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上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛問題解答

 昵稱6591220 2011-04-09

上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛問題解答》

時(shí)間:2010-06-15 16:15:30 

上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》


二○○六年十月二十三日

一、因宏觀政策調(diào)控引起稅費(fèi)調(diào)整,當(dāng)事人對(duì)調(diào)整后稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的,如何處理;當(dāng)事人可否以此為由解除房屋買賣合同。

根據(jù)“約定優(yōu)先、法定補(bǔ)充”原則,當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付有明確約定的,應(yīng)遵守約定;當(dāng)事人對(duì)稅費(fèi)的支付沒有約定或約定不明的,應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān) 主體。若雙方對(duì)稅費(fèi)的支付作出約定后,又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費(fèi)增減的,除當(dāng)事人協(xié)商一致外,增減部分仍應(yīng)按國(guó)家稅費(fèi)法規(guī)確定承擔(dān)主體。

  當(dāng)事人不得以稅費(fèi)調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由,要求解除合同。

  二、當(dāng)事人能否以銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭貸款、致其無法履行付款義務(wù)為由,要求解除房屋買賣合同。

2005年3月28日上海市銀行同業(yè)公會(huì)規(guī)定,通過貸款購買房屋,一年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的,商業(yè)銀行不再提供個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)按揭服務(wù)。同年4月5日,上海市房地局進(jìn)一步明確,出售方必須還清貸款后,方能辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。因此,買賣合同簽訂后,確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實(shí)現(xiàn)的,該合同義務(wù)無 法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人,當(dāng)事人以此為由要求解除合同,可予支持。但是,房屋出售方愿意先行還清貸款,或雙方在合同中有其它特別約 定(如貸款不足或不成,房屋買受人自行補(bǔ)足貸款等)的,當(dāng)事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買賣合同的,不予支持。

三、房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務(wù)為由,要求解除房屋買賣合同。

房 屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí),對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著 較為充分的預(yù)見。因此,作為付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙,應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見,并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方 案。一般情況下,貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同,房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此,當(dāng)事人在無特別約定 的情況下,一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。

但是,房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成,確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力,房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行,且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致,房屋買受人主張解除房屋買賣合同的,可以允許。

四、由于房屋中介公司不當(dāng)行為,致使房屋出賣人因政策調(diào)整而多支付營(yíng)業(yè)稅等稅款,房屋出賣人要求房屋中介公司承擔(dān)該部分稅款損失的,如何處理。

為 確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定個(gè)人將購買不足一定年限的住房對(duì)外銷售的,應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得時(shí)間或房屋交接書上 的記載時(shí)間等來綜合確定房屋購買時(shí)間。不少業(yè)主將所購期房出售時(shí),將產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù)委托房屋中介公司辦理。對(duì)此,房屋中介公司接受委托后,應(yīng)秉持為委托人 服務(wù)的原則,全面、及時(shí)地處理委托事務(wù)。如因房屋中介公司未及時(shí)履行受托義務(wù),導(dǎo)致房屋出賣人因政策調(diào)整而遭受多支付營(yíng)業(yè)稅等損失的,應(yīng)根據(jù)房屋中介公司 的過錯(cuò)程度判令其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

五、當(dāng)事人可否以對(duì)方當(dāng)事人違反房屋預(yù)訂協(xié)議為由,主張房屋差價(jià)損失。

《購房意向 書》、《房屋預(yù)訂單》等預(yù)訂協(xié)議屬于預(yù)約,具有合同性質(zhì)。預(yù)定協(xié)議約定有定金條款及其它違約條款的,當(dāng)事人不履約的,應(yīng)適用定金罰則和其它違約條款。若協(xié) 議中沒有定金條款(違約金條款),或定金數(shù)額(違約金數(shù)額)低于實(shí)際損失,相對(duì)方主張其它損失的,應(yīng)予支持。根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定的精神,締約過失造成 的損失包括直接損失(如締約費(fèi)用等),也包括間接損失(即喪失與第三人另訂合同機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失等),但損失不應(yīng)超過當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因 合同不成立、無效或者被撤銷可能造成的損失;也不得超過合同成立或合同有效時(shí)的履行利益。因此,守約方要求違約方賠償房屋差價(jià)損失的,一般可予準(zhǔn)許,具體 數(shù)額應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素酌定。

六、房屋中介公司為賺取差價(jià)分別與房屋出賣人、買受人簽訂房屋買賣合同,或不讓房屋買賣雙方見面,直接代理雙方簽訂房屋買賣合同的,如何認(rèn)定該行為的效力。

房屋中介公司與房屋出賣人或買受人,尤其是與房屋出賣人之間的法律關(guān)系復(fù)雜多樣,往往并不是單純提供訂約機(jī)會(huì)、媒介服務(wù)的居間法律關(guān)系,而應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際意思表示區(qū)別對(duì)待。

房屋出賣人明確表示將房屋賣予房屋中介公司的,其與房屋中介公司間形成房屋買賣合同關(guān)系。房屋中介公司再行出售房屋的行為與原房屋出賣人無關(guān),由此產(chǎn)生的差價(jià)應(yīng)歸房屋中介公司,但房屋中介公司應(yīng)舉證證明其與原房屋出賣人間已形成房屋買賣合同關(guān)系。

房 屋出賣人明確表示委托房屋中介公司以不低于一定價(jià)格出賣房屋的,其與房屋中介公司間形成銷售房屋的委托代理關(guān)系。若房屋中介公司以自己名義與房屋買受人簽 訂高于委托最低價(jià)的房屋買賣合同,而房屋出賣人與房屋中介公司對(duì)溢價(jià)部分歸屬無約定或約定不明,且無法依據(jù)《合同法》第六十一條確定的,則該溢價(jià)部分應(yīng)歸 屬委托人(即房屋出賣人);若有證據(jù)證明,房屋中介公司以委托人名義與本公司或其職員、職員近親屬,以委托最低價(jià)簽訂房屋買賣合同后,再將房屋加價(jià)賣出 的,屬于違背其對(duì)委托人應(yīng)盡忠實(shí)義務(wù)的違約行為。因此,房屋中介公司通過對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)賣而產(chǎn)生的溢價(jià)部分,可以作為委托人的實(shí)際損失,由房屋中介公司賠 付。

七、房屋開發(fā)商逾期辦出房地產(chǎn)權(quán)屬證書(以下簡(jiǎn)稱“大產(chǎn)證”),房屋買受人(以下簡(jiǎn)稱“小業(yè)主”)可否比照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定,要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

最 高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定,主要針對(duì)由于開發(fā)商的原因致使小業(yè)主未能按期取得小產(chǎn)證的情形,而不適 用于開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證的情況。同時(shí),開發(fā)商逾期辦出大產(chǎn)證與購房人一般無直接利害關(guān)系,與購房人存在直接利害關(guān)系的是能否按照合同約定如期取得小產(chǎn) 證。若合同約定了開發(fā)商辦出大產(chǎn)證的期限而開發(fā)商逾期辦出的,購房人據(jù)此要求賠償損失,應(yīng)當(dāng)舉證證明其因此而遭受了損失,不能直接參照最高法院司法解釋的 規(guī)定判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任,但購房合同對(duì)此有特別約定的除外。

八、在二手房買賣中,房屋出賣人在與買受人簽訂房屋買賣合同前已將房屋抵押給銀行,或在與買受人簽訂房屋買賣合同后將房屋抵押給銀行,買受人要求出賣人交付房屋并辦理過戶手續(xù)的,如何處理。

根 據(jù)《合同法》第一百五十條規(guī)定,出賣人就交付的標(biāo)的物負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù),即必須保證所出售的標(biāo)的物上不存在任何權(quán)利負(fù)擔(dān)包括抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán),但買受 人明知的除外。同時(shí),根據(jù)最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條的規(guī)定,抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物 的,轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定有效,但抵押權(quán)人仍可行使抵押權(quán),取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅;受讓人清償債務(wù)后可以向抵押 人追償。因此,出賣人將已抵押的房屋再行出售的,買受人可以請(qǐng)求解除房屋買賣合同,也可以請(qǐng)求依據(jù)前述司法解釋的規(guī)定繼續(xù)履行房屋買賣合同。

房屋出賣人在簽訂房屋買賣合同后再將房屋抵押給銀行,而銀行如系善意取得合法的抵押權(quán),則可以認(rèn)定出賣人的行為已構(gòu)成違約,房屋買受人可以要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,也可以要求出賣人按照前款意見承擔(dān)責(zé)任。

 

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