這兩年，國(guó)內(nèi)來北美的抄底炒房團(tuán)時(shí)有所聞，但好像最后沒有買下一套房子，看來他們都是精明人。

北美炒房誰賺錢
 

文/陳思進(jìn)

     小吳是我的大學(xué)同學(xué)，他在上海混得很像樣。這些年來掙下了可觀的家產(chǎn)，單市區(qū)一套高級(jí)公寓和郊外一棟別墅，就價(jià)值一千多萬人民幣。三年前，他從上海移民多倫多，賣掉了郊外的別墅換成加幣70多萬，加上原來的存款30萬加幣，扣去作為投資移民的40萬加幣（暫存在加拿大銀行），身邊帶了60萬加幣過來了。

    他一到多倫多首先問房?jī)r(jià)，感覺太便宜了，二話不說便砸了40萬加幣，在多倫多郊外買了一棟花園洋房，比上海賣掉的別墅氣派大多了，擁有大塊的土地，而且大草坪、小森林、游泳池一應(yīng)俱全。這樣的房子在上海至少價(jià)值千萬人民幣。

    剛到多倫多一時(shí)半會(huì)兒也做不了生意，也決不可能像我當(dāng)年下了飛機(jī)就找洗碗的地方。幫他買洋樓的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)摸清了他的底牌，天花亂墜一番說教，說多倫多的downtown造了不少公寓大樓，每年漲 6% 是最保守的估算；問銀行貸款也不成問題，可以拿洋房作抵押，買一套公寓只需 20%首付，然后租出去讓房客幫你付貸款，房子本身還不斷增值，多爽！

    小吳一聽很對(duì)胃口！立刻在經(jīng)紀(jì)的幫助下，在多倫多的金融區(qū)買了一套30萬的公寓，首付6萬，又買了一輛寶馬，剩下的錢作為今后三年的生活費(fèi)。真是其樂融融。

    一晃三年過去了。這期間，美國(guó)的金融危機(jī)竟然對(duì)多倫多房市影響不大，雖然在2008年底到2009年初冷卻了一陣，可加拿大政府立刻將利率降到了歷史的低位，以阻止多倫多房?jī)r(jià)下跌。果不其然，2009年下半年，多倫多房市又逆市上升，一直到上個(gè)季度末，小吳那套公寓上漲至36萬。

    不料從 4月份開始，多倫多的房?jī)r(jià)已經(jīng)高處不勝寒，各種新聞相繼報(bào)道加拿大政府不打算維持低利率，以防信貸泛濫。而一旦利率上升，房?jī)r(jià)就會(huì)掉頭向下。小吳覺得該賣出了。

    昨晚，小吳來電說那套公寓賣了36萬，買主一分錢沒砍。聽起來似乎不錯(cuò)，房子升值了6萬，房租又賺了4、5萬，短短三年就賺了10多萬，不用工作讓錢生錢，真是一本萬利。

    可小吳并不興奮，他口氣黯淡的說哪有賺，不虧就滿不錯(cuò)了。隨后把明細(xì)賬一筆一筆算給我聽。

    公寓的買入價(jià)是30萬，賣出價(jià)為36萬，升值6萬；加上三年的租金收入4萬5千，總共進(jìn)帳10萬5千。而支出呢。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金為3%，這一買一賣就是2萬（這還算低的，如果是白人經(jīng)紀(jì)起碼收4%），政府的地稅是房?jī)r(jià)的1.5%，按平均房?jī)r(jià)33萬計(jì)算，三年下來是1萬5千；再加上買公寓時(shí)的律師費(fèi)2千、驗(yàn)房費(fèi)1千，以及因提前賣房，被銀行罰了違約費(fèi)3千……

    我一邊聽一邊心算，這時(shí)插了一句：“那也不過4萬多，你不還賺了6、7萬嗎？”

    “慢著，這還沒完呢！每個(gè)月銀行的房貸1,200元，三年下來是4萬3千多，這還只是貸款利息，本金一分錢還沒有還；再加上公寓管理費(fèi)每個(gè)月平均360元，三年就是2萬。你說我還有賺嗎？！”

    其實(shí)在北美炒房，有一個(gè)計(jì)算成本的公式，就是每年房?jī)r(jià)至少得升6%才能打平手。如果不是這幾年利率低，炒房很容易得不償失。由于小吳這三年沒有其他收入，房租收入基本不用申報(bào)所得稅，還算打個(gè)平手。但年底報(bào)稅時(shí)，他必須交付房產(chǎn)的升值稅。不過聽他這郁悶的口氣，我暫時(shí)不想對(duì)他提起，為了安慰他，給他講了老丁炒House（獨(dú)立小洋樓）的故事。

    我的朋友老丁，買了一幢獨(dú)立的小洋樓，雖然不像公寓需要交管理費(fèi)，但保險(xiǎn)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和維修費(fèi)等等，都得房東自己支付。而其中最不容易預(yù)測(cè)的就是維修費(fèi)了。

  一次老丁在國(guó)內(nèi)度假，半夜時(shí)分一陣電話鈴把他從夢(mèng)中驚醒，是房客打來的，說廁所漏水了，要他趕緊找人修理，不然就要“水漫金山”了。老丁急忙對(duì)房客說，這三更半夜我到哪兒找人去啊。那房客說，三更半夜，不是中午嗎？哦，原來有12個(gè)小時(shí)的時(shí)差。老丁身邊沒有帶相識(shí)的水管工，只能上網(wǎng)找了家“正規(guī)”的修理公司，趕緊去了電話，讓他們出個(gè)“急癥”。但因老丁不在邊上，只能隨他們開價(jià)了，結(jié)果月底收到賬單，1千2百美金！老丁只能怨自己度假?zèng)]挑準(zhǔn)好時(shí)候。

    更倒霉的是老丁度假回去后，房客說他失業(yè)了，三個(gè)月不付他房租。老丁那個(gè)急啊，房客是受法律保護(hù)的，還不能隨便趕他走，否則法庭上見，說不定輸官司的還是他。

    聽到這兒小吳感到很欣慰，他說在北美真可謂“房客是爺，房東是孫子”，難怪我的房客每年薪資10多萬，照樣租我的房子，現(xiàn)在明白了，原來房客挺瀟灑的，難怪北美大城市差不多有一半人租房。

    小吳和老丁的故事告訴我們，雖然他們的房子都幸運(yùn)地低買高賣了，表面上都賺了，但仔細(xì)一算并非如此，還費(fèi)時(shí)費(fèi)事費(fèi)勁。那么北美炒房誰賺了呢？很顯然，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺了，銀行賺了，政府賺了。炒房者都成了“活雷鋒”，為社會(huì)提供了工作機(jī)會(huì)，向政府交了稅，這也算是他們的貢獻(xiàn)，就算是做了義工了吧。