第一種做法，采用直接審批建筑面積法。首先，對(duì)面積標(biāo)準(zhǔn)的確定，仍以確保原村民戶口為單位，由原來(lái)的每戶用地面積審批改為每戶建筑面積為單位進(jìn)行審批，即使新的宅基房審批模式直接采用審批建筑面積，即與建筑面積相關(guān)，與土地面積無(wú)關(guān)，同時(shí)也可設(shè)定每戶面積的最高上限標(biāo)準(zhǔn)。其二，對(duì)于不同人口的戶型確定，仍可結(jié)合原宅基地審批規(guī)定，按不同戶型確定不同的房屋建筑面積。其三、取消宅基地審批中的按以耕地審批與非耕地審批宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)不一性的做法，統(tǒng)一采用一個(gè)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)。這樣做法，有利于村民群眾接受和村級(jí)干部的操作。其四、對(duì)房屋的建造方式的確定，在城鄉(xiāng)結(jié)合部、城鎮(zhèn)建成區(qū)域或有條件的村，應(yīng)從節(jié)約集約利用考慮，采用集中聯(lián)建，建公寓式房屋，做到統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì)質(zhì)監(jiān)，保障農(nóng)民建造的房屋具有達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的安全性，有利于減少和避免農(nóng)村房屋規(guī)劃和設(shè)計(jì)質(zhì)量普遍低劣問(wèn)題的產(chǎn)生。在其他區(qū)域的農(nóng)村村民，對(duì)確實(shí)沒(méi)有條件采用上述方式建房的，仍可以實(shí)行自行建房。

　　第二種做法，采用以地審批，新增設(shè)容積率指標(biāo)條件。該做法是以現(xiàn)行宅基地審批方式為基礎(chǔ)，采取類同商業(yè)和工業(yè)用地審批模式，對(duì)需批準(zhǔn)的土地同時(shí)增設(shè)容積率指標(biāo)，其實(shí)質(zhì)就是對(duì)村民建房的建筑面積進(jìn)行限定，也就是設(shè)定建筑面積的上限標(biāo)準(zhǔn)。這種做法看起來(lái)是以地審批，與第一種辦法相比，顯得不很直觀，村民難以理解，實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于以建筑面積為單位的宅基房審批做法，關(guān)于房屋建造、戶型，及人口確定等問(wèn)題上，可以采用第一種相同的做法。如采用該做法，能與目前的土地管理法得到較好的銜接。

　　四、變相的宅基房審批模式已自然形成氣候

　　在提倡集約用地和持續(xù)利用土地資源的今天，各地在審批宅基地上的許多做法已逐漸接近筆者提出的宅基房審批模式。第一、從現(xiàn)行的宅基地審批情況來(lái)看，農(nóng)村村民個(gè)人建房由分散向集約，由自行建房向集體聯(lián)建方向轉(zhuǎn)變。近年來(lái)，由于土地宏觀控制和土地指標(biāo)的緊缺，農(nóng)村個(gè)人建房的審批，從分散到集中，單體到集合，從單家獨(dú)院到多戶聯(lián)建和幾十戶組合的多層公寓建房，村民建房的審批宅基地面積，也呈急劇減少的趨勢(shì)，特別是在發(fā)展的區(qū)域，農(nóng)民建房由自行建房到集中聯(lián)建，統(tǒng)一建房嚴(yán)格按規(guī)劃、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)的情況較為普遍，逐漸消除自行自建房的現(xiàn)象。第二、目前大量的拆遷安置也呈現(xiàn)了小高層和高層的情況。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房屋拆遷量大面廣，土地價(jià)值攀升，大多數(shù)地區(qū)拆遷安置，做到嚴(yán)格控制建造二、三層房屋，一般為五至六層，在城郊村或城中村的拆遷置中，安置房一般由多層向小高層和高層較轉(zhuǎn)變，土地利用率明顯增加，從本區(qū)域新城區(qū)的33平方公里的范圍測(cè)算，對(duì)區(qū)域內(nèi)的農(nóng)村村民舊房進(jìn)行拆遷，然后進(jìn)行安置，安置房屋一般為五層住宅，經(jīng)測(cè)算比較，可以節(jié)約出土地40%左右。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著農(nóng)民生活、生產(chǎn)方式的改變，村民宅基地用于生活生產(chǎn)的附屬設(shè)施用地也逐漸被取消，更進(jìn)一步向集約利用方向發(fā)展。分析目前農(nóng)村居住現(xiàn)狀，農(nóng)民居住的房屋建筑面積在不變的情況下，呈現(xiàn)了宅基地面積占有越來(lái)越少的情況，從本地某村的調(diào)查情況來(lái)分析，該村的平均每戶的占用宅基地面積，由過(guò)去的每戶占用土地100平方米到現(xiàn)在平均每戶占用土地面積30平方米左右，有的甚至更少，每戶房屋建筑面積與占用土地面積的比例呈現(xiàn)明顯反差。

　　綜上所述，采用宅基房審批不但可較好地解決本文中提及非法建筑產(chǎn)生問(wèn)題，有利于解決目前農(nóng)村拆遷中二種實(shí)物安置不平衡性矛盾，有利于土地的集約節(jié)約利用，還與當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)的物權(quán)法的部分內(nèi)容得到較好的銜接。而且，在農(nóng)民建房審批的具體實(shí)施中，具有較強(qiáng)的可操作性。采用宅房取代宅基地的審批模式，特別是在的較發(fā)展地區(qū)具有一定的實(shí)用性。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，目前的農(nóng)村正步入大興土木的規(guī)模建設(shè)時(shí)期，對(duì)于改革農(nóng)村村民建房制度，對(duì)現(xiàn)行的宅基地審批制度能否采用宅基房審批的辦法進(jìn)行改革，引起有關(guān)國(guó)家立法部門的重視，是值得我們研究的一門課題。 (發(fā)表于《浙江國(guó)土資源》2007年第11期)