附解除條件的買賣合同

劉大狀 2010-10-27

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廣東省深圳市中級(jí)人民法院

民事判決書

(2010)深中法民五終字第541號(hào)

    上訴人（原審原告、反訴被告）許××。
    上訴人（原審原告、反訴被告）葉×。
    上列兩上訴人共同委托代理人周××，廣東××律師事
    務(wù)所律師。
    上訴人（原審被告、反訴原告）葉×明。
    上訴人（原審被告、反訴原告）張××。
    上列兩上訴人共同委托代理人：許××，廣東××律
    師事務(wù)所律師。
    上訴人許××、葉×與上訴人葉×明、張××因房屋買賣合同糾紛一案，不服深圳市南山區(qū)人民法院 (2008)深南法民三初字第613號(hào)民事判決，向本院提出上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
    原審法院審理查明，許××、葉×系夫妻關(guān)系，葉×明、張××系夫妻關(guān)系。1987年3月5日，許××為買方，與××工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司為賣方，簽訂了《××工業(yè)區(qū)職工住房買賣合同》，約定買方向賣方購(gòu)買位于深圳市××工業(yè)區(qū)××園××幢××號(hào)房，房屋建筑面積為76.5平方米，房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣21491.9元；涉訴房屋作為買方的基本生活資料而受到保護(hù)，并可作為買方的固定財(cái)產(chǎn)贈(zèng)送或遺贈(zèng)給直系供養(yǎng)親屬；買方如調(diào)離工業(yè)區(qū)時(shí)可將涉訴房屋退回賣方，并得到優(yōu)惠的退房款，買方購(gòu)房后須住滿五年，并有新的買主的情況下可將涉訴房屋退回賣方，并得到一定的退房款，不允許私自進(jìn)行房產(chǎn)買賣；涉訴房屋僅作為買方家庭居住，不允許轉(zhuǎn)租或作其它用途；買方不得擅自改拆或加建室內(nèi)建筑，若需改拆或加建必須報(bào)賣方審批后方可動(dòng)工；買方按條件需要將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，賣方應(yīng)按規(guī)定給予辦理，及其它條款。涉訴房屋于1987年7月24日登記在許××名下，房屋建筑面積為76.5平方米，登記號(hào)碼為深蛇房字第××號(hào)。2005年9月13日，許××、葉×作為甲方，葉×明、張××作為乙方簽訂了《協(xié)議書》，約定，第一條，甲方將深圳市××工業(yè)區(qū)××園××棟××室一套房（三房?jī)蓮d），建筑面積76.5平方米賣給乙方，價(jià)格為人民幣100000元，產(chǎn)權(quán)歸乙方所有；第二條，付款前甲方需將房屋產(chǎn)權(quán)證（××）原件、購(gòu)房發(fā)票原件、許××、葉×身份證復(fù)印件交給乙方；第三條，如葉×戶口遷移或其它因素牽涉到此福利房產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，甲方需向乙方退回購(gòu)房款人民幣100000元；第四條，乙方如需辦理商品房產(chǎn)權(quán)證時(shí)，甲方需提供必要的手續(xù)協(xié)助乙方辦理；第五條，在五年內(nèi)如一方提出終止協(xié)議，另一方必須執(zhí)行，甲方應(yīng)按原價(jià)向乙方退還房款，乙方退還房產(chǎn)證和公證書的正本原件，及其它條款。許××、葉×提交的《協(xié)議書》底部由被告張××注明：收到房產(chǎn)所有權(quán)（證書）壹份，公證書壹份；葉×明、張××提交的《協(xié)議書》底部由許××注明：收到乙方交來(lái)人民幣壹拾萬(wàn)元正。原審?fù)徶?，雙方當(dāng)事人均表示簽訂《協(xié)議書》時(shí)清楚涉訴房屋系福利房性質(zhì)，其房屋產(chǎn)權(quán)證系綠本房地產(chǎn)證。許××、葉×表示涉訴房屋至今仍為××工業(yè)區(qū)的職工福利房。關(guān)于《協(xié)議書》的簽訂經(jīng)過(guò)，原審?fù)徶?，?#215;×表示，在簽訂協(xié)議書前，許××、葉×曾委托葉×明、張××代租涉訴房屋。2005年9月初，許××打電話給張××，表示其經(jīng)濟(jì)困難，愿將涉訴房屋出售給葉×明、張××。雙方對(duì)協(xié)議書的前四條內(nèi)容進(jìn)行傳真確認(rèn)后，葉×明、張××在《協(xié)議書》上簽名并加蓋手印后，張××帶著《協(xié)議書》去上海給許××、葉×簽名、加蓋手印。2005年9月13日，許××在簽收房款人民幣100000元時(shí)單方手寫了《協(xié)議書》的第五條并加蓋手印，張××當(dāng)即提出了異議。對(duì)該陳述，葉×明、張××未提交相關(guān)證據(jù)予以證明。原審?fù)徶?，葉×明、張××表示，因葉×明未在現(xiàn)場(chǎng)，《協(xié)議書》的第五條內(nèi)容對(duì)葉×明不具有約束力。對(duì)此，許××、葉×陳述，簽訂《協(xié)議書》前，雙方僅通過(guò)電話聯(lián)系，并未對(duì)《協(xié)議書》內(nèi)容進(jìn)行傳真確認(rèn)，后張××于2005年9月13日攜帶《協(xié)議書》前往上海給許××、葉×簽名，簽訂協(xié)議書時(shí)，許××、葉×經(jīng)過(guò)張××同意添加了第五條?！秴f(xié)議書》簽訂后，2005年9月13日，張××向許××、葉×支付了購(gòu)房款人民幣100000元，許××、葉×將涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證及《××工業(yè)區(qū)職工住房買賣合同》及公證書原件交付給張××。因許××、葉×之前就將涉訴房屋委托給葉×明、張××代為出租，故《協(xié)議書》簽訂后，許××、葉×即向葉×明、張××交付了涉訴房屋。葉×明、張××表示涉訴房屋有簡(jiǎn)易裝修，后葉×明、張××對(duì)涉訴房屋進(jìn)行了全面裝修。葉×明、張××為證明其裝修了涉訴房屋，提交了《深圳市小型裝修工程施工合同》及票據(jù)，許××、葉×對(duì)該兩份證據(jù)的真實(shí)性不予確認(rèn)。原審?fù)徶校~×明、張××表示簽訂《協(xié)議書》后，葉×明、張××每年均與許××、葉×協(xié)商涉訴房屋過(guò)戶事宜，但均未協(xié)商一致。許××、葉×否認(rèn)雙方曾就此協(xié)商，并表示曾于2007年7、8月份要求葉×明、張××履行《協(xié)議書》第五條內(nèi)容，葉×明、張××不予配合，雙方為此產(chǎn)生糾紛。原審?fù)徶?，葉×明、張××表示涉訴房屋現(xiàn)已經(jīng)出租給案外人索××、，并提交了《房屋租賃合同》，許××、葉×對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。原審法院行使釋明權(quán)，告知葉×明、張××可對(duì)涉訴房屋的裝修價(jià)值申請(qǐng)?jiān)u估。根據(jù)葉×明、張××的申請(qǐng)，原審法院依法委托深圳市××資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估公司）對(duì)涉訴房屋裝修價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估公司于2009年2月25日出具《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，評(píng)估結(jié)論為在評(píng)估基準(zhǔn)日2008年10月6日，涉訴房屋裝修價(jià)值的評(píng)估值為人民幣74603元。許××、葉×對(duì)該評(píng)估報(bào)告書提出異議，認(rèn)為兩位評(píng)估師均未到涉訴房屋現(xiàn)場(chǎng)勘查，該評(píng)估不夠完整和嚴(yán)謹(jǐn)；評(píng)估報(bào)告書的基準(zhǔn)日定為2008年10月6日不恰當(dāng)；評(píng)估報(bào)告書完全照搬葉×明、張××提交的《深圳市小型裝修工程施工合同》和《費(fèi)用清單》，而該合同并未得到雙方當(dāng)事人的認(rèn)同，故許××、葉×認(rèn)為該評(píng)估報(bào)告書所得出的結(jié)論是錯(cuò)誤的。評(píng)估公司就許××、葉×的異議出具了《對(duì)深××評(píng)字[2009]第××號(hào)報(bào)告異議的答復(fù)》，表明資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定中，并未規(guī)定簽字評(píng)估師必須親自到現(xiàn)場(chǎng)勘查；評(píng)估基準(zhǔn)日系根據(jù)評(píng)估委托書確定；政府相關(guān)規(guī)定裝修工程的造價(jià)中包含一定的稅金；裝修工程是由各種裝修材料建造而成，在裝修工程完工后，各種裝修材料的品名及規(guī)格等無(wú)法看到；《深圳市小型裝修工程施工合同》系正規(guī)的裝修施工合同，是評(píng)估公司評(píng)估依據(jù)之一。原審審理過(guò)程中，本院依法向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心調(diào)取涉訴房屋的電腦查詢資料，該資料顯示，涉訴房屋性質(zhì)屬于非商品房，預(yù)售權(quán)利人（賣方）招商局××工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司，預(yù)售權(quán)利人（買方）許××及邊劍英，原審?fù)徶?，許××、葉×對(duì)該電腦查詢資料的真實(shí)性沒(méi)有異議，稱邊××系許××的前妻，雙方于1988年離婚，雙方達(dá)成的公證離婚協(xié)議書已約定涉訴房屋屬于許××。葉×明、張××對(duì)該電腦查詢資料及原告提交的公證離婚協(xié)議書的真實(shí)性沒(méi)有異議，認(rèn)為涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)人只是許××。另查明，涉訴房屋所在的小區(qū)無(wú)電梯，與涉訴房屋同地段的房產(chǎn)的房屋租賃指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)2008年、2009年均為每月每平方米人民幣25元。
    許××、葉×向原審法院起訴請(qǐng)求：1、葉×明、張××向許××、葉×退還位于深圳市××工業(yè)區(qū)××園的11棟304室；2、葉×明、張××向許××、葉×退還房產(chǎn)證及經(jīng)公證的《××工業(yè)區(qū)職工住宅買賣合同》原件；3、自2008年9月1日起，葉×明、張××按每月人民幣1200元的標(biāo)準(zhǔn)向許××、葉×支付租金至涉訴房屋返還之日止；4、葉×明、張××承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。原審?fù)徶?，許××、葉×明確，其要求葉×明、張××支付租金的起算時(shí)間系許××、葉×起訴之日即2008年9月1日，標(biāo)準(zhǔn)為每月人民幣1200元，系參照市場(chǎng)價(jià)格所定，并表示最后租金價(jià)格按照法院認(rèn)定。葉×明、張××向原審法院反訴請(qǐng)求：1、許××、葉×繼續(xù)履行《協(xié)議書》，將深圳市××××園××棟××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至葉×明、張××名下；2、許××、葉×承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。原審審理中，原審院依法行使釋明權(quán)，詢問(wèn)雙方當(dāng)事人是否變更訴訟請(qǐng)求，雙方當(dāng)事人均表示不變更。
    原審院認(rèn)為，關(guān)于《協(xié)議書》第五條的效力問(wèn)題，葉×明、張××主張?jiān)摰谖鍡l系由許××擅自自行添加，張××當(dāng)時(shí)即提出異議，但葉×明、張××并未對(duì)此提交相關(guān)證據(jù)證明，故葉×明、張××應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。關(guān)于葉×明、張××認(rèn)為添加《協(xié)議書》第五條時(shí)，葉×明并未在場(chǎng)，且之后其亦未追認(rèn)，故該條款對(duì)被告葉×明無(wú)約束力的抗辯，原審院認(rèn)為，葉×明、張××系夫妻關(guān)系，張××攜帶葉×明、張××簽字并加蓋手印的《協(xié)議書》去上海與許××、葉×簽訂合同，被告葉×明應(yīng)有對(duì)被告張××簽訂并修改《協(xié)議書》之授權(quán)，且自簽訂《協(xié)議書》后至許××、葉×起訴之日，葉×明、張××均無(wú)證據(jù)證明葉×明對(duì)《協(xié)議書》的第五條不予認(rèn)可，葉×明也接受了涉訴房屋的交付，并將涉訴房屋裝修、出租，實(shí)際履行了《協(xié)議書》。故對(duì)葉×明、張××的該抗辯，原審法院不予采納。原審法院認(rèn)為，《協(xié)議書》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵照?qǐng)?zhí)行。至于《協(xié)議書》第五條，并非違約條款，也非撤銷權(quán)條款，應(yīng)視為雙方協(xié)商達(dá)成的合同解除條件。故許××、葉×在簽訂《協(xié)議書》五年內(nèi)，要求終止《協(xié)議書》，符合《協(xié)議書》約定，葉×明、張××亦應(yīng)根據(jù)《協(xié)議書》約定向許××、葉×返還涉訴房屋、涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證及經(jīng)公證的《××工業(yè)區(qū)職工住宅買賣合同》原件，故對(duì)許××、葉×的第一項(xiàng)、第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，原審院予以支持。因《協(xié)議書》由于許××、葉×行使解除權(quán)而終止，故許××、葉×收取并占有葉×明、張××支付的購(gòu)房款已無(wú)合同依據(jù)，故許××、葉×應(yīng)向葉×明、張××返還購(gòu)房款人民幣100000元。關(guān)于許××、葉×要求葉×明、張××支付租金的訴訟請(qǐng)求，原審院認(rèn)為，《協(xié)議書》約定的解除權(quán)系形成權(quán)，自許××、葉×單方行使解除權(quán)之日起發(fā)生解除合同的法律效果，故許××、葉×向本院起訴要求解除《協(xié)議書》之日起，《協(xié)議書》即已實(shí)際解除，故葉×明、張××占有涉訴房屋，應(yīng)向許××、葉×支付房屋使用費(fèi)用。許××、葉×要求葉×明、張××自2008年9月1日起至涉訴房屋返還之日止每月支付租金人民幣1200元，系許××、葉×對(duì)自身權(quán)益的處分，原審法院予以照準(zhǔn)，故許××、葉×要求葉×明、張××自2008年9月1日起至涉訴房屋返還之日止每月支付租金人民幣1200元的訴求，原審法院予以支持。案件審理中，原審院依法行使釋明權(quán)，詢問(wèn)葉×明、張××是否變更訴訟請(qǐng)求，葉×明、張××明確表示不變更，故原審法院僅針對(duì)葉×明、張××的反訴請(qǐng)求進(jìn)行判決。因許××、葉×向本院起訴，要求解除《協(xié)議書》在先，《協(xié)議書》已因許××、葉×行使解除權(quán)而終止，故對(duì)于葉×明、張××要求許××、葉×繼續(xù)履行《協(xié)議書》，將涉訴房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到葉×明、張××名下的反訴請(qǐng)求，原審法院不予支持。關(guān)于涉訴房屋裝修價(jià)值問(wèn)題，許××、葉×對(duì)評(píng)估公司所作出的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》提出異議，評(píng)估公司亦予以回復(fù)，原審法院認(rèn)為，該評(píng)估公司的選任程序合法、具備評(píng)估資質(zhì)及評(píng)估過(guò)程未違反相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，故對(duì)評(píng)估公司所作出的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，原審院予以采信。但因雙方對(duì)涉訴房屋的裝修價(jià)值均未提出主張，故本案中，原審法院對(duì)涉訴房屋的裝修價(jià)值不予處理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條的規(guī)定，判決如下：一、葉×明、張××應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向許××、葉×返還涉訴房屋及涉訴房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證及經(jīng)公證的《××工業(yè)區(qū)職工住宅買賣合同》原件；二、葉×明、張××應(yīng)向許××、葉×支付房屋使用費(fèi)（自2008年9月1日起至葉×明、張××實(shí)際返還涉訴房屋之日止，標(biāo)準(zhǔn)為每月人民幣1200元）；三、許××、葉×應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向葉×明、張××返還購(gòu)房款人民幣100000元；四、駁回葉×明、張××全部反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣2300元，反訴案件受理費(fèi)人民幣1150元,由葉×明、張××承擔(dān)。
    許××、葉×不服原審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷一審法院對(duì)涉案房屋裝修評(píng)估價(jià)值的認(rèn)定；2、撤銷一審判決第二項(xiàng)，判決葉×明、張××向許××、葉×支付房屋使用費(fèi)(自2008年9月1日起至葉×明、張××實(shí)際返還涉案房屋之日止，標(biāo)準(zhǔn)為每月1912.5元人民幣)；3、撤銷一審判決第三項(xiàng)；4、一、二審費(fèi)用全部由二葉×明、張××承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、裝修費(fèi)用與本案無(wú)關(guān)，一審法院不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行涉案房屋裝修的評(píng)估。葉×明、張××自始自終未提出要求返還裝修費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，裝修費(fèi)用的多少與本案無(wú)關(guān)。一審法院不應(yīng)當(dāng)同意葉×明、張××的裝修評(píng)估的申請(qǐng)，只有在葉×明、張××在一審中變更了反訴請(qǐng)求為返還裝修費(fèi)用時(shí)，一審法院才可接受葉×明、張××的申請(qǐng)進(jìn)行涉案房屋的裝修價(jià)值的評(píng)估。一審法院在一審判決書確定了對(duì)裝修價(jià)值問(wèn)題不予處理，但卻同時(shí)采信了評(píng)估公司的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》，二者自相矛盾。二、葉×明、張××應(yīng)當(dāng)按照每月1912元支付房屋使用費(fèi)，自2008年9月1日起至實(shí)際返還房屋之日止。許××、葉×的一審訴訟請(qǐng)求要求葉×明、張××支付租金為每月1200元，但同時(shí)也請(qǐng)求最后租金由法院來(lái)認(rèn)定。一審法院在審理中已經(jīng)查明了涉案房屋的2008年和2009年的指導(dǎo)性租金為每月每平米25元人民幣，涉案房屋面積為76.5平米，因此涉案房屋的租金應(yīng)當(dāng)為每月1912元人民幣。三、一審判決書的第三項(xiàng)判決即判決許××、葉×向葉×明、張××返還購(gòu)房款100000元人民幣應(yīng)當(dāng)予以撤銷。葉×明、張××從未主張返還購(gòu)房款100000元人民幣，按照我國(guó)民事法律的"不告不理"的處理原則，一審法院不應(yīng)當(dāng)就這問(wèn)題進(jìn)行處理。盡管許××、葉×也多次表示愿意退還葉×明、張××的購(gòu)房款100000元，但一審法院不應(yīng)當(dāng)以判決的形式責(zé)成許××、葉×承擔(dān)退還購(gòu)房款的責(zé)任。
    葉×明、張××對(duì)許××、葉×的上訴口頭答辯稱：一、對(duì)方提出的裝修費(fèi)與涉案房屋無(wú)關(guān)的觀點(diǎn)不能成立。本案爭(zhēng)議的糾紛是房屋買賣糾紛，房屋買賣糾紛就涉及到房屋的主體、房屋的現(xiàn)狀，因此房產(chǎn)買賣糾紛與涉案房屋的裝修是不可分離的，本案必須一并審理，而不可能單獨(dú)分開審。一審主審法官曾經(jīng)就房屋的裝修問(wèn)題詢問(wèn)過(guò)我方當(dāng)事人，我方明確同意一并處理，但是一審判決中對(duì)此卻沒(méi)有進(jìn)行處理，因此我們認(rèn)為一審判決處理不當(dāng)，適用法律不當(dāng)。請(qǐng)求二審對(duì)房屋裝修的問(wèn)題和本案房屋買賣一并處理。二、關(guān)于房屋使用費(fèi)的問(wèn)題，這是對(duì)方擅自變更的數(shù)額，原審時(shí)提出的數(shù)額是1200元，現(xiàn)在又變更為1912元，這是不妥當(dāng)?shù)摹?、原審判決房屋使用費(fèi)是按照對(duì)方提出解除合同的時(shí)候算起，這于法于理不當(dāng)。因?yàn)楸景甘欠课葙I賣，因此協(xié)議書第五條應(yīng)該是無(wú)效的，其無(wú)效表現(xiàn)為：1、形式要件，任何合同重大的變更、修改必須雙方當(dāng)事人一致。而本案第五條并沒(méi)有獲得雙方當(dāng)事人的一致同意。事實(shí)是雙方就合同的一至四條協(xié)商一致后，由張××攜款人民幣100000元前往上海，帶著兩份由葉×明、張××已簽字蓋了指模的合同要對(duì)方簽名，對(duì)方現(xiàn)場(chǎng)收取了100000元購(gòu)房款后，單方擅自在合同中寫上第五條。當(dāng)時(shí)張××已經(jīng)明確表示了異議，葉×明當(dāng)時(shí)根本不在場(chǎng)，事后也一直表示異議。因此該條款并沒(méi)有取得雙方的協(xié)商一致。2、實(shí)體要件，本案是房地產(chǎn)買賣，只有在合同中約定不能買賣房產(chǎn)的條件出現(xiàn)，合同才能解除，除非不能過(guò)戶、法律上不允許買賣或者其他的違約條件出現(xiàn)才能解除，而協(xié)議書第五條卻是任何一方隨時(shí)可以提出解除合同，這等于把房屋買賣合同的實(shí)體要件排除了，與我們法律法規(guī)不符。二、合同的解除必須雙方一致，目前本案還是爭(zhēng)訟期間，雙方就房屋買賣的相關(guān)法律問(wèn)題還在訴訟，而原審就作出判決要支付對(duì)方的房租，我們認(rèn)為該判決是草率的，因此該判項(xiàng)應(yīng)當(dāng)予以駁回。三、關(guān)于返還購(gòu)房款10萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)撤銷的上訴請(qǐng)求于法于理不符，意見(jiàn)與關(guān)于裝修的意見(jiàn)一致。綜上所述，對(duì)方的上訴請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回，
    葉×明、張××不服原審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求：1、撤銷原判，改判駁回許××、葉×的訴訟請(qǐng)求，并判令許××、葉×承擔(dān)本案一、二審的全部訴訟費(fèi)用及評(píng)估等其他費(fèi)用；2、支持葉×明、張××的反訴請(qǐng)求；3、許××、葉×賠償葉×明、張××的經(jīng)濟(jì)損失，包括當(dāng)年往返上海的機(jī)票1580元人民幣及房屋裝修費(fèi)用人民幣74603元和由于許××、葉×的無(wú)理、無(wú)法行為造成葉×明、張××近50萬(wàn)元人民幣的經(jīng)濟(jì)損失。上訴的事實(shí)和理由：本案屬福利房買賣、也即是非商品房買賣的房產(chǎn)糾紛，一審對(duì)本案的審理，僅僅是對(duì)買賣合同的條款進(jìn)行非實(shí)質(zhì)性的審理，因此，一審對(duì)本案的判決事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律不當(dāng)，判決不公。一、按一審判決的觀點(diǎn)，本案的福利房非商品房買賣不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性條款，合法有效的話，一審對(duì)雙方買賣合同第5條的認(rèn)定，葉×明、張××認(rèn)為是不當(dāng)?shù)?，許××、葉×單方在合同上擅自加上第5條的內(nèi)容是無(wú)效的不能成立的。1、許××、葉×擅自在合同加上第5條的內(nèi)容，已經(jīng)改變了房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，其加上此條的目的將合同改成變相借款合同，葉×明、張××從未認(rèn)可。這是房屋買賣合同，非借款合同，2005年9月13日合同中，打印的4條條款講的非常清楚，許××、葉×將其房屋賣給葉×明、張××，并同意辦理過(guò)產(chǎn)，房屋買賣的根本目的非常明確，這是雙方通過(guò)兩地電話，傳真達(dá)成的共識(shí)，因此，葉×明、張××才會(huì)將這10萬(wàn)元購(gòu)房款從深圳市帶到上海給許××、葉×。如果，當(dāng)初許××、葉×在賣房時(shí)提出第5條，那買賣合同的性質(zhì)就發(fā)生了質(zhì)的變化，與房屋買賣的意思相違背沖突，那不是買賣，是許××、葉×變相向葉×明、張××借款，葉×明、張××是堅(jiān)決不會(huì)同意簽訂這個(gè)合同的。2、合同上的第5條是許××、葉×在雙方已經(jīng)協(xié)商一致打印好的合同上自己添加上去的，之前，葉×明、張××已經(jīng)在合同上簽字認(rèn)可并交付了房款，因此，這是無(wú)效條款，不具備合同形成的要件。首先，從合同的原件就可以看出來(lái)葉×明、張××和許××、葉×已達(dá)成共識(shí)的僅有4點(diǎn)。即在2005年9月13日前在深圳已打好的合同第1條至4條，9月13日前在張××未去上海時(shí)葉×明、張××二人已在上面簽名蓋指印，其次，合同第5條是許××、葉×收到了葉×明、張××的10000000元購(gòu)房款后，本應(yīng)在合同上寫收條簽名時(shí)，而許××、葉×單方手手寫上第5條不平等無(wú)效條款，這是許××、葉×單方的意思表示，之前從未告知葉×明、張××亦未和葉×明、張××協(xié)商。可見(jiàn)，許××、葉×的這種行為，明顯是單方行為，葉×明、張××不予認(rèn)可。第三，不具備合同的正常形成要件，按正常的簽訂合同慣例，單方要變更合同條款，必須征得對(duì)方的同意，并雙方在增加或減少的合同條款上簽字認(rèn)可，而事實(shí)上張××知道后，當(dāng)場(chǎng)表示不同意，己提出對(duì)方將房款退回，不簽字，葉×明亦根本上不在場(chǎng)，事后亦從沒(méi)有同意該條款，葉×明、張××從得知該條款至今并沒(méi)有在增加的第5條上簽字認(rèn)可，證明了第5條是無(wú)效條款，對(duì)雙方不具有約束力。第四，一審判決以葉×明、張××是夫妻為由，認(rèn)定葉×明授權(quán)張××簽訂合同，該認(rèn)定是不妥的，就算葉×明、張××是夫妻，葉×明委托了張××去上海簽合同的內(nèi)容，也只有合同的第1條至第4條，第5條葉×明從未知道，何來(lái)委托，而且，委托手續(xù)在哪里?葉×明、張××兩位都獨(dú)立的主體，怎能以夫妻二字可以代替民事權(quán)利和義務(wù)?一審這樣的認(rèn)定明顯不當(dāng)。因此，合同中的第5條亦不符合簽訂合同的形成要件，是無(wú)效的，是許××、葉×單方作出的，對(duì)葉×明、張××不具有約束力，是不能成立的。3、合同的第5條與房屋買賣的根本目的和整體意思相違背沖突，許××、葉×當(dāng)年山窮水盡，走投無(wú)路，經(jīng)濟(jì)危機(jī)之下，主動(dòng)要葉×明、張××購(gòu)買的房屋，因此，雙方的目的房屋買賣，而許××、葉×故意設(shè)定的第5條即非房屋買賣，而是隨時(shí)可以撤銷合同，這是有違房屋買賣的交易的公正安全，同時(shí)，許××、葉×在5年內(nèi)隨時(shí)行使撤銷亦有違法律的禁止性的規(guī)定，己超過(guò)了一年的時(shí)間規(guī)定，因此也是無(wú)效的。4、所謂的第5條和正常的房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容相違背，正常的房地產(chǎn)買賣合同，無(wú)論是撤銷還是解除，都必須是有條件的，當(dāng)買賣房屋的行為受到一定的出現(xiàn)，導(dǎo)致雙方買賣合同的行為不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，一方才能按照合同的約定行使撤銷權(quán)或解除權(quán)，而所謂的第5條根本沒(méi)有，房屋買賣不能進(jìn)行，依法出現(xiàn)的情況下如何處理的約定，因此，按照該條款5年內(nèi)隨時(shí)可以提出，完全是違反了合同法所規(guī)定的合同的完整性、連慣性等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。5、許××、葉×也不存在沒(méi)有住房，非要單方撕毀合同收回住房的情由。早在1990年前，許××、葉×舉家己遷回上海，在上海購(gòu)有別墅、房屋，住房綽綽有余，因此，不存在非得收回福利房居住的問(wèn)題。所以，許××、葉×單方拆毀合同的行為也是不能成立的。對(duì)此，葉×明、張××認(rèn)為，買賣合同的第5條是無(wú)效的，對(duì)葉×明、張××不具有約束力，請(qǐng)求法庭依法駁回許××、葉×的無(wú)理無(wú)掘之訴。5年來(lái)，葉×明、張××多次向許××、葉×提出異議并要求辦理過(guò)戶，而許××、葉×遲遲拖延，期間，葉×明、張××的合法權(quán)益已受到嚴(yán)重的侵害，對(duì)此，葉×明、張××請(qǐng)求二審判決許××、葉×應(yīng)按照合同的約定，必須給葉×明、張××辦理過(guò)戶手續(xù)，以維護(hù)葉×明、張××的合法權(quán)益。二、一審作出的第二項(xiàng)判決根本無(wú)法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法撤銷、駁回。1、許××、葉×己將房屋賣給了葉×明、張××，房屋已經(jīng)交付使用，這種房屋買賣的特定的解除非單方提出解除即馬上解除，它必須經(jīng)過(guò)法律的程序，更何況，一審判決所依據(jù)的合同第5條根本是無(wú)效的，不具有法律約束力，葉×明、張××對(duì)此一直持有異議，在雙方房屋買賣關(guān)系并未解除前，許××、葉×并無(wú)退回葉×明、張××的房款之前，許××、葉×是無(wú)權(quán)收取房屋，更談不上租金，因此一審判決對(duì)許××、葉×從起之日起收取租金的是錯(cuò)誤的，不當(dāng)?shù)摹?、許××、葉×的房屋是福利房，當(dāng)年，××工業(yè)區(qū)職工住房買賣合同明確約定，涉訴房屋僅作為買方家庭居住，不允許轉(zhuǎn)租或其他用途，以此為據(jù)，許××、葉×也無(wú)權(quán)向葉×明、張××收取租金。因此，一審作出租金的判決亦有違該約定，判決無(wú)理無(wú)據(jù)。應(yīng)當(dāng)撤銷。3、退步按一審法院認(rèn)定的合同第5條，其內(nèi)容也是不明確的，沒(méi)有返還時(shí)間的約定，沒(méi)有違約條款，更重要的是這是雙方必須同時(shí)履約的條款，不可一方提出即可生效，這種提法、做法完全與法律相悖，一審判決第二項(xiàng)明顯錯(cuò)誤。三、原審對(duì)房屋的裝修不處理亦是不當(dāng)?shù)?。房屋的裝修是依附于涉案房產(chǎn)之中，是不可分割的，因此，應(yīng)當(dāng)一并處理但在本案的處理中，一審不作處理，顯然不當(dāng)，而且本案處理不動(dòng)產(chǎn)糾紛，房屋的裝修不處理，為什么還要評(píng)估呢?這也是對(duì)葉×明、張××合法權(quán)益沒(méi)有依法保護(hù)，執(zhí)法不公的一面，葉×明、張××甚為不解。四、許××、葉×的無(wú)理無(wú)法行為，給葉×明、張××造成了經(jīng)濟(jì)上的嚴(yán)重?fù)p失，許××、葉×應(yīng)當(dāng)對(duì)葉×明、張××的經(jīng)濟(jì)損失作出賠償。本案的審理且不講許××、葉×把福利房未交納地價(jià)，未進(jìn)入市場(chǎng)之前的非商品房賣給葉×明、張××的行為是否符合法律的規(guī)定，但按一審的認(rèn)定，葉×明、張××認(rèn)為，對(duì)本案的審理中，應(yīng)當(dāng)考慮葉×明、張××的重大經(jīng)濟(jì)損失，包括：1、葉×明、張××在購(gòu)買該房屋時(shí)，往返上海的機(jī)票，吃宿費(fèi)用人民1580元。2、葉×明、張××對(duì)該房屋作出的裝修費(fèi)用人民幣74608元；3、葉×明、張××為此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，葉×明、張××按當(dāng)年同樣的價(jià)錢購(gòu)買同一社區(qū)的房屋的價(jià)值差價(jià)達(dá)人民幣50萬(wàn)元的差價(jià)損失。這套房屋非葉×明、張××主動(dòng)要買，而是許××、葉×多次要求葉×明、張××購(gòu)買，過(guò)錯(cuò)在于許××、葉×一方，因此，許××、葉×必須賠償葉×明、張××以上的經(jīng)濟(jì)損失。請(qǐng)二審作出判決支持。綜上所述，葉×明、張××堅(jiān)決不服一審判決，依法上訴，希望法庭對(duì)本案作出公正審理，撤銷原判，作出改判，依法駁回許××、葉×的無(wú)理無(wú)法之訴，支持葉×明、張××的反訴請(qǐng)求，雙方的買賣行為所導(dǎo)致的法律后果，應(yīng)判決許××、葉×承擔(dān)全部法律責(zé)任，賠償葉×明、張××的經(jīng)濟(jì)損失。
    許××、葉×對(duì)葉×明、張××的上訴口頭答辯稱：一、
    我方認(rèn)為協(xié)議書第五條合法有效，該條款的形成并非是對(duì)方所認(rèn)為的我方單方面擅自加上的，是經(jīng)過(guò)了對(duì)方的同意認(rèn)可，其簽訂的過(guò)程符合我國(guó)《合同法》第13、14條的規(guī)定，即一方發(fā)出要約，對(duì)方承諾或提出反要約，一方再承諾的規(guī)定。第五條是雙方意思表示一致的結(jié)果。二、協(xié)議書第五條是雙方約定的合同解除條件的條款，非對(duì)方所理解的合同撤銷條款。三、關(guān)于房屋使用費(fèi)的問(wèn)題，根據(jù)協(xié)議書第五條，我方有權(quán)提出解除協(xié)議，對(duì)方應(yīng)當(dāng)無(wú)條件遵守，對(duì)方未履行即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。對(duì)方在我方行使合同解除權(quán)后無(wú)任何理由在占有涉案房產(chǎn)，對(duì)方無(wú)理占有房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋使用費(fèi)，因此一審判決對(duì)方支付房屋使用費(fèi)的判項(xiàng)正確，計(jì)算的起止時(shí)間也是正確的。四、關(guān)于裝修費(fèi)的問(wèn)題，由于對(duì)方的反訴請(qǐng)求自始至終沒(méi)有提出返還裝修款的問(wèn)題，在一審多次開庭中，一審法官多次詢問(wèn)過(guò)對(duì)方是否變更訴訟請(qǐng)求，但對(duì)方都沒(méi)有作出任何變更。由于對(duì)方?jīng)]有提出裝修費(fèi)的返還問(wèn)題，一審法院當(dāng)然也就無(wú)法作出處理。至于對(duì)方上訴狀中提出裝修不處理為什么要評(píng)估，我方也認(rèn)為裝修評(píng)估在一審過(guò)程中純屬多余，因?yàn)閷?duì)方從未提出要求返還裝修費(fèi)的請(qǐng)求。五、對(duì)方上訴請(qǐng)求第三項(xiàng)要求我方承擔(dān)機(jī)票款、裝修費(fèi)及50萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失，由于對(duì)方在一審當(dāng)中從未提起過(guò)，也沒(méi)有繳納過(guò)這方面的訴訟費(fèi)用，因此這些不屬于二審審理范疇。如果對(duì)方堅(jiān)持該訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)另案起訴。
    本院經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
    本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于如何認(rèn)定《協(xié)議書》第五條的效力。葉×明與張××系夫妻關(guān)系，張××于2005年9月13日攜帶購(gòu)房款人民幣100000元以及經(jīng)葉×明與張××已簽字蓋印的《協(xié)議書》前往上海與許××、葉×簽訂合同的行為應(yīng)視為經(jīng)葉×明授權(quán)的民事行為。雖然許××、葉×在簽約時(shí)添加了第五條，但無(wú)證據(jù)證明張××當(dāng)時(shí)提出了異議，且張××仍將100000元購(gòu)房款交付許××、葉×，故應(yīng)視為張××同意許××、葉×對(duì)該合同條款的添加，其行為之效力應(yīng)及于葉×明。另一方面，葉×明在合同簽訂之后也接受了房屋的交付，并將涉案房產(chǎn)裝修、出租，實(shí)際履行了《協(xié)議書》，其也無(wú)證據(jù)證明事后對(duì)《協(xié)議書》第五條提出過(guò)異議，故應(yīng)視為雙方當(dāng)事人均已對(duì)《協(xié)議書》第五條達(dá)成合議，該《協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)全面履行。
    關(guān)于《協(xié)議書》第五條應(yīng)如何理解。雙方在第五條中約定："在五年內(nèi)如一方提出終止協(xié)議，另一方必須執(zhí)行，許××、葉×應(yīng)按原價(jià)向葉×明、張××退還房款，葉×明、張××退還房產(chǎn)證和公證書的正本原件。"由此可見(jiàn)，雙方當(dāng)事人就涉案房產(chǎn)達(dá)成了買賣協(xié)議，但該協(xié)議為附解除條件之房屋買賣合同，只要買賣雙方之任何一方提出解除合同，即發(fā)生合同解除之效力。雙方對(duì)合同解除權(quán)的約定賦予了任何一方合同當(dāng)事人的單方合同解除權(quán)，只要其行使了合同解除權(quán)，無(wú)論對(duì)方是否同意，均能產(chǎn)生合同解除的法律后果。故在本案中，許××、葉×向原審法院起訴要求解除合同，即為其行使合同解除權(quán)之表現(xiàn)，涉案《協(xié)議書》因其合同解除權(quán)的行使已實(shí)際解除。依據(jù)《協(xié)議書》第五條的約定，許××、葉×應(yīng)向葉×明、張××退還房款人民幣100000元，而葉×明、張××應(yīng)向許××、葉×退還房產(chǎn)證和公證書的正本原件。葉×明、張××在合同解除后，仍然占用涉案房產(chǎn)屬于不當(dāng)?shù)美?，故原審判決其支付從在合同解除后至涉案房產(chǎn)返還之日占用房屋的房屋使用費(fèi)并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于房屋使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，許××、葉×起訴請(qǐng)求葉×明、張××按每月人民幣1200元支付房屋使用費(fèi)，低于同期同地段房屋指導(dǎo)租金的標(biāo)準(zhǔn)，此系許××、葉×對(duì)自身權(quán)利的處分，原審按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)并無(wú)不當(dāng)，許××、葉×稱應(yīng)按房屋指導(dǎo)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋使用費(fèi)的上訴意見(jiàn)，本院不予支持。
    關(guān)于葉×明、張××上訴稱許××、葉×應(yīng)賠償其合同解除造成的損失，包括往返上海機(jī)票、房屋裝修現(xiàn)值以及房屋升值的差價(jià)損失，因原審已行使釋明權(quán)詢問(wèn)葉×明、張××是否變更訴訟請(qǐng)求，而其明確表示不變更，故葉×明、張××對(duì)于涉案合同解除造成的損失，可另循法律途徑主張。至于原審法院委托評(píng)估公司對(duì)涉案房產(chǎn)裝修現(xiàn)值作出的評(píng)估報(bào)告，其選任程序合法，評(píng)估公司具備評(píng)估資質(zhì)，評(píng)估過(guò)程并未違反相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，故原審法院對(duì)評(píng)估公司作出的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書》予以采信并無(wú)不當(dāng)。
    綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，葉×明、張××以及許××、葉×的上訴理由均沒(méi)有依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
    駁回上訴，維持原判。
    本案二審案件受理費(fèi)人民幣3450元，由許××、葉×負(fù)擔(dān)人民幣1725元，葉×明、張××負(fù)擔(dān)人民幣1725元。本院多收的案件受理費(fèi)人民幣3450元，退回許××、葉×人民幣1725元，葉×明、張××人民幣1725元。評(píng)估費(fèi)人民幣2000元（葉×明、張××預(yù)交），由許××、葉×負(fù)擔(dān)，許××、葉×將上述應(yīng)負(fù)擔(dān)之?dāng)?shù)于本判決生效之日起十日內(nèi)逕付葉×明、張××。
    本判決為終審判決。


                                                                                審  判  長(zhǎng)       鐘  波
                                                                                審  判  員       俞  紅
                                                                                代理審判員       聶  效

                                                                                二○一○年五月十七日

                                                                                書  記  員       陳曉瑩

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