購房應(yīng)該注意的法律常識

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，人們越來越多的涉及到房產(chǎn)合同，而簽署合同的各項條款，又成了普通百姓最頭痛的一件事，我們就房產(chǎn)買賣雙方的利益和權(quán)利義務(wù)的法律問題介紹給大家，供讀者參考。

一、商品房銷售與預(yù)售的區(qū)別現(xiàn)在商品房有銷售（現(xiàn)房）和預(yù)售（期房）之分，二者的區(qū)別主要在于銷售時開發(fā)商投入的資金量和房屋的工程進度。商品房銷售（現(xiàn)房）必須符合下列條件：

1.開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2.取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件；

3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；

4.已通過竣工驗收；

5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；

6.物業(yè)管理方案已落實。

買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。而商品房預(yù)售是指：

1.項目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3.國有土地使用證；

4.建設(shè)工程開工證；

5.商品房預(yù)售許可證；

6.已投入的工程建設(shè)資金達到總投資的25％以上；

7.施工進度和竣工交付時間確定。

預(yù)售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區(qū)的狀況等只能通過樓書來表現(xiàn)，因而預(yù)售的房屋不確定的因素較多。

二、常見法律問題分析

1.關(guān)于商品房定金與訂金的區(qū)別所謂定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但應(yīng)在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。作為消費者必須清楚開發(fā)商是否有資質(zhì)，是否有權(quán)收取定金。在不具備資質(zhì)的條件下，開發(fā)商如果因為市場的原因，提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，則買受人認購時交納的只為保留金，客戶隨時可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對客戶的約束力較小。如果客戶不想買了，即使收據(jù)上寫的是定金，從法律意義上講開發(fā)商也應(yīng)退還。同時作為買受人，應(yīng)該區(qū)分定金和訂金的區(qū)別。訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽定合同的情況下，無法得到雙倍的返還。

2.關(guān)于銷售證件的審查有些開發(fā)商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領(lǐng)取的是臨時國有土地使用證，在其領(lǐng)取的商品房預(yù)售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為買受人要著重審查您要購買的房屋是否包括在預(yù)售范圍內(nèi)。決不要認為開發(fā)商有了預(yù)售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷售。

3.關(guān)于合同面積的約定預(yù)售商品房的銷售面積是開發(fā)商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙測算出來的，與幾年之后真正建好的商品房或多或少會存在一些誤差，這也是期房的風(fēng)險所在。也就是該套房屋建筑面積的誤差，不應(yīng)超過正負3％。但房產(chǎn)的銷售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積＋公共分攤面積，如果公共分攤面積增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任；但對購房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢買分攤。因而在合同中最好規(guī)定出各部分變化的比例，限制開發(fā)商惡意的變更。

4.關(guān)于房屋交付條件的約定期房的交付，最好約定一個雙方認可的交付標準。目前的格式合同中僅規(guī)定了：（1）該商品房經(jīng)驗收合格。（2）該商品房經(jīng)綜合驗收合格。（3）該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。（4）該商品房取得商品住宅交付使用批準文件四種標準，這四種標準都會取得一定的證明文件，但驗收部門不可能對每套房子都進行驗收，只能通過抽查方式進行，難免會有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問題，這就涉及到該種房屋是否視為交付？作為開發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門的批準文件，當(dāng)然認為符合交付條件；但對客戶來講，自己的房子存在問題，肯定不算交房；開發(fā)商什么時候符合條件，什么時候算交房，修繕期間開發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對精裝修的房產(chǎn)，存在問題的概率越大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無法解決。因此，無論對開發(fā)商還是客戶來講，通過補充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔(dān)責(zé)任的方式都是非常有利的。存在問題的房屋如果視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，而不需要承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；存在問題的房屋不視做交付，那么開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，需要向客戶支付一定的違約金作為賠償，逾期交房超過一定的天數(shù)，則客戶可以行使退房權(quán)。該問題約定清楚，對合同的順利履行非常有幫助，對雙方正確的行使權(quán)利、履行義務(wù)提供了合同依據(jù)。