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商業(yè)地產(chǎn)商圈調(diào)查數(shù)學(xué)公式 商圈（trade area）概念：
商圈是指一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者所來自的區(qū)域，或者是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。 2.2商圈的劃分： 任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個(gè)層次：核心商圈（主要商圈）、次級(jí)商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。 次級(jí)商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量 次級(jí)商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量 邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量 2.3不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量： （一）核心商圈： 1、步行20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 2、騎自行車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 3、步行10分鐘能夠到達(dá)可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 4、乘坐小汽車20分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> （二）次級(jí)商圈： 1、步行20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 2、騎自行車20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 3、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 4、乘坐小汽車20—40分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> （三）邊際商圈： 1、步行20—30分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 2、步行10分鐘能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項(xiàng)目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 3、乘坐小汽車40—60分鐘能夠到達(dá)項(xiàng)目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?/SPAN> 2.4商圈調(diào)查的目的： 調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇，商圈調(diào)查的目的包括： ?。?/SPAN>1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等； ?。?/SPAN>2） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點(diǎn)； （3） 分析商圈是否重疊 ?。?/SPAN>4） 計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店； ?。?/SPAN>5） 找出商圈內(nèi)的障礙： A、 道路設(shè)施不便 B、 人口擁擠 C、 人口過度擁塞 ?。?/SPAN>6） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況 ?。?/SPAN>7） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)是否激烈）、將來的變動(dòng)趨勢(shì)、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流中心一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場(chǎng)是否寬廣等。 三、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方法; 3.1商圈范圍劃分確定： 如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點(diǎn)： ?。?/SPAN>1） 商圈范圍： A、 集中型商圈： 核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外； B、 分散型商圈： 核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級(jí)商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外； ?。?/SPAN>2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道 ?。?/SPAN>3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個(gè)不同商圈 （4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈 （5） 安全島之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈 （6） 大水溝之阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同的商圈 （7） 單行道之阻隔，人潮流動(dòng)不而易劃分成不同的商圈 ?。?/SPAN>8） 人潮走向 由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)域形成一獨(dú)立商圈。 3.2商圈界定之方法： （一） 同心圓法： 一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目（商場(chǎng)）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個(gè)同心圓，然后計(jì)算不同圈層內(nèi)的人口、消費(fèi)變化率，如果變化很小就可以確定： 1、 用人口密度變化確定： 如果人口規(guī)模M1、 M2 ……半徑R1、R2 ……不同圓之間變化率： P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1) P R2 R3 R4 R5 R(半徑) 2、 用不同同心圓間商品消費(fèi)量變化確定服務(wù)區(qū)范圍： 商品消費(fèi)C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2 （二） 行車時(shí)間法： 消費(fèi)（購物）習(xí)慣： 駕車5——10分鐘去目的地購物 影響因素： 1、受障礙物影響較大 2、行車速度 3、不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車（5——10分鐘 10——15分鐘 15——20分鐘） （三） 路線調(diào)查法： 根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費(fèi)者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。 市場(chǎng)分析調(diào)查的內(nèi)容： 市場(chǎng)服務(wù)區(qū) 內(nèi)容 ：1公里 2公里 3公里 4公里 人口規(guī)模： 人 人 人 人 居民戶數(shù)： 戶 戶 戶 戶 平均家庭收入： 元 元 元 元 人均收入： 元 元 元 元 商品購買力 （四） 用COMPASS法則來確定： 商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對(duì)兩個(gè)地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個(gè)地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。 如兩個(gè)商業(yè)場(chǎng)所a和b（例如零售商場(chǎng)，購物中心，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會(huì)受到兩個(gè)場(chǎng)所同等吸引力的可能位置？ 從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個(gè)點(diǎn)。 從廣義上講，這個(gè)問題由下面的第二公式給予了回答，該公式劃定的是一個(gè)圓。位于這個(gè)圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場(chǎng)所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場(chǎng)所a吸引的傾向。 公式： da=d/(1+ (q)a ……有效交易距離——雷利定律 交易中心=d/(1-q)…… 有效半徑=d . (q)a/(1-q)…… 交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 a,b=兩處交易場(chǎng)所的名稱（給較大的場(chǎng)所定名為a） da=a場(chǎng)所到b場(chǎng)所之間有效交易距離（或途中耗時(shí)） d=a和b兩處場(chǎng)所之間的實(shí)際距離 Sa,Sb=場(chǎng)所a和場(chǎng)所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 取Sa>Sb q= Sb/Sa……兩處場(chǎng)所的規(guī)模的比率。 a=1/2 例如：兩個(gè)超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對(duì)于其他商場(chǎng)隔絕（也就是附近沒有大型商場(chǎng)），來往聯(lián)商場(chǎng)間的途中時(shí)間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個(gè)超市之一位置的那個(gè)圓。 Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。 那么， q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)a=0.45 da=d/(1+(q)a =1km/1.45=690米處(有效交易距離) 該圓的中心為從超市a到超市b d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處 該圓的半徑為 d . (q)a/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處 COMPASS法則的限制： 1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 2、 顧客認(rèn)知的距離會(huì)受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對(duì)此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離。 |
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