第一節(jié)、城市房屋拆遷程序
　　一、房屋拆遷申請
　　無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都要向被拆除房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，并同時提交下列材料：建設(shè)項目批準文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)批準文件、拆行計劃或拆遷方案、辦理存款業(yè)務(wù)的金額機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
　　拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明拆遷的范圍，拆遷的對象，拆遷的實施步驟，對拆遷范圍內(nèi)的被拆遷居民、機關(guān)、團體、企事業(yè)單位的補償安置方案，安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項補償費、安置費的預算情況，以及拆遷期限、具體時間安排等。
　　二、房屋拆遷審批
　　市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。經(jīng)審查符合條件的，房屋拆遷主管部門發(fā)給拆遷申請人房屋拆遷許可證。
　　房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
　　三、簽訂拆遷補償安置協(xié)議
　　在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。補償安置協(xié)議應(yīng)當規(guī)定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限以及違約責任等事項。
　　1、拆遷補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容：
　　(1)、被拆除房屋的坐落地點、面積和用途;
　　(2)、補償方式;
　　(3)、補償金額;
　　(4)、安置用房面積和安置地點;
　　(5)、搬遷過渡方式及期限;
　　(6)、違約責任等。
　　2、房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：
　　(1)、協(xié)議當事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人;
　　(2)、協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制;
　　(3)、協(xié)議簽訂有相對的強制性。
　　補償、安置協(xié)議訂立后，可以向公證機關(guān)辦理公證，并送房屋拆遷主管部門備案。拆遷依法代管的房屋，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證，并辦理證據(jù)保全。
　　四、實施拆遷
　　拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進行拆遷，不得超越拆遷范圍和拆遷期限。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
　　拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當白拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。
　　被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
　　五、城市房屋拆遷的補償
　　1、補償對象
　　房屋拆遷補償關(guān)系到拆遷當事人的經(jīng)濟利益，根據(jù)我國《憲法》規(guī)定，國家、全民、集體所有的財產(chǎn)受法律保護，國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋等合法財產(chǎn)的所有權(quán)。房屋被拆除，給被拆遷房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保護被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。應(yīng)當明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。所有人既包括公民也包括法入。
　　2、補償形式
　　房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
　　(1)、貨幣補償是指拆遷入將被拆遷房屋按照房地產(chǎn)市場評估價格，以貨幣結(jié)算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定
(2)、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。
　　《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷租賃用房時被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議時，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
　　3、特殊情況的房屋拆遷補償
　　(1)、出租房屋的拆遷補償。拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷入給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
　　(2)、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償。拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷，拆遷前，拆遷人應(yīng)當就被拆遷房屋的有關(guān)事項向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
　　(3)、設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。抵押當事人就解除抵押關(guān)系或重新設(shè)定抵押物達成協(xié)議的，拆遷補償按正常情況進行;抵押當事人無法達成協(xié)議的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)盅簷?quán)人的，抵押權(quán)人按照有關(guān)擔保的法律規(guī)定，可向抵押人進行追償，抵押權(quán)因房屋滅失而消失。
　　(4)、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補償。公益事業(yè)一般指文教、衛(wèi)生及社會公共福利方面的非生產(chǎn)性事業(yè)，拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。
　　(5)、臨時建筑、違章建筑的拆遷補償。臨時建筑必須在批準的使用期限內(nèi)拆除。因此，拆除已超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期內(nèi)的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。
　　違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。
　　六、城市房屋拆遷的安置
　　根據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷人應(yīng)當提供符合國家質(zhì)量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
　　1、拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
　　在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費;被拆遷入或者房屋承租人使用拆遷入提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。
　　搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
　　拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當按時騰退周轉(zhuǎn)房。
　　因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
　　因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當補償。
　　2、房屋拆遷糾紛的處理。拆遷入與被拆遷人對拆遷補償形式和補償金額、安置用房面積租安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，經(jīng)拆遷當事人提出申請，由批準拆遷的房屋主管部門裁決。被拆遷人是批準的房屋拆遷主管部門的，由同級人民政府裁決?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)程》對行政裁決的程序和要求做出了明確規(guī)定，行政裁決應(yīng)當以事實為依據(jù)、以法律為準繩，堅持公平、公正、及時的原則。
　　當事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。為了不影響拆遷工作的順利進行，當拆遷人已根據(jù)規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
　　被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責成有關(guān)部門行政強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應(yīng)當邀清有關(guān)管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容，進行聽證。
　　房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決，不得實施行政強制拆遷。
　　拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，不得實施強制拆遷。