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6.最高院：在無商品房預(yù)售許可證的情況下，消費(fèi)者所簽訂的商品房買賣合同不能對(duì)抗人民法院的查封效力

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8.最高院：因法院限制離職法官作為律師執(zhí)業(yè)引發(fā)的糾紛，人民法院不予受理

9.最高院：經(jīng)法律文書確認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過戶登記亦可對(duì)抗針對(duì)名義物權(quán)所有人的強(qiáng)制執(zhí)行

10.最高院：執(zhí)行標(biāo)的流拍后即使申請(qǐng)執(zhí)行人不接受以物抵債，該標(biāo)的財(cái)產(chǎn)也并不因此而喪失可執(zhí)行性

來源||  節(jié)選《審判監(jiān)督指導(dǎo)》.總第14輯(2004.2)，作者：江蘇高院 花玉軍

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則，法律對(duì)第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容取得的該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)予以強(qiáng)制保護(hù)，以使其免受任何人的追奪。此種保護(hù)稱之為第三人受不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)。善意第三人取得的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

儀征市新城農(nóng)村信用合作社與雎家猛、路永宏借款合同糾紛再審案

1998年7月2日，雎家猛、路永宏與儀征市新城農(nóng)村信用合作社(以下簡稱信用社)簽訂一份最高額抵押合同，合同約定由雎家猛向信用社借款28萬元，路永宏用座落于儀征市真州鎮(zhèn)工農(nóng)北路28幢113、114號(hào)房屋進(jìn)行抵押擔(dān)保，貸款期限為1998年7月2日至2000年7月1日止。儀征市房地產(chǎn)管理處對(duì)該合同項(xiàng)下的抵押房屋進(jìn)行了評(píng)估，并辦理了他項(xiàng)權(quán)證登記。信用社先后按約給雎家猛貸款28萬元，貸款期限自1999年7月27日至2000年5月10日。貸款到期后，雎家猛未能歸還本金和利息，信用社遂于2000年5月31日訴至儀征市人民法院。

另查明，座落于儀征市工農(nóng)北路28幢113、114號(hào)的房屋系雎家猛與其前妻耿莉萍婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共同財(cái)產(chǎn)，但并未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。雎家猛與耿莉萍于1996年1月25日協(xié)議離婚，后雙方于1997年又對(duì)財(cái)產(chǎn)分割糾紛訴至儀征市人民法院。在此期間，雎家猛以其朋友路永宏的名義在儀征市房地產(chǎn)管理處領(lǐng)取了該房屋產(chǎn)權(quán)證書，將產(chǎn)權(quán)人登記為路永宏。1999年12月6日，耿莉萍以雎家猛、路永宏為共同被告向儀征市人民法院起訴，要求明確該房屋為其與雎家猛的共同財(cái)產(chǎn)并進(jìn)行分割。儀征市人民法院于2001年1月4日作出判決，認(rèn)定上述房屋系雎家猛與耿莉萍的共同財(cái)產(chǎn)，并將113號(hào)分割為耿莉萍所有，114號(hào)和地下室分割為雎家猛所有。

判決后，雙方均未上訴，判決即已經(jīng)發(fā)生法律效力。與此同時(shí)，因耿莉萍提起行政訴訟，儀征市房地產(chǎn)管理處于2000年9月7日向信用社發(fā)出擬注銷原房屋所有權(quán)登記的通知。2000年9月12日，儀征市房地產(chǎn)管理處作出注銷該房屋所有權(quán)證的決定，并送達(dá)給路永宏。

江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院認(rèn)為，座落于儀征市工農(nóng)北路28幢113、114號(hào)房屋的產(chǎn)權(quán)證是由雎家猛、路永宏用欺騙手段領(lǐng)取的，但并無證據(jù)證明信用社在辦理抵押登記時(shí)與雎家猛、路永宏惡意串通。根據(jù)物權(quán)公示原則和公信原則，信用社與雎家猛、路永宏簽訂的最高額抵押擔(dān)保借款合同是有效合同，原判認(rèn)定該抵押擔(dān)保合同屬無效合同不當(dāng)，應(yīng)予糾正。

本案事實(shí)并不復(fù)雜，但適用法律卻存在較大爭議。信用社與房屋的登記產(chǎn)權(quán)人路永宏簽訂了書面抵押合同，并依法辦理了房屋抵押登記手續(xù)，信用社取得抵押權(quán)形式合法，手續(xù)完備，并不存在過錯(cuò)。但是，該抵押房屋實(shí)際上屬于雎家猛和耿莉萍二人的共同財(cái)產(chǎn)，而非登記產(chǎn)權(quán)人路永宏實(shí)際所有，抵押房屋事實(shí)上的權(quán)利人和登記上的權(quán)利人并不一致。在此種特殊情形下，信用社的抵押權(quán)應(yīng)否受到保護(hù)就成為本案爭議的焦點(diǎn)。

(一)根據(jù)物權(quán)公示原則，本案抵押的房屋不屬于所有權(quán)不明或者所有權(quán)有爭議的財(cái)產(chǎn)。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條第(四)項(xiàng)規(guī)定：“所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)不得抵押”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的司法解釋第五十四條規(guī)定：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效?！备鶕?jù)擔(dān)保法及其司法解釋的以上規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)均屬于不得抵押的財(cái)產(chǎn)，由此設(shè)定的抵押權(quán)應(yīng)屬無效，依法不應(yīng)予以保護(hù)。但是，如何理解和把握擔(dān)保法和司法解釋規(guī)定所指的所有權(quán)不明或者所有權(quán)有爭議的財(cái)產(chǎn)，需要深入研究和認(rèn)真對(duì)待。在商品交易日益頻繁地突破地域和血緣的限制，民事主體在信息不充分的情況下進(jìn)行種交 易成為交易活動(dòng)的常態(tài)，建立一個(gè)公正、客觀的所有權(quán)判斷標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于維護(hù)交易的秩序和安全關(guān)重要。所有權(quán)作為物權(quán)的一種，應(yīng)當(dāng)遵循物權(quán)法的基本原則。物權(quán)法有一條公認(rèn)的原則 ，即物權(quán)公示原則。根據(jù)這一原則，物權(quán)的享有和變動(dòng)必須以一種公開的、能夠表現(xiàn)物權(quán)狀態(tài)的方式予以展示，當(dāng)事人及其第三人得直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在及其現(xiàn)象，使物權(quán)關(guān)系據(jù)此得以透明。關(guān)于物權(quán)公示的方式，各國的做法均為一致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式為不動(dòng)產(chǎn)登記，一般動(dòng)產(chǎn)的公示方式為占有(交付)。我國民法通則第七十二條和現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法、 擔(dān)保法也對(duì)物權(quán)公示原則作出了規(guī)定，物權(quán)公示原則已為我國立法肯定和接受。根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人取得所有權(quán)必然進(jìn)行登記，權(quán)利人以登記表彰其權(quán)利。因此，在不動(dòng)產(chǎn)已行登記的情形下，對(duì)于抵押不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否明確、是否存在爭議的判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是登記權(quán)利，而不應(yīng)是事實(shí)上的權(quán)利，這是物權(quán)公示原則的必然要求。同時(shí)，以登記權(quán)利作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，也最為公正和客觀。由于權(quán)利來源的復(fù)雜性、多樣性，要求交易第三人在信息不充分的情況下，審查已登記的不動(dòng)產(chǎn)是否還存在事實(shí)上爭議，幾乎不可能且對(duì)第三人也不公正。 第三人所能做到的應(yīng)當(dāng)是察看不動(dòng)產(chǎn)登記，作出登記權(quán)利正確性的推定，即第三人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載足以相信登記權(quán)利人即為該不動(dòng)產(chǎn)合法的權(quán)利人，而無須再行審查該權(quán)利的來源。這樣的標(biāo)準(zhǔn)可以幫助第三人有效地判斷該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)狀況，從而進(jìn)行交易。本案中抵押房屋的所有權(quán)雖屬于雎家猛和耿莉萍二人共同共有，且二人之間還存在爭議，但對(duì)于這種事實(shí)上的權(quán)利和權(quán)屬爭議，作為第三人的信用社在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)并不知，也無從知悉。相反，本案抵押房屋已經(jīng)儀征市房地產(chǎn)管理處進(jìn)行登記，登記簿中已將抵押房屋所有權(quán)人記載為路永宏。而且，在設(shè)立抵押時(shí)，該房屋所有權(quán)中登記簿中也無任何異議記載。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示原則，本案抵押房屋的登記權(quán)利是明確的，也不存在任何爭議，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該抵押房屋不屬于所有權(quán)不明或者所有權(quán)有爭議的財(cái)產(chǎn)。

(二)根據(jù)物權(quán)公信原則，信用社的善意抵押權(quán)應(yīng)受法律保護(hù)。

登記上的權(quán)利和事實(shí)上的權(quán)利本來應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的，但是由于當(dāng)事人的過錯(cuò)或者登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，也會(huì)產(chǎn)生兩者不一致的情形。從堅(jiān)持保護(hù)所有權(quán)人原則的要求出發(fā)，物權(quán)的取得人只能從真正的權(quán)利人處受讓，在每一次交易時(shí)都要檢查權(quán)利出讓人是否為真正的權(quán)利人，否則其取得的權(quán)利將會(huì)被追奪。這樣的做法固然可以對(duì)真正的所有權(quán)給予強(qiáng)力保護(hù)，但卻使交易的成本繁重復(fù)雜，不符合市場交易之便捷和快速的要求，不利于保護(hù)善意第三人的利益。物權(quán)的存在既然以登記或者占有為其表征，則信賴此表征而有所作為者，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征之人也不發(fā)生任何影響，這就是物權(quán)公信原則，也稱物權(quán)公信力原則。動(dòng)產(chǎn)善意取得制度即是該原則的具體體現(xiàn)，已為我國相關(guān)民事立法所規(guī)定，并為司法實(shí)踐廣泛運(yùn)用。由于不動(dòng)產(chǎn)是以登記為其權(quán)利公示方式，在理論上無適用善意取得制度的空間。但第三人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴而進(jìn)行的交易并無過錯(cuò)，其權(quán)利的取得同樣具有善意性質(zhì)，理應(yīng)同樣得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力原則，法律對(duì)第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容取得的該項(xiàng)權(quán)利應(yīng)予以強(qiáng)制保護(hù)，以使其免受任何人的追奪。此種保護(hù)稱之為第三人受不動(dòng)產(chǎn)登記公信力保護(hù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度最大的社會(huì)價(jià)值就是登記公信力原則。雖然我國尚無完整的物權(quán)法，物權(quán)基本原則和制度還有不少缺位，但我們既然承認(rèn)并采用不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對(duì)于登記所產(chǎn)生的公信力就應(yīng)當(dāng)予以承認(rèn)和保護(hù)。本案中，信用社取得抵押權(quán)完全符合受登記公信力保護(hù)的一般條件：其一，用于抵押的房屋雖有登記錯(cuò)誤，但不能從登記簿發(fā)現(xiàn)。在抵押權(quán)取得(抵押設(shè)立)時(shí)，儀征市房地產(chǎn)管理處對(duì)該房屋的所有權(quán)登記是明確的，所有權(quán)人為路永宏，并無其他記載，信用社無以其他依據(jù)發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤。其二，信用社是善意第三人。對(duì)于登記的錯(cuò)誤，信用社并不知情；信用社在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)，已經(jīng)審核了房屋登記的全部手續(xù)，盡到第三人的最大注意義務(wù)，并無重大過失。雎家猛與路永宏的作假行為，再審判決也明確認(rèn)定信用社并不知道。由此，信用社設(shè)定抵押權(quán)的惡意應(yīng)予排除。其三，信用社抵押權(quán)取得的形式合法、手續(xù)完備。信用社與登記權(quán)利人路永宏簽訂了書面的抵押合同，并對(duì)抵押的房屋到儀征市房 地產(chǎn)管理處辦理了抵押登記，除房屋事實(shí)上的權(quán)利不屬于路永宏外，不存在導(dǎo)致抵押行為無效的其他原因。其四，耿莉萍和儀征市房地產(chǎn)管理處事后的行為不能對(duì)抗信用社的抵押權(quán)。 為了保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)事實(shí)上的權(quán)利人的利益，在承認(rèn)登記公信力的同時(shí)，法律也賦予事實(shí)上權(quán)利人對(duì)登記進(jìn)行異議或者申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行補(bǔ)正登記的保護(hù)方式。但是，耿莉萍對(duì)該房屋的異議是在信用社抵押權(quán)設(shè)立后才提出的。儀征市房地產(chǎn)管理處根據(jù)事實(shí)上權(quán)利人耿莉萍的登記異議注銷路永宏的產(chǎn)權(quán)登記，更是發(fā)生于訴訟期間。上述行為均在抵押權(quán)設(shè)立以后發(fā)生，不能對(duì)抗信用社先前已經(jīng)設(shè)立的抵押權(quán)。法律應(yīng)當(dāng)是社會(huì)生活的調(diào)節(jié)器，當(dāng)各種利益發(fā)生沖突時(shí)，法律所能選擇的是優(yōu)先保護(hù)價(jià)值更大的利益。物權(quán)變動(dòng)中善意第三人的利益實(shí)際上是交易秩序穩(wěn)定性的化身，保護(hù)善意第三人的利益是法律要考慮的重大價(jià)值。對(duì)于事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，法律當(dāng)然予以承認(rèn)和保護(hù)。只是當(dāng)這種事實(shí)上的權(quán)利與善意第三人權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)作出價(jià)值選擇。此時(shí)，保護(hù)善意第三人的利益具有更大的社會(huì)價(jià)值。

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