引言
    北京******有限公司有形收到貴公司“**F區(qū)建設(shè)工程項目管理招標文件”，在此項貴公司對我們的信任表示衷心的感謝。

    F區(qū)位于**的中心區(qū)，集辦公、娛樂、健身、飯店、酒樓、公寓為一體的綜合性的服務(wù)社區(qū)。它是**的重要組成部分，在整個**中起著獨特的不可替代的作用。它的建設(shè)必將使**的功能更加完善，品牌效應(yīng)更加提高，能為**創(chuàng)造更好的社會效益，經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，使整個**更加完美。我們愿意用我們的智慧和能力為F區(qū)的建設(shè)增添光彩。

    根據(jù)業(yè)主的需求，針對本項目的特點，將充分運用我們多年來從事國內(nèi)外建設(shè)工程項目管理和建設(shè)**的經(jīng)驗，發(fā)揮我們?nèi)藛T素質(zhì)、管理力量、技術(shù)力量的綜合優(yōu)勢，遵守“顧客第一”的企業(yè)宗旨。相信我們完全有能力為F區(qū)建設(shè)工程項目管理提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并一定能贏得貴公司的滿意。

 第一部分   總則

    一、 北京******有限公司（項目管理單位）受北京**房地產(chǎn)有限公司（業(yè)主）委托，對北京**F區(qū)建設(shè)工程進行項目管理。
    二、 項目管理的工作范圍：**F取的項目前期階段的管理、勘察設(shè)計階段的管理、施工招標階段的管理、施工階段的管理。
    三、 項目管理主要通過：集成管理、范圍管理、進度管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、風(fēng)險管理和采購管理來控制管理項目、管理的各有機組成部分，按照準備（計劃）、執(zhí)行、控制、收尾的管理過程不斷的實現(xiàn)每一項工作，進而達到實現(xiàn)總目標。
    四、 項目管理的主要依據(jù)
       1、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)；
       2、國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標準、規(guī)范、規(guī)程等；
       3、經(jīng)有關(guān)部門批準的工程項目建設(shè)文件和設(shè)計文件；
       4、業(yè)主與管理單位簽訂的建設(shè)工程項目管理委托合同；
       5、業(yè)主與勘察單位、設(shè)計單位、**單位、施工單位、供應(yīng)單位簽訂的建設(shè)工程勘察合同、設(shè)計合同、**合同、施工合同、材料設(shè)備供貨合同。
    五、 項目管理的目標：按照協(xié)議的約定在達到業(yè)主所要求的進度、質(zhì)量費用的目標內(nèi)完成項目。
    六、 項目管理單位在簽訂項目管理委托合同后，組建項目管理機構(gòu)——項目管理部，項目管理中實行總管理工程師負責(zé)制。由總管理工程師主持編號項目管理規(guī)劃，制定工作制度、擬出工作目標、明確各方面的關(guān)系，保項目管理單位和業(yè)主批準后執(zhí)行。
    七、 項目管理部在根據(jù)協(xié)議履行其義務(wù)時，應(yīng)應(yīng)用合理的技能，謹慎而勤奮的工作。
    八、 合同管理工作是項目管理的核心內(nèi)容，在草擬合同文本，參辦合同談判，協(xié)助業(yè)主簽訂合同和執(zhí)行合同過程中，項目管理部要遵照業(yè)主的要求進行各項工作，同時又要認真遵守法律法規(guī)，保證所簽合同的有效性和合法性。在合同管理工作中要把合同的風(fēng)險分析作為重要內(nèi)容，要最大限度的推擴業(yè)主的合法權(quán)益。
    九、 在初查的基礎(chǔ)上，按照項目建設(shè)文件的要求，編制項目建設(shè)總進度計劃，作為各階段進度計劃的依據(jù)，項目管理部要認真審查各單位編制的工作進度計劃，對計劃的執(zhí)行情況進行動態(tài)管理；通過組織協(xié)調(diào)按計劃完成各階段的工作。
    十、 項目管理部要結(jié)合項目的特點編制項目管理規(guī)劃與各階段工作的管理細則，作為管理工作的指導(dǎo)性文件和操作性文件。項目管理要保證人力資源的投入，建立相應(yīng)的組織機構(gòu)，做好職能分工。樹立“顧客第一”和“誠心服務(wù)”的思想；努力做好各項管理工作，保證各項管理工作質(zhì)量，最后達到業(yè)主的滿意。
    十一、項目管理部要認真組織對概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工設(shè)計的評選、審查和驗收，利用價值工程原理對設(shè)計進行控制管理，提高工程的使用價值。要對設(shè)計方提出的估算、概算和預(yù)算進行評審，在執(zhí)行中要嚴給進行控制，最終實現(xiàn)概算不超過估算，預(yù)算部超概算，決算不超預(yù)算。
    十二、 工程建設(shè)中的重大問題，如項目建設(shè)總計劃、設(shè)計大綱、投資估算，初步設(shè)計和概算、重大設(shè)計變更、動用工程預(yù)備費、突破建設(shè)工期等，項目管理部均應(yīng)向業(yè)主報告，取得業(yè)主批準后再執(zhí)行。
    十三、 選擇勘察單位、設(shè)計單位、**單位、施工單位，供應(yīng)單位等的決策權(quán)屬于業(yè)主，項目管理部無權(quán)變遷或解除業(yè)主與第三方在合同中約定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
    十四、 在協(xié)助業(yè)主辦理各種申報手續(xù)中，要主動向有關(guān)部門進行溝通，取得各有關(guān)部門的理解和支持，認真聽取各部門的意見和要求，及時與業(yè)主匯報；不斷完善各項工作，使各項申報工作能順利完成。
    十五、 在項目管理過程中，每月向業(yè)主報送工作月報。各階段工作完成后，向業(yè)主報階段工作總結(jié)報告，項目管理工作全部完成后向業(yè)主報項目管理工作總結(jié)報告。
   
第二部分 項目管理工作概況

    一． 項目管理的工作目標
    協(xié)助業(yè)主辦理與本項目有關(guān)的各種手續(xù)，協(xié)調(diào)各協(xié)作單位的工作關(guān)系，按合同約定完成全部項目管理工作。
    二、項目管理的工作內(nèi)容
    在項目管理過程中，項目管理單位將協(xié)助業(yè)主辦理下面六大方面的工作：

1．計劃部門（計委）
    　　●協(xié)助報批項目建議書（草擬）
    　　●協(xié)助報批可行性研究報告（編制）
    　　●協(xié)助辦理項目計劃任務(wù)書
    　　●列入年度計劃
    　　●領(lǐng)取投資許可證
    　　2規(guī)劃部門（規(guī)委）
    　　●規(guī)劃意見書
    　　●設(shè)計方案審批（協(xié)助辦理）
    　　●辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
    　　●辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證
    　　●繳納各種規(guī)費
    　　●城市檔案建立
    　　3土地部門（國土局）
    　　●建設(shè)用地批準書
    　　●國有土地使用證
    　　●拆遷
    　　●勘察、詳勘（協(xié)助業(yè)主選擇相關(guān)勘察單位，審核勘察報告）
    　　4設(shè)計單位（設(shè)計院）
    　　●概念設(shè)計
    　　●方案設(shè)計
    　　●初步設(shè)計
    　　●施工圖設(shè)計
    　　5招標部門（招標辦）
    　　●編制招標文件
    　　●協(xié)助組織編制標底
    　　●開標、評標、決標
    　　●發(fā)中標通知，協(xié)助簽訂施工合同,**合同
    　　6其它部門
    ● 消防（征得認可）
    ● 人防（征得認可）
    ● 交通（征得認可）
    ● 園林（征得認可）
    ● 市政（征求意見）
    　　●環(huán)保（征求意見）
    　　●地震（征求意見）
    　　●供水（征求意見）
    　　●供電（征求意見）
    　　●供氣（征求意見）
    　　●供熱（征求意見）
    ● 電訊（征求意見）
    ● 衛(wèi)生（征求意見）
    　　7建設(shè)部門（建委）
    ● 領(lǐng)取開工審查表
    ● 辦理監(jiān)督手續(xù)
    ● 領(lǐng)取開工許可證
    ● 組織工程竣工驗收
    ● 協(xié)助辦理工程竣工備案
    三、項目管理的主要管理辦法
    1． 編制項目控制性進度計劃，報業(yè)主批準，保證各項工作有效地銜接。
    2． 編制資金需求及使用計劃，報業(yè)主審批，協(xié)助業(yè)主合理、充分利用項目資金。
    3． 協(xié)助業(yè)主辦理項目可行性研究報告，并協(xié)助業(yè)主完成項目立項審批。
    4． 協(xié)助業(yè)主在方案設(shè)計階段隨時與規(guī)劃部門相關(guān)人員勾通匯報，征求方案意見，以加快規(guī)劃兩證審批。
    5． 施工圖設(shè)計階段組織設(shè)計與施工的協(xié)調(diào),為加快施工的進度和工程質(zhì)量打下良好的基礎(chǔ)。
    6． 協(xié)助業(yè)主選定勘察單位，由****公司派出勘察專家審核勘察結(jié)果，保證勘察及詳勘進度及質(zhì)量。
    7． 派出專人協(xié)助業(yè)主與協(xié)作單位（如水、電、氣、熱等）和政府相關(guān)部門（如消防局、人防辦等）隨時勾通，爭取相關(guān)手續(xù)盡快批復(fù)。
    8． 派出專人協(xié)助業(yè)主在招標辦辦理相關(guān)招標手續(xù)。
    9． 派出專人協(xié)助業(yè)主辦理開工證。
    10． 派出專人協(xié)助業(yè)主辦理專業(yè)驗收手續(xù)和竣工備案手續(xù)。
    第三部分 設(shè)計階段的管理
    通過設(shè)計階段項目管理，確保設(shè)計文件的有效性和連續(xù)性，充分體現(xiàn)業(yè)主的意圖和希望，并符合中華人民共和國的相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定的要求，促進國內(nèi)外設(shè)計單位高效地合作，并按時取得相關(guān)的批準文件。本項目設(shè)計工作將劃分為概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計四個階段。
    第一　概念設(shè)計階段
    一、 管理目標
    通過對設(shè)計單位公司提交的概念設(shè)計及當(dāng)今國際上已建和正在建設(shè)的相近規(guī)模的同等建筑比較，協(xié)助業(yè)主評選出符合**整體規(guī)劃，并達到在**區(qū)域可以滿足國際知名金融機構(gòu)及跨國公司地區(qū)總部使用的與一流金融辦公及會議中心相匹配的服務(wù)性新區(qū)的概念性方案。
    二、 管理工作內(nèi)容
    1． 通過業(yè)主授權(quán)，對概念設(shè)計的進度進行協(xié)調(diào)。
    2． 對概念設(shè)計分別進行建筑形式、結(jié)構(gòu)方案、機電方案、外部環(huán)境、初步成本估算進行分析，并向業(yè)主提交分析對比報告。
    3． 收集國、內(nèi)外近期已建成或正在建的相近規(guī)模的建筑相關(guān)的數(shù)據(jù)，分析整理后，向業(yè)主提交相應(yīng)的報告。
 4． 對概念性方案的施工可行性、工程實施的進度進行對比分析，向業(yè)主提交相關(guān)報告。
    5． 對概念設(shè)計與**現(xiàn)有整體規(guī)劃及已建成建筑的協(xié)調(diào)性進行對比分析，并寫出相應(yīng)報告。
    三、 主要管理措施
    1.　建議在本階段成立擬由項目管理單位和北京市規(guī)劃局的專家組成業(yè)主專家顧問組。協(xié)助業(yè)主完成概念設(shè)計的評審工作。通過規(guī)劃局專家的參與將保證所通過的概念設(shè)計在規(guī)劃局順利通過。
    2.　通過業(yè)主授權(quán)或通過業(yè)主，采用電話或傳真方式隨時了解F區(qū)項目工程概念設(shè)計進展情況。
    3. 項目管理部將提交目前國、內(nèi)外相近規(guī)模建筑的技術(shù)、經(jīng)濟指標。
    4. 項目管理部會同規(guī)劃局的專家將一起聽取關(guān)于各概念設(shè)計介紹，以便了解設(shè)計的意圖。
    5. 概念設(shè)計的評定將主要從以下幾個方面進行：
    ● 符合**整體規(guī)劃
    ● 體現(xiàn)金融文化理念
    ● 滿足國際性客戶群體要求
    ● 與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)
    ● 滿足現(xiàn)代辦公服務(wù)的科技含量
    ● 施工可行性
    ● 施工周期的合理性
    ● 成本可接受性（VE理論）
    6. 項目管理部的造價工程師和測量師將聯(lián)合對概念設(shè)計的初步成本估算進行評估。
    7. 如果一個概念設(shè)計可以滿足上述的各項要求，并得到業(yè)主的確認，則由項目管理部發(fā)出書面的通知，繼續(xù)完成下面的工作。
    8. 如果提交的概念設(shè)計未能通過專家及業(yè)主的初步評審，則項目管理部將協(xié)助業(yè)主將業(yè)主及相關(guān)各方意見整理出，由設(shè)計單位繼續(xù)完善，并明確相應(yīng)的完成時間和內(nèi)容。項目管理部將會同業(yè)主隨時檢查本概念設(shè)計的完成情況，同時對項目總體進度安排進行調(diào)整，保證整體計劃的實施。
    9. 本階段需同時開始的工作內(nèi)容
    ● 項目管理部將協(xié)助業(yè)主共同完成F 區(qū)項目建議書的報批。
    ● 項目管理部將根據(jù)初步評定的概念設(shè)計及相關(guān)的經(jīng)驗編制項目總進度計劃，報業(yè)主批準。
    第二　方案設(shè)計階段
    一、 管理目標
    通過過程控制，促使設(shè)計單位按期提交符合項目建議書、設(shè)計合同內(nèi)容、質(zhì)量要求及保證審批通過的方案設(shè)計和可行性研究報告。
    二、管理工作內(nèi)容
    1.  經(jīng)業(yè)主授權(quán)，對方案設(shè)計進度進行跟蹤。
    2. 對設(shè)計單位提交的方案設(shè)計和可行性研究進行評審，是否滿足項目建議書及設(shè)計合同要求，向業(yè)主提交相應(yīng)的評審報告。
    3.  對設(shè)計單位提交業(yè)主的方案設(shè)計估算進行評審，向業(yè)主提交方案設(shè)計估算的評審意見。
    三、主要管理措施
    1.  在方案設(shè)計開始前，根據(jù)總進度計劃和設(shè)計合同，要求設(shè)計單位編制方案設(shè)計和可行性研究的進度計劃。
    2.  項目管理部將協(xié)助業(yè)主對進度計劃進行批準，并提出相關(guān)的意見。
    3.  項目管理部將協(xié)助業(yè)主用書面及傳真方式對進度情況進行檢查及確認。
    4. 由業(yè)主專家顧問組，對提交的方案設(shè)計和可行性研究進行評審，并由項目管理部寫出評審報告。
    5. 方案評審的技術(shù)部分主要包括以下：
    ● 方案設(shè)計是否與業(yè)主確認概念設(shè)計保持連續(xù)性
    ● 方案設(shè)計是否滿足于**整體規(guī)劃設(shè)計方案的要求
    ● 方案設(shè)計是否與周邊在建或已建項目相協(xié)調(diào)
    ● 各專業(yè)方案的深度是否滿足于規(guī)劃局報批深度
    ● 各專業(yè)方案的深度是否滿足于成本估算深度
    ● 各專業(yè)方案的施工技術(shù)可行性
    ● 各專業(yè)方案的施工工期可行性
    ● 各專業(yè)方案是否可以指導(dǎo)初步設(shè)計文件
    ● 各專業(yè)方案設(shè)計是否滿足于項目建設(shè)書中技術(shù)指標的要求
    ● 各專業(yè)方案是否相互協(xié)調(diào)
    ● 結(jié)構(gòu)方案設(shè)計是否滿足于結(jié)構(gòu)安全的國家規(guī)定并能滿足建筑方案設(shè)計的要求
    ● 機電方案是否可以滿足于舒適度要求
    ● 機電方案及建筑方案是否節(jié)能
    ● 機電方案是否便于后期物業(yè)管理和保養(yǎng)
    ● 外部環(huán)境設(shè)計是否可以滿足總體建筑風(fēng)格及總體環(huán)境要求，并體現(xiàn)與之協(xié)調(diào)的品位
    ● 交通方案設(shè)計是否滿足合同要求
    ● 市政方案是否符周邊市政條件并符合規(guī)劃
    ● 裝修方案是否體現(xiàn)金融辦公及會議中心要求
 6. 由項目管理部組織測量師、造價工程師對方案設(shè)計估算進行評審并向業(yè)主提交相關(guān)的估算評審報告供批準。
    7. 不同階段的方案設(shè)計成果隨時報規(guī)劃局，征得規(guī)劃局的意見，同時與政府其它的職能部門隨時匯報，全方位滿足要求。
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bsp;8. 項目管理部將協(xié)助業(yè)主進行可行性研究的報批工作，將依據(jù)計劃部門下達的計劃任務(wù)書調(diào)整項目總進度計劃。
    第三　初步設(shè)計階段
    一、 管理目標
    通過對初步設(shè)計的過程控制和協(xié)調(diào)，使國、內(nèi)外設(shè)計單位及相關(guān)外部配合單位密切合作，促使初步設(shè)計文件保持與方案設(shè)計的有效連續(xù)性，完成設(shè)計合同約定并符合計劃任務(wù)書的要求，并滿足于規(guī)劃部門的審批要求。
    二、 管理工作內(nèi)容
    1. 編寫初步設(shè)計管理細則。
    2．編制設(shè)計大綱,報業(yè)主批準。
    3．根據(jù)設(shè)計任務(wù)向規(guī)劃部門審評規(guī)劃設(shè)計條件，作為設(shè)計的依  據(jù)。
    4.審核設(shè)計單位的主要設(shè)計人的資質(zhì)及人員安排，提出初步意見。
    5.審核設(shè)計單位的初步設(shè)計進度計劃，提出相關(guān)審核意見，經(jīng)修正并業(yè)主批準后執(zhí)行，并跟蹤初步設(shè)計進度計劃執(zhí)行情況，提出相關(guān)的意見及要求。
    6.跟蹤初步設(shè)計階段主要設(shè)計人員的配備情況。
    7.在過程中檢查初步設(shè)計文件是否滿足設(shè)計合同及計劃任務(wù)書的規(guī)定，并提出相關(guān)意見。
    8.對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)的偏差提出改正要求，并驗證執(zhí)行情況。
    9.協(xié)助業(yè)主組織協(xié)調(diào)與外層單位（水、電、氣、熱）及政府職能部門的聯(lián)系。
    10.組織對初步設(shè)計文件的檢查，驗收。
    11.對設(shè)計費拔付簽署意見。
    12.檢查核對設(shè)計工程概算。
    13 .組織初步設(shè)計階段的會議。
    14.組織階段性總結(jié)。
    15.協(xié)助組織初步設(shè)計文件的報批。
    三.主要管理措施
    1.組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機電、環(huán)境、造價、法律顧問等專家參加項目管理的咨詢工作。
    ２. 項目管理部的法律專家協(xié)助業(yè)主簽訂初步設(shè)計合同，并將合同風(fēng)險分析意見提交業(yè)主。
    3. 項目管理部內(nèi)部組織所有人員學(xué)習(xí)設(shè)計合同。
    4. 針對管理工作內(nèi)容，編制初步設(shè)計階段項目管理細則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責(zé)，工作要求等。
    5. 項目管理部向業(yè)主及有關(guān)方面收集必要的資料，包括：
    項目建議書及可行性研究報告
    ● 用地紅線圖
    ● 規(guī)劃設(shè)計要點
    ● 消防意見等
    6. 在主業(yè)主持下召開初步設(shè)計階段管理交底會，提出本階段所管理方法及要求。
    7. 將初步設(shè)計階段根據(jù)方案確定的實際情況，劃分出若干子階段。
    8. 在每個子階段，要求設(shè)計單位提供階段性的設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由指定的人員審查簽認，填寫《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》，報業(yè)主審核。
    9. 在設(shè)計實施過程中，定期與設(shè)計單位進行書面聯(lián)系，跟蹤設(shè)計進展情況。
    10. 在初步設(shè)計的中間階段，與業(yè)主協(xié)商約定，實地檢查所有設(shè)計的進展情況。
    11. 實地檢查工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容
    ● 設(shè)計進度是否滿足合同及計劃要求
    ● 設(shè)計人員資格配備情況是否與合同要求一致
    ● 設(shè)計專業(yè)配合情況
    ● 已完成階段性成果的設(shè)計質(zhì)量及深度
    ● 已完成部分工程成本估算
    12.在實地跟蹤檢查過程中，填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單，并報業(yè)主備案。
    13.如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，則專題發(fā)出《整改通知書》，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進行修正，保證本階段任務(wù)的完成。有關(guān)通知書報業(yè)主備案。
 14.定期組織召開有設(shè)計單位參加協(xié)調(diào)會，參加人員必須為各項目主要負責(zé)人。
    15.派出專人組織設(shè)計單位與有關(guān)部門，如規(guī)劃、建設(shè)、市政、消防、環(huán)保、地震、人防、園林、供水、供電、供氣、供熱、電訊、交通等協(xié)調(diào)工作。
    16.建議設(shè)計單位聘請有關(guān)規(guī)劃、消防等單位的人員擔(dān)任相關(guān)專業(yè)的顧問人員，保證審批的通過。
    17.在初步設(shè)計完成之后，組織業(yè)主、設(shè)計單位及相關(guān)的外部協(xié)作單位共同對設(shè)計圖紙進行審查及驗收。審核的主要內(nèi)容包括：
    ● 審核設(shè)計項目是否滿足合同規(guī)定的內(nèi)容數(shù)量及深度要求
    ● 審核設(shè)計項目對計劃任務(wù)書及規(guī)劃要點的執(zhí)行情況
    ● 審核設(shè)計項目中對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標準的執(zhí)行情況
    ● 審核公用工程項目的完整性、可靠性及建筑物內(nèi)部的使用功能是否滿足要求
    ● 審核新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的應(yīng)用是否符合工程總目標的要求。要審查其使用的可靠性、安全性、經(jīng)濟性以及其有利于技術(shù)的發(fā)展和提高的程度與價值
    ● 審核項目外部條件的落實情況。設(shè)計與城市建設(shè)及**總體建設(shè)要求的協(xié)調(diào)性，水、電、通訊、供熱、供氣、施工用地等條件是否與地方各部門簽訂了有關(guān)協(xié)議，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況
    ● 注意設(shè)備選型與配套的合理性
    ● 注意初步設(shè)計對施工操作的可行性、合理性和對今后物業(yè)管理的影響
    ● 注意建筑、結(jié)構(gòu)、機電、交通、環(huán)境、市政、裝修、樓宇自控、園林綠化等方面的協(xié)議配合。
    ●  建筑造型、使用功能、裝飾標準等方面滿足業(yè)主及市場  銷售的要求并要滿足：
    ● 初步設(shè)計要符合健康、環(huán)境、安全、舒適、方便的要求。
    ● 審查圖紙的規(guī)范性。如圖紙的編號、名稱、設(shè)計人、校核人、審定日期、版次等欄目是否齊全
    ● 建筑造型與立面設(shè)計?？疾煸诮ㄖ煨团c立面設(shè)計方面具體體現(xiàn)選定的設(shè)計方案情況
    ● 平面設(shè)計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況
    ● 空間設(shè)計。包括層高、空間利用情況等
    ● 裝修設(shè)計。包括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計標準及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況
    ● 結(jié)構(gòu)設(shè)計。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參數(shù)取值情況，必要時審查結(jié)算書
    ● 設(shè)備設(shè)計。包括設(shè)備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等
    ● 機、電方案等設(shè)計。包括給水、排水、強電、弱電、消防、自控等設(shè)計的合理性、可行性
    ● 滿足城市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況
    ● 各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計之間協(xié)調(diào)配合情況。
 18． 初步設(shè)計階段投資控制
        要做好這項工作，首先在設(shè)計階段，要科學(xué)地對計劃任務(wù)書的報審總額進行投資切塊分解、編制合理的投資計劃，對項目設(shè)計工作的進度情況進行投資動態(tài)跟蹤和控制，如果沒有明確的投資控制目標，便無法把項目的實際支出額與之進行比較，也就無法找出偏差，使投資控制措施缺乏針對性。因此，做好投資規(guī)劃是十分重要的。
        投資規(guī)劃工作主要為：確定和分解擬建項目的投資目標，使用科學(xué)的方法，對建設(shè)項目所需的投資總額，并按一定的方式進行分解，從而得出可操作性分目標，進而對此分目標進行主動操作，以期達到對投資進行主動控制的目的。
        通過技術(shù)經(jīng)濟指標的計算、比較與分析初步設(shè)計的總體方案及單項目設(shè)計方案進行評價，在滿足設(shè)計功能要求下盡量節(jié)約投資，選取最佳方案。因此，投資控制要做到以下幾方面工作：
        (1) 實行限額設(shè)計
        要明確規(guī)定，初步設(shè)計概算不得超過可行性研究估算，施工圖預(yù)算不得超過初步設(shè)計概算，設(shè)計合同中要設(shè)專門條款予以明確，并且要求設(shè)計單位按分項、分專業(yè)編制初步設(shè)計概算，分析投資增減情況，如有超過，要采取措施予以核減。包括：
        A、審查編制概算采用的《概算定額》或《概算指標》，材料、設(shè)備的價格和各項取費標準是否遵守國家或地區(qū)的規(guī)定。審查概算文件所包括的設(shè)計內(nèi)容是否完整，設(shè)計項目有無遺漏或多列，工程量是否按照設(shè)計要求確定。
        B、核算單位造價和技術(shù)經(jīng)濟指標與已建工程類似預(yù)算的單位造價，或國家頒布的控制指標是否符合，同時比較和分析差異的原因。
        C、審查其他各項費用的計算是否符合國家、地區(qū)的有關(guān)規(guī)定及符合實際，不屬于建設(shè)項目范圍的費用不得列入，無規(guī)定者要根據(jù)情況核實后，方可列入。
        (2) 實行限額設(shè)計變更
        要求設(shè)計單位按照設(shè)計或非設(shè)計原因兩種表格設(shè)計變更單，并計算出變更對投資的增減數(shù)。非設(shè)計原因變更單要附有提出變更單位的聯(lián)絡(luò)單。
        凡屬于提高設(shè)計標準、擴大設(shè)計規(guī)模，超出方案設(shè)計批準的新增內(nèi)容及其限額以上的重大設(shè)計變更，由**單位報請業(yè)主審批，未經(jīng)批準，不準變更設(shè)計。
    (3) 利用價值工程理論對工程投資進行分析，保證業(yè)主利益最大化的體現(xiàn)。
    19． 對其他特殊事項影響設(shè)計進度或可能造成延誤的因素及計劃采取的措施進行風(fēng)險分析和批準
    20． 項目**部在工作中，要主動與業(yè)主進行溝通，及時傳遞設(shè)計情況的信息，使業(yè)主掌握設(shè)計動態(tài)，取得業(yè)主對工作的支持。對于業(yè)主的要求和意見也要與設(shè)計單位及時研究，貫徹到設(shè)計工作中去。
    21． 項目管理部要充分與業(yè)主進行協(xié)商，要與業(yè)主取得一致意見。從而保證對設(shè)計單位的口徑一致，為管理的順利進行打下基礎(chǔ)。
    22． 項目管理部的管理例會和其它協(xié)調(diào)會議要編制會議紀要，發(fā)給各單位。項目管理部要每月編寫管理工作月報。
    23．  與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動溝通，及時匯報，認真聽取各主管部門對設(shè)計的意見與要求，取得主管部門的支持。
    24．  在初步設(shè)計文件經(jīng)業(yè)主討論通過后，項目管理部協(xié)助業(yè)主完成初步設(shè)計和規(guī)劃報批工作，領(lǐng)取規(guī)劃許可證。
    第四 施工圖設(shè)計階段的管理
    一、 管理目標
    通過對施工圖設(shè)計過程的控制，促使施工圖設(shè)計單位在約定的時間內(nèi)提交符合合同約定的數(shù)量、質(zhì)量、達到規(guī)范要求并能完全指導(dǎo)施工的圖紙?？刂剖┕D預(yù)算不超過設(shè)計概算。

二、工作內(nèi)容
    1．協(xié)助業(yè)主簽訂施工圖設(shè)計合同。
    2．編寫施工設(shè)計階段管理細則。
    3． 審核施工圖設(shè)計的主要人員的資格及人員安排，向業(yè)主提交相關(guān)的報告。
    4． 審核施工圖設(shè)計單位編制的進度計劃，提出審核意見，經(jīng)修正后報業(yè)主批準執(zhí)行。
    5． 跟蹤設(shè)計進度計劃的執(zhí)行情況，提出相關(guān)的意見和要求。
    6． 跟蹤施工圖設(shè)計階段主要設(shè)計人員的配備情況。
    7． 在過程中檢查施工圖設(shè)計是否滿足設(shè)計合同及國家規(guī)范的要求，提出意見
    8． 對跟蹤過程中發(fā)現(xiàn)偏差，提出改進要求，并驗證糾偏執(zhí)行情況。
    9． 組織施工圖文件的檢查與驗收。
    10． 簽署設(shè)計費拔付意見
    11． 審核施工圖預(yù)算書。
    12． 對施工圖文件進行技術(shù)經(jīng)濟分析。
    13． 組織相關(guān)的協(xié)調(diào)會。
    14． 組織階段性的總結(jié)
    三、主要管理措施
    1 組織有建筑、結(jié)構(gòu)、機電、環(huán)境、測量師、造價師、法律顧問等專家參加項目管理部的咨詢工作。
    2 由項目管理部的法律專家協(xié)助業(yè)主簽訂施工圖設(shè)計合同。
    3 組織項目管理部人員學(xué)習(xí)業(yè)主與設(shè)計單位簽訂的施工設(shè)計合同并對合同進行風(fēng)險分析報業(yè)主。
    4 審核設(shè)計單位的設(shè)計進度計劃。
    5 根據(jù)施工圖階段管理細則，明確管理工作所開展的活動、人員，分工及職責(zé)，工作要求等。
    6 收集施工整理施工圖階段所需的資料，包括：
    ● 初步設(shè)計文件
    ● 規(guī)劃意見書
    ● 用地規(guī)劃許可證
    ● 工程建設(shè)規(guī)劃許可證
    ● 消防審批意見書
    ● 人防審批意見
    ● 園林意見
    ● 市政、水、電、氣、熱等條件。
    ● 規(guī)劃紅線，水準點等
    ● 勘察及詳勘資料
    7 復(fù)測及審核相關(guān)資料，如勘察資料，水準點等
    8 主持召開施工圖階段管理交底會，明確管理目標及方法
    9 根據(jù)實際情況，將施工圖階段劃分為若干子階段，并提出各子階段的工作目標。
    10 在每個子階段，要求設(shè)計單位提供階段性設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由項目管理部進行審核，報業(yè)主審核
    11 在設(shè)計實施過程中，派出專人實地檢查設(shè)計進展情況，主要包括：
    ● 設(shè)計進度是否滿足合同及計劃要求
    ● 設(shè)計人員的配備及到位情況
    ● 各專業(yè)的協(xié)調(diào)配合
    ● 已完成部分的設(shè)計質(zhì)量及深度
    ● 已完成部分的成本估算
    12 在實地跟蹤檢查過程中，填寫設(shè)計跟蹤檢查記錄單，報業(yè)主備案。
    13 如在檢查過程中發(fā)現(xiàn)有不符合要求的問題，則發(fā)出整改通知書，要求相關(guān)人員在一定時間內(nèi)進行修正。
    14 驗證批復(fù)整改及修正的措施及措施的執(zhí)行情況。
    15 建議施工圖審核單位在本階段參與完成上述工作，保證施工圖審批的速度。
    16 每周召開一次有業(yè)主、設(shè)計單位參加的設(shè)計協(xié)調(diào)會，對設(shè)計進展情況進行檢查，同時協(xié)調(diào)解決需由包括業(yè)主方在內(nèi)的各方解決的問題。
    17 在施工圖分階段完成之后，組織業(yè)主、設(shè)計單位及相關(guān)外層協(xié)作單位共同對設(shè)計圖進行審查及驗收，按本項目施工圖可以分為四個大部分：
● 基礎(chǔ)階段施工圖（包括機電的預(yù)留、預(yù)埋圖）
    ● 結(jié)構(gòu)施工圖（包括機電、外裝修等的預(yù)留、預(yù)埋圖）
    ● 機電安裝施工圖
    ● 內(nèi)外裝修施工圖
    18 施工圖審核的主要內(nèi)容：
    ● 審核施工圖對初步設(shè)計圖的符合及滿足情況
    ● 審核施工圖是否滿足于合同規(guī)定之內(nèi)容及數(shù)量
    ● 審核施工圖對批準的規(guī)劃意見的滿足情況
    ● 審核施工圖對現(xiàn)行法規(guī)、規(guī)范、標準的執(zhí)行情況
    ● 審核工程項目的完整性、可靠性及建筑內(nèi)部使用功能是否滿足業(yè)主的要求
    ● 審核新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備的應(yīng)用是否符合工程總目標的要求，審核其使用的可靠性、安全性、經(jīng)濟性以及其技術(shù)的提高程度與價值。
    ● 審核與項目外部條件的協(xié)調(diào)情況，包括與**的市政、水、電、氣、熱，施工條件等，有關(guān)消防、環(huán)保、交通、衛(wèi)生等條件的處置情況
    ● 注意設(shè)備選型與配套的合理性
    ● 注意施工圖在施工操作中的可行性、合理性及對今后銷售及物業(yè)管理的影響
    ● 審查設(shè)計圖紙的規(guī)范性，如圖紙的編號、名稱、設(shè)計人、校對人、審定日期、版次等欄目是否齊全
    ● 建筑設(shè)計及立面設(shè)計，考核在建筑造行和立面設(shè)計中體現(xiàn)初步設(shè)計的情況
    ● 平面設(shè)計。包括房間布置、面積分配、樓梯布置、總面積滿足情況
    ● 空間設(shè)計。包括層高、空間利用情況等
    ● 裝修設(shè)計。包括外墻、內(nèi)墻、樓地面、天花板裝修設(shè)計標準及協(xié)調(diào)性，滿足業(yè)主裝修要求情況
    ● 結(jié)構(gòu)設(shè)計。核查結(jié)構(gòu)方案的可靠性，經(jīng)濟性情況。要審查主要結(jié)構(gòu)參數(shù)取值情況，必要時審查結(jié)算書
    ● 設(shè)備設(shè)計。包括設(shè)備的布置、選型。如電梯的布置、選型，鍋爐的布置與選型等
    ● 機、電方案等設(shè)計。包括給水、排水、強電、弱電、消防、自控等設(shè)計的合理性、可行性
    ● 滿足城市規(guī)劃、環(huán)境、消防、衛(wèi)生等部門的要求情況
    ● 各專業(yè)設(shè)計的協(xié)調(diào)一致情況。審查建筑、結(jié)構(gòu)、水電等專業(yè)設(shè)計之間是否存在尺寸不一致等情況。
    19 用價值工程理論對施工圖中投資方面進行審核。
    20項目管理部在工作中，要主動與業(yè)主進行溝通，及時傳遞設(shè)計情況的信息，使業(yè)主掌握設(shè)計動態(tài)，取得業(yè)主對工作的支持。對于業(yè)主的要求和意見也要與設(shè)計單位及時研究，貫徹到設(shè)計工作中去。
    21項目管理部要充分與業(yè)主進行協(xié)商，要與業(yè)主取得一致意見。從而保證對設(shè)計單位的口徑一致，為管理的順利進行打下基礎(chǔ)。
    22項目管理部的管理例會和其它協(xié)調(diào)會議要編制會議紀要，發(fā)給各單位。項目管理部要每月編寫管理工作月報，每段設(shè)計工作結(jié)束后要編寫管理工作小結(jié)，整個設(shè)計管理工作完成后，要編寫管理工作總結(jié)，報送業(yè)主。
    23與消防、人防等主管部門的協(xié)調(diào)要主動溝通，及時匯報，認真聽取各主管部門對設(shè)計的意見與要求，取得主管部門對施工圖設(shè)計的核準。
    第四部分 **、施工招投標階段的管理
    一、工作目標：
    通過**施工的招投標階段工作，依法選擇出更適合于本工程建設(shè)的**和施工單位，使業(yè)主的利益得以最大體現(xiàn)。
    二、管理工作內(nèi)容
    1． 編寫招標計劃，報業(yè)主批準。
    2． 協(xié)助業(yè)主辦理招標申請。
    3． 協(xié)助業(yè)主編制招標文件，內(nèi)容包括投標須知，合同協(xié)議書，合同條件，工程規(guī)范和技術(shù)說明，合同圖紙。
    4． 協(xié)助業(yè)主受托有資質(zhì)的單位編制標底文件。
    5． 協(xié)助業(yè)主審查**、施工單位資質(zhì)，提出選擇**、施工單位的初步意見，報業(yè)主審批，協(xié)助業(yè)主選擇確定投標單位。
    6． 協(xié)助業(yè)主組織投標、開標、評標和決標工作。
    7． 協(xié)助業(yè)主與中標單位簽訂承包合同。
    8． 辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。
    9． 協(xié)助業(yè)主作好施工現(xiàn)場的平整，水、電、通訊線路從場外接至約定的地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準點的坐標控制點。
    10． 辦理**合同和司紀合同的備案工作。
    三、主要管理措施
    1． 項目管理部要充分研究工程項目的特點，確定招標方式、范圍、程序、組織及時間安排，認真編寫好招標文件，報業(yè)主同意后，作為招標工作的指導(dǎo)文件。
    2． 編制招標文件要遵守國家的法律、法規(guī)，使招標文件條款符合法律、法規(guī)的規(guī)定。
    3． 要認真進行工程風(fēng)險分析，對風(fēng)險應(yīng)合理分解，制定回避風(fēng)險的措施，以便在工程建設(shè)過程中順利化解風(fēng)險。
 4． 招標文件要完整、準確地反映建設(shè)項目的實際情況，使招標和投標建立在真實可靠的基礎(chǔ)上，可有效地防止在履約過程中的爭議。
    5． 進行市場價格調(diào)查，合理確定有關(guān)材料、設(shè)備的暫估價格，使招標標底和投標價格與市場實際情況相吻合，為控制投資創(chuàng)造一個比較好的條件。
    6． 招標文件各部分內(nèi)容應(yīng)力求統(tǒng)一，用詞要明確、嚴謹，避免由于內(nèi)容前后矛盾，語言表達含糊不清，造成理解和解釋產(chǎn)生分歧而形成糾紛。
    7． 選擇投標單位要認真進行資質(zhì)審查，拒絕不合格的投標者。審查的重點應(yīng)放在投標單位的類似工程的業(yè)績，要落實到擬投入的總監(jiān)和項目經(jīng)理上，進行深入的調(diào)查和了解，確保中標后能勝任工作。
    8． 為了保證評標的科學(xué)性和公正性，評標小組或評標委員會的人員組成應(yīng)包括技術(shù)、經(jīng)濟、合同等方面的專家，評標成員不是代表各自的組織和單位，要不受任何單位和個人的干擾。在評標中要嚴格按評標辦法和程序進行，要消除可能產(chǎn)生不正常評標的條件和環(huán)境。
    9． 要組織好決標前的談判，通過談判和答辯進一步了解投標單位如果中標后如何組織施工，如何保證質(zhì)量，如何保證工期，更準確地判斷投標單位的施工組織能力和技術(shù)水平，同時對投標報價也需進一步的了解和澄清。通過談判后，就可以在候選單位中擇優(yōu)選定中標者。
    要重視合同談判，中標單位確定后，要抓緊進行合同談判，對已達成的協(xié)議、合同通用條件再予確認，要與中標單位對合同的專用條件進行協(xié)商，避免中標單位利用談判爭取對其更有利的承包條件。
   
    第五部分 施工階段的管理
    1.編制施工階段項目管理規(guī)劃,報業(yè)主批準。
    2.協(xié)助業(yè)主辦理工程開工申請及相關(guān)手續(xù)。
    3.編制施工階段工程建設(shè)控制性進度計劃。
    4.編制工程建設(shè)資金籌措計劃。
    5.協(xié)助業(yè)主作好施工場地平整，水、電、通訊線路從場外接至約定地點，開通場地至公共道路的通路，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準點和坐標控制點。
    6.組織圖紙會審和設(shè)計交底。
    7. 在施工過程中負責(zé)協(xié)調(diào)與社會各有關(guān)部門的關(guān)系，保證工程正常進行。
    8.審核設(shè)計變更,重大設(shè)計變更應(yīng)報業(yè)主批準。
    9.負責(zé)處理工程建設(shè)中的違約事件索賠事件和不可抗力事件，并向業(yè)主報告。
    10. 審核支付工程預(yù)付款、工程款，審核支付由業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備款。
    11. 負責(zé)組織人防、消防、電梯、衛(wèi)生、環(huán)境保護等專項驗收和竣工驗收。
    12.  負責(zé)工程款決算。
    13.  工程建設(shè)中的重大問題和決策向業(yè)主報告,并取得業(yè)主的認可、批準，作為工作的依據(jù)。
    14. 負責(zé)定期向業(yè)主報告工作。
    15. 負責(zé)工程竣工決算。
    16. 工程建設(shè)中的重大問題和決策向業(yè)主報告，并取得業(yè)主的認可、批準，作為工作的依據(jù)。
    17. 負責(zé)定期向業(yè)主報告工作。
三．主要管理措施
    1．編制施工階段工程建設(shè)控制性進度計劃。要把在合同中約定由業(yè)主完成的工作全部列入計劃。
    2. 對于五通一平，提供設(shè)計文件，提供工程地質(zhì)和地下管線資料，提供水準點和坐標控制點，管理部要認真按時限要求完成這些工作，要承擔(dān)不作為責(zé)任和工作失誤責(zé)任，保證工程建設(shè)的正常進行。
    3. 對于質(zhì)監(jiān)、人防、消防、綠化、城管、環(huán)保、公安等政府主管部門管理部要落實責(zé)任人專門負責(zé)這方面的工作，要主動匯報，積極聯(lián)絡(luò)，取得這些部門的支持。
    4. 嚴格執(zhí)行各種合同中約定的時限要求，按時答復(fù)、審核、批準，避免因不遵守時限要求而造成違約。
    5. 要定期檢查工程進度計劃執(zhí)行情況,支持**單位的進度控制工作,力爭按合同完成施工任務(wù),若要突破工期要求,項目管理部要向業(yè)主報告,非業(yè)主和不可抗力原因替代的突破合同工期,要追究承包單位的違約責(zé)任,并向其提出索賠要求。
    6. 項目管理部要編制由業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備采購大綱，確定采購方案和采購計劃，負責(zé)采購工作，滿足工程進度的需要。
    7. 定期向業(yè)主匯報工程投資的使用情況，使業(yè)主了解資金運行狀態(tài)，便于業(yè)主根據(jù)工程對資金的需求來籌措資金，并按時支付各項應(yīng)付的款項。
    8. 按合同約定的時限要求參加分部工程、專業(yè)工程驗收。及時組織竣工驗收.協(xié)助業(yè)主辦理竣工備案手續(xù)。
    9. 認真組織好圖紙會審，將**單位和項目管理部的沈圖意見進行匯總，提交設(shè)計單位，在設(shè)計單位進行準備的基礎(chǔ)上，進行設(shè)計交底，根據(jù)交底情況由承包單位整理交底，辦理變更洽商。
    10． 支持**單位的質(zhì)量控制工作，要求**單位做好資質(zhì)審核，施工組織方法和施工方案的審查，材料報驗和試驗，**文件的編制，現(xiàn)場的巡視和旁站和分項分部驗收。
    11． 根據(jù)設(shè)計和業(yè)主的要求，做材料構(gòu)件、配件樣品的審核和取樣工作。
    12． 在施工過程中組織承包單位、**單位與設(shè)計單位的協(xié)調(diào)工作，解決好施工中的設(shè)計技術(shù)問題，保證工程的質(zhì)量。
    13． 參加工程事故的處理，要維護業(yè)主的利益，保證工程的安全和使用功能，對造成業(yè)主損失的要對責(zé)任方進行索賠。
    14． 組織由承包單位、**單位、設(shè)計單位和項目管理部參加的竣工驗收，工程質(zhì)量要符合設(shè)計要求和工程驗收規(guī)范。
    15． 要對合同進行風(fēng)險分析，采取相應(yīng)的防范措施，協(xié)助業(yè)主完成應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，減少和避免針對業(yè)主提出的索賠。監(jiān)督承包單位和供貨單位全面履行合同應(yīng)盡的義務(wù)。
    16． 要編制施工階段資金使用計劃報業(yè)主批準，要合理及時審核批準資金支付申請。
    17． 對設(shè)計變更、施工洽商要嚴格進行管理，凡是要調(diào)整費用的均要先經(jīng)**單位審核，并得到管理部的批準，才能實施變更。
    18． 撥付預(yù)付款、工程款、材料款、設(shè)備款要按合同約定執(zhí)行。
    19． 工程暫停及復(fù)工的管理。當(dāng)工程需要暫停時，**單位一般要事先項目管理部報告，同意后又**單位簽發(fā)停工令，并處理好由此引發(fā)的各類問題，當(dāng)具備復(fù)工條件時，要求**單位及時簽發(fā)復(fù)工審批意見。
    20． 工程延期的管理。對非承包單位原因造成的工程延期事件，只有承包單位按合同約定的期限提出延期意向報告，**單位才受理延期申請，管理部要根據(jù)工程延期事件屬實，依據(jù)合同條款準確，事件發(fā)生在關(guān)鍵線路上的原則，對工程延期進行評估，最終評估的延期天數(shù)要與項目管理部協(xié)商一致。
    21． 費用索賠的管理。項目管理部應(yīng)要求**單位對可能導(dǎo)致索賠的原因進行充分的預(yù)測和防范，通過合同管理防止干擾事件的發(fā)生，對已發(fā)生的干擾事件要及時采取措施，減少影響和損失，在處理索賠中，要反駁承包單位不合理索賠或索賠中的不合理部分，使索賠圓滿解決。
    22． 合同爭議的調(diào)解。發(fā)生合同爭議后，一般情況下，應(yīng)通過**單位才進行調(diào)解協(xié)商，在調(diào)解協(xié)商的基礎(chǔ)上作出決定，雙方應(yīng)認真執(zhí)行，若不同意協(xié)商的決定，可按合同約定辦理，進行訴訟或仲裁，項目管理部在解決合同爭議過程中要認真維護業(yè)主的合法權(quán)益。
    23． 違約處理。項目管理部要協(xié)助業(yè)主履行業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，避免發(fā)生違約事件。當(dāng)違約事件可能發(fā)生時，也要及時通知各方，防止違約事件發(fā)生。在當(dāng)違約事件發(fā)生時，要求**單位及時進行調(diào)查、分析，提出處理方案，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，評估工程延期和費用損失數(shù)量。
    24． 在管理工作中項目管理部要主動與業(yè)主進行協(xié)商，認真聽取業(yè)主的意見，及時傳遞各類的重要信息，使業(yè)主掌握各方面的工作動態(tài)，取得業(yè)主對管理工作的支持，對作好各項工作將起到非常大的促進作用。
    25． 按時參加工地例會，支持**單位協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場的進度、質(zhì)量、投資等方面的問題，必要時還可以召開專題會議。會議均應(yīng)編制會議紀要，發(fā)給各單位。
26． 項目管理部每月要組織由**、施工、設(shè)計、管理各方面主要負責(zé)人參加的協(xié)調(diào)會，重點研究協(xié)調(diào)在質(zhì)量、進度、造價等方面重大問題，并編寫紀要報業(yè)主。
    27． 對于規(guī)劃、質(zhì)監(jiān)、城管、消防、人防、供電、供氣、通訊等主管部門要主動溝通，及時匯報，取得他們的支持，保證工程順利進行。
    第六部分  項目管理組織
    1． 項目管理部實行總管理工程師負責(zé)制，管理部將由各專業(yè)的管理工程師組成，根據(jù)需要總管理工程師可以委派一名總管理工程師代表，行使部分總管理工程師的職權(quán)。
    2． 根據(jù)各階段管理工作的需要設(shè)置相應(yīng)的組織機構(gòu)，進行職能分工，建立運行機制，根據(jù)各階段管理工作規(guī)劃開展各項工作。
    3． 業(yè)主應(yīng)委派一名業(yè)主代表，行使業(yè)主的職權(quán)。
    4． 勘察、設(shè)計、**、承包單位的項目負責(zé)人，為勘察、設(shè)計、**、承包單位的代表，代表其單位執(zhí)行相關(guān)合同，對合同約定的權(quán)利、義務(wù)全面負責(zé)。
    5． 管理單位的專家組是項目管理部的咨詢機構(gòu)，參加對項目的有關(guān)評估和咨詢工作，評估、咨詢報告和意見以項目管理部的名義發(fā)出。根據(jù)工作需要項目管理部也可以聘請社會上的有關(guān)專家參加對工程項目的評估和咨詢。
    第七部分  項目管理工作制度
    1． 設(shè)計大綱審核批準制度。設(shè)計大綱（設(shè)計要求）編寫完成后要報管理單位審核，報業(yè)主批準確認以后，作為設(shè)計合同的附件，是監(jiān)督設(shè)計工作和審核工程設(shè)計的重要依據(jù)。
    2． 設(shè)計方案和初步設(shè)計評審制度。項目管理部要組織專家對設(shè)計方案和初步設(shè)計進行評審，主要審核建設(shè)規(guī)模、建筑面積、使用功能、投資估算等與項目建議書和計劃任務(wù)書的符合性。評審要編寫評審報告報業(yè)主。
    3． 工程估算、概算、預(yù)算審核制度。項目管理部要對設(shè)計工程的估算、概算和預(yù)算進行評審，配合設(shè)計單位到達控制投資的目的。
    4． 設(shè)計文件審核制度。設(shè)計文件要報項目管理部進行審核，經(jīng)過審核使設(shè)計的安全性、適用性、經(jīng)濟性到達最佳狀態(tài)。審核意見報業(yè)主，作為設(shè)計修改或報批的參考。
    5． 協(xié)調(diào)會及會議紀要制度。為了對設(shè)計和施工進行協(xié)調(diào)，應(yīng)定期召開協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)會應(yīng)編寫會議紀要，紀要的內(nèi)容主要有開會的時間、地點、參加人員、與會各方面的意思表達、會議決議以及執(zhí)行決議的負責(zé)人和完成時間等。
    6． 支付費用的審核、簽署、批準制度。凡支付預(yù)付款、勘察費、設(shè)計費、工程款、材料款、設(shè)備款、各種管理費等費用，均需經(jīng)專業(yè)管理工程師或總**工程師審核，總管理工程師與業(yè)主代表共同簽署批準后支付。
    7． 管理工作報告制度。項目管理部要每月定期向業(yè)主和管理單位報告工作，每一段工作完成后要進行小結(jié)，整個項目完成后要進行總結(jié)，小結(jié)和總結(jié)要報業(yè)主和管理單位。
    8． 管理規(guī)劃報審制度。項目管理規(guī)劃由總管理工程師負責(zé)編寫，報管理單位和業(yè)主審批后，作為管理工作的指導(dǎo)性文件。管理工作細則由各專業(yè)管理工程師負責(zé)編寫，報總管理工程師批準作為專業(yè)管理工作的指導(dǎo)性文件。
    9． 招標文件審核批準制度。招標文件編寫完成后，報管理單位進行審核后，報業(yè)主批準。
   

第八部分  項目管理部的工作要求
    1． 項目管理部的全體人員要樹立“顧客第一”的思想，即全心全意為業(yè)主服務(wù)的思想。我們的言論和行動要維護業(yè)主的合法權(quán)益。監(jiān)督**單位、設(shè)計單位和承包單位認真履行合同規(guī)定的義務(wù)，公正處理**單位、設(shè)計單位和承包單位的正當(dāng)權(quán)益。貫徹執(zhí)行“守法、誠信、公正、科學(xué)”的基本工作原則。
    2． 管理人員要認真執(zhí)行公司的職業(yè)道德規(guī)范，絕對不允許管理人員向**單位、設(shè)計單位和承包單位吃、拿、卡、要。要以良好的形象和高水平的工作質(zhì)量，贏得業(yè)主的信任支持和**單位、設(shè)計單位、承包單位的協(xié)作配合。
    3． 總管理工程師要在管理單位的領(lǐng)導(dǎo)下，負起對項目管理部的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，要團結(jié)同志，發(fā)揮每個管理人員的積極性和主動性，力爭建設(shè)一個團結(jié)的工作集體。
    4． 項目管理部的全體管理人員要在總管理工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，全面完成所承擔(dān)的管理工作，工作中既要完成好本職工作，又要注意協(xié)作配合，充分發(fā)揮組合效應(yīng)。
    5． 建立項目管理部工作會議制度，每星期召開一次，布置、研究、檢查管理工作。
    北京******有限公司
    2002年4月