fā)商反悔、不執(zhí)行協(xié)議，就會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)造成很大的沖擊。因此，如果根據(jù)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》某套房子確定給了拆遷戶張三，結(jié)果開發(fā)商背信棄義又把這個(gè)房子賣給了李四?，F(xiàn)在兩個(gè)人都要這套房子，既然兩人都沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，這種情形法院就應(yīng)當(dāng)保護(hù)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》上確定的拆遷戶張三，判決張三得到這套房屋，法院之所以優(yōu)先保護(hù)拆遷戶張三，是出于政策上的考慮，不能支持開發(fā)商背信棄義的行為。

第三種情形，如果說(shuō)一套房子賣給兩個(gè)買房人，兩人均沒(méi)有辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，也都沒(méi)有辦理合同備案，也都沒(méi)有《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，就是兩個(gè)普通的買房人買了同一套房子。假設(shè)其中一個(gè)買房人已經(jīng)占有這套房子，開發(fā)商交了鑰匙、已經(jīng)裝修搬進(jìn)去住了，在這種情況下法院應(yīng)當(dāng)保護(hù)誰(shuí)呢？法院應(yīng)當(dāng)保護(hù)已經(jīng)實(shí)際占有了這套房子的買房人。為什么？不是說(shuō)“債權(quán)平等”嗎？法院之所以這樣判決，主要考慮的是他已經(jīng)實(shí)際占有了這個(gè)房子。假如我們不保護(hù)他，硬要他搬出來(lái)，把房子判給另一買房人，會(huì)造成什么后果呢？會(huì)造成社會(huì)秩序混亂。一個(gè)買房人已經(jīng)住在房子里了，而且是開發(fā)商交鑰匙給他，他并沒(méi)有什么錯(cuò)，假如我們硬要把他趕出來(lái)，把房子判給別人，這樣的判決能夠使他心服嗎？能夠讓老百姓心服嗎？這樣判顯然不利于社會(huì)安定。再說(shuō)開發(fā)商已經(jīng)交房，這個(gè)“交付”雖然不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，但是已經(jīng)交付的這個(gè)事實(shí)使他在合同上的權(quán)利，畢竟比另一個(gè)買房人的權(quán)利多了一個(gè)東西，就是“占有”的事實(shí)狀態(tài)。因此，在這種情形法院判決保護(hù)已經(jīng)實(shí)際占有房屋的一方，在法律政策上的理由，這就是維持現(xiàn)狀。

第四種情形，假設(shè)兩個(gè)買房人都沒(méi)有辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，也都沒(méi)有辦理合同備案，也都沒(méi)有拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，又都沒(méi)有交房，兩個(gè)買房人都要爭(zhēng)這套房子，法院應(yīng)當(dāng)把這套房屋判給誰(shuí)呢？這種情形，出于不得已，法院只好按照誰(shuí)的合同訂立在先判決誰(shuí)得到這套房屋。為什么呢？因?yàn)閮蓚€(gè)買房人享有的權(quán)利都是合同上的債權(quán)，雖說(shuō)按照債權(quán)法上的原則，他們的債權(quán)平等，但只有一套房屋，法院只能保護(hù)一個(gè)買房人。這時(shí)以合同成立的先后作為標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)楹贤闪⒃谙龋男性谙?。合同法第一百一十條規(guī)定，非金錢債務(wù)，可以請(qǐng)求強(qiáng)制實(shí)際履行?，F(xiàn)在兩個(gè)買房人都要求強(qiáng)制實(shí)際履行，法院理所當(dāng)然只能先保護(hù)合同訂立在先的買受人的請(qǐng)求，強(qiáng)制開發(fā)商將房子交給合同債務(wù)應(yīng)當(dāng)先履行（也即合同成立在先）的一方。這是因?yàn)椴坏靡?，法院只好把“一房二賣”的產(chǎn)權(quán)糾紛案件，當(dāng)作當(dāng)事人請(qǐng)求強(qiáng)制實(shí)際履行的合同案件來(lái)處理，這樣判決的根據(jù)不是物權(quán)法，而是合同法第一百一十條規(guī)定的強(qiáng)制實(shí)際履行制度?？偠灾?，法院審理“一房多賣”的案件，如果一方辦了所有權(quán)過(guò)戶登記的，按照物權(quán)優(yōu)先原則處理；都沒(méi)有辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，區(qū)分上述四種情形處理，這四種解決辦法，是我對(duì)法院實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，不是純粹理論上的推論。

物權(quán)優(yōu)先原則的適用，除“一房多賣”的案型之外，最常用的還有企業(yè)破產(chǎn)案件。法院受理企業(yè)破產(chǎn)案件，按照破產(chǎn)法的規(guī)定，要發(fā)布公告，敦促企業(yè)所有的債權(quán)人申報(bào)債權(quán)，然后按照債權(quán)額比例分配破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。如果債權(quán)人當(dāng)中，有一個(gè)債權(quán)人對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有抵押權(quán)，抵押權(quán)屬于物權(quán)，法院將按照破產(chǎn)法的規(guī)定，把該項(xiàng)設(shè)定有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)，從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中區(qū)分出來(lái)，單獨(dú)交付拍賣讓抵押權(quán)人優(yōu)先受償。這就是教科書上所謂抵押權(quán)人的“別除權(quán)”?！皠e除”的意思就是“分別”、“排除”，即從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)當(dāng)中把有抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)分別出來(lái)、排除出來(lái)，讓抵押權(quán)人行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。抵押權(quán)人行使“別除權(quán)”，就是物權(quán)優(yōu)先原則的運(yùn)用。

還有一種情形，如果破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)當(dāng)中有一些設(shè)備是企業(yè)采取融資租賃方式從租賃公司那里租來(lái)的，按照合同法第二百四十二條的規(guī)定，這些設(shè)備的所有權(quán)屬于租賃公司。租賃公司按照法律的規(guī)定，有權(quán)從破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)當(dāng)中取回屬于自己的該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)。審理破產(chǎn)糾紛案件時(shí)，某個(gè)租賃公司是債權(quán)人，它在申報(bào)債權(quán)時(shí)同時(shí)向法院主張這個(gè)設(shè)備是我的，我有所有權(quán)。法院在查明事實(shí)后就告訴租賃公司，你趕快派人開車來(lái)把這些設(shè)備拉走，這就是教科書上所說(shuō)的出租人的“取回權(quán)”。出租人從破產(chǎn)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)當(dāng)中取回所有權(quán)屬于自己的財(cái)產(chǎn)，這就叫出租人的“取回權(quán)”。

下面介紹物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則的“例外”。首先一個(gè)“例外”，就是合同法上規(guī)定的“買賣不破租賃”。合同法第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。在租賃期間，出租人把租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，通常就是簽訂一個(gè)買賣合同，把租賃物賣給別人了，取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人，可不可以把承租人趕走呢？法律規(guī)定“不影響租賃合同的效力”，就是說(shuō)租賃合同繼續(xù)有效，取得租賃物所有權(quán)的買受人成為租賃合同的新出租人，享有出租人的權(quán)利，承擔(dān)出租人的義務(wù)。因此，他不可以把承租人趕走，他必須等到承租合同期滿，才能讓承租人搬家，這就叫“買賣不破租賃”。例如，張三的一套房子出租給李四居住，租賃合同未滿，張三把房子賣給了王五，王五買了這套房子后找李四說(shuō)：“我買了房子，我要收回自用，對(duì)不起，請(qǐng)你搬家！”李四當(dāng)然不搬，于是發(fā)生爭(zhēng)議起訴到法院。審理本案的法官就會(huì)對(duì)王五說(shuō)，按照合同法第二百二十九條的規(guī)定，租賃合同對(duì)你仍然有效，你必須承擔(dān)出租人的義務(wù)，只好等到租賃合同期滿才能讓承租人搬家。從這個(gè)例子我們看到，買受人王五已經(jīng)取得房屋的物權(quán)（所有權(quán)），而承租人李四的權(quán)利屬于債權(quán)，要按照物權(quán)優(yōu)先原則，法院就應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)王五，判決李四搬家，但合同法第二百二十九條特別規(guī)定這種情形不適用物權(quán)優(yōu)先原則，屬于物權(quán)優(yōu)先原則的例外。

第二個(gè)例外，是破產(chǎn)法上規(guī)定的工人工資債權(quán)。一個(gè)企業(yè)破產(chǎn)，它不僅拖欠好多債權(quán)人的債，還拖欠了本企業(yè)工人的工資，這些工人的工資債權(quán)怎么辦呢？按照破產(chǎn)法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償工人的工資。工人的工資本屬于債權(quán)，而銀行的抵押權(quán)屬于物權(quán)，按照破產(chǎn)法的規(guī)定，工人的工資債權(quán)反而優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。例如破產(chǎn)企業(yè)把一棟大樓抵押給了銀行，按照前面講的物權(quán)優(yōu)先原則，銀行的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受保護(hù)，即將該設(shè)定抵押權(quán)的大樓從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中“別除”出來(lái)，單獨(dú)交付拍賣，讓銀行優(yōu)先受償。但是，考慮到工人工資債權(quán)的特殊性，工資債權(quán)是工人出賣勞動(dòng)力換來(lái)的血汗錢，工人一家老小就靠這點(diǎn)錢生活，而且每個(gè)工人的工資債權(quán)數(shù)額微小，要根據(jù)債權(quán)平等原則按債權(quán)額比例分配，就可能分配不到一分一文，勢(shì)必影響工人一家老小的生存。破產(chǎn)企業(yè)最值錢的可能就是這棟大樓，這棟大樓已經(jīng)抵押給了銀行，如果讓銀行優(yōu)先行使抵押權(quán)，將該大樓拍賣優(yōu)先受償，則企業(yè)拖欠的工人工資債權(quán)就絕無(wú)受清償?shù)目赡?。我們的法律基于特殊保護(hù)弱者、特殊保護(hù)勞動(dòng)者、特殊保護(hù)生存權(quán)的的法律政策上的考慮，規(guī)定工人工資債權(quán)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。這是物權(quán)優(yōu)原則的又一個(gè)例外，我就介紹這兩種“例外”。

第七條【禁止權(quán)利濫用原則】（略講）

物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

民法上有所謂禁止權(quán)利濫用原則，指一切民事權(quán)利之行使，不得超過(guò)其正當(dāng)界限，行使權(quán)利超過(guò)其正當(dāng)界限，則構(gòu)成權(quán)利濫用，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本條規(guī)定禁止物權(quán)濫用。按照這一規(guī)定，一切自然人和法人在物權(quán)的取得和行使時(shí)，均負(fù)有不得超過(guò)其正當(dāng)界限，即不得濫用其物權(quán)的義務(wù)。違反這一義務(wù)，即構(gòu)成權(quán)利濫用，應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。至于構(gòu)成要件，一是物權(quán)之行使以損害他人為目的，二是行使物權(quán)獲得利益微小而給他人造成的損害巨大。

第九條【登記生效主義】

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

物權(quán)法規(guī)定物權(quán)公示原則，對(duì)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定了不同的公示方法。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以交付為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)如房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等都要去不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記。第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！北緱l規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示實(shí)行“登記生效主義”。所謂“登記生效主義”，就是必須登記、非登記不可，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。例如，張三的房子賣給李四，雖然付了錢交了房，只要沒(méi)到登記機(jī)構(gòu)辦理“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”登記，房屋所有權(quán)就不轉(zhuǎn)移，張三還是該房屋的所有權(quán)人，而李四不是所有權(quán)人。李四雖然占有了房屋，因?yàn)闆](méi)有辦理“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”登記，就還沒(méi)有得到房屋的所有權(quán)。這種情形，如果張三的債權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行這套房屋，法院查明登記簿上該房屋的所有權(quán)人還是張三，就會(huì)予以查封、扣押、拍賣，其結(jié)果使李四遭受損失，與法院無(wú)關(guān)?？梢?jiàn)“登記生效主義”非常嚴(yán)格。

物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，之所以采取“登記生效主義”，首先是因?yàn)閷?shí)行“登記生效主義”，可以是物權(quán)狀態(tài)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，非常明確，有利于交易對(duì)方和執(zhí)法機(jī)關(guān)查明物權(quán)狀態(tài)，有利于建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)秩序和保障市場(chǎng)交易的安全。其次，我國(guó)自改革開放以來(lái)的登記實(shí)踐，一直實(shí)行“登記生效主義”，并未發(fā)生什么弊端，不應(yīng)當(dāng)輕率變更。須說(shuō)明的是，根據(jù)第九條的規(guī)定，采取“登記生效主義”是原則，另有其“例外”，即條文末句“法律另有規(guī)定的除外”。這是指第一百二十七條關(guān)于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和第一百五十八條關(guān)于地役權(quán)，作為例外，實(shí)行“登記對(duì)抗主義”。所謂“登記對(duì)抗主義”，相對(duì)而言，要寬松得多，雖然要求以“登記”作為公示方法，但不是必須登記、非登記不可，當(dāng)事人可以自己決定登記或者不登記，換言之是“自愿登記”。如果當(dāng)事人不登記，也可以取得物權(quán)，但是這個(gè)物權(quán)的效力較低，不能對(duì)抗“善意第三人”。萬(wàn)一別人的權(quán)利是登記了的，你的這個(gè)權(quán)利就要消滅。因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)和抵押權(quán)，一般不進(jìn)入市場(chǎng)交易，無(wú)須太嚴(yán)格，實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，不致于損害他人的利益，不致于損害市場(chǎng)交易安全。

第十條【統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度】（略講）

不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十三條【禁止評(píng)估與重復(fù)登記】（略講）

登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

(一)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

(二)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

(三)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

第十四條【物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則（一）】

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

第十五條【物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則（二）】

當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

這是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則的規(guī)定。這里講的“物權(quán)變動(dòng)”就是指“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”、“抵押權(quán)設(shè)立”的“事實(shí)”。這里講的“原因行為”，是指導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的“法律行為”（債權(quán)行為），主要是買賣合同、抵押合同、質(zhì)押合同。

以買賣房屋為例，我們先簽訂房屋買賣合同，然后根據(jù)買賣合同去辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，“買賣合同”是導(dǎo)致“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”的“原因”，“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”是其“結(jié)果”。“買賣合同”和“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”之間就是 “原因”和“結(jié)果”的關(guān)系。設(shè)立抵押也是如此，當(dāng)然是先訂立“抵押合同”，再根據(jù)抵押合同去登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記，于是成立“抵押權(quán)”。可見(jiàn)，“抵押合同”是“原因”，“抵押權(quán)設(shè)立”是其“結(jié)果”。“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”和“抵押權(quán)設(shè)立”是具體的物權(quán)變動(dòng)事實(shí)，買賣合同和抵押合同就是發(fā)生具體物權(quán)變動(dòng)的“原因行為”。

物權(quán)法規(guī)定“區(qū)分原則”，究竟要解決什么問(wèn)題呢？要解決把“買賣合同”成立的時(shí)間和條件，與“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”發(fā)生的時(shí)間和條件，分開來(lái)對(duì)待的問(wèn)題。所針對(duì)的是我們現(xiàn)實(shí)當(dāng)中一些法院裁判案件的錯(cuò)誤做法，以及現(xiàn)在擔(dān)保法上的錯(cuò)誤規(guī)定。如房屋買賣合同，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，有的地方法院就據(jù)此認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。這樣判決，就把買賣合同生效的時(shí)間和條件，與產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的生效時(shí)間和條件弄混淆了?，F(xiàn)行擔(dān)保法第四十一條規(guī)定，當(dāng)事人設(shè)定抵押的，“應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”。按照這一規(guī)定，訂立抵押合同之后，如果沒(méi)有辦理抵押登記，就認(rèn)定抵押合同不生效，同樣是把抵押合同生效的時(shí)間和條件，與抵押權(quán)成立的時(shí)間和條件弄混淆了。

按照合同法第一百三十五條的規(guī)定，買賣合同生效才發(fā)生出賣人交付標(biāo)的物和移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)（即辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶）的義務(wù)。買賣合同未生效，登記機(jī)構(gòu)會(huì)給你辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶嗎？可見(jiàn)，因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶而認(rèn)定買賣合同無(wú)效的做法，不符合法律的邏輯和基本原理。同時(shí)還要看到，這樣的判決結(jié)果是不公正的。簽訂了買賣合同，合同生效后，市場(chǎng)變化了，房屋價(jià)格上漲了，開發(fā)商（出賣人）反悔，故意拖延不辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，最后發(fā)生糾紛，我們的法院以沒(méi)有辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為由判決買賣合同無(wú)效。無(wú)效就要恢復(fù)原狀，即便買房人已經(jīng)住進(jìn)了新房，進(jìn)行了裝修，也不得不退房。這樣的結(jié)果，不正好是開發(fā)商所希望的嗎？正是我們法院這樣的判決，使不誠(chéng)信的出賣人的陰謀得逞，使他的不正當(dāng)利益得以實(shí)現(xiàn)，而買房人的正當(dāng)利益就遭受了損害。

在設(shè)定抵押權(quán)的場(chǎng)合也是如此，這個(gè)借款的企業(yè)與銀行的工作人員有關(guān)系，就請(qǐng)求說(shuō)：“你放心，我肯定會(huì)登記的，我現(xiàn)在急需錢，請(qǐng)你趕快把錢劃到我的帳上?！币坏┿y行把錢劃到借款人的帳上，借款人就會(huì)把錢轉(zhuǎn)走或者使用，而不去辦抵押登記。他為什么不去辦抵押登記呢？雖然不是辦了抵押登記房子就不能賣了，但一旦辦了抵押登記之后再要出賣房子就有困難。房子上面有抵押權(quán)，買房人就擔(dān)心，自己購(gòu)買的房子有被抵押權(quán)人強(qiáng)行拍賣的危險(xiǎn)，因此人家就不買了。此外，一旦辦理了抵押登記，房屋所有權(quán)上成立了抵押權(quán)，借款人要再拿該房屋到別的銀行抵押借款，別的銀行就會(huì)不愿意。

因此，一旦銀行把借款劃到借款人帳戶上，借款人就借故拖延不辦理抵押登記。最后借款人還不了銀行的錢，起訴到法院，因?yàn)閾?dān)保法第四十一條規(guī)定抵押合同自抵押登記之日起生效，沒(méi)有辦理抵押登記，于是法院判決抵押合同不生效。最終使銀行遭受重大的損失。這樣判決也助長(zhǎng)了一些企業(yè)的背信棄義。既然不辦理抵押登記法院判決抵押合同不生效，那我就故意拖延不辦抵押登記。一些企業(yè)背信棄義、不講誠(chéng)信，采用拖延不辦抵押登記的辦法賴帳，導(dǎo)致社會(huì)信用下降、商業(yè)道德下降，這與法院的判決有關(guān)系，與擔(dān)保法的規(guī)定有關(guān)系。

起草人針對(duì)司法實(shí)務(wù)中的錯(cuò)誤做法和現(xiàn)行擔(dān)保法上的錯(cuò)誤規(guī)定，在物權(quán)法草案上明文規(guī)定了“物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則”。物權(quán)法草案第十四條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！逼渲兴^“應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀摹?，是指法律?guī)定采“登記生效主義”的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等。這些采登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，包括設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，從什么時(shí)候發(fā)生效力？本條專門規(guī)定：是自“記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)”。

接下來(lái)，物權(quán)法草案應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定“原因行為”的“生效時(shí)間”。這就是物權(quán)法第十五條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！睏l文第一句明確規(guī)定“合同”的“生效時(shí)間”：“自合同成立時(shí)”。此與合同法的規(guī)定完全一致。合同法第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。須補(bǔ)充說(shuō)明的是“自成立時(shí)生效”是關(guān)于合同生效的“一般原則”?！胺闪碛幸?guī)定或者合同另有約定”，是此“一般原則”的“例外”。

這樣一來(lái)，物權(quán)變動(dòng)的生效時(shí)間和生效條件與原因行為的生效時(shí)間和條件，就被區(qū)分開來(lái)。但是還有一個(gè)最重要的問(wèn)題：因未辦理登記而物權(quán)變動(dòng)未生效，對(duì)原因行為的效力是否發(fā)生影響？而這正是物權(quán)法規(guī)定“區(qū)分原則”所要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。這就是，草案第十五條第二句的規(guī)定：“未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力”。這一規(guī)定將合同的生效與物權(quán)變動(dòng)的生效截然“區(qū)分”開來(lái)，準(zhǔn)確體現(xiàn)了“區(qū)分原則”的立法目的。

從物權(quán)法第十四條和第十五條的規(guī)定可知，所謂“區(qū)分原則”，是指“區(qū)分”原因行為和物權(quán)變動(dòng)的“生效時(shí)間和生效條件”。作為“原因行為”的“買賣合同”，應(yīng)當(dāng)按照合同法的規(guī)定，“自合同成立時(shí)生效”；而作為“物權(quán)變動(dòng)”的“標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)”，應(yīng)當(dāng)按照本法規(guī)定辦理“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”，“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)”生效。作為原因行為的“抵押合同”，亦應(yīng)按照合同法的規(guī)定，“自合同成立時(shí)生效”；而作為物權(quán)變動(dòng)的“抵押權(quán)設(shè)立”，則應(yīng)按照本法的規(guī)定辦理“抵押登記”，“自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之時(shí)”生效。訂立房屋買賣合同，沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，只是不發(fā)生“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶”的效果，買賣合同的效力不受影響；訂立抵押合同，沒(méi)有辦理抵押登記的，只是不發(fā)生“抵押權(quán)設(shè)立”的效果，抵押合同的效力不受影響。

按照這個(gè)原則，買賣合同生效以后，交了房沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，打起官司來(lái)，法院就應(yīng)當(dāng)責(zé)令出賣人補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；如果出賣人既沒(méi)有交房也沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，就應(yīng)當(dāng)責(zé)令出賣人交房并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，從而切實(shí)保護(hù)買受人的利益。如果房子已不在出賣人的手里，比如說(shuō)已經(jīng)賣給了別人，別人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，這時(shí)候買賣合同還有效，還可以追究出賣人的違約責(zé)任。如果合同約定有違約金，法院就判處違約金，如果合同沒(méi)有約定違約金，法院就判處損害賠償金。按照合同法的規(guī)定，給受害人一定的補(bǔ)償，保護(hù)受害人的利益。

在抵押的情況也是這樣，這個(gè)企業(yè)還不起銀行的錢，銀行向法院起訴，打起官司來(lái)，查明抵押合同生效以后，沒(méi)有辦理抵押登記。按照法律的規(guī)定，只是抵押權(quán)不發(fā)生，而抵押合同的效力不受影響。這個(gè)時(shí)候如果抵押物還在借款人（抵押人）的手里，法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令補(bǔ)辦抵押登記，使抵押權(quán)發(fā)生，并執(zhí)行抵押權(quán)拍賣抵押物，使銀行優(yōu)先受償，保障銀行的利益。如果作為抵押物的房屋或者土地使用權(quán)已經(jīng)不在借款人的手里，這個(gè)時(shí)候至少抵押合同還有效，還可以追究抵押人的違約責(zé)任。

質(zhì)言之，物權(quán)法規(guī)定“區(qū)分原則”的重要意義就在于，要糾正混淆原因行為生效和物權(quán)變動(dòng)生效的錯(cuò)誤做法和擔(dān)保法的錯(cuò)誤規(guī)定。在原因行為有效，因未辦理登記而未發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情形，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行原因行為。按照合同法第一百三十五條和第一百一十條的規(guī)定，強(qiáng)制出賣人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記（或者抵押登記）；如果標(biāo)的物已經(jīng)被第三人合法取得、不可能辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記（或者抵押登記），則應(yīng)當(dāng)按照合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，追究出賣人（或者抵押人）的違約責(zé)任。

第十六條【不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格】

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

第十七條【權(quán)屬證書的證據(jù)資格及其證據(jù)力】

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

【不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力】

物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記還有一項(xiàng)重要的制度，叫做“不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力”。這涉及不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容在法律上應(yīng)該怎樣看待的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載張三是所有權(quán)人，張三把不動(dòng)產(chǎn)登記簿的復(fù)印件拿到法院，法官怎么看待這個(gè)證據(jù)呢？前面說(shuō)到不動(dòng)產(chǎn)登記簿有“證據(jù)資格”，可以作為訴訟證據(jù)，法院應(yīng)當(dāng)接受這個(gè)證據(jù)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“張三是所有權(quán)人”，法官是否就必須判決認(rèn)定“張三是所有權(quán)人”，是否必須將該房屋判歸張三呢？這就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)效力”問(wèn)題。按照證據(jù)法，訴訟中采用的證據(jù)，必須具有“證據(jù)資格”，但具有“證據(jù)資格”只是說(shuō)可以在訴訟中作為證據(jù)使用，絕不是說(shuō)只要具有“證據(jù)資格”，就具有相同的“證據(jù)效力”，法院就必須嚴(yán)格按照該證據(jù)認(rèn)定待證事實(shí)。質(zhì)言之，不同的證據(jù)，其“證據(jù)效力”是不同的。這就是“登記的權(quán)利推定效力”制度，所要解決的問(wèn)題。

“權(quán)利正確性推定”的效力，是什么意思呢？舉例來(lái)說(shuō)，張三把產(chǎn)權(quán)登記簿復(fù)印件提交到法庭，前面已經(jīng)談到不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有“證據(jù)資格”，是合格的證據(jù)，法官就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為張三的舉證責(zé)任已經(jīng)完成，不再要求張三進(jìn)一步提供別的證據(jù)。但是，法庭究竟采不采納作為證據(jù)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的內(nèi)容，就取決于這個(gè)“權(quán)利正確性推定”制度。首先，我們的法官應(yīng)當(dāng)“推定”不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載是真實(shí)的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“張三是所有權(quán)人”，法官就“推定”“張三是所有權(quán)人”。

請(qǐng)注意“推定”這個(gè)概念，“推定”是一個(gè)技術(shù)性概念，它的含義是“把什么什么當(dāng)做真實(shí)的”?！巴贫ā薄皬埲撬袡?quán)人”，就是“把張三當(dāng)做所有權(quán)人”，并不是說(shuō)“張三真的是所有權(quán)人”，至于法庭最后是否“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”，關(guān)鍵要看爭(zhēng)議的對(duì)方能否舉出相反的證據(jù)。因此，法官“推定”“張三是所有權(quán)人”之后，就應(yīng)當(dāng)問(wèn)爭(zhēng)議對(duì)方李四有沒(méi)有“異議”。假設(shè)李四看見(jiàn)張三把產(chǎn)權(quán)登記簿復(fù)印件提交到法庭，登記簿上記載張三是所有權(quán)人，李四再也無(wú)話可說(shuō)、不再爭(zhēng)執(zhí)，法庭就應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記簿上的記載，作出判決“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”，亦即判決爭(zhēng)議房產(chǎn)歸張三所有。但在多數(shù)情形，李四還會(huì)堅(jiān)持爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載的真實(shí)性提出“異議”，主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載不正確。他提出的這個(gè)“異議”，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“內(nèi)容”提出的“異議”。雖然張三拿出產(chǎn)權(quán)登記簿作為證據(jù)，但李四主張產(chǎn)權(quán)登記簿的記載不正確，李四提出異議說(shuō)，我們當(dāng)初是合伙買房，只是登記的時(shí)候?yàn)榱朔奖愕怯浽趶埲?。這種情形，法官當(dāng)然不能直接根據(jù)登記簿上的記載就“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”，不能就這樣“判決”爭(zhēng)議房屋歸張三所有，法官也不應(yīng)當(dāng)僅僅因?yàn)槔钏膶?duì)登記簿上的記載有“異議”，就“否定”登記簿的記載、“否定”張三是所有權(quán)人，法官正確的做法是：“責(zé)令”主張“異議”的李四就自己的“異議”舉證。你不是說(shuō)登記簿的記載不正確嗎？那你就應(yīng)當(dāng)舉證證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不正確。

接下來(lái)，如果李四真的舉出了充分的證據(jù)，證明了不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載不正確，例如證明了的確是合伙買房，只是辦理登記時(shí)圖方便或者有別的原因，登記在張三的名下，則法庭應(yīng)當(dāng)采納李四的反證，并直接根據(jù)此反證“認(rèn)定”爭(zhēng)議房產(chǎn)“屬于張三和李四二人共有”。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，只具有“權(quán)利推定的效力”，法庭只是據(jù)以“推定”“張三是所有權(quán)人”，現(xiàn)在這種“推定”已經(jīng)被李四舉出的“反證”予以“推翻”。反之，李四不能向法庭舉出充分的“反證”證明他關(guān)于登記簿的記載不真實(shí)的“異議”，則法庭應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，“認(rèn)定”張三是爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有權(quán)人，亦即判決該房產(chǎn)歸張三所有。

可見(jiàn)，物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定效力”這個(gè)制度非常重要。由于有這個(gè)制度，在審理房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的案件中，誰(shuí)對(duì)產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)登記簿的記載主張“異議”，就應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)舉證責(zé)任。法官應(yīng)當(dāng)責(zé)令“異議”一方舉出反證，這叫產(chǎn)權(quán)證和登記簿的“權(quán)利推定的效力”，“異議”一方能夠舉出反證，證明財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和登記簿的記載不一致，法庭就直接采納反證，登記簿上的記載就被推翻了。如果異議一方舉不出反證或者舉出的證據(jù)不足以推翻登記簿上的記載，法庭就應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)登記簿的記載來(lái)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。法院裁判產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議案件，通常就靠這個(gè)制度。特別要注意，不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定，在物權(quán)法草案前四次審議稿均設(shè)有明文規(guī)定，后因一人指責(zé)“使違法所得財(cái)產(chǎn)合法化”而被刪去，但仍將作為法律規(guī)則存在和被適用。

順便談到另一個(gè)技術(shù)性概念“視為”?！巴贫ā焙汀耙暈椤笔欠缮咸厥獾膬蓚€(gè)概念，特別是“視為”在法律上很常見(jiàn)。舉例來(lái)說(shuō)，合同法第一百五十八條規(guī)定：“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定?！边@是關(guān)于“質(zhì)量異議”的規(guī)定。按照本條規(guī)定，合同約定了檢驗(yàn)期間的，必須在檢驗(yàn)期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，未在檢驗(yàn)期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，既依法“視為”標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，即“視為”質(zhì)量合格。這就是“視為”。只要買賣合同規(guī)定了檢驗(yàn)期間，買受人發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題必須在檢驗(yàn)期間內(nèi)提出異議，檢驗(yàn)期間屆滿你沒(méi)有提異議，后來(lái)打起官司來(lái)你又主張質(zhì)量不合格，法官就應(yīng)當(dāng)按照合同法第一百五十八條的規(guī)定，“視為”產(chǎn)品質(zhì)量合格。法律上規(guī)定的“視為”，是強(qiáng)制性的，是不允許推翻的。盡管買受人把產(chǎn)品，例如說(shuō)木地板，把它扛到法庭上擺在那里，法官即使眼睜睜地看到這個(gè)木地板有腐朽、蟲蛀、大小不合格等，法官也不會(huì)采納，更不會(huì)同意搞什么質(zhì)量鑒定，因?yàn)榉缮现v的是“視為”，根據(jù)檢驗(yàn)期間內(nèi)未提出質(zhì)量異議這個(gè)事實(shí)，“視為”質(zhì)量合格?！耙暈椤焙汀巴贫ā?，有類似之處，關(guān)鍵的差別在于：“推定”是允許以反證推翻的，“視為”不允許以反證推翻。這兩個(gè)技術(shù)性概念，在訴訟當(dāng)中特別重要。

第十九條【更正登記、異議登記】

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

本條第一款規(guī)定“更正登記”，這是現(xiàn)在就有的制度。特別要注意本條第二款規(guī)定的“異議登記”，是起草人新創(chuàng)設(shè)的制度。什么叫異議登記？如不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某一套房屋的所有權(quán)人是張三，而李四對(duì)此提出異議，認(rèn)為該房屋不是張三的，這就形成產(chǎn)權(quán)糾紛。李四如果要向法院起訴解決爭(zhēng)議，他還得搜集證據(jù)，還要聘請(qǐng)律師，準(zhǔn)備起訴狀等，要做好多準(zhǔn)備工作，等他向法院起訴，法院經(jīng)過(guò)審理作出判決，確定爭(zhēng)議的房產(chǎn)歸李四所有，這個(gè)時(shí)候李四拿著生效判決書到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求變更登記時(shí)，發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子早就被張三賣給王五去了。當(dāng)事人好不容易得到勝訴判決，最后不一定能夠得到房屋及其所有權(quán)。因此，能不能有一個(gè)制度防止不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的所有權(quán)人張三搶先下手出賣爭(zhēng)議房屋？針對(duì)這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，物權(quán)法創(chuàng)設(shè)了異議登記制度。

物權(quán)法第十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！闭?qǐng)注意，本條第一款規(guī)定“更正登記”，這是現(xiàn)在的房地產(chǎn)登記制度中已有的登記制度。前述房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的雙方，如果李四提出異議而登記簿上的所有權(quán)人張三承認(rèn)登記錯(cuò)誤，承認(rèn)自己不是真正的所有權(quán)人，則可以通過(guò)更正登記解決問(wèn)題。如果張三不承認(rèn)存在錯(cuò)誤，堅(jiān)持認(rèn)為自己是真正的所有權(quán)人，這種情形，按照本條第二款的規(guī)定，李四就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記。

異議登記是一個(gè)簡(jiǎn)單的程序，只要李四到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)異議登記，登記機(jī)構(gòu)受理了申請(qǐng)后，就將該異議記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，例如記載“某年某月某日李四主張異議”?？上攵?，只要登記簿上記載了這樣一個(gè)“異議”，張三要搶先下手轉(zhuǎn)讓該房屋，打算買房的人發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記有“異議”，自然就不敢購(gòu)買該房屋?！爱愖h登記”的作用，并不是“禁止”張三轉(zhuǎn)讓該房屋，并不是“限制”張三的“處分權(quán)”，而僅僅是“提醒”打算購(gòu)買房屋的第三人注意：該房屋產(chǎn)權(quán)存在“爭(zhēng)議”。按照社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，打算購(gòu)買房屋的人看到該房屋產(chǎn)權(quán)存在“爭(zhēng)議”，將不會(huì)貿(mào)然簽訂買賣合同，至少他會(huì)等待“爭(zhēng)議”的解決。就是用這個(gè)辦法來(lái)“阻止”張三搶先下手轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)，以保證將來(lái)李四勝訴后可以持判決書到登記機(jī)構(gòu)變更登記，最終得到這個(gè)房子的所有權(quán)。

既然“異議登記”的作用在于“阻止”張三處分財(cái)產(chǎn)，則“異議登記”一定要有一個(gè)“期限”。不然的話，有的人在申請(qǐng)“異議登記”之后，就不會(huì)盡快地解決存在的“爭(zhēng)議”，他既不向法院提起“確權(quán)之訴”，也不向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“變更登記”，這種情形，已經(jīng)登記的“異議”的存在，將一直“阻止”登記薄上的所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)。因此應(yīng)該規(guī)定“異議登記”的有效期限，超過(guò)一定的期限，“異議登記”就失效。本條第二款規(guī)定，這個(gè)期限是“十五日”，并規(guī)定了異議登記不當(dāng)?shù)膿p害賠償責(zé)任。以避免沒(méi)有任何根據(jù)就輕率地申請(qǐng)異議登記，損害真正權(quán)利人的合法權(quán)益。

第二十條【預(yù)告登記】

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

物權(quán)法新創(chuàng)設(shè)的一個(gè)登記制度叫“預(yù)告登記”。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中商品房預(yù)售的“一房多賣”，損害買房人（多數(shù)情形是消費(fèi)者）合法利益的問(wèn)題。按照這個(gè)制度，商品房預(yù)售合同的買受人，可以憑商品房預(yù)售合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“預(yù)告登記”。因?yàn)榉孔舆€沒(méi)蓋起來(lái)，還不可能辦理“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”。物權(quán)法第十九條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！保ǖ?款）“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！保ǖ?款）

按照本條規(guī)定，只要張三與開發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，張三就可以拿著合同書去登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，由登記機(jī)構(gòu)在登記簿上作出“預(yù)告登記”：記載某號(hào)房子已經(jīng)賣給了張三。辦理預(yù)告登記后，開發(fā)商要把這套房子再賣給其他任何人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”。所謂“不發(fā)生物權(quán)效力”，就是說(shuō)買房人不可能取得房屋所有權(quán)。只要辦理了“預(yù)告登記”，其余的買房人就已經(jīng)知道自己不可能得到房屋所有權(quán)，當(dāng)然也就不買了。這就達(dá)到了限制“一房多賣”的目的。預(yù)告登記制度的立法目的，就是用這樣的辦法來(lái)限制開發(fā)商“一房多賣”。

從實(shí)質(zhì)上說(shuō)，“預(yù)告登記”是一種特殊的公示方法，而所登記的并不是“物權(quán)”，而是買房人根據(jù)買賣合同請(qǐng)求交付房屋和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的債權(quán)。合同上的“債權(quán)”，因?yàn)檗k理了“預(yù)告登記”，就具有了對(duì)抗其他買房人的“物權(quán)效力”。預(yù)告登記制度，不僅保護(hù)商品房預(yù)售的買受人，可以保護(hù)銀行的抵押權(quán)。發(fā)放貸款的銀行，只要把抵押合同拿到登記機(jī)構(gòu)辦理了“預(yù)告登記”，開發(fā)商再把同樣的項(xiàng)目抵押給別的銀行，別的銀行的抵押權(quán)就排在后面，辦理了“預(yù)告登記”的銀行的抵押權(quán)就要排在前面。本條第二款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記，預(yù)告登記失效?！笔菫榱吮苊鈾?quán)利人以“預(yù)告登記”代替正式的物權(quán)登記。須補(bǔ)充說(shuō)明，預(yù)告登記制度已經(jīng)在上海市的房地產(chǎn)登記實(shí)踐中實(shí)施多年。

第二十一條【登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任】（略講）

當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

第二十三條【交付生效主義】（略講）

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

【動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利推定效力】

物權(quán)法上，與不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定制度相對(duì)應(yīng)的一個(gè)制度，是動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利推定制度。按照這個(gè)制度，動(dòng)產(chǎn)的占有人被推定為該動(dòng)產(chǎn)的“權(quán)利人”。這是直接根據(jù)動(dòng)產(chǎn)的占有狀態(tài)，推定其占有人為“權(quán)利人”，如所有權(quán)人。因此，當(dāng)關(guān)于動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，占有人只須證明自己為占有人，即可受“權(quán)利推定”的保護(hù)。占有的權(quán)利推定制度，其作用在于使異議對(duì)方承擔(dān)舉證責(zé)任，亦即占有人之外的主張自己對(duì)該物享有權(quán)利的人，必須舉出反證。此與不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定制度相同，但其所要求“反證”的證明程度較低，只須對(duì)方當(dāng)事人能夠證明有某種與受推定的權(quán)利狀態(tài)完全不相容的權(quán)利狀態(tài)存在，即可推翻該項(xiàng)推定。此外，占有的權(quán)利推定制度，僅適用于占有人消極地維護(hù)自己的占有，而不適用于積極行使權(quán)利，如占有人不得以對(duì)物的占有證明自己對(duì)物享有所有權(quán)。法律已經(jīng)明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記的動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，如動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、船舶、飛機(jī)和機(jī)動(dòng)車物權(quán)，不在受權(quán)利推定的范圍。

物權(quán)法認(rèn)可占有的權(quán)利推定制度的主要理由：首先是在許多情形，要求占有人證明自己對(duì)占有物的權(quán)利頗為困難，例如張三有一件祖?zhèn)鞯膬r(jià)值連城的古董，突然有個(gè)李四起訴主張?jiān)摴哦瓕儆谧约?，這種情形要求張三舉證證明自己的所有權(quán)就非常困難，因?yàn)樗麤](méi)法證明究竟是父親買的還是祖父買的，什么時(shí)候買的，他難以舉證。而按照占有的權(quán)利推定制度，張三只要證明自己對(duì)該古董的占有就夠了，法官應(yīng)當(dāng)責(zé)令爭(zhēng)執(zhí)該古董的李四舉出反證證明自己的所有權(quán)，如果李四不能舉出反證，即判決李四敗訴?？梢?jiàn)，因?yàn)橛姓加械臋?quán)利推定制度，就可以使占有人免除舉證責(zé)任的困難，易于排除侵害，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的秩序。其次，如果沒(méi)有占有的權(quán)利推定制度，則市場(chǎng)交易將難于順利進(jìn)行。因?yàn)樵诿恳淮谓灰字?，必須調(diào)查出賣人對(duì)所出售商品是否有正當(dāng)權(quán)利，這就增加了市場(chǎng)交易的程序和手續(xù)，勢(shì)必影響市場(chǎng)交易的順利進(jìn)行。并且，如果沒(méi)有占有的權(quán)利推定制度，在購(gòu)買了出賣人無(wú)處分權(quán)的商品的情形，買受人也沒(méi)有得到善意取得制度保護(hù)的可能，勢(shì)必增加市場(chǎng)交易中的測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，妨礙市場(chǎng)交易?？梢?jiàn)，因?yàn)橛辛苏加械臋?quán)利推定制度，就免除了買受人調(diào)查出賣人權(quán)利的義務(wù)，使善意信賴占有而與占有人進(jìn)行交易的買受人受到保護(hù)，有益于市場(chǎng)交易安全，使市場(chǎng)交易能夠順利進(jìn)行。最后，占有的權(quán)利推定制度，其目的在于維護(hù)物的事實(shí)秩序，有助于保護(hù)物上的權(quán)利，避免爭(zhēng)議，減少訴訟，使物能盡其所用。此外，占有的權(quán)利推定制度，對(duì)法院裁判有重大意義。法院在判決盜竊罪、搶奪罪時(shí)，法院只要查明被告盜竊、搶奪受害人占有之下的財(cái)物就夠了，并不審查受害人對(duì)該財(cái)物是否享有合法權(quán)利。

值得注意的是，物權(quán)法草案前四次審議稿關(guān)于動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利推定制度設(shè)有明文，后因有人指責(zé)“使違法取得財(cái)產(chǎn)合法化”而被刪去。雖然如此，因物權(quán)法規(guī)定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行“交付生效主義”，“占有”的事實(shí)狀態(tài)當(dāng)然可以作為權(quán)利推定的根據(jù)，因此人民法院裁判關(guān)于動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的爭(zhēng)議案件，必然將動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利推定作為法理規(guī)則，而予以適用。

第二十四條【登記對(duì)抗主義】

船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

物權(quán)法關(guān)于船舶、飛機(jī)和機(jī)動(dòng)車物權(quán)變動(dòng)實(shí)行“登記對(duì)抗主義”。物權(quán)法第二十四條規(guī)定：“船舶、飛行器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。” 其中，規(guī)定船舶、飛行器實(shí)行“登記對(duì)抗主義”，是沿用現(xiàn)行海商法和民用航空法的規(guī)定。根本的理由，是對(duì)船舶、飛機(jī)這類特殊動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有辦法實(shí)行登記生效主義。因?yàn)榇?、飛機(jī)是滿天下飛、滿世界游動(dòng)，船舶的登記簿只能保管在它的“船籍港”，飛機(jī)的登記簿只能保管在中國(guó)民航總局，不可能跟著它滿世界跑。中國(guó)法律要規(guī)定船舶物權(quán)實(shí)行“登記生效主義”，外國(guó)的銀行就不對(duì)中國(guó)籍船舶貸款、不接受中國(guó)籍船舶抵押。因此，我們的物權(quán)法草案和海商法、民用航空法一樣，對(duì)船舶、飛機(jī)物權(quán)變動(dòng)規(guī)定采“登記對(duì)抗主義”，這是由船舶、飛機(jī)的特殊性所決定的。

物權(quán)法為什么對(duì)機(jī)動(dòng)車采取“登記對(duì)抗主義”呢？主要的理由，一個(gè)是汽車數(shù)量眾多、轉(zhuǎn)手頻繁；還有一個(gè)理由是汽車的價(jià)值相對(duì)較小。一艘船舶動(dòng)輒幾千萬(wàn)元，一架波音“737”價(jià)值一億五千萬(wàn)人民幣，一架波音777超過(guò)十億元人民幣，而汽車的價(jià)值，即使是名牌車也與之相差懸殊。價(jià)值動(dòng)輒幾千萬(wàn)的船舶、價(jià)值上億元、十億元的飛機(jī)尚且采取比較寬松的“登記對(duì)抗主義”，價(jià)值相對(duì)小得多的汽車卻要采取非常嚴(yán)格的“登記生效主義”，就顯得輕重倒置、不成比例。還因?yàn)闄C(jī)動(dòng)車數(shù)量眾多、轉(zhuǎn)手頻繁，如果實(shí)行“登記生效主義”將會(huì)不勝其煩，很多人就會(huì)不去登記，使法律規(guī)定與現(xiàn)實(shí)生活嚴(yán)重脫節(jié)，我們的現(xiàn)實(shí)情況不就是有很多機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)手不登記嗎？與其規(guī)定非常嚴(yán)格的“登記生效主義”而不能實(shí)行，倒不如規(guī)定比較寬松的“登記對(duì)抗主義”以符合現(xiàn)實(shí)，順乎人心。

對(duì)機(jī)動(dòng)車物權(quán)變動(dòng)規(guī)定采“登記對(duì)抗主義”，還有一個(gè)好處，即方便法院公正裁判交通事故損害賠償案件。假設(shè)對(duì)機(jī)動(dòng)車物權(quán)采“登記生效主義”，汽車賣給了李四，李四駕駛中發(fā)生交通事故，因?yàn)闆](méi)有辦理汽車過(guò)戶登記，張三就還是肇事汽車的所有權(quán)人，人民法院就將判決張三承擔(dān)損害賠償責(zé)任。這樣判決于情、于理都說(shuō)不通。物權(quán)法規(guī)定機(jī)動(dòng)車實(shí)行登記對(duì)抗主義，張三可以通過(guò)舉證證明汽車轉(zhuǎn)手的事實(shí)而不承擔(dān)責(zé)任。實(shí)際上，從八十年代直到九十年代初期，好些地方法院都把汽車過(guò)戶登記當(dāng)作“登記生效”，因此就出現(xiàn)了一些不公正的判決。到九十年代中期法院內(nèi)部就已經(jīng)注意到這樣判決不合情理而改變態(tài)度，現(xiàn)在絕大多數(shù)地方法院已經(jīng)不再把汽車登記當(dāng)作“登記生效主義”，而是允許沒(méi)有辦理過(guò)戶登記的出賣人以其他證據(jù)證明汽車轉(zhuǎn)賣的事實(shí)，最后使應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任的實(shí)際上的汽車所有權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。因此可以說(shuō)，物權(quán)法規(guī)定機(jī)動(dòng)車物權(quán)采取“登記對(duì)抗主義”，是采納了人民法院的裁判經(jīng)驗(yàn)，使法律規(guī)定與人民法院的裁判實(shí)踐相一致。

第二十五條【先行占有】（略講）

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。

因?yàn)樵谟喠①I賣合同之前，買受人已經(jīng)占有該動(dòng)產(chǎn)，在買賣合同成立生效之后，就沒(méi)有必要把標(biāo)的物先歸還出賣人，再按照一般動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則來(lái)一次“交付”，所以本條規(guī)定這種情形“物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力”。此即教科書上所謂“先行占有”。在現(xiàn)實(shí)生活中，“先行占有”發(fā)生在“先租后買”、“先借后買”的情形。例如張三的一臺(tái)設(shè)備，出租給李四使用，在租賃合同存在期間，張三出賣該設(shè)備而與李四訂立買賣合同，因?yàn)樵撛O(shè)備已經(jīng)在李四的占有之下，于是按照草案第二十八條的規(guī)定，自買賣合同生效之時(shí)該設(shè)備所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人李四名下。

第二十六條【移轉(zhuǎn)返還請(qǐng)求權(quán)代替交付】

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。

本條規(guī)定的是“以返還請(qǐng)求權(quán)代替交付”，這個(gè)例外規(guī)則所針對(duì)的是“運(yùn)輸中的動(dòng)產(chǎn)”和“委托保管中的動(dòng)產(chǎn)”的買賣、質(zhì)押。先看“運(yùn)輸中的動(dòng)產(chǎn)”買賣，買賣合同訂立時(shí)，標(biāo)的物還在承運(yùn)人的輪船上，而輪船還在海上航行，沒(méi)有辦法進(jìn)行“交付”，于是按照慣例，將“提單”交給買受人以代替“貨物”的“交付”。按照海商法第七十九條的規(guī)定，“提單”分為“記名提單”、“指示提單”和“不記名提單”，其中“指示提單”可以背書轉(zhuǎn)讓，“不記名提單”無(wú)須背書即可轉(zhuǎn)讓。海商法第七十一條規(guī)定：“提單，是指用以證明海上貨物運(yùn)輸合同和貨物已經(jīng)由承運(yùn)人接收或者裝船，以及承運(yùn)人保證據(jù)以交付貨物的單證”。按照這一規(guī)定，“提單”既是證明運(yùn)輸合同成立的證據(jù)，也是“承運(yùn)人保證交付貨物的單證”，亦即“提單”是請(qǐng)求承運(yùn)人交付貨物的請(qǐng)求權(quán)憑證。教科書上稱為“債權(quán)憑證”，誰(shuí)持有“提單”，誰(shuí)就享有請(qǐng)求承運(yùn)人交付貨物的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

按照物權(quán)法第二十六條的規(guī)定，貨主在轉(zhuǎn)讓運(yùn)輸中的貨物時(shí)，不必等待輪船到達(dá)目的港自己去提取貨物后再“交付”給受讓人，他可以將“提單”交給受讓人以代替實(shí)際貨物的“交付”，因此貨物所有權(quán)自“提單”交付時(shí)移轉(zhuǎn)于受讓人。依本條規(guī)定，交付“提單”即等于“交付”貨物，即發(fā)生貨物所有權(quán)變動(dòng)的效果，使“提單”因此具有“物權(quán)憑證”的性質(zhì)，誰(shuí)持有“提單”誰(shuí)就享有貨物的所有權(quán)。與所有權(quán)移轉(zhuǎn)相同，如貨主以貨物設(shè)定“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押”，他也當(dāng)然可以“交付”提單代替貨物的實(shí)際“交付”，質(zhì)權(quán)亦于“提單”交付時(shí)成立。

再看“保管中的動(dòng)產(chǎn)”，貨主訂立買賣合同之時(shí)，貨物還保管在倉(cāng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)者的庫(kù)房里，此時(shí)貨主與倉(cāng)庫(kù)經(jīng)營(yíng)者之間的倉(cāng)儲(chǔ)保管合同仍然存在?，F(xiàn)行合同法第三百八十七條規(guī)定：“倉(cāng)單是提取倉(cāng)儲(chǔ)物的憑證。存貨人或者倉(cāng)單持有人在倉(cāng)單上背書并經(jīng)保管人簽字或者蓋章的可以轉(zhuǎn)讓提取倉(cāng)儲(chǔ)物的權(quán)利?！币虼?，誰(shuí)持有“倉(cāng)單”誰(shuí)就有權(quán)提取倉(cāng)儲(chǔ)物，他還可以轉(zhuǎn)讓該提取倉(cāng)儲(chǔ)物的債權(quán)。存貨人或者倉(cāng)單持有人如果出賣保管中的貨物，不必親自去倉(cāng)庫(kù)提取貨物后再將該貨物實(shí)際“交付”于受讓人，他只須將“倉(cāng)單”交付給受讓人以代替貨物的實(shí)際交付。按照物權(quán)法第二十六條的規(guī)定，保管中的貨物的所有權(quán)，亦于出賣人將“倉(cāng)單”交付于受讓人之時(shí)移轉(zhuǎn)于受讓人。因本條的規(guī)定，“倉(cāng)單”不僅是債權(quán)憑證，同時(shí)也具有了“物權(quán)憑證”的性質(zhì)，“倉(cāng)單”持有人即是該貨物的所有權(quán)人。

順便講到，各國(guó)關(guān)于“倉(cāng)單”的立法有“一單主義”與“兩單主義”之分。按照“一單主義”的立法，保管人只能開出一個(gè)“倉(cāng)單”，持有人既可以通過(guò)“交付”此“倉(cāng)單”移轉(zhuǎn)貨物的所有權(quán)；也可以通過(guò)“交付”此“倉(cāng)單”設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。顯而易見(jiàn)，如果已經(jīng)設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，此“倉(cāng)單”在質(zhì)權(quán)人占有之下，出質(zhì)人（貨主）將不可能再轉(zhuǎn)讓該貨物的所有權(quán)。按照“兩單主義”的立法，保管人應(yīng)存貨人的請(qǐng)求可以開出兩個(gè)“倉(cāng)單”，一個(gè)叫“存入倉(cāng)單”，一個(gè)叫“出質(zhì)倉(cāng)單”。從理論上說(shuō)，“存入倉(cāng)單”用于轉(zhuǎn)讓貨物所有權(quán)，“出質(zhì)倉(cāng)單”用于設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)，二者并行不悖。但在實(shí)際上，以“出質(zhì)倉(cāng)單”設(shè)立動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)之后，就很難僅以“存入倉(cāng)單”轉(zhuǎn)讓貨物所有權(quán)，因?yàn)槭茏屓藫?dān)心所購(gòu)買的貨物有隨時(shí)被質(zhì)權(quán)人扣押、拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不得已在轉(zhuǎn)讓貨物所有權(quán)時(shí)一并交付“存入倉(cāng)單”和“出質(zhì)倉(cāng)單”，“兩單”實(shí)際上等于“一單”。鑒于我國(guó)合同法規(guī)定的“倉(cāng)單”系采“一單主義”，即“倉(cāng)單”既是所有權(quán)憑證，可以通過(guò)“倉(cāng)單”交付發(fā)生“所有權(quán)移轉(zhuǎn)”的效力，也可以通過(guò)“倉(cāng)單”交付發(fā)生動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)設(shè)立的效力。一旦貨主通過(guò)交付“倉(cāng)單”而設(shè)立了“質(zhì)權(quán)”，則該貨主不能再轉(zhuǎn)讓該貨物的所有權(quán)，因?yàn)椤皞}(cāng)單”在質(zhì)權(quán)人占有之下。在一個(gè)實(shí)際案例中，貨主在通過(guò)交付“倉(cāng)單”設(shè)立了“質(zhì)權(quán)”之后，另以書面“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”方式將貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，一審法院判決認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，二審法院改判該轉(zhuǎn)讓行為有效，結(jié)果使質(zhì)權(quán)人遭受了重大損害。顯而易見(jiàn)，二審判決是錯(cuò)誤的，因?yàn)椤皞}(cāng)單”是“保管中的貨物”的“物權(quán)憑證”，轉(zhuǎn)讓“保管中的貨物”應(yīng)當(dāng)以“倉(cāng)單”的交付，代替實(shí)際貨物的“交付”。

第二十七條【占有改定】

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

本條是關(guān)于“占有改定”的規(guī)定。條文說(shuō)“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的”，人們會(huì)問(wèn)，既然要出賣該動(dòng)產(chǎn)，又何以要繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)，這難道不是矛盾的嗎？按照常理，要出賣就不能繼續(xù)占有，要繼續(xù)占有就不要出賣。為什么一方面要出賣，另一方面又要繼續(xù)占有？這是針對(duì)融資租賃的一種特殊形式：“賣出租回”，或稱“回租”。

假設(shè)某個(gè)企業(yè)急需一筆生產(chǎn)資金，它向銀行貸款，銀行不貸給它，因?yàn)樗饲暗馁J款都還沒(méi)有還，或者銀行雖然同意貸款，但要求設(shè)立抵押擔(dān)保，而它的房地產(chǎn)早已抵押給銀行了。該企業(yè)急需資金而又沒(méi)有銀行愿意貸款給它，這種情形它想到融資租賃中的“賣出租回”，于是它找到一家租賃公司簽訂買賣合同，將自己最值錢的一條生產(chǎn)線的設(shè)備出賣給租賃公司，取得一筆價(jià)款以解決企業(yè)急需的生產(chǎn)資金；但是它并不是真的要出賣這套生產(chǎn)線，相反它還要靠這條生產(chǎn)線進(jìn)行生產(chǎn)，因此它“有必要繼續(xù)占有”這些已經(jīng)出賣給租賃公司的設(shè)備。這種情形，顯然不能把這些設(shè)備“交付”給買受人租賃公司，以完成設(shè)備所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。怎么樣才能夠既使該企業(yè)“繼續(xù)占有”這些設(shè)備又實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)向租賃公司的移轉(zhuǎn)呢？有辦法，該企業(yè)再與該租賃公司簽訂一份租賃合同，把這套生產(chǎn)線的設(shè)備再租回來(lái)不就行了嗎？

你看，現(xiàn)行合同法第二百四十二條明確規(guī)定：“出租人享有租賃物的所有權(quán)。承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)?！彪m然沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的“交付”，但因?yàn)楹炗喠俗赓U合同，合同法明確規(guī)定租賃公司享有這些設(shè)備的所有權(quán)，可見(jiàn)正是這個(gè)租賃合同代替了設(shè)備的實(shí)際“交付”，而實(shí)現(xiàn)了設(shè)備所有權(quán)向租賃公司的移轉(zhuǎn)，并同時(shí)使該企業(yè)作為承租人繼續(xù)占有這些設(shè)備。這一租賃合同關(guān)系的成立，代替了該項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)的“實(shí)際交付”，而使買受人以出租人的身份獲得了該項(xiàng)動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)?？梢?jiàn)，關(guān)于“占有改定”的特殊規(guī)則，正是針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的“賣出租回”這種特殊融資租賃合同形式的，其實(shí)質(zhì)是用一項(xiàng)“租賃合同關(guān)系”實(shí)現(xiàn)標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)，并滿足出賣人繼續(xù)占有該標(biāo)的物的需要。這樣的法律關(guān)系，主要是租賃合同關(guān)系，還有借用合同關(guān)系。須特別注意，本條所謂“約定”，應(yīng)當(dāng)解釋為關(guān)于“租賃合同關(guān)系”或者“借用合同關(guān)系”的“約定”，質(zhì)言之，就是“租賃合同”或者“借用合同”。

第二十八條【公權(quán)力行使發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效】（略講）

因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。

法院的生效判決、政府的征收決定，屬于公權(quán)力的行使行為，所引起的物權(quán)變動(dòng)，按照本條規(guī)定，不需要進(jìn)行“公示”。因法院生效判決導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，自判決生效之時(shí)發(fā)生效力；因政府征收命令導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)，自政府的征收命令作出之時(shí)發(fā)生效力。

例如，法院審理產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議案件，最后作出判決“爭(zhēng)議房屋歸李四所有”，自判決生效之時(shí)李四就得到了該房屋的所有權(quán)，亦即自判決生效之時(shí)爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)就自動(dòng)移轉(zhuǎn)于李四名下。顯然，這個(gè)時(shí)候還沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上張三仍然是“所有權(quán)人”，但李四從判決生效時(shí)就已經(jīng)得到了所有權(quán)，李四才是“真正的”“所有權(quán)人”。判決一經(jīng)生效，李四就可以拿著判決書到登記機(jī)構(gòu)辦理“登記”手續(xù)。特別要說(shuō)明的是，李四憑生效判決辦理的“登記”，不是“過(guò)戶登記”而是“變更登記”。仲裁委員會(huì)的裁決，應(yīng)與法院判決同樣對(duì)待。政府征收也是這樣，政府征收命令一經(jīng)作出，國(guó)家就取得所征收土地的所有權(quán)。

第二十九條【因繼承發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效】（略講）

因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

本條規(guī)定，因繼承發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，從“繼承開始”之時(shí)發(fā)生效力。什么叫“繼承開始”？“繼承開始”是繼承法上一個(gè)重要概念?，F(xiàn)行繼承法第二條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時(shí)開始”?？梢?jiàn)，“繼承開始”就是“被繼承人死亡”之時(shí)。按照繼承法的規(guī)定，自“被繼承人死亡”之時(shí)，被繼承人的財(cái)產(chǎn)就成為“遺產(chǎn)”，其所有權(quán)就轉(zhuǎn)移到繼承人名下，如果只有一位繼承人，“遺產(chǎn)”就歸該繼承人所有，如果繼承人在二人以上，“遺產(chǎn)”就歸全體繼承人共有。

實(shí)際上，被繼承人死亡之時(shí)，其是否留有“遺囑”尚不確定，是按“遺囑繼承”還是按“法定繼承”尚不確定，所以還不能確定繼承人的人數(shù)，還不能確定繼承人是誰(shuí)，因此沒(méi)有辦法“分割遺產(chǎn)”，沒(méi)有辦法辦理“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”。但是，被繼承人已經(jīng)死亡，權(quán)利主體已經(jīng)消滅，不能讓“遺產(chǎn)”處于無(wú)主狀態(tài)，因此物權(quán)法草案（第四次審議稿）第三十二規(guī)定：自“繼承開始”（即被繼承人死亡）之時(shí)，由繼承人取得“遺產(chǎn)”的所有權(quán)。條文遺漏了“遺贈(zèng)”，因遺贈(zèng)取得物權(quán)，也應(yīng)適用同樣的規(guī)則，從被繼承人（遺贈(zèng)人）死亡之時(shí)，即“繼承開始”之時(shí)，遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸受遺贈(zèng)人。到后來(lái)分割遺產(chǎn)時(shí)，如果受遺贈(zèng)人“放棄”受遺贈(zèng)，則該遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)就歸其他繼承人。

須要注意的是，因繼承而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的這個(gè)規(guī)則，對(duì)法官裁判案件會(huì)有影響。例如父親去世以后房產(chǎn)沒(méi)有分割，由母親管理使用，最后母親又去世了，這個(gè)財(cái)產(chǎn)由農(nóng)村的老大繼續(xù)使用，老二在國(guó)外幾十年后回來(lái)向法院提起訴訟。假設(shè)他以“侵害繼承權(quán)”為由起訴，老大自然會(huì)以訴訟時(shí)效經(jīng)過(guò)作為抗辯，法院審查訴訟時(shí)效確已經(jīng)過(guò)，于是判決駁回老二的訴訟請(qǐng)求。假設(shè)老二以“分割共有財(cái)產(chǎn)”為由起訴，他不說(shuō)侵害繼承權(quán)，因?yàn)楦赣H去世時(shí)遺產(chǎn)就歸屬于兄弟二人共有，只是共有財(cái)產(chǎn)一直在大哥的掌管之下，他現(xiàn)在請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn)，而請(qǐng)求分割共有財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)不適用訴訟時(shí)效，如果老二以這個(gè)理由起訴，法院就不能駁回他。法院查明這個(gè)遺產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行過(guò)分割，一直處于共有狀態(tài)，法院就應(yīng)當(dāng)認(rèn)可老二的請(qǐng)求，作出“分割共有財(cái)產(chǎn)”的判決?？梢?jiàn)，因繼承發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的這個(gè)規(guī)則，對(duì)當(dāng)事人、對(duì)法院都關(guān)系重大。

上面談到“繼承開始”即是“被繼承人死亡”之時(shí)，而此所謂“死亡”既包括“事實(shí)死亡”，如老死、病死、死意外事故致死，也包括“宣告死亡”。在“宣告死亡”的情形，自判決所確定的“死亡之時(shí)”“繼承開始”。這里順便講一個(gè)實(shí)例，一個(gè)人在“大躍進(jìn)”年代失蹤，致1959年所在單位及配偶均認(rèn)為“已經(jīng)死亡”，在母親（配偶）主持之下分割“遺產(chǎn)”，農(nóng)村的房屋分給老大，城里的房屋分給老二。后來(lái)母親也去世了，兄弟二人一直相安無(wú)事。到改革開放以后，因房地產(chǎn)開發(fā)，城里的房屋顯著升值，于是老大在1999年向法院申請(qǐng)宣告其父親死亡，法院作出了“宣告死亡”的判決，而這時(shí)該人如果活著的話將已130多歲。宣告死亡的判決下達(dá)后，老大立即向法院起訴請(qǐng)求重新分割遺產(chǎn)，因?yàn)?959年父親尚未“死亡”、繼承尚未開始。于是，法院于2002年作出判決，認(rèn)定當(dāng)年母親主持進(jìn)行的遺產(chǎn)分割無(wú)效，并進(jìn)行重新分割“遺產(chǎn)”。這樣的判決是否正確？當(dāng)然不正確。在母親主持分割遺產(chǎn)已經(jīng)四十多年之后，法院否定四十多年前的遺產(chǎn)分割協(xié)議，顯然不合情理。其失誤在于，把“死亡宣告”看作獨(dú)立的訴訟行為，未注意到法院作出的死亡宣告將發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，因而未注意到宣告死亡申請(qǐng)人要否定四十年前的遺產(chǎn)分割的意圖。最后二審法院以“法律不溯及既往”為根據(jù)，先撤銷“宣告死亡”的判決，再據(jù)此撤銷“重新分割遺產(chǎn)”的判決。這一實(shí)例的教訓(xùn)是，法院審理案件不可“就事論事”，一定要弄清楚當(dāng)事人的真實(shí)目的，弄清楚案件的實(shí)質(zhì)是什么，避免上當(dāng)事人的“圈套”。

第三十條【因事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的生效】（略講）

因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

所謂“事實(shí)行為”，就是指用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋、用布料縫制衣服、用木料制作家具等行為。建成一棟房屋就發(fā)生房屋的所有權(quán)，制成一件衣服就發(fā)生衣服的所有權(quán)，完成一個(gè)書柜就發(fā)生書柜的所有權(quán)。房屋建成后還沒(méi)有辦理“登記”，但房屋所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生。制成一件衣服，還沒(méi)有“交付”，但衣服的所有權(quán)就已經(jīng)發(fā)生。完成一個(gè)書柜，還沒(méi)有“交付”，但書柜的所有權(quán)就已經(jīng)發(fā)生。條文所謂“事實(shí)行為成就時(shí)”，就是房屋建成之時(shí)、衣服制成之時(shí)、書柜完成之時(shí)。這些情形所有權(quán)之發(fā)生，屬于法律行為之外的物權(quán)變動(dòng)，按照本條規(guī)定自“事實(shí)行為”“成就”（完成）之時(shí)生效，而不是自“登記”或者“交付”生效。

事實(shí)行為，除建造房屋外，還有制造宇宙飛船、飛機(jī)、船舶、汽車、火車、機(jī)器設(shè)備，制作家具、玩具、生活用品及縫制衣服等等，難以一一列舉，何以單舉“建造住房”一項(xiàng)？不如不作列舉，以“事實(shí)行為”一語(yǔ)涵蓋無(wú)遺。條文中“合法”二字不妥。所謂“違章建筑”，也同樣發(fā)生建筑物所有權(quán)，惟有城市規(guī)劃部門才有權(quán)責(zé)令拆除或者給予處罰，其他任何人要擅自予以拆除、毀損，也將構(gòu)成侵犯財(cái)產(chǎn)權(quán)的違法行為。

第三十一條【前三條物權(quán)變動(dòng)的限制】（略講）

依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。

在上述三種情形，即草案第二十八條規(guī)定因法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決和政府征收決定，第二十九條規(guī)定因繼承和遺贈(zèng)，及第三十條規(guī)定因事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，雖然在辦理“登記”或者“交付”之前已經(jīng)發(fā)生效力，但是有一個(gè)“限制”，就是在完成“登記”或者“交付”之前，所有權(quán)人不能進(jìn)行“處分”。

例如，李四因法院判決而取得爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)，或者因繼承而取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，但在李四持判決書或者遺產(chǎn)分割的協(xié)議書到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理變更登記之前，不能處分該房屋（出賣、抵押）。

建造房屋，雖然房屋一經(jīng)建成就發(fā)生了建設(shè)單位的所有權(quán)，但建設(shè)單位必須先到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理了“所有權(quán)初始登記”，然后才能轉(zhuǎn)讓該房屋所有權(quán)或者設(shè)定抵押權(quán)（合伙建房，房屋建成即發(fā)生合伙人的共同所有權(quán)，在辦理所有權(quán)初始登記之前，共有人即可請(qǐng)求分割）。制造船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車也是如此，自事實(shí)行為成就（組裝完成）之時(shí)發(fā)生船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車的所有權(quán)，但在到有關(guān)登記機(jī)構(gòu)辦理“所有權(quán)初始登記”之后才能處分（出賣或抵押）。

第三十三條【確認(rèn)權(quán)利請(qǐng)求權(quán)】

因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。

第三十四條【返還原物請(qǐng)求權(quán)】

無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。

第三十五條【排除妨害請(qǐng)求權(quán)和消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)】

妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第四十二條【征收】

為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

第四十四條【征用】

因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

第七十條【建筑物區(qū)分所有權(quán)定義】

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第七十一條【專有部分所有權(quán)】

業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第七十二條【對(duì)共用部分的權(quán)利、義務(wù)】

業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第七十三條【道路、綠地等的歸屬】

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條【停車位、車庫(kù)的歸屬】

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第七十五條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)】

業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。

地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第八十一條【物業(yè)管理】

業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

第八十二條【管理人的義務(wù)】

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第八十三條【業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的請(qǐng)求權(quán)】

業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第一百零六條【善意取得：委托物】

無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

第一百零七條【善意取得：遺失物】所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過(guò)拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人追償。