商品房買賣合同糾紛案實務若干問題探討

        　　一、商品房買賣合同糾紛案的基本情況

　　房地產(chǎn)案件具有標的大、涉及面廣、適用法律難、政策性強、處理難度大、處理結(jié)果對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展有較大影響等特點。商品房買賣合同糾紛案件是房地產(chǎn)案件中的一類。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但房地產(chǎn)的立法不健全，房地產(chǎn)市場機制也不健全，特別是一些開發(fā)商違反誠實信用原則，嚴重侵害買受人的合法權(quán)益，導致商品房買賣合同糾紛成為社會投訴熱點和關注焦點。為正確適用法律審理商品房買賣合同糾紛案件，依法維護當事人的合法權(quán)益，保護房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，最高人民法院頒布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）?！端痉ń忉尅返膶嵤Τ浞直Ｗo買受人的合法權(quán)益和制裁違法經(jīng)營行為具有重要意義，所以《司法解釋》公布實施后，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定提起訴訟的案件激增。商品房買賣合同糾紛案的特點決定了案件當事人之間矛盾大，審理難度大，不易調(diào)解，判后上訴率高。

　　二、關于《司法解釋》的適用范圍

　　我國法律、法規(guī)、司法解釋和部門規(guī)章等均未對商品房的定義作出界定。廣義的商品房可指所有作為商品上市交易的房屋，包括開發(fā)商建造的房屋、私有房屋、經(jīng)濟適用房和房改房等。根據(jù)《司法解釋》第1條關于“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”的規(guī)定，《司法解釋》調(diào)整的商品房專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的用于向社會銷售并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的房屋，《司法解釋》調(diào)整的商品房買賣合同是專指狹義的。筆者認為在實踐中應注意兩個問題一是應注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向社會銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，應是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為開發(fā)商建造的房屋；二是應注意并不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造銷售的房屋都屬《司法解釋》規(guī)定的商品房，如房改房和經(jīng)濟適用房的買受人有所限制，上市交易也受國家政策的調(diào)整，均不具社會化和公開化的條件，不屬《司法解釋》規(guī)定的商品房。

　　案例：李×訴廣州市××實業(yè)總公司（以下簡稱實業(yè)公司）、廣東省××房產(chǎn)建設公司（以下簡稱房產(chǎn)公司）房屋買賣糾紛案。訟爭房屋所在項目的開發(fā)商是廣東×城建設集團有限公司，該公司將包括訟爭房屋在內(nèi)的其中兩棟出售給實業(yè)公司。1995年12月4日，原告與實業(yè)公司簽訂買賣訟爭房屋的《購房合同》，約定房屋于1995年9月30日前竣工，在供水供電部門接通室外水電后交付使用，交付使用后實業(yè)公司負責為原告辦理房產(chǎn)證等手續(xù)。同日，原告向房產(chǎn)公司支付房款。后原告入住訟爭房屋，并于1996年通過房產(chǎn)公司辦理僑匯購房入戶手續(xù)。廣東×城建設集團有限公司正在為實業(yè)公司辦理房產(chǎn)證。原告以被告未領取商品房預售許可證構(gòu)成欺詐等為由，依據(jù)《司法解釋》的規(guī)定起訴要求解除合同、兩被告返還購房款并賠償購房款一倍的款項。被告以本案不適用《司法解釋》等為由請求駁回原告訴訟請求。法院認為原告與實業(yè)公司簽訂的《購房合同》不屬《司法解釋》的調(diào)整對象，該案不適用《司法解釋》，同時也不存在合同目的無法實現(xiàn)的事由，為此，判決駁回原告的訴訟請求。判后原告未提起上訴。

　　三、關于商品房認購協(xié)議中定金的處理

　　關于商品房認購協(xié)議的性質(zhì)問題，目前有不同觀點，第一種觀點認為認購書是商品房買賣合同的補充協(xié)議；第二種觀點認為認購書是附條件的商品房買賣合同；第三種觀點認為認購書是商品房買賣合同的預約合同，是獨立的合同。筆者同意第三種觀點。認購書的內(nèi)容應包括確定條款和不確定條款兩部分，確定條款是當事人已達成合意并具約束力的條款，一般應作為商品房買賣合同的內(nèi)容；不確定條款是因事實和法律的障礙而需等簽訂商品房買賣合同時再確定的內(nèi)容。定金從理論上分為立約定金、證約定金、成約定金、解約定金和違約定金?！吨腥A人民共和國擔保法》規(guī)定的定金具有違約定金的性質(zhì)，最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》規(guī)定了立約定金的效力。商品房認購協(xié)議中的定金一般是作為簽訂商品房買賣合同擔保的，屬立約定金?！端痉ń忉尅返?/span>4條除了規(guī)定如因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應按照定金罰則處理外，還根據(jù)認購書的內(nèi)容包括不確定條款需當事人在訂立商品房買賣合同時協(xié)商的特點，規(guī)定了因不可歸責于當事人雙方的事由導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應將定金返還買受人。

　　案例：李××訴廣州××房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房認購合同糾紛案。被告是廣州市林和西路恒康閣的開發(fā)商。2003年6月1日原告與被告及其代理商簽訂《恒康閣認購書》，約定原告認購恒康閣20層04單元，原告須在簽署本認購書時付清定金10000元，于2003年6月1日或按通知時間與被告簽署《商品房買賣合同》及有關文件，否則被告有權(quán)沒收原告已繳交的定金等條款。原告依約向被告交納定金10000元。因?qū)υA爭房屋的用途、產(chǎn)權(quán)登記、交付期限等事項未能達成一致意見，原、被告未簽訂《商品房買賣合同》。為此，原告起訴請求法院判令被告返還定金10000元。法院認為原、被告所簽訂的《恒康閣認購書》有效，原告支付的定金是訂立商品房買賣合同的擔保，商品房買賣合同未能訂立屬于不可歸責于當事人雙方的事由，為此，判決被告返還原告10000元。判后被告未提起上訴。

　　四、關于商品房買賣合同的解除

　　當事人訂立合同的目的是通過履行合同達到預期目的和實現(xiàn)預期利益，合同的履行原則是合同法的基本原則。合同的解除是指合同已成立但未履行或未完全履行之前，合同效力被消滅，合同不再履行。合同的解除與合同的履行原則這一合同法的基本原則是相悖的，它不利于當事人權(quán)利義務的穩(wěn)定，不利于交易安全，所以合同的解除一般受到嚴格限制，非法律規(guī)定和當事人約定不得動輒解除?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第93條規(guī)定了協(xié)議解除和約定解除權(quán)，第94條規(guī)定了法定解除權(quán)，第95條規(guī)定了解除權(quán)的消滅。

　　《司法解釋》規(guī)定了解除商品房買賣合同的具體事由，也屬法定解除權(quán)，它操作性較強，對司法實踐有較大的指導作用，有利于法制的統(tǒng)一。除法律規(guī)定或當事人約定解除權(quán)行使期限的情形外，目前對解除權(quán)行使期限的適用范圍還有較大爭議。一種觀點認為，《司法解釋》第15條第2款是基于《合同法》確立的合同解除權(quán)行使期限制度制定的，除合同目的根本無法實現(xiàn)或當事人同意解除外，當事人請求解除合同的，均應適用《司法解釋》第15條第2款關于解除權(quán)行使期限的規(guī)定。另一種觀點認為，《合同法》第95條只是規(guī)定了解除權(quán)消滅的事由，而《司法解釋》第15條是對《合同法》第94條的解釋，不應對《司法解釋》的條款再做擴張解釋。也就是說，依據(jù)《司法解釋》第15條第1款請求解除合同的，適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定；依據(jù)《司法解釋》其他條款請求解除合同的，不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定。筆者同意第一種觀點。

　　在審判實踐中還應注意以下問題：第一，解除權(quán)行使期限是除斥期間，應自解除權(quán)發(fā)生之日起算，不存在期間的中止、中斷和延長的情形，但對方當事人在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)進行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計算三個月。第二，審慎審查合同目的是否根本無法實現(xiàn)，合同目的根本無法實現(xiàn)的應不適用解除權(quán)行使期限的規(guī)定?！端痉ń忉尅芬?guī)定了解除合同的幾種情形，它們可能造成合同目的根本無法實現(xiàn)，也可能在障礙消除后能實現(xiàn)合同目的，所以應根據(jù)具體案件具體分析和認定。如房屋主體質(zhì)量不合格或房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的，應審查能否通過修復確保安全使用；逾期辦理房屋所有權(quán)登記的，應審查是否無法辦理或在一定（合理）期間內(nèi)無法辦理；等等。第三，解除合同涉及懲罰性賠償?shù)模瑧鶕?jù)開發(fā)商的主觀惡意和買受人受損害程度等情況，酌情確定賠償額，不宜不管具體案情一律按購房款的一倍賠償。第四，還要注意審查開發(fā)商的行為是否涉嫌詐騙，如涉嫌詐騙的應按先刑事后民事的原則處理。

　　案例一：張×訴廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛一案。2001年6月11日，原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定由原告購買被告開發(fā)的春江花園春曦閣六G房，被告應在2001年12月31日前，將具備《質(zhì)量認定書》、《消防驗收合格證》，并于2002年3月30日前取得綜合驗收合格條件并符合本合同約定的商品房交付原告使用，被告逾期交樓超過60日后，原告有權(quán)提出解除合同。原告依約向被告交付購房款。2002年2月1日，被告向原告發(fā)函一份，確認延期交樓，表示力爭于2002年2月28日前將樓宇建成并交付使用，最遲不超過3月31日，逾期交樓的責任由該公司承擔，在業(yè)主辦理交吉時一次性支付違約金，凡對該公司的解釋與處理方式不愿接受的業(yè)主，可提出退房，該公司將按合同規(guī)定予以辦理退房和賠償手續(xù)等。原告收件后，未向被告提出退房。2002年3月29日，被告再次發(fā)函原告，認為訟爭房屋已可辦理交吉手續(xù)，要求原告預約時間辦理收樓手續(xù)。原告于2003年6月11日起訴稱被告逾期交樓構(gòu)成違約，請求解除《商品房買賣合同》，由被告退還購房款449945元及利息。被告辯稱解除權(quán)經(jīng)過一年多已消滅，且房屋已具備交樓條件，請求駁回原告訴請。一審法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是有效合同，被告逾期交樓超過60天，雙方約定發(fā)生解除權(quán)的條件成就，但原告未在被告催告后三個月內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)已消滅。同時訟爭房產(chǎn)已具備交樓條件，并不存在合同目的無法實現(xiàn)的情形，為此，判決駁回原告訴請。判決后原告提起上訴，二審法院審理后駁回上訴人的上訴，維持原判。

　　五、關于違約金數(shù)額的調(diào)整

　　違約金是一種責任形式，首先是對守約方的補償，其次還可表現(xiàn)為對違約方的懲罰，補償性和懲罰性可并存。商品房買賣合同糾紛案違約金數(shù)額的確定：一般原則是有約定的從約定，這是合同自由原則的體現(xiàn)；沒有約定或損失額難于確定的，根據(jù)《司法解釋》的規(guī)定：逾期付款的，按照應付未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或有資格的評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準計算；逾期辦證的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。違約金以補償性為主、懲罰性為輔的性質(zhì)，決定了當事人對違約金的約定并不是絕對的，是依法可作調(diào)整的，《合同法》對此已作明確規(guī)定，《司法解釋》對違約金如何調(diào)整作了進一步的規(guī)定。

　　在審判實踐中應注意的問題：第一，違約金的調(diào)整以當事人的申請為前提，不得依職權(quán)主動調(diào)整。第二，違約金的調(diào)整是對數(shù)額的調(diào)整，而不是對違約金標準的調(diào)整。第三，對于增加違約金問題，只要當事人約定的違約金低于造成損失的，就應予以增加，無需審查是否過分低于造成的損失。對于是否低于造成的損失，應由守約方承擔舉證責任。第四，對于減少違約金問題，應以違約金是否過高作為是否減少違約金的標準。而違約金是否過高又是以違約金是否超出損失的30％為標準的，如超出30％，則應認定為過高，應酌情調(diào)整到30％以內(nèi)；如超出損失但未超出損失的30％，則不認定為過高，無需調(diào)整。一般涉及減少違約金的案件，都是開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，現(xiàn)就此類案件如何確定損失和如何減少違約金進行具體闡述。開發(fā)商逾期交樓或逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，必然使買受人不能在預期的時間對房屋充分行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利，使買受人的利益受損。由于買受人可以各種方式補救，一般很難舉證證實具體的損失額，所以可參照《司法解釋》對未約定違約金或損失時確定違約金或損失的原則來確定損失。對于逾期交樓，《司法解釋》確定了政府部門公布的租金指導價和評估機構(gòu)評定的市場價并存的標準，但實際上根據(jù)上述兩種標準得出的結(jié)果大相逕庭，這對當事人的權(quán)益影響較大，當事人爭議較大，這種情況在市場經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)尤其明顯。筆者認為，租金的指導價不能充分體現(xiàn)不同地段不同房屋的具體情況，而且明顯低于未約定違約金情況下適用的法定標準（即中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準），明顯不公平合理，有悖市場經(jīng)濟規(guī)律，不宜使用，否則會造成有約定不如無約定的現(xiàn)象，產(chǎn)生不好的社會導向。租金市場價較公平合理，但操作困難，影響審判效率。而按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準確定損失，既符合《合同法》和《司法解釋》的精神，又比較公平合理，是可行的。所以如確需減少違約金，應減少至不低于按該標準計算的數(shù)額為宜一般可減少至按該標準計算。

　　案例：何××訴廣州市××建設有限公司商品房預售合同糾紛案。被告是天誠廣場世紀華都的開發(fā)商。2002年5月13日，原、被告簽訂《商品房預售合同》，約定原告購買天誠廣場C1幢1807單元，被告應于2002年9月30日前將驗收合格商品房交付給原告使用，逾期交樓的，按日向原告支付已付房價款萬分之六的違約金等條款。原告依約交付樓款。2002年12月3日，被告將訟爭房屋的鑰匙交付原告。隨后原告對訟爭房屋進行裝修。原告起訴請求被告按已付房款的每日萬分之六支付遲延交樓違約金。被告辯稱雙方約定的違約金過高，應適當減少。法院認為原、被告簽訂的《商品房買賣合同》是合法有效的，被告逾期交樓已構(gòu)成違約，應承擔違約責任。被告按合同約定支付違約金過分高于原告的損失，被告請求適當減少違約金，依法應予采納。從公平合理的原則考慮，被告應支付的違約金可按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。為此，判決被告按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準向原告支付逾期交樓違約金。判后雙方均未上訴。

　　六、關于逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的違約金

　　物權(quán)是物權(quán)人對物的排他的支配權(quán)，具有對抗不特定人的對世效力。為保護交易安全和第三人利益，物權(quán)的變動必須公示。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定其公示方法是進行登記。也就是說，登記雖不作為物權(quán)變動合同生效的要件，但未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的法律后果。因此，開發(fā)商交付房屋應包括兩方面內(nèi)容：首先是交付房屋給買受人占有和使用；其次是將房屋所有權(quán)交付給買受人，即辦理或協(xié)助辦理權(quán)屬證書。如果未辦理登記手續(xù)，買受人不能享有物權(quán)，不具有法律意義上的處分權(quán)，其權(quán)利的實現(xiàn)勢必受到影響。綜上，開發(fā)商因自身原因?qū)е掠馄谵k理登記手續(xù)的，應承擔違約責任。實際上，在未約定違約金情況下，逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書是否支付違約金以及違約金是否以買受人舉證證實實際損失為前提的問題，在《司法解釋》頒布前是有爭議的，尤其是開發(fā)商對被判決支付違約金意見很大。《司法解釋》第18條明確規(guī)定了違約金及其計算方法，為該類案件的處理提供了明確具體的法律依據(jù)。在該類案件的審判中，應注意審慎審查逾期辦理登記是否屬于開發(fā)商自身的原因。筆者認為，開發(fā)商將合法齊全的辦證資料遞交給登記主管部門后，登記主管部門辦理登記的期間，以及開發(fā)商通知買受人提供辦理登記所需資料后，買受人不提供資料的期間，均不應由開發(fā)商承擔責任，開發(fā)商對此負舉證責任。但在開發(fā)商舉證存在困難或障礙時，法院應及時行使釋明權(quán)，使開發(fā)商及時申請法院調(diào)查，法院應及時到房地產(chǎn)權(quán)屬登記主管部門調(diào)查，這樣才能使案件得到公平合理的處理。

　　案例：彭××、張××訴廣州馬×房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預售合同糾紛案。被告是跑馬地花園的開發(fā)商。1998年7月21日，原、被告簽訂《房地產(chǎn)預售契約》，約定由原告購買跑馬地花園凱怡閣第8層E號房，成交價為411230元，被告應于1999年12月31日前將房屋建成交付給原告使用，該房地產(chǎn)在實際交付使用后九十天內(nèi)，被告應協(xié)同原告辦理該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)等條款。合同簽訂后，原告依約付清了全部購房款。2000年4月3日，被告將訟爭房屋交付給原告使用。2002年12月18日，被告取得廣州市房地產(chǎn)管理局開具的《房地產(chǎn)申請登記回執(zhí)》，2003年5月26日取得《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》。被告于2003年6月17日向原告發(fā)出辦房產(chǎn)證通知一份，要求原告繳交有關辦證必需的資料及費用，原告至今未向被告繳交本案涉及房屋的辦證資料。原告所購房屋至今尚未辦理權(quán)屬登記及領取房地產(chǎn)證?，F(xiàn)原告起訴要求判令被告在3個月內(nèi)為原告辦理訟爭房屋的房屋所有權(quán)證，支付遲辦房屋所有權(quán)證的違約金（以411230元為基數(shù)，自2000年7月3日計至協(xié)同辦理房地產(chǎn)證之日止）。被告辯稱不同意原告的所有訴訟請求，理由是該公司只是起協(xié)助辦證的作用而且造成原告房地產(chǎn)證至今未辦妥的責任并不在被告。

    法院經(jīng)審理認為：原、被告簽訂的《房地產(chǎn)預售契約》合法有效，被告作為訟爭房屋的出售人負有向作為買受人的原告交付房屋以及轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的義務。原告要求被告協(xié)同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和房地產(chǎn)登記手續(xù)，符合合同約定，應予支持。根據(jù)有關規(guī)定，購買新建商品房權(quán)利人到房地產(chǎn)主管部門辦理產(chǎn)權(quán)登記的，必須以開發(fā)商履行領取房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書并履行協(xié)助義務為前提。被告未提供證據(jù)證實其已履行協(xié)助辦證所需履行的全部義務，因此被告關于逾期辦證的責任不在自己的抗辯，依據(jù)不足，不予采信。被告直至2003年5月26日方領取房地產(chǎn)權(quán)屬證明書，導致原告無法按約定辦理產(chǎn)權(quán)登記，已構(gòu)成違約。被告的違約行為對原告充分行使訟爭房屋的所有權(quán)有一定的影響，造成原告一定損失，原告要求被告支付違約金，予以支持。由于合同未約定違約金的計算方法，應依照《司法解釋》第18條規(guī)定的標準計算。原告未舉證證明在起訴之前向被告主張過權(quán)利，自起訴日之前兩年之內(nèi)的違約金未超訴訟時效，自起訴日之前兩年之前的違約金已超訴訟時效。另外，被告在取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明書后，對于原告房產(chǎn)證的辦理只負有協(xié)同義務，被告履行協(xié)同義務必須以原告繳交有關辦證資料為前提。被告在取得權(quán)屬證明書后于2003年6月17日通知原告繳交辦證資料，原告至今尚未繳交，造成被告無法協(xié)同辦理，對此責任應由原告自負。被告應向原告支付自2001年8月4日起至2003年6月16日止的違約金。為此，判決被告自原告繳交辦證資料之日起30日內(nèi)協(xié)同原告到廣州市房地產(chǎn)主管部門申請辦理訟爭房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)被告向原告支付遲延辦理產(chǎn)權(quán)過戶及房地產(chǎn)登記手續(xù)的違約金（按原告已付購房款總額411230元為本金，自2001年8月4日起參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計至2003年6月16日止）。判后雙方未上訴。廣州市天河區(qū)法院·彭蘇  黃耀平