限購令將抑制短期需求，并助推房租的快速上漲。在國八條出臺后，主要城市的房租已經(jīng)呈現(xiàn)上漲之勢，特別是北京，在“京十五條”出臺的過程中，北京的房租市場已經(jīng)開始火爆，房租價格已經(jīng)上漲了10%有余。北京的限購令可謂空前，并大大出乎市場的預料，這也彰顯了北京治理房價快速上漲的決心。但是從政策的另一個層面看，這種限購也對新入北京工作的人士和改善住房需求的人士形成了錯殺。這種錯殺的必然結果就是加大了租房人群的需求，而限購本身由于主要針對投資需求而必然會影響到可出租房屋市場供應量的減少，這種房租市場供求關系的非對稱性變化，必然引發(fā)房租市場的快速失衡，而使房屋租金快速攀升。這最終影響的還是百姓的利益。

短期需求的下降，將考驗房地產開發(fā)商的融資能力。中國房地產市場的繁榮和房價的連續(xù)性攀升，一個最重要的因素就是“賣樓花”政策，也正是這一政策，使開發(fā)商承擔較小的風險而賺錢了巨額的不成比例的利潤。在這個利益鏈條中，就在于開發(fā)商可以做到無本萬利，而具有豐富的資金鏈，使很少的自有資金投入能夠撬動巨大的房地產市場。房地產開發(fā)商在經(jīng)營的初期，只要能拿到地，只要能把房屋的圖紙畫出來（這兩項都不一定要完全支付資金，可以賒賬），就可以拿到預售許可證，而向市場出售房屋。一旦出售，就可以收到購房人的購房款或者銀行支付的購房人的貸款，這樣開發(fā)商就收取了大量的資金，從而啟動房屋開展實際建筑。但在建筑的過程中，其只需要支付主要材料款，甚至采取EPC總承包的方式由承包商墊付工程款，待工程完工后再支付或延期支付工程款。這所有的這一系列鏈條中，都是付款的延遲，這個收款和付款的時間差一般的要在2年左右，有的甚至更長。這就給開發(fā)商創(chuàng)造了以少量資本博取巨大利益的玄機。按照現(xiàn)在的限購令，需求的下降和貸款成本的上升將會延緩房屋的銷售，拉長其收款的時間，從而對開發(fā)商的資金能力造成考驗，并最終淘汰掉小的房地產開發(fā)商，引發(fā)房地產行業(yè)的結構性調整，早就房地產開發(fā)商巨無霸的出現(xiàn)。

本輪調控政策過后，將會進一步增加房地產開發(fā)商和政策制定者之間的博弈。如上所述，本輪的調整政策持續(xù)時間越長，將越會考驗房地產開發(fā)商的融資能力，從而越會加快和加劇房地產開發(fā)商巨無霸的形成。一旦房地產行業(yè)的優(yōu)勢資源集中到越來越少的開發(fā)商手中，其對政策的博弈能力將會越強。因此，政策調控最后出現(xiàn)的結果將可能是政策制定者所不愿看到的，并會引發(fā)房價變化的突然性，考驗政策制定者的決策能力和政策制定能力，以及執(zhí)行能力，也必然會加大針對房地產行業(yè)政策制定和執(zhí)行的難度。同時，由于房地產市場的根本需求并沒有減少，而是被短期限制，一旦政策制定者與房地產開發(fā)商巨無霸之間的博弈處于下風，結果只有一個：房價的繼續(xù)上漲。如果真出現(xiàn)這樣的狀況，將會進一步是房地產的需求爆發(fā)，而形成新的房價上漲和泡沫。

限購沒有真正解決市場的需求問題，而沒有退出機制的保障房制度將會加劇政府的困難，考驗財政能力。本輪調控中，最寄予希望的是保障房建設。但是，保障房仍然采取的是出售機制，也就是對購房人的資格進行審查，使所謂低收入人群購買。在此過程的作弊行為，我們不再贅述。我們關注的是，既然保障房也是采取出售并辦理房產證的政策，那么和商品房本身沒有根本的區(qū)別，倒是會因為其與商品房存在的巨大價差而會加大違規(guī)申購和腐敗的力度。另一方面，既然是出售機制，就必然沒有保障房的退出機制，也就是保障房政策是單向的，一旦你購買成功了你就擁有了住房，而低收入者總是存在的，甚至可能會隨著新進入城市人群或新就業(yè)人群的增加而呈現(xiàn)增加之勢，對保障房的需求將會永無止境，以致成擴大之勢。我們不禁要問，政府有多大的財政能力來承擔？

 鑒于以上分析，短期內調控政策將會顯現(xiàn)出效果和作用，并可能在部分地區(qū)引發(fā)房價的階段性下降。但這個效果如何將依賴于政策的期限和開發(fā)商的融資能力，并將由此引發(fā)房地產開發(fā)商的結構性調整，加大兼并收購的力度，造就開發(fā)商巨無霸。一旦這樣的局面的形成，將會加大其與政策的博弈，并引起政策效果的適得其反和新政策出臺的難度。此外，調控政策還會引發(fā)許多長期看難以避免的事件發(fā)生，考驗政府的財政能力。在這樣的背景下，房價根本不會有根本性的下降。讓我們拭目以待！