）房地產(chǎn)行業(yè)涉稅違法問題
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1.營業(yè)稅
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拆遷還原房未按規(guī)定核算成本及收入，少計營業(yè)稅，尤其是超出還原面積部分的補差款，少繳營業(yè)稅問題比較突出；價外費用少繳營業(yè)稅，代收的各類款項未按規(guī)定繳納或少繳營業(yè)稅；以“定金”、“訂金”、“保證金”、“履約款”、“定房費”、“中簽款”等名目收取的預(yù)售款及代建手續(xù)費，未按規(guī)定繳納或少繳營業(yè)稅；利用往來賬項少繳營業(yè)稅，一種是將預(yù)收售房款計入其他流動負債科目，如將銀行轉(zhuǎn)來按揭款項計入短期借款逃避納稅義務(wù)，一種是已開具銷售發(fā)票，未如實反映應(yīng)收賬款，僅就已收款項結(jié)轉(zhuǎn)收入；將自建房產(chǎn)用于應(yīng)稅用途，不辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也不簽訂相關(guān)協(xié)議，不進行賬務(wù)核算，以逃避納稅義務(wù)，如將會所投資于其他企業(yè)經(jīng)營，將商業(yè)用房出租，租金收入由物業(yè)公司收取等。
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2.土地增值稅和企業(yè)所得稅
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收入不全額反映，如已開具售房發(fā)票，卻仍將售房款掛預(yù)收賬款科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或不全額結(jié)轉(zhuǎn)收入；混淆成本對象和成本項目，將不同期的項目成本混記，將期間費用記入開發(fā)成本，對形成資產(chǎn)形態(tài)、具備資產(chǎn)價值、能產(chǎn)生收益的建筑項目自用或出租，不作為成本對象，而是作為公共配套設(shè)施分攤到其他可售對象當中，如網(wǎng)球場、籃球場、地面停車設(shè)施等；通過預(yù)提、預(yù)估成本項目，加大開發(fā)成本，如蚌埠市某置業(yè)公司預(yù)提成本費用1076.92萬元分別計入“公共配套設(shè)施”、“基礎(chǔ)設(shè)施”、“建筑安裝工程”等成本項目中；取得不合法發(fā)票計入開發(fā)成本，如蚌埠某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得的道路工程、水電工程和基礎(chǔ)設(shè)施工程等發(fā)票513.3萬元，經(jīng)比對發(fā)現(xiàn)發(fā)票領(lǐng)購和使用不是同一單位或個人。
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3.土地使用稅
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我省在2007年大幅度調(diào)整土地使用稅稅額后，由于各種原因政策公布時間較遲，部分房地產(chǎn)企業(yè)未能對2007年的土地使用稅及時補繳；《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號文件）頒布后，部分房地產(chǎn)企業(yè)對政策不了解造成稅款滯納。
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（二）涉稅違法行為新特點
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1.土地流轉(zhuǎn)形式復(fù)雜化，虛增土地成本手段隱蔽
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稅收政策規(guī)定，投資入股和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收流轉(zhuǎn)稅。房地產(chǎn)企業(yè)通過以土地使用權(quán)投資或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式完成土地的流轉(zhuǎn)，規(guī)避了流轉(zhuǎn)過程中的稅收，同時增加了土地的賬面成本，為后續(xù)的土地增值稅和企業(yè)所得稅征管帶來難題。例如，我省合肥市稽查局在核查一家房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)6年時間經(jīng)過12次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，涉及企業(yè)單位和個人股東30余家，土地成本由最初不足1000萬元增加至4億多元，僅股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的個人所得稅就達1400多萬元，目前該案件仍在查處過程中。
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2.虛列虛增成本方式多樣，異地取得票據(jù)數(shù)量急劇增加
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如有的房地產(chǎn)企業(yè)支付高昂的設(shè)計費用，而設(shè)計公司往往是異地甚至是境外公司，設(shè)計費真實性很難核實；有的房地產(chǎn)企業(yè)聘請關(guān)聯(lián)方為銷售代理，支付高昂的代理費和咨詢費；有的企業(yè)在異地采購建筑材料，通過虛增票面金額擴大成本等。如我省宣城市稽查局查處的一戶房地產(chǎn)企業(yè)，通過代承租人支付水電費和對贈送他人的汽車提取折舊方式虛列成本支出40余萬元，通過修改決算報告虛增成本86萬元。
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3.會計核算“復(fù)雜化”，利用會計政策規(guī)避稅收成為新問題
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一些企業(yè)在開發(fā)項目的分期上，將增值額高的商業(yè)地產(chǎn)和增值額較低或虧損的公建配套、學校等項目劃分為一期，以少繳土地增值稅；一些企業(yè)在分攤土地成本、公建配套成本時，選擇不一致的分攤方式計算成本，土地按照投影面積分攤，公建按照建筑面積分攤等；一些企業(yè)將明顯不同時期開發(fā)、銷售的項目放在一起核算，決算不進行區(qū)分，以達到混記成本、降低增值額和利潤的目的。如我省宣城市稽查局查處發(fā)現(xiàn)某建設(shè)開發(fā)公司通過高預(yù)估成本和不合理的成本分攤方式，多轉(zhuǎn)銷售成本887.6萬元，少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅292萬元。
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二、國稅檢查發(fā)現(xiàn)
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（一）少計收入
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檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)采取少計收入達到偷逃稅的方法是多樣化的。主要有下面幾種方式：一是做假賬，做兩本賬，在賬簿上不列、少列收入；二是收入長期掛在往來科目，不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入申報納稅；三是變通權(quán)責發(fā)生制，分期收款，延遲作收入甚至不作收入；四是企業(yè)通過虛假報價，提供虛假銷售合同，壓低售價、減少銷售面積，以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品給關(guān)聯(lián)企業(yè)，轉(zhuǎn)移利潤，達到少計應(yīng)稅收入，肢解應(yīng)稅收入目的；五是企業(yè)以商品房抵工程款、材料款，不分別按購銷賬務(wù)處理，而是直接沖減往來不作收入，有的甚至不做任何賬務(wù)處理；六是按揭貸款方式銷售商品房，除首付款記收入外，其余部分以未收到房款為由，不記收入；七是視同銷售行為，人為降低銷售價款，少記收入。
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（二）多轉(zhuǎn)成本
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一是成本結(jié)轉(zhuǎn)不合理，虛增成本，如：在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，不按照收入與成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)，將未售商品房成本全額結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，造成減少企業(yè)當期應(yīng)稅所得額；二是利用行業(yè)特點，故意模糊成本歸屬期間和項目，將甲幢商品房成本記入乙幢商品房成本，導(dǎo)致成本核算不準確；將未完工開發(fā)項目發(fā)生的借款費用直接計入當期損益，造成當期應(yīng)納稅所得額減少或虛假虧損。三是不按會計制度選擇成本結(jié)轉(zhuǎn)方法，隨意變更成本核算，估價結(jié)轉(zhuǎn)成本，人為調(diào)節(jié)利潤；四是少轉(zhuǎn)自用房成本，自用房屋成本擠入銷售成本。當開發(fā)項目中既有對外銷售，也有自用的時侯，企業(yè)將自用部分成本縮水，加大用于銷售的成本，以減少銷售部分的利潤，同時又可以少繳納的房產(chǎn)稅；五是不按規(guī)定確認公共配套設(shè)施成本，多轉(zhuǎn)銷售成本。六是“甲供材”重復(fù)列支、代替建筑公司繳納營業(yè)稅在稅前列支等。
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（三）未按規(guī)定的計稅毛利率預(yù)繳企業(yè)所得稅
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檢查中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”科目存在大量貸方余額，并未按照預(yù)計計稅毛利率計算預(yù)計毛利額申報稅款。部分房地產(chǎn)企業(yè)甚至以保證金、誠意金等其他名義收取預(yù)售房款，不作為預(yù)售收入處理，致少繳企業(yè)所得稅。
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（四）開發(fā)產(chǎn)品已完工未及時結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本
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根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號）規(guī)定，符合開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明三個條件之一的，應(yīng)視為已完工開發(fā)產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇某一時日作為計稅成本的結(jié)算時點，不得滯后。但在實際檢查中，企業(yè)往往未能按照規(guī)定及時結(jié)算，長期拖延不結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本，造成滯后繳納稅款。
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（五）關(guān)聯(lián)企業(yè)利息問題
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目前，許多企業(yè)集團內(nèi)部資金調(diào)撥頻繁，很多都不計利息。對此，我們認為，根據(jù)《稅收征管法》第三十六條及《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定，對關(guān)聯(lián)企業(yè)之間資金拆借未計利息的，資金借出方要按同期金融機構(gòu)同類貸款利率確認應(yīng)稅利息收入，資金借入方未支付利息的，則不得稅前扣除借款費用。
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（六）違規(guī)發(fā)票問題
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我局把發(fā)票核查作為一項重要內(nèi)容來抓，要求檢查中不得“見票準抵”，而要結(jié)合相關(guān)工程預(yù)決算、施工合同、施工記錄、監(jiān)理記錄、完工結(jié)算、竣工驗收資料等深入核查發(fā)票業(yè)務(wù)的真實性和合理性，力爭查實并嚴肅處理可能存在的低付高開、未付虛開等行為。通過發(fā)票核查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在利用假發(fā)票、虛開發(fā)票列支成本、費用，偷逃稅款問題。例如：在對池州某置業(yè)有限公司的檢查中發(fā)現(xiàn)，該公司取得青海省地方稅務(wù)局特種（代開）統(tǒng)一發(fā)票及完稅憑證2份，金額150萬元，列支開發(fā)項目策劃費，經(jīng)發(fā)函協(xié)查，系假票，取得池州市地方稅務(wù)局代開發(fā)票2份，金額340余萬元，列支銷售代理費，經(jīng)外調(diào)取證，系虛構(gòu)銷售代理業(yè)務(wù)代開發(fā)票行為。
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（七）成本費用劃分不清
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部分房地產(chǎn)企業(yè)存在將開發(fā)工程施工間接費用直接進入期間費用中列支，將利息支出全額在“財務(wù)費用”科目中直接列支等問題。
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（八）納稅申報調(diào)整未按稅法規(guī)定調(diào)整
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例如：未按稅法規(guī)定超標準、超范圍列支費用；房地產(chǎn)開發(fā)只有預(yù)收房款收入無主營業(yè)務(wù)收入，在期間費用科目中列支的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費及業(yè)務(wù)招待等費用未做納稅調(diào)整；個人費用稅前列支、非正常損失未按規(guī)定報批等涉稅違規(guī)現(xiàn)象。
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