陽光訊 近日,西安北郊農(nóng)民自建民房倒塌致7名民工死亡,從2007年至今,西安市村民自建房屋共死亡69人。在西郊魚化寨購買“小產(chǎn)權(quán)”的55戶市民的房子被拆遷,至今血本無歸拿不到一分錢賠償。28日,西安市政府出臺政策,手續(xù)不全的房產(chǎn),拆遷分文不賠。在房產(chǎn)高壓政策下,商品房滯銷,而“小產(chǎn)權(quán)”卻反常熱銷的背后是政府職能部門管理的缺失和潛規(guī)則,而購房者自己卻要承擔(dān)巨大的風(fēng)險,西安“小產(chǎn)權(quán)”熱銷的背后不由得讓人感到隱憂。 小產(chǎn)權(quán):所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 政府房產(chǎn)手續(xù)不全分文不賠 6月25日16時30分許,西安市未央?yún)^(qū)草灘街道辦事處村民自建房發(fā)生坍塌,致使現(xiàn)場施工的7名民工被掩埋。這些“血案”都是因為違法建設(shè)而釀成的后果。
28日,西安市政府出臺政策,手續(xù)不全的房產(chǎn),遇到拆遷分文不賠。記者了解到手續(xù)不全的房產(chǎn),除了村民自建房以外,還有大量的無證不全的黑房產(chǎn),俗稱“小產(chǎn)權(quán)”。 有人報料: 55戶市民購買“小產(chǎn)權(quán)”血本無歸 梅女士花了5萬首付購買的房子泡湯了,她在西安市雁塔區(qū)岳旗寨村找到了他們的“房子”,所謂他們的“房子”現(xiàn)在只剩下幾個大坑。梅女士說:“我們是江蘇人,2010年正當(dāng)我們在找房子的時候一天我們接到了一張傳單,說在岳旗寨村這兒有個‘西岳新苑’開始售樓了,我和老公實地查看了以后就決定要買,我們首付了58150元和這家樓盤的開發(fā)商西安傾城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了購房合同,購買了一套101.36平方米的房子。結(jié)果去年9月15日正在建的房子突然被拆了,我們多次去找開發(fā)商但都沒有結(jié)果。從2010年9月至今快一年了,我們購買的房子沒有了,購房款也拿不到手。”聽到記者前來調(diào)查,在這里購房的業(yè)主聞訊都趕來了。 記者看到他們每人手中有一張通訊錄,王先生告訴記者:“這張通訊錄上面的人都是在這里購買了房子的人,便于我們要賬時方便聯(lián)系。”記者數(shù)了一下,通訊錄上一共是55戶業(yè)主。 隨后,記者撥通了這個項目的負(fù)責(zé)人??偟碾娫挘?傇陔娫捓锔嬖V記者:“開始我們準(zhǔn)備給購房的人解決房子,后來解決不了就準(zhǔn)備給他們退錢。” 記者又撥通了魚化工業(yè)園管委會辦公室肖主任的電話,記者問道:“政府把房子拆了,給賠償了嗎?”肖主任回答,“這是違法建筑,政府能賠償嗎?”直到記者發(fā)稿時,這些人的購房款還沒有拿到手。 記者了解到,2007年以來,西安的“小產(chǎn)權(quán)”房確實如雨后春筍般的冒出了許多,主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部,城內(nèi)未開發(fā)的城中村,僅在三橋就有石家村、五一村、后圍寨、阿房宮村、東凹里、車劉村等村子建設(shè)了十幾個小產(chǎn)權(quán)樓盤。 最新進展: 討要房款遙遙無期,“小產(chǎn)權(quán)”風(fēng)險大 昨日幾名購房的業(yè)主還在打電話討要房款,可是都沒有結(jié)果。梅女士說,政府部門讓找開發(fā)商,開發(fā)商讓一等再等,打官司吧,遙遙無期,漫長的訴訟不知道哪一年能拿到房款。 那么,購買“小產(chǎn)權(quán)”有哪些風(fēng)險呢?北京中凱律師事務(wù)所的楊韜律師說,首先小產(chǎn)權(quán)房子不可能取得產(chǎn)權(quán)證,無法辦理按揭手續(xù)只能一次性或者分次付款。其次沒有“五證”這樣的房子隨時面臨政府的拆遷,而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。另外,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)商多為一些資質(zhì)不夠的房產(chǎn)公司,小產(chǎn)權(quán)房一旦出現(xiàn)問題,這些公司很難有能力履行賠償義務(wù)。而且這類房子質(zhì)量沒有保障,風(fēng)險只有業(yè)主自己承擔(dān)。 現(xiàn)象反常熱銷的背后是潛規(guī)則 面對小產(chǎn)權(quán)房“野火燒不盡,春風(fēng)吹又生”的局面,國土資源部6月9日強調(diào),小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)是違法建筑,各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。 在接到“小產(chǎn)權(quán)”的投訴后,記者走訪了國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等部門,相關(guān)部門都是相互推諉,問題照舊。 一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)商表示,小產(chǎn)權(quán)房在西安市場上占據(jù)的份額絕不低于三分之一,這些房子由于不用繳納土地轉(zhuǎn)讓金,所以成本很低,這種低價格攪亂了整個房地產(chǎn)行業(yè)的格局。 一位知情人士說,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)都是由村委會干部出面招商,開發(fā)商墊資大頭、建筑商墊資小頭,然后邊蓋邊賣,回收一部分房款,修建竣工基本上都銷售一空。開發(fā)小產(chǎn)權(quán)是有潛規(guī)則的,不是誰都可以來開發(fā),大家都打城中村改造的幌子開發(fā)。為什么這么多的“小產(chǎn)權(quán)”拆不了,就是這個原因。有個別小樓盤被拆遷了,那是因為政府有更大的規(guī)劃,誰也擋不了。還有的被拆了,那是內(nèi)部矛盾引發(fā)的事情...... 調(diào)查誰在購買“小產(chǎn)權(quán)”? 隨著西安的房屋價格持續(xù)上漲,這些小產(chǎn)權(quán)房的價格也隨著上漲。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“小產(chǎn)權(quán)”在政府的打擊下依然熱銷。據(jù)不完全統(tǒng)計,西安的小產(chǎn)權(quán)樓盤有50多處,在西安房地產(chǎn)銷售市場占不少的比例。而根據(jù)區(qū)域不同,房價也高低不等。不過現(xiàn)在西安市場上3000多元/平米的小產(chǎn)權(quán)已經(jīng)找不到了,最近價位基本都在4000多元/平方米。 近幾年,不斷的有媒體曝光這些小產(chǎn)權(quán)房存在種種問題,但是這些購房者似乎就像不怕死的“沖鋒隊員”一樣撲上去購買,究竟他們是些什么人呢?一位銷售經(jīng)理告訴記者,購買小產(chǎn)權(quán)房的年齡集中在35歲~40歲之間,主要是城市低收入者、下崗工人、小商小販、外來打工人員。因為這些人的收入比較低,所以就將眼光瞄向了小產(chǎn)權(quán)房。 揭秘“小產(chǎn)權(quán)”究竟便宜在哪里? 正如這些人一樣,買小產(chǎn)權(quán)房就是為了便宜。那么小產(chǎn)權(quán)房便宜到底便宜在什么地方呢?一位房產(chǎn)公司的李總監(jiān)給記者算了一筆賬。首先“小產(chǎn)權(quán)”不用繳納土地出讓金,按照目前西安市場來說一般地方的土地出讓金300萬~500萬/畝,像曲江等一些好的地方土地出讓金達到700萬~800萬/畝,還有的黃金地段那就更高了。其次是城市配套費,目前西安市場是225元/平方米。還有因為小產(chǎn)權(quán)房不受政府的監(jiān)管,所以小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量令人擔(dān)憂,偷工減料是不可避免的,這在蓋樓的時候又節(jié)省下了一筆很大的費用。再加上偷稅漏稅,這就是小產(chǎn)權(quán)房便宜的根本所在。 目前,西安市場上小產(chǎn)權(quán)房的成本就是蓋樓成本,多層成本在1000元~1300元/平方米,高層成本在2000/平米左右。而正規(guī)的商品房成本就高了,就拿魚化寨周圍的商品房來說,成本在3000元~4000元/平米。相信市民看完這筆賬,就會明白小產(chǎn)權(quán)房便宜所在了吧! 疑問小產(chǎn)權(quán)是否能“轉(zhuǎn)正” 記者了解到小產(chǎn)權(quán)能否 “轉(zhuǎn)正”在全國目前只是在深圳個別地方、個別樓盤試點實行合法化轉(zhuǎn)化,但目前尚無在全國推廣,大規(guī)模的合法化轉(zhuǎn)化。那么西安的 “小產(chǎn)權(quán)”還能走多遠(yuǎn)呢?一位業(yè)內(nèi)人士說:小產(chǎn)權(quán)之所以出現(xiàn)是市場房價過高引起的,但是最主要的原因是政府部門的監(jiān)管不利,甚至是放縱小產(chǎn)權(quán)的發(fā)展,才導(dǎo)致了西安小產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)狀。如果政府不加強監(jiān)管力度,小產(chǎn)權(quán)房永遠(yuǎn)會存在下去,單靠市場調(diào)節(jié)房價來消滅小產(chǎn)權(quán)房不現(xiàn)實,因為小產(chǎn)權(quán)房的成本永遠(yuǎn)比商品房底,價格永遠(yuǎn)比商品房低。 維權(quán)已經(jīng)購買“小產(chǎn)權(quán)”,怎么辦? 陜西克利律師事務(wù)所的潘峰律師認(rèn)為:房屋應(yīng)該經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理部門的登記才能合法的占有、使用房屋。小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主本人與開發(fā)商簽訂的購房合同違反了國家法律的強制性規(guī)定。像上面這55戶業(yè)主那種情況,房子蓋到一半被政府拆遷,業(yè)主可以通過司法途徑解決,首先讓法院認(rèn)定所簽訂購房合同是無效的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回業(yè)主所繳納的購房款包括利息在內(nèi)。 隱憂還要加大保障性住房建設(shè) 西安的小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展已經(jīng)走過10年,在這10年中,有的小產(chǎn)權(quán)房陸續(xù)“轉(zhuǎn)正”,有的依然“偷生”于市。據(jù)不完全統(tǒng)計,西安的小產(chǎn)權(quán)樓盤約占西安房地產(chǎn)銷售市場總量的20%~25%。“小產(chǎn)權(quán)”有市場,有利潤,還有潛規(guī)則,但這個產(chǎn)業(yè)鏈很難有一個執(zhí)法部門來剪斷,涉及的問題是復(fù)雜的,但是風(fēng)險卻是業(yè)主的。 陜西省社會科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會副主任、陜西省城市經(jīng)濟研究會會長張寶通說:“對于那些沒有手續(xù),沒有政府審批的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅決取締。但是我們也應(yīng)該清楚的看到,小產(chǎn)權(quán)房之所以受到熱捧就是因為太多的低收入群體還沒有房住,這也反映出我國保障性住房緊缺的現(xiàn)實。要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題,根源還在于政府要加大力度建設(shè)廉租房和經(jīng)濟適用房。只有讓沒房的百姓都有房住,小產(chǎn)權(quán)房的問題才能完全解除。” 目前,西安市進一步加大保障性住房建設(shè)力度,今年全市保障性住房目標(biāo)任務(wù)達到12.5萬套,比2010年翻了兩番。相信這些利好消息終將實現(xiàn),“小產(chǎn)權(quán)”也一定會淡出西安市房產(chǎn)市場。 |
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