【三】淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理
2008-01-03 17:07
淺議集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理
　WTO的加入，將促進(jìn)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的接軌，國(guó)外巨額資金涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，規(guī)模過(guò)小、力量分散的企業(yè)必將經(jīng)受不起這樣的沖擊，即使規(guī)模效益顯著的集團(tuán)企業(yè)生存壓力也將增大，必然要求降低各項(xiàng)成本。
集團(tuán)總部與其子公司之間在成本管理上各具所長(zhǎng)，二者相互促進(jìn)，會(huì)更好的發(fā)揮作用。集團(tuán)總部在成本管理中扮演著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的角色。而各開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以依據(jù)不同的地域特征、政策環(huán)境等充分發(fā)揮自己的靈活性，利用總部總結(jié)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，更加有效的管理。
一、集團(tuán)總部的成本管理職責(zé)　　
1、制定、修正集團(tuán)成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控?！　?br>2、進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給集團(tuán)和各開(kāi)發(fā)企業(yè)管理層以作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和集團(tuán)成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。
3、組織各方面專(zhuān)業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是：
◆立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范；
◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)；
◆投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理；
◆投資回報(bào)是否符合集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)要求；
◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。
4、跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編集團(tuán)成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況，協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。
5、建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為集團(tuán)管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。
6、組織集團(tuán)成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣集團(tuán)內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)，尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)集團(tuán)成本管理水平的提高。
7、根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。
二、開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)
1、認(rèn)真執(zhí)行集團(tuán)成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受總部監(jiān)督。
2、根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求向集團(tuán)總部提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。
3、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求。
　4、客觀、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施。
5、遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。
6、正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。
7、組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。
8、熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。
9、定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。
三、成本監(jiān)控
集團(tuán)應(yīng)建立總部以管理監(jiān)控為中心、各開(kāi)發(fā)企業(yè)以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控。各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善各方面內(nèi)容的成本管理制度，如招、投標(biāo)管理制度；合同管理制度；工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、竣工驗(yàn)收移交）管理制度；預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算、款項(xiàng)撥付）管理制度；費(fèi)用控制制度；材料設(shè)備管理制度。
集團(tuán)總部應(yīng)不斷總結(jié)各開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善集團(tuán)房地產(chǎn)成本管理制度。
各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：
◆開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；
◆期間費(fèi)用計(jì)劃；
◆降低成本技術(shù)組織措施計(jì)劃。
各開(kāi)發(fā)企業(yè)也應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。
各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。
集團(tuán)總部根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制
1.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制各開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：
◆成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；
◆投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；
◆稅務(wù)環(huán)境及其影響；
◆資金計(jì)劃；
◆《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目）；
◆投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；
◆項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。
2.規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。
設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。
關(guān)于施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制、施工過(guò)程的成本控制、設(shè)備管理、竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制、工程結(jié)算管理等一般均由各開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)各自的特點(diǎn)靈活處理。由此可見(jiàn)，集團(tuán)總部的成本管理工作大部分集中在前期，而監(jiān)控整個(gè)過(guò)程，總結(jié)各階段成功的經(jīng)驗(yàn)，提供給各
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。               
    第一部分  征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線(xiàn)等，毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。 
    第二部分   勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制    
    將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；   勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。    工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。    設(shè)計(jì)目前很多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開(kāi)的做法。    三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。    施工用水、用電線(xiàn)路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本?！　?nbsp;
    第三部分  建安工程費(fèi)的全程控制 
    一、決策階段的難題和對(duì)策：  
    1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。   
    2、推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭(zhēng)取最大的效益”：1) 保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；2) 投資不變，提高項(xiàng)目功能；3) 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；5) 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資； 
    3、決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。 
    二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為25~35%，施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性?xún)H為5~10%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。 
    1、成立成本評(píng)估審核部門(mén)： 公司內(nèi)部成立專(zhuān)門(mén)的工程設(shè)計(jì)管理部門(mén)，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。1) 通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；2) 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì)；3) 通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；4) 加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。    
    2、對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)：  由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。   
    3、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。 
    4、盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。 
    三、招標(biāo)階段的成本控制：通過(guò)施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。  
    四、施工階段的成本控制： 
    1、加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監(jiān)理。  
    2、自購(gòu)材料、設(shè)備的選用和采購(gòu)應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購(gòu)或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購(gòu)。 
    3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái)，研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。 
    4、保證工程進(jìn)度。第四部分  基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專(zhuān)業(yè)部門(mén)提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，降低造價(jià)。 
    第五部分   管理費(fèi)用    
    根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。 
    一、定崗定員，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。 
    二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái)，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂?nbsp;
    三、由于目前房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等均有專(zhuān)業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話(huà)對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專(zhuān)業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。 
    四、推行各部門(mén)管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。 
    第六部分  財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。 
    一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。 
    二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。     
    1、對(duì)貸款額度的控制，通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿(mǎn)足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。    
    2、對(duì)資金占用期限的控制，主要通過(guò)縮短工期，同時(shí)加快銷(xiāo)售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn)：1) 前期階段（征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等）： 對(duì)耗時(shí)較多的征地拆遷安置階段，可通過(guò)委托給專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)縮短時(shí)間；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過(guò)合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。2) 施工階段的時(shí)間控制：在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上，抓好以下工作： 根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃，包括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解，把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位，并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系，安排資金按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)、足額到位，以保證工程的順利進(jìn)行。保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位，以免停工待料，延誤工期。對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更，保證設(shè)計(jì)單位的充分配合，及時(shí)變更出圖。3) 銷(xiāo)售階段的時(shí)間控制： 銷(xiāo)售的及早介入，制定銷(xiāo)售策略，及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售；實(shí)行銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度，促進(jìn)銷(xiāo)售收入的快速實(shí)現(xiàn)；監(jiān)控售房款的及時(shí)回收，以便及時(shí)歸還銀行貸款。
    第七部分   稅金的控制    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭(zhēng)取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種（所得稅前）有：營(yíng)業(yè)稅及其附加；耕地占用稅；土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。 
    方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程 
    一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。 
    二、認(rèn)真編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，提高設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的編制深度，以切實(shí)起到控制投資的作用。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷(xiāo)主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。 
    三、做好建筑方案的征集選擇   完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)后，選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，或資深、知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，征集建筑設(shè)計(jì)方案，然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比、選擇、優(yōu)化，評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面：   
    1、設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性：目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快，加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng)，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性，對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前，以免建成即落后的情況發(fā)生。例如，對(duì)綿陽(yáng)目前而言，尤其要研究轎車(chē)進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問(wèn)題。  
    2、建筑平面布置的合理性：從目前的市場(chǎng)需求特征來(lái)看，建筑的平面布置、戶(hù)型的好壞具有十分關(guān)鍵的作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶(hù)對(duì)使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的特點(diǎn)與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線(xiàn)、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布置合理、面積利用率高。建議公司內(nèi)部安排專(zhuān)人組成戶(hù)型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶(hù)型評(píng)價(jià)科學(xué)體系；另一方面通過(guò)對(duì)各地尤其本市暢銷(xiāo)戶(hù)型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門(mén)廣泛討論，甚至組織意向客戶(hù)參與座談。豎向設(shè)計(jì)要因地制宜，依山就勢(shì)，避免大填大挖，增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用。要保持住宅的通透性，注意立體造型的簡(jiǎn)潔大方和層次錯(cuò)落有致。住宅的平面布置，在可能的情況下，要盡量縮小外墻周長(zhǎng)系數(shù)（外墻周長(zhǎng)與建筑面積之比）和結(jié)構(gòu)面積系數(shù)（結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比）。在滿(mǎn)足住宅的基本功能，保證居住質(zhì)量的前提下，加大住宅的進(jìn)深，對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果。住宅的總體平面布置應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營(yíng)造，平均分配景觀。小區(qū)內(nèi)應(yīng)注意通道的合理布局，人車(chē)分流。 
    3、建筑風(fēng)格的策略：建筑風(fēng)格的功能一是美觀，另一個(gè)是識(shí)別，即類(lèi)似于VI的作用。良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤(pán)的促銷(xiāo)起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì)，也會(huì)對(duì)促銷(xiāo)費(fèi)用的節(jié)約起作用。建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面： 
    1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑、周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 
    2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)因素，但隨著居民收入水平的提高，必然會(huì)在這方面提出更高的要求； 
    3) 建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，尤其是“歐式”風(fēng)格接受程度較高，而對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高、知識(shí)層次高的購(gòu)房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目策劃、目標(biāo)市場(chǎng)定位給設(shè)計(jì)人員以更多的指引，以便建筑風(fēng)格的確定既適合市場(chǎng)需求又有效降低成本。 
    4) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系，研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升所起的作用對(duì)比研究，選擇性?xún)r(jià)比高的建筑風(fēng)格。 
    4、做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。 
    5、在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：  對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。6、做好施工圖紙的會(huì)審工作，將圖紙中的質(zhì)量隱患消滅于萌芽狀態(tài)，盡可能避免后期發(fā)生變更導(dǎo)致成本的增加。 
    成本控制的運(yùn)作機(jī)制 
    一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。 
    二、完善成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 
    三、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。 
    四、堅(jiān)持技術(shù)手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合： 
    1、組織上：明確項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，使投資控制有專(zhuān)責(zé)小組跟蹤，如由相關(guān)人員組成投資控制委員會(huì)來(lái)專(zhuān)責(zé)項(xiàng)目的投資營(yíng)運(yùn)，促進(jìn)管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。 
    2、技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選擇，及處理各種問(wèn)題的多方案選擇，嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)，深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能。另外，要認(rèn)真研究、嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂，探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性。 
    3、經(jīng)濟(jì)上：動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性，嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出，采取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等，把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中。 
    五、嚴(yán)格遵守成本和費(fèi)用開(kāi)支范圍，劃清各種費(fèi)用界限，保證成本的真實(shí)性、科學(xué)性和可比性。 
    六、劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限，企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 
    七、實(shí)行成本管理責(zé)任制，對(duì)成本實(shí)行全員管理。發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理，把成本管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利結(jié)合。 
    把成本費(fèi)用指標(biāo)層層分解，按干什么管什么的原則，把小指標(biāo)分別落實(shí)到有關(guān)職能部門(mén)，可采取部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 
    八、加強(qiáng)成本預(yù)測(cè)、計(jì)劃、核算、控制、分析、檢查，努力降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
                                                                        【四】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成
 
分類(lèi):地產(chǎn)常識(shí)

1、土地費(fèi)用
　　土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌才能得到。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。
　　2、前期工程費(fèi)
　　前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)10%，這個(gè)階段的軟成本比較大。
　　3、建筑安裝工程費(fèi)
　　建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，又被稱(chēng)為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。
　　4、市政公共設(shè)施費(fèi)用
　　市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來(lái)水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車(chē)棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在10-20%左右。
　　5、管理費(fèi)用
　　管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。
　　6、貸款利息
　　房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。
　　7、稅費(fèi)
　　稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。
　　8、其他費(fèi)用
　　其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷(xiāo)售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。