限購令不能降低房價
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北京的調(diào)控細則，涉及到供給、需求方方面面，甚至利用輿論引導(dǎo)都考慮到了。不可謂不全、不嚴(yán)、不重，但是具有硬約束力的還是需求面。所謂增加土地和公租房供給，其實很是有一點空頭支票的味道。在土地財政下，增加公租房供給與財政收入最大化之間是矛盾的。不首先解決土地政府壟斷和土地財政的問題，地方政府怎么有激勵大幅增加土地和公租房供給呢？當(dāng)今地方政府，早已債臺高筑，不改革財政體制，找到穩(wěn)定的替代財源，地方政府又拿什么去增加公租房供給？所以，真正可以落實的還是對于本地人購買兩套以上住房和外地人購買一套（需要在北京納稅5年以上）及一套以上住房的限制。
在貨幣和信貸總量不減少的條件下，這樣的調(diào)控細則只是把購房需求凍結(jié)在那里，并沒有真正減少需求。后果是，手中已有的房屋變得更加稀缺了，人們反而不會賣出手中的房子。事實上，由于對于外地人在北京購房的限制，變得稀缺起來的已經(jīng)不僅僅是北京的房子，北京人（身份）本身變得更加值錢了。已經(jīng)有人在調(diào)侃北京人如何不停地與外地人假結(jié)婚離婚來生財了。這當(dāng)然未必成真，畢竟通過與北京人假結(jié)婚離婚來購買北京的房子，代價高了些。但是，確實也反映在新調(diào)控辦法下已有的北京的房子稀缺性是增強了。
北京的政策的確凍結(jié)了需求，但問題在于，這政策也抑制了供給。短期里，價格上漲可能被抑制住（實際未必），但是減少更多的卻是成交量，并且伴隨著房租的上漲。政策長期執(zhí)行，房價當(dāng)然大跌，但是這政策副作用大：房價下跌弱勢群體還是買不起房子，房租上漲，反而增加弱勢群體生活負擔(dān)，加劇社會矛盾；生活成本上升，阻礙地方長期競爭力的提升；等等。所以，這政策長期執(zhí)行的可能性不大。恰恰相反，當(dāng)房價真的要大幅下降的時候，我們倒是更愿意相信政府又會出來救市的。只是因為奶農(nóng)要倒奶殺牛，奶協(xié)竟然把鮮奶蛋白含量和菌群數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)倒回去二十年。試問：是地方政府更重，還是奶農(nóng)更重？
要抑制房價，除了要減少需求，更要增加供給。北京的細則恰恰在于，沒有考慮供給一方面。倒也不是他們沒有考慮供給，而是他們的框架具有內(nèi)在矛盾，不可能真正增加供給。僅僅靠凍結(jié)需求的辦法，可以將房價一時抑制住，甚至降下來，但不可持續(xù)。一旦政策松動，反彈必然。是的，不改革稅制，政府沒有穩(wěn)定的替代性收入來源，政府是承擔(dān)不起房價大幅下降的，到時候政策必然反復(fù)，救市又會再來。沒有穩(wěn)定的替代性收入來源，土地、公租房等不可能有效供給。房市的全部問題在于政府。過度的貨幣發(fā)行和信貸擴張，這不是他人的錯；土地政府壟斷，這也不是他人的錯。不把這兩個毒瘤去除，那就調(diào)來調(diào)去，永無寧日地調(diào)下去，但這樣得好處的只是參與調(diào)控和管制的政府官員。
重慶、上海的房產(chǎn)稅不一樣。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅雖然有尋求穩(wěn)定替代性稅源的成分，但的確有抑制房市過度投機和房價過快上漲的作用。而且我們也認(rèn)為，雖然還存在房產(chǎn)稅合法性以及財政陽光化等一些列問題，但用房產(chǎn)稅這樣的價格變量去抑制房市過度投機和房價過快上漲，效率損失最小，也最是可置信：不會給地方政府帶來財政問題，又富于彈性，稅率多少，第幾套、多大面積起征，好操作，也不容易鉆政策空子。不要看到重慶、上海只是象征性征收房產(chǎn)稅，就低估了重慶、上海的試點意義。房產(chǎn)稅試點成功，給中央政府大幅度增加了政策選擇和執(zhí)行的空間。
有趣的是：為什么大多數(shù)城市選擇的是限購令，而不是房產(chǎn)稅？因為前者損害的是還沒有購房的新人的利益，不損害已經(jīng)購房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算購房的新人，還是已經(jīng)購了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面積的房子，都得承擔(dān)這稅賦，不易逃避。政策選擇之所以如此，其實還是一個自己的刀不愿削自己的把的問題。想想看，政策制定者誰沒有幾套房子？
但是限購令不可能降低房價，一旦政策放松，房價必然反彈。土地總有賣光的時候，必須尋找到新的替代稅源。長期來看，房產(chǎn)稅無可避免。（原文發(fā)表于2011年2月28日）
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