裁判規(guī)則1：被拆遷人把根據(jù)拆遷政策可以取得拆遷安置房的權(quán)利通過房屋中介有償轉(zhuǎn)讓給他人，屬于買賣房屋指標的行為，我國現(xiàn)行法律框架下并未禁止房屋指標的轉(zhuǎn)讓。以此簽署的協(xié)議內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，對當(dāng)事人具有約束力，雙方應(yīng)依約享有權(quán)利、履行義務(wù)。

【代表案例：武漢市中級人民法院（2016）鄂01民終4422號和成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2012）高新民初字第1995號】

裁判規(guī)則2：當(dāng)事人在簽署房屋買賣協(xié)議時，該房屋并不屬于出售人所有，甚至尚未開工建設(shè)，鑒于購房指標是可能獲得房屋之期待性權(quán)利，協(xié)議所指向的是根據(jù)當(dāng)時的拆遷政策可“增訂”房屋的權(quán)利，此“增訂權(quán)”在法律性質(zhì)上是一種附條件的期待權(quán)。所以，轉(zhuǎn)讓購房指標之行為亦應(yīng)視為其已將可獲得安置房屋之財產(chǎn)性權(quán)利轉(zhuǎn)讓給合同相對人。

【代表案例：蘇州市中級人民法院（2015）蘇中民終字第01490號和成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院（2012）高新民初字第1995號】

裁判規(guī)則3：單位組織員工進行集資建房的，建設(shè)單位和實施單位均不具有房地產(chǎn)開發(fā)的商業(yè)經(jīng)營性質(zhì)，所建成的房屋不屬于市場經(jīng)營主體開發(fā)建設(shè)的可自由進行市場交易的商品房且房價明顯低于市場交易價格，在冊正式職工申請參加單位內(nèi)部組織的案涉集資建房活動，應(yīng)遵守所在單位制定的有關(guān)參與集資建房相關(guān)文件及國家的房改政策的規(guī)定，雙方之間存在管理與被管理關(guān)系，不是平等的民事主體關(guān)系，雙方之間就房屋產(chǎn)生的糾紛不屬于人民法院民事案件的受理范圍。

【代表案例：武漢市中級人民法院（2016）鄂01民終5940號】

裁判規(guī)則4：購房指標是一種可期待物權(quán)，是對其房屋可期待物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在房屋指標轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時，雖未取得物權(quán)，但出賣人出賣時未取得所有權(quán)或處分權(quán)只是導(dǎo)致出賣時標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身的效力并不受影響。

【代表案例：昆明市官渡區(qū)人民法院（2015）官民一初字第1279號】

裁判規(guī)則5：房屋內(nèi)部定購指標轉(zhuǎn)讓糾紛，實質(zhì)是出售人對其內(nèi)部定購房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，故該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定履行義務(wù)。

【代表案例：長沙市中級人民法院（2016）湘01民終6449號】

裁判規(guī)則6：集資房并非具有保障性質(zhì)的政策性經(jīng)濟適用房，我國現(xiàn)行法律框架下并未禁止單位集資房指標的轉(zhuǎn)讓。即便單位內(nèi)部有禁止轉(zhuǎn)讓集資房的政策，但由于我國法律并未明確規(guī)定禁止購房指標、集資房的轉(zhuǎn)讓，所以，就民事行為而言，法無明文禁止即允許，單位內(nèi)部規(guī)定既非法律或行政法規(guī)，也不是規(guī)范性文件，并不能作為認定合同無效的依據(jù)。在雙方此項交易行為并不違背法律的強制性規(guī)定和社會公益的情況下，應(yīng)當(dāng)認定協(xié)議合法、有效。

【代表案例：湖北省高級人民法院（2016）鄂民申1027號、西寧市中級人民法院（2016）青01民終1396號、武漢市東西湖區(qū)人民法院（2013）鄂東西湖民商初字第00071號和武漢市東西湖區(qū)人民法院（2016）鄂0112民初1564號】

裁判規(guī)則7：在我國目前的法律體系下，現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確規(guī)定買賣房屋指標類合同必須采取書面形式，所以，當(dāng)事人之間是否就買賣房屋指標達成合意系認定雙方當(dāng)事人是否存在涉爭房屋買賣之關(guān)鍵。對于是否存在該意思表示一致，應(yīng)不限于雙方是否存有書面合同之形式，還應(yīng)結(jié)合雙方所作之意思表示、行為反映出之意思表示情形綜合予以認定。

【代表案例：湖南省高級人民法院（2014）湘高法民再終字第123號】

裁判規(guī)則8：人民法院在審理房屋買賣合同糾紛時，不應(yīng)過分在意書面買賣協(xié)議的作用，而弱化了當(dāng)事人之間存在的意思表示和真實交易。在雖未簽訂書面的房屋買賣合同，但訴爭房屋已經(jīng)由對方當(dāng)事人占有使用數(shù)十年，而登記產(chǎn)權(quán)人一直未主張過權(quán)利，其作為所有人長期怠于行使權(quán)利，與一般房屋所有人對權(quán)利的關(guān)注，形成較大反差，明顯不合常理，法院可以據(jù)此認定買賣關(guān)系成立。

【代表案例：武漢市硚口區(qū)人民法院（2015）鄂硚口民三初字第00195號】

裁判規(guī)則9：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項中“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，系對房屋交易過程中為維護交易安全而制定的一種原則意義上的管理性規(guī)定，旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關(guān)系。依照此項規(guī)定，房屋買賣行為因尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書而不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，但依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件，該項規(guī)定在性質(zhì)上不屬于效力性強制性規(guī)定。因此，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定的法律后果是導(dǎo)致當(dāng)事人無法履行合同中有關(guān)權(quán)屬變更登記的義務(wù)，該后果實際上是對合同履行的影響，與合同效力的判斷沒有直接關(guān)聯(lián)，法院不得據(jù)此確認房屋買賣關(guān)系無效。

【代表案例：山西省高級人民法院（2014）晉民申字第885號、武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民終字第00359號和江西省高級人民法院（2015）贛民提字第9號】

裁判規(guī)則10：房屋買受人訴請法院判令過戶的，應(yīng)當(dāng)滿足“合同合法有效、買方付款義務(wù)依約履行完畢、房屋業(yè)已具備過戶條件”三個條件。在簽訂房屋買賣協(xié)議時，雙方當(dāng)事人對該房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書的事實是清楚的，亦應(yīng)推定雙方對交易的風(fēng)險和各自的權(quán)利義務(wù)是知曉和同意的，應(yīng)對雙方產(chǎn)生約束力。

【代表案例：武漢市青山區(qū)人民法院（2015）鄂青山民二初字第00713號和武漢市中級人民法院（2014）鄂武漢中民終字第00359號】

裁判規(guī)則11：簽訂的房屋指標買賣協(xié)議中無具體房屋指向，而出售人又拒不配合進一步協(xié)商確定交易房屋的具體樓棟、單元、房號的，人民法院應(yīng)確認房屋指標買賣協(xié)議的有效性。若買方以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求法院判令解除合同，并由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【代表案例：武漢市江岸區(qū)人民法院（2016）鄂0102民初3182號】

裁判規(guī)則12：同一單位的內(nèi)部職工就買賣單位集資房的房屋指標之間產(chǎn)生糾紛的，人民法院應(yīng)從訴爭房屋的福利性質(zhì)、所購價格和取得的方式進行分析認定，一旦確定所訴紛爭屬單位內(nèi)部落實房地產(chǎn)政策（單位內(nèi)部建房、分房等）而引發(fā)的糾紛，則人民法院應(yīng)以不屬于法院受理范圍，裁定駁回起訴。

【代表案例：湖北省漢江中級人民法院（2016）鄂96民終96號】

裁判規(guī)則13：當(dāng)事人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的，由于《經(jīng)濟適用住房管理辦法》屬于管理性強制性規(guī)定，違反此類規(guī)定并不導(dǎo)致合同必然無效。因此，只要雙方當(dāng)事人的合同沒有損害國家、集體或者第三人的利益，人民法院仍應(yīng)確認房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合法、有效性。

【代表案例：蘭州市中級人民法院（2016）甘01民終1035號】

裁判規(guī)則14：在房屋指標轉(zhuǎn)讓糾紛中，為了充分查清案件事實，一般應(yīng)將所涉單位追加為當(dāng)事人，參與訴訟，但該程序并非法律強制性程序規(guī)定，在能夠查明事實的前提下，人民法院可以不追加其參加訴訟。

【代表案例：湖北省高級人民法院（2016）鄂民申1339號】

裁判規(guī)則15：雖然雙方簽訂房屋指標買賣協(xié)議，約定將集資建房的指標轉(zhuǎn)讓給買方，同時約定指標轉(zhuǎn)讓之后所獲得的集資房的相關(guān)權(quán)利都歸買方所有，包括房屋產(chǎn)權(quán)及居住權(quán)等，并約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)變更。由此等協(xié)議內(nèi)容可知，該協(xié)議名義上是指標轉(zhuǎn)讓，實際上應(yīng)屬于房屋買賣合同。

【代表案例：柳州市中級人民法院（2015）柳市民一終字第44號】

裁判規(guī)則16：對于買賣雙方在合同中約定“在領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書之日起五年期限屆滿后過戶”的，系對所有權(quán)人物權(quán)權(quán)利的限制和制約，該約定屬于無效約定，不能成為賣方拒絕辦理過戶手續(xù)的合法理由。在訴爭房屋已具備了過戶條件的情況下，出售人理應(yīng)協(xié)助買受人辦理房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

【代表案例：南通市中級人民法院（2013）通中民終字第1285號】

裁判規(guī)則17：合意是合同的核心本質(zhì)，具有主觀性，判定房屋買賣合同成立，要審查雙方協(xié)議的內(nèi)在的邏輯聯(lián)系和意思延續(xù)，既要買方有買房的意愿，還需要賣方有賣房的意思表示。對于未辦理任何準建手續(xù)，在工業(yè)用地上建造職工住宿樓，并與職工簽訂房屋買賣協(xié)議的，人民法院應(yīng)根據(jù)具體情況將該類協(xié)議性質(zhì)認定為房屋使用協(xié)議而非買賣協(xié)議。

【代表案例：湖北省高級人民法院（2016）鄂民再30號】

裁判規(guī)則18：賣方將其依據(jù)相關(guān)拆遷政策或單位福利待遇取得的購房指標轉(zhuǎn)讓買方，并與買方簽訂房屋買賣協(xié)議，依法負有繳納相關(guān)款項的義務(wù)，依法享有抽簽定位的權(quán)利。雖涉案房屋具有福利性、特殊性，但賣方所出售的是將來可能取得的房屋，在房屋建造過程中仍是以賣方的名義向開發(fā)商或集資單位繳納相關(guān)款項，買方并未直接取代賣方在其與開發(fā)商或集資單位之間的合同地位，而是與房屋出售人形成了獨立的買賣關(guān)系。

【代表案例：溫州市中級人民法院（2012）浙溫民終字第1304號】

裁判規(guī)則19：在涉及買賣房屋指標的案件中，往往出售人僅收取指標轉(zhuǎn)讓費，后期購房款、集資款等直接由買受人以出賣人名義繳納，所以，買賣房屋指標協(xié)議中沒有約定房屋價格并不違背常理。該類協(xié)議的內(nèi)容雖然與一般房屋買賣合同內(nèi)容有所不同，但仍屬于房屋實際購買人與產(chǎn)權(quán)人之間出現(xiàn)的糾紛，人民法院按照房屋買賣的法律關(guān)系進行審理并無不當(dāng)。

【代表案例：吉林省高級人民法院（2014）吉民申字第698號】

裁判規(guī)則20：房屋出賣人以其在出售購房指標時，未取得房屋所有權(quán)主張合同無效的，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款明確了出賣人在沒有取得標的物所有權(quán)情形下與買方簽訂買賣合同的效力認定方法，即出賣人對標的物沒有所有權(quán)不是認定合同無效的理由。出賣人未取得爭議房屋的所有權(quán)并不當(dāng)然導(dǎo)致房屋買賣合同無效，其影響的僅是房屋所有權(quán)過戶登記的履行問題。

【代表案例：江西省高級人民法院（2015）贛民提字第9號】

裁判規(guī)則21：房屋出賣人以已出售房屋無法辦理過戶登記為由要求解除房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)實際情況判定是否確實存在無法過戶的可能。若僅是當(dāng)前法律法規(guī)對所涉房屋登記過戶的時間有硬性規(guī)定（比如五年），抑或是目前法規(guī)政策對過戶問題沒有明確態(tài)度。在將來政策發(fā)生變化后，有可能辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，而且對這種房屋的轉(zhuǎn)讓亦不會影響破壞城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場管理秩序，不會損害國家和社會公共利益，因此，法院應(yīng)尊重雙方交易事實，不宜僅依據(jù)當(dāng)前無法過戶直接判令解除合同。

【代表案例：江西省高級人民法院（2015）贛民提字第9號】

裁判規(guī)則22：目前我國土地性質(zhì)分為國有土地和集體土地，若房屋買賣協(xié)議項下標的房屋指向的是集體土地上的房屋拆遷后的待建還建房，而此類待建還建房是村集體經(jīng)濟組織對失去宅基地農(nóng)戶的集中安置，土地性質(zhì)是農(nóng)村集體土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。要實現(xiàn)房屋買賣協(xié)議的目的，就必須將房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓，但房屋的土地性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓，則買賣房屋的行為違法了法律的強制性規(guī)定，房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無效。

【代表案例：武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（2015）鄂武東開風(fēng)民商初字第00044號】