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3.買房時(shí)價(jià)格注意事項(xiàng)
  
如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資， 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽聽專家建議?？纯窗偌译s談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷等）

交通狀況：衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前被交通相對(duì)方便 。的地區(qū)是地處地鐵、京通、京昌、京順、京石快速路的居住小區(qū)。

社區(qū)環(huán)境：在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。

戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

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4.“打著燈籠”做買房高手 尋覓高性價(jià)比房源攻略

漫畫：買房 金艷/作
王先生夫婦剛剛迎來了家里的第3個(gè)成員。寶寶誕生后，原先的兩房就顯得有點(diǎn)擁擠。于是，王先生決定置換成三房。多次看房后，王先生看中了閔行“萬源城”的一套二手房源。因?yàn)榉繓|急于回籠資金，房源的掛牌均價(jià)比市場價(jià)低了500元/平方米。王先生看房后，對(duì)位置、交通都比較滿意，隔了兩天帶著家人去再次看房準(zhǔn)備付定金的時(shí)候，卻被中介告知，房源已經(jīng)出售。而當(dāng)王先生詢問同類房源的時(shí)候，卻已很難找到相同性價(jià)比的房源了。

買房“伯樂”：高性價(jià)比房源如何找

價(jià)格低于區(qū)域內(nèi)市場平均價(jià)，地段良好，又具有升值潛力的高性價(jià)比房源本就不多，一旦掛牌又很快就會(huì)被買走。那么，如何才能在上萬套房源中及時(shí)找出性價(jià)比較高的房源呢？專家提醒，有購房意向的消費(fèi)者要時(shí)刻保持市場的敏感度。

首先，不妨到中介的門店多跑多看。和中介門店有較好的溝通后，如果恰巧有高性價(jià)比的房源掛牌，就能及時(shí)得到相關(guān)情報(bào)。同時(shí)，如果放心的話，購房者可以將自己的個(gè)人信息和比較精確的目標(biāo)房源留在中介公司備案，一旦有了合適的房源，中介人員就會(huì)打電話通知，但是，高性價(jià)比的房源具有賣得快、房源稀少的特征，中介公司的工作人員也不可能每次都無一疏漏地在第一時(shí)間把信息告訴你，所以，多打電話詢問，多跑門店和工作人員混個(gè)臉熟，也是非常重要的。

其次，要多留意市場信息，關(guān)注市場。市場一直在變化之中，只有多關(guān)注市場才能知道市場當(dāng)前的價(jià)格水平。如果有了較為合適的房源，就可以將房源的價(jià)格和市場價(jià)格進(jìn)行比較，最終確定自己的心理價(jià)位。

同時(shí)，關(guān)注市場還有利于購房者對(duì)各區(qū)域的市場總體把握，買家在買房綜合考慮的時(shí)候心里就能有個(gè)底。

性價(jià)比需要“比”出來

經(jīng)歷了前幾年樓市起伏的洗禮，消費(fèi)者越來越理性越來越實(shí)惠，買東西總總要講求性價(jià)比，買房也是一樣。那么什么樣的二手樓盤性價(jià)比才算高？送天井、送陽臺(tái)就算性價(jià)比高了嗎？或者樓盤的單價(jià)或總價(jià)價(jià)格比較低，就能算是高性價(jià)比了呢？高性價(jià)比究竟“高”在哪里？業(yè)內(nèi)人士表示，性價(jià)比是“比”出來的。

所謂的高性價(jià)比是一個(gè)綜合的概念，包括房源的價(jià)格、區(qū)位、綜合品質(zhì)、設(shè)施配套條件、戶型環(huán)境和物業(yè)管理等多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其中最重要的是價(jià)格、區(qū)位、交通和環(huán)境方面的比較。簡單地說，普通購房者衡量樓盤性價(jià)比應(yīng)該考慮幾個(gè)方面：價(jià)格合不合適，區(qū)位是否具有發(fā)展空間，交通等配套方不方便，樓盤品質(zhì)好不好。從這幾個(gè)方面對(duì)房源進(jìn)行橫向和縱向的比較。

根據(jù)滬上各大中介公司的成交情況，目前，一些性價(jià)比比同類樓盤高的房源，尤其是位于中環(huán)線附近，如浦東的三林、高行等區(qū)域，單價(jià)在8000-10000元/平方米的房源，幾乎每次都是掛牌不久就被買家“搶”走。如閔行的“萬源城”、浦東的“金誼河畔”都屬于此類房源。而一些單價(jià)稍微低于市場價(jià)格的樓盤，買家往往稍一猶豫，便會(huì)錯(cuò)失買進(jìn)的機(jī)會(huì)。

根據(jù)分析，目前全市的新增房源65%都在外環(huán)附近甚至以外，而今年又是改善型需求為主，大多數(shù)購房者對(duì)于區(qū)位的要求都較高，因此中環(huán)線附近，旁邊有軌道交通，或者半年到一年間軌道交通即將通車區(qū)域的二手房源就難免成了上手的香餑餑。

單一區(qū)域橫向比較：價(jià)位最關(guān)鍵

一手房對(duì)于消費(fèi)者來說，開發(fā)商定價(jià)是多少就是多少，并沒有多少的談判余地。二手房交易市場就較為復(fù)雜多變。在二手房交易過程中，買家跟賣家根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場供求關(guān)系估算自己的心理價(jià)位，并通過談判、討價(jià)還價(jià)，最終確定交易成交價(jià)格。因此，即使是同區(qū)域同類型的二手房源，價(jià)格也可能會(huì)相差不少。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的意見，二手房源的性價(jià)比高不高，首先就需要看房源的價(jià)位如何。如果周邊同類樓盤的單價(jià)都在13000元/平方米，而一套房源的單價(jià)在12500元/平方米，那么這套房源相對(duì)于其他房源來說，就屬于性價(jià)比比較高的。只有價(jià)格到位了，才能算是具有高性價(jià)比的房源。

目前，這類房源主要來自于一些前期的投資者和急于回籠資金的賣家，如目前股市火爆，一些賣家便通過賣房來進(jìn)行炒股。他們急于將手頭的房源脫手，所以給出的掛牌價(jià)格會(huì)根據(jù)具體的市場情況相應(yīng)調(diào)低。但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)類投資者在目前的市場已不成氣候，而急于回籠資金的賣家又只在少數(shù)，因此，想要找到這類房源還是很困難的。

相同價(jià)位縱向比較：區(qū)位決定未來發(fā)展

在考慮價(jià)格的同時(shí)，區(qū)位是房源性價(jià)比的另一個(gè)重要參考指標(biāo)，決定著房源的未來發(fā)展走勢。

買房是一件慎重的事，因此對(duì)未來要有一定的預(yù)計(jì)和估算。有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對(duì)所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，這時(shí)候房源的地段和區(qū)位就很重要。如果是同樣的價(jià)格，但是區(qū)位比較良好，或者未來的發(fā)展空間比較大，那么相比之下，性價(jià)比就比較高了。

同時(shí)，區(qū)位還往往和房源的交通有關(guān)。如楊浦區(qū)具有較為成熟的居住氛圍，軌道交通8號(hào)線年底通車的利好消息一出，就吸引了當(dāng)?shù)匾约安糠謥碜院缈?、浦東的改善型購房者。房齡在5年以內(nèi)的兩房和三房需求比較大，尤其是靠近公園或是軌道交通旁邊的次新樓盤受到關(guān)注。雖然，價(jià)格最近有了一定的調(diào)整，但是相對(duì)于整個(gè)上海二手房市場目前的價(jià)格水平而言，性價(jià)比相對(duì)還較高。不過此類房源基本消化完畢，目前市場上的供應(yīng)較少。

個(gè)人行為：一千個(gè)人眼中的一千個(gè)標(biāo)準(zhǔn)　

“一千個(gè)人眼中有一千個(gè)哈姆雷特”，高性價(jià)比的樓盤也是一樣。老年人需要養(yǎng)老，靠近醫(yī)院的房源性價(jià)比就比較高；孩子需要上學(xué)，父母會(huì)選擇學(xué)區(qū)房。買賣二手房是個(gè)人行為，除了價(jià)格、區(qū)位、交通這些高性價(jià)比房源的共性，樓盤品質(zhì)和周邊環(huán)境是否符合買家需要也是選擇性價(jià)比房的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

目前，因?yàn)樾粜瓦m合自住，同時(shí)易于保值，市場上不少人都選擇購買小戶型房源。專家提醒，小戶型并不一定就意味著高性價(jià)比。雖然小戶型的總價(jià)較低，但是買家還是需要將小戶型的單價(jià)與區(qū)域內(nèi)的價(jià)格水平進(jìn)行比較。

同時(shí)，要注意小戶型的戶型結(jié)構(gòu)是否通透。一些房齡較長的房源正對(duì)走道，會(huì)對(duì)采光等造成一定影響。

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二> 交易過戶

1.買房認(rèn)購書簽訂流程
 
·簽定流程

你在選好房源，談妥價(jià)格后，便是該去簽訂認(rèn)購書了，這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金， 發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

認(rèn)購書主要內(nèi)容包括：

1． 認(rèn)購物業(yè)；

2． 房價(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；

3． 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4． 認(rèn)購條件，包括認(rèn)購書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)等。

在簽定完認(rèn)購書后，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽定購房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說明。

·經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)知識(shí)：

目前，建設(shè)部正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，并將認(rèn)真考慮公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對(duì)象過于寬泛的問題。據(jù)有關(guān)人士透露，經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對(duì)供應(yīng)對(duì)象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容可能是各地要根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財(cái)政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對(duì)象的范圍，不能再實(shí)行敞開供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。供應(yīng)面積將要求控制在１２０平方米以內(nèi)，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，建設(shè)部有可能在管理辦法中提出，在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)差較小城市，可以在一個(gè)時(shí)期內(nèi)采取普惠制度，但為抑制住房投機(jī)，應(yīng)從嚴(yán)審批購房對(duì)象；在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房差價(jià)較大的城市，應(yīng)采取“從緊”原則，執(zhí)行“雙控標(biāo)準(zhǔn)”，保證最需要住房的群眾優(yōu)先購買。對(duì)危改安置居民、“城中村”改造優(yōu)先安排，對(duì)教科文衛(wèi)等行業(yè)，可以傾斜，分期分批供應(yīng)。在審批供應(yīng)對(duì)象時(shí)，要采取公示等多種方式，提高透明度。而對(duì)象的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量與需求量確定控制標(biāo)準(zhǔn)。“雙控”標(biāo)準(zhǔn)可逐步提高，原則是保證最需要住房的群眾優(yōu)先享用，雪中送炭。由于各地收入標(biāo)準(zhǔn)差別大，國家只規(guī)定原則，標(biāo)準(zhǔn)由各城市自定。

經(jīng)濟(jì)適用房的保障性也將在建設(shè)面積上得以體現(xiàn)?？紤]到今后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民住房需求水平的提高，經(jīng)濟(jì)適用房的基本戶型面積可以適當(dāng)提高，但以滿足基本需求為宗旨，上限原則上不大于１２０平方米。

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2.購房簽合同須知
  
簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)特別注意四點(diǎn):

一是房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，購房人應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)這種權(quán)利的約定；

二是商品房買賣合同示范文本內(nèi)“面積確認(rèn)及面積差異處理”中空格處可填寫雙方自行約定的內(nèi)容，而不是開發(fā)商單方規(guī)定的對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的條款，不可輕易填寫或草率約定；

三是不可輕易同意開發(fā)商刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂內(nèi)容；

四是如果必須填寫“自行約定”內(nèi)容或刪除商品房買賣合同示范文本內(nèi)印制的預(yù)先擬訂的“面積確認(rèn)及面積差異處理”有關(guān)條款內(nèi)容，建議向有關(guān)行政管理部門或律師咨詢。

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3.買房認(rèn)購書樣本

甲方：物業(yè)名稱：××小區(qū)

地址： 郵政編碼：

乙方：姓名/公司名稱：____________

代理人：_____________

身份證號(hào)碼/注冊(cè)登記號(hào)：_________________

地址/法定地址：________________

電話：__________

郵政編碼：___________

根據(jù)長春市房地產(chǎn)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方就購買××小區(qū)商品房事宜，經(jīng)過平等協(xié)商，簽訂本認(rèn)購書。

1、××小區(qū)位于_______區(qū)_______路_______號(hào)，經(jīng)××房產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，現(xiàn)正式對(duì)外預(yù)售[預(yù)售許可證：(        )鄭房管預(yù)售字第       號(hào)]

2、乙方自愿訂購××小區(qū)________棟________號(hào)________室。 總建筑面積：________平方米。 單價(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)_______元。大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元。

3、乙方于簽訂此認(rèn)購書時(shí)，向甲方支付定金人民幣_(tái)_____元。

4、乙方于簽訂認(rèn)購書之日起_____天內(nèi)，簽訂出售合同，同時(shí)支付首期款（含定金），乙方逾期七天尚未簽訂出售合同，甲方不再保留其訂購房號(hào)（室）。

5、甲、乙雙方同意乙方按下述方式支付房款：

(1)一次性付款□

(2)分期付款□

(3)按揭付款□

6、本認(rèn)購書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽章之日起生效。

甲方：　　　　　　　　　　乙方：

代表：　　　　　　　　　　代表：

日期：　　　　　　　　　　日期：

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4.開發(fā)商合同上悄悄下套 "野豬"難逃欺詐陷阱之關(guān)

案情

新年伊始，王小姐盤算著和未婚夫置辦一套婚房，經(jīng)過現(xiàn)場多次勘察比較，王小姐看中了某明星代言的一個(gè)新盤。精美的樓書、熱情的服務(wù)、便利的交通、增值的前景……以上種種，都是王小姐打算下血本購買房屋的重要因素。開發(fā)商預(yù)售的樓盤是精裝修的房屋，在王小姐交付定金時(shí)，售樓小姐十分肯定地稱在正式簽訂的預(yù)售合同中會(huì)明確約定房屋裝修方面的問題。但到了正式簽約的時(shí)候，細(xì)心的王小姐還是發(fā)現(xiàn)，在房屋的價(jià)格條款部分，開發(fā)商提供的《預(yù)售合同》中只是列出了房屋的總價(jià)款。讓王小姐頗為不放心的是，如果在合同中不列明該價(jià)款已包含裝修款，那么以后開發(fā)商會(huì)不會(huì)讓她再繳納裝修款項(xiàng)。王小姐特意就此疑問向售樓小姐咨詢，售樓小姐哈哈一笑，稱王小姐不懂行，售樓小姐稱她銷售的幾十套房屋都是這樣簽的合同，房屋的裝修是開發(fā)商贈(zèng)送給業(yè)主的，所以在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分不必多此一舉，加上這么一條。半信半疑的王小姐最后還是按照售樓小姐的要求簽了《預(yù)售合同》，并且按照《預(yù)售合同》的約定，支付了首付款。后來，王小姐經(jīng)朋友指點(diǎn)，在業(yè)主論壇上和其他業(yè)主交流，了解到此開發(fā)商一期銷售的部分房屋內(nèi)有裝修的質(zhì)量問題。王小姐想想很后怕，擔(dān)心到時(shí)候自己的房子也有這樣那樣的問題。誰知到了正式交房的時(shí)候，王小姐還是發(fā)現(xiàn)自己房子的裝修存在質(zhì)量問題，王小姐一怒之下，起訴到法院，要求開發(fā)商退還全部房款，解除雙方簽訂的《預(yù)售合同》。

判決

法院認(rèn)為：雙方訂立的《預(yù)售合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，王小姐訴稱開發(fā)商在訂立合同時(shí)存有欺詐的行為，因其未提供足夠的證據(jù)，法院不予采信。同時(shí)對(duì)于王小姐解除《預(yù)售合同》，退還房款的訴訟請(qǐng)求不予支持.

評(píng)析

本案中，王小姐的訴訟請(qǐng)求缺乏必要的法律依據(jù)，難以得到法院判決的支持。首先，廣義的合同解除有法定解除和約定解除之分。法定解除是指合同在履行過程中出現(xiàn)法律規(guī)定的解除情形時(shí)，當(dāng)事人可以依法解除合同。約定解除是指雙方當(dāng)事人通過協(xié)商同意將合同解除的行為。結(jié)合本案，開發(fā)商預(yù)售的房屋內(nèi)部裝修存有質(zhì)量問題，并未使得整個(gè)合同目的不能實(shí)現(xiàn)。王小姐在簽訂《預(yù)售合同》時(shí)也未就內(nèi)部裝修的質(zhì)量問題設(shè)定解除權(quán)的條款。因此，無論從法律角度，還是從合同本身，王小姐的主張都缺乏必要的依據(jù)。其次，王小姐以開發(fā)商存在欺詐情形為由訴至法院，按照合同法的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段違背當(dāng)事人的真實(shí)意思訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求法院變更或者撤銷。因此，王小姐若依據(jù)開發(fā)商欺詐的事實(shí)，其訴訟請(qǐng)求也應(yīng)該是撤銷該《預(yù)售合同》。最后，雖然王小姐很難通過舉證達(dá)到撤銷該《預(yù)售合同》的目的，但她仍可以依據(jù)《預(yù)售合同》要求開發(fā)商對(duì)內(nèi)部裝修進(jìn)行修復(fù)，如果開發(fā)商提供的內(nèi)部裝修材料與《預(yù)售合同》不符，也可要求開發(fā)商予以更換。

律師提醒

精裝修的房屋，最好在《預(yù)售合同》的價(jià)款部分明確該價(jià)款已包含裝修費(fèi)用。同時(shí)在《預(yù)售合同》的附件中，要明確列明裝修的材料，對(duì)可能出現(xiàn)的裝修質(zhì)量問題也要盡可能地明確責(zé)任。（作者系上海市申房律師事務(wù)所主任、律師）

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三>收房入住

1.驗(yàn)房參照標(biāo)準(zhǔn)
 
窗邊與混凝土接口有無縫隙

落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固

窗邊護(hù)欄應(yīng)平正牢固

窗邊護(hù)欄是否完好無損無劃痕

是否翹曲變形

開啟關(guān)閉順暢

零配件裝配齊全

位置是否準(zhǔn)確

窗玻璃應(yīng)表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固

窗玻璃是否完好無損、無劃痕

紗窗是否安裝完畢，且無破損

外窗框四周處理是否粗糙

外窗開啟扇是否能關(guān)上

把手是否松動(dòng)

窗子玻璃的每個(gè)角是否封好

打開后窗戶是否能固定

直角接合部是否嚴(yán)密

窗框表面是否光潔

四角是否呈直角

窗的底部滑道是否平滑

窗臺(tái)應(yīng)平滑，不刮手

窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水

外部四周處理是否粗糙

外部窗臺(tái)有無裂紋

2.簡易驗(yàn)房方法——購房時(shí)應(yīng)充分注意
  
為了便于客戶檢查房屋質(zhì)量，這里附上一則驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡易方法，你不妨記住并逐條檢查看一看。

門

（１）大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊

（２）門插是否插入得太少？門間隙是否太大（特別是門鎖的一邊）

（３）門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時(shí)有無特別聲音

（４）窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

（５）窗邊與混凝土接口有無縫隙？

（６）開關(guān)窗戶是否太緊？可否妥當(dāng)關(guān)上？

（７）窗戶玻璃是否完好？

地板

（８）地板有無松動(dòng)？爆裂？撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？

（９）地板間隙是否太大？

（１０）柚木地板無大片黑色水漬？

（１１）地腳線接口是否妥當(dāng)？有無松動(dòng)？

頂棚

（１２）頂棚有無水漬？裂痕？特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長霉菌。

墻身

（１３）墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

（１４）墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲？墻角接位有無水漬？裂痕？

（１５）墻身、墻角接位有無水清？裂痕？

廚廁

（１６）廁、浴具有無裂痕？裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。

（１７）坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？

（１８）浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當(dāng)？

（１９）廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？磚縫有無滲水現(xiàn)象？

（２０）廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

（２１）水池龍頭是否妥當(dāng)？下水是否順暢？

（２２）廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當(dāng)？

（２３）廚柜柜身有無變形？門能否順利開合？

其他

（２４）壁柜門是否牢固周正？

（２５）試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？

（２６）試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？

以上２６條，均是新樓容易發(fā)生的問題。購房時(shí)應(yīng)充分注意。

3.普通購房者自己驗(yàn)房15招 新房有哪些部件保修？
  
1月17日，因?yàn)橐荽鋱@存在質(zhì)量問題，開發(fā)商和記黃埔暫停了該項(xiàng)目的交樓工作。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，春節(jié)前約有80個(gè)項(xiàng)目入住。那么，新房入住前，如果沒有專家的陪同，普通購房者該怎樣自己驗(yàn)房呢？北京市房屋修建工程監(jiān)督站的高級(jí)工程師給記者做了詳細(xì)的講解。

15招

◆第1招：看"備案"留"兩書"

新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項(xiàng)目有關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項(xiàng)目是合法建筑；同時(shí)，應(yīng)得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。

2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工時(shí)，都要進(jìn)行一戶一驗(yàn)，并出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。

◆第2招：衛(wèi)生間不滲不存

檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時(shí)后，到對(duì)應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個(gè)檢測最好與上層住戶同時(shí)進(jìn)行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。

檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水存在，因?yàn)榘惭b地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因?yàn)榈芈┲車舫隽艘欢ǖ暮笃阡佈b地面的高度。

◆第3招：門窗靈活嚴(yán)又亮

試試門窗開啟是否靈活，目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門窗聽聽隔音效果，同時(shí)也了解了它們的密封程度。不過，衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫，為了防水，反而規(guī)定下方須離地面1.5厘米。門窗的油漆質(zhì)量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡)，各個(gè)門的頂部那面都必須刷漆，衛(wèi)生間的門還要刷下邊那面。

◆第4招：輕敲各面聽空裂

墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到"空空"的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。

◆第5招：頂層住戶查滲雨

如果買的是頂層，一定要查看各個(gè)房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因?yàn)榘凑战ㄖ┕ひ?，所交工的房屋要么?jīng)過兩場大雨的"考驗(yàn)"，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋實(shí)驗(yàn)。

◆第6招：陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大

一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險(xiǎn)性不大。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺(tái)，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽臺(tái)斷裂的先兆，一定要立即通知相關(guān)單位。

◆第7招：保溫不好墻滴水

冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問題。

◆第8招：大開龍頭查漏堵

上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來看看水壓，二來試試排水速度。

◆第9招：暖氣支管有坡度

暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個(gè)坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。

◆第10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應(yīng)高出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。

◆第11招：拉閘斷電不可少

電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個(gè)分閘是否能完全控制各分支線路。

◆第12招：保險(xiǎn)插座護(hù)幼童

為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝置。

4.專家支招：最新驗(yàn)房三十六計(jì) 讓你無憂輕松收房
 
一切辦妥以后，終于可以驗(yàn)收房屋了。夢(mèng)想家園似乎已在手中，其實(shí)不然，此時(shí)您的任務(wù)還很艱巨，因?yàn)轵?yàn)收也不那么簡單。

關(guān)于門

1.門的開啟關(guān)閉是否順暢？

2.門插是否插入得太少？門間隙是否太大(特別是門鎖的一邊)？

3.門四邊是否緊貼門框？門開關(guān)時(shí)有無特別聲音？

4.大門、房門的插銷、門鎖是否太長太緊？

關(guān)于窗

5.窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。

6.開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

7.窗戶玻璃是否完好？

8.窗臺(tái)下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

關(guān)于地板

9.地板有無松動(dòng)？爆裂？撞凹？行走時(shí)是否吱吱作響？

10.地板間隙是否太大？

11.柚木地板無大片黑色水漬？

12.地腳線接口是否妥當(dāng)？有無松動(dòng)？

13.地面是否有裂縫？有否起砂現(xiàn)象？

5.買房難收房也難 專家提醒必須牢記五大注意事項(xiàng)
  
延期交房惹爭議”、“眾業(yè)主要求集體退房”、“業(yè)主以延遲交房為由與開發(fā)商對(duì)簿公堂”……近期，?？吹?、聽到這樣的信息，收房和交房成為房地產(chǎn)界談?wù)撦^多的一個(gè)話題，消費(fèi)者說，收房真累，總覺得處處有陷阱，如履薄冰；開發(fā)企業(yè)說，現(xiàn)在的消費(fèi)者越來越強(qiáng)大，維權(quán)渠道越來越多，提出的要求近乎苛刻。雙方各執(zhí)一詞，究竟孰是孰非？筆者認(rèn)為，產(chǎn)生糾紛的責(zé)任既不能完全歸咎于消費(fèi)者，也不能完全歸咎于開發(fā)企業(yè)。

收房、交房作為整個(gè)樓房買賣過程的最后階段，往往也是出問題最多、最易發(fā)生糾紛的階段。開發(fā)企業(yè)經(jīng)過選址、拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工一系列復(fù)雜的生產(chǎn)過程，終于完成產(chǎn)品，可謂投入巨大、用心良苦，但交房時(shí)，難免遇到一些不如意的地方；而消費(fèi)者買房花費(fèi)多年積蓄、貸款、苦苦等待，對(duì)樓房寄予很高期望，容不得它的瑕疵也能夠理解。由于商品房大多是期房銷售，成品房與開發(fā)企業(yè)當(dāng)初預(yù)售時(shí)的廣告、沙盤有所不同，這些不同就導(dǎo)致交房時(shí)消費(fèi)者與開發(fā)企業(yè)之間的一場場沖突。消費(fèi)者收房時(shí)，對(duì)這種高額商品的接受一般都很謹(jǐn)慎，而且，近幾年法律知識(shí)的普及使消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng)，收房時(shí)經(jīng)常存有一系列疑問：樓房是否具備使用條件？交房手續(xù)是否齊全？面積與層高縮減了嗎？墻面裂縫會(huì)涉及主體結(jié)構(gòu)嗎？煤氣、寬帶能不能及時(shí)使用？開發(fā)商所使用的建材是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)？是否環(huán)保健康？電線、水管、燃?xì)夤艿赖仍O(shè)備的鋪設(shè)是否規(guī)范？交房程序合理嗎？物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)該預(yù)先交納幾個(gè)月的？業(yè)主臨時(shí)公約不合理怎么辦？諸如此類的問題。而這些往往涉及比較復(fù)雜的專業(yè)知識(shí)，普通人很難清楚地了解，消費(fèi)者面對(duì)收與不收的兩難境地。

看多了這種沸沸揚(yáng)揚(yáng)、曠日持久的交房收房之爭，站在中間立場總結(jié)起來，消費(fèi)者和開發(fā)企業(yè)之間應(yīng)更多些溝通、理解、信任，雙方應(yīng)通過自身努力規(guī)范自己的行為，從而達(dá)到避免矛盾、減少糾紛、順利交接的目的。為此，提供以下個(gè)人意見供參考。

收房時(shí)應(yīng)關(guān)注五大問題

交房糾紛，究其根源在于合同是否細(xì)致到位，法律能否給雙方提供可依據(jù)的準(zhǔn)則。收房實(shí)際是對(duì)購房合同的履行，合同條款約定得明確細(xì)致，就容易確定履行標(biāo)準(zhǔn)，分清責(zé)任，反之，就容易產(chǎn)生分歧，甚至發(fā)生糾紛。有的消費(fèi)者在收房發(fā)生爭議時(shí)，才意識(shí)到如果在簽訂購房合同時(shí)，在補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)開發(fā)企業(yè)多一些合理的約束以及量化的違約賠償條款，收房時(shí)的情況就會(huì)主動(dòng)一些。例如：由于房屋質(zhì)量問題(像水管爆裂、墻皮脫落等)造成購房人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問題；停車位問題；小區(qū)綠化率問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光、通風(fēng)問題；配套設(shè)施的內(nèi)容、運(yùn)行時(shí)間、不能正常運(yùn)行的補(bǔ)救措施及違約責(zé)任等等。

有法律界人士提醒，收房時(shí)消費(fèi)者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下五類問題：

一是房屋是否達(dá)到交付使用條件，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，開發(fā)商必須提供房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施《工程竣工驗(yàn)收備案表》(取代原來的竣工綜合驗(yàn)收合格證，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》(國發(fā)[2004]16號(hào))中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收)，其中一方面是驗(yàn)證，另一方面也要看驗(yàn)收合格證取得的合法性。

二是看小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房室內(nèi)設(shè)計(jì)變更的情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，商品房銷售后，開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如果是因經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，而導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知消費(fèi)者。消費(fèi)者收房時(shí)，應(yīng)核對(duì)房子的規(guī)劃、設(shè)計(jì)是否變更，開發(fā)商是否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)履行通知義務(wù)。

三是景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)是否符合合同約定，該部分對(duì)樓盤品質(zhì)、居住目的有很大影響。商品房買賣合同一般都約定基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑、綠化標(biāo)準(zhǔn)等，也有的售樓廣告對(duì)此用語明確具體，直接對(duì)消費(fèi)者購房心理和價(jià)格的確認(rèn)造成影響，也屬要約，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行約定。

四是房屋質(zhì)量，建筑質(zhì)量無疑是牽動(dòng)消費(fèi)者神經(jīng)的最大關(guān)注點(diǎn)，如果房屋在建筑質(zhì)量上出現(xiàn)了問題，那么基于它之上的一切如配套設(shè)施、小區(qū)景觀等都只不過是空中樓閣而已，沒有任何價(jià)值和意義。除傳統(tǒng)的質(zhì)量問題，裝修房還存在新型的環(huán)保、節(jié)能等質(zhì)量問題也值得重視。

五是交付逾期和面積差異問題。逾期交房會(huì)給消費(fèi)者造成一定的經(jīng)濟(jì)損失和機(jī)會(huì)損失，也可能破壞消費(fèi)者的家庭生活計(jì)劃，給生活帶來諸多不便。商品房買賣合同一般約定(合同第九條)：出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)，其中第二款約定逾期超過一定日期后，買受人有權(quán)解除合同，也可要求繼續(xù)履行合同。

由此看來，開發(fā)企業(yè)交付房屋逾期達(dá)到一定的天數(shù)，消費(fèi)者是可以退房的，此時(shí)的前提條件是消費(fèi)者拒絕接收此房屋，如果已經(jīng)實(shí)際入住接收了房屋，那么只能接受開發(fā)企業(yè)支付違約金的補(bǔ)償方式了。面積問題也應(yīng)該是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，對(duì)于交房時(shí)面積差異的處理方式在合同中一般都有約定，2003年6月1日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛適用法律若干問題的解釋》已經(jīng)明確，合同有約定的，按合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房或不退房而要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任(損失)。

四> 物業(yè)管理

1.物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢
  
網(wǎng)友提問：請(qǐng)問物業(yè)管理費(fèi)到底包含哪些方面呢？1.每棟樓下的鐵門及對(duì)講機(jī)每年要另外收錢2.每棟樓樓頂?shù)乃浼八苣昃眯枰鼡Q，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是業(yè)主分?jǐn)倖幔?.樓道內(nèi)粉刷墻壁的費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主分?jǐn)倖幔可厦嫒齻€(gè)問題是我暫時(shí)能想到的吧。不知道有沒有物業(yè)管理相關(guān)的法律？專業(yè)人士請(qǐng)指點(diǎn)一下。下周周末將就上述三項(xiàng)舉行小型聽證會(huì)，我想收集一些相關(guān)法律規(guī)定。

宗科濤律師回復(fù)：根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的成本構(gòu)成包括以下項(xiàng)目：

(1)管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)；(5)保安費(fèi)；(6)辦公費(fèi)；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)中還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中可以增加保險(xiǎn)費(fèi)。與我國基本價(jià)格制度轉(zhuǎn)換相適應(yīng)，按照定價(jià)主體和形成途徑不同，物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)方式。

2.什么叫做物業(yè)管理
 
物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律，按照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科技和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。

3.鄭州物業(yè)管理“新規(guī)” 細(xì)化開發(fā)商與物管關(guān)系

從開發(fā)商與物業(yè)管理關(guān)系等方面進(jìn)行細(xì)化

鄭州市房管局日前發(fā)布了《鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》（征求意見稿），從房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理的關(guān)系、依據(jù)資質(zhì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選聘門檻、招標(biāo)方式、委托管理的內(nèi)容及具體的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、管理體系等全方位進(jìn)行了細(xì)化，并公開向社會(huì)各界征求修改意見。

《辦法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)管理分離，新開發(fā)的小區(qū)，開發(fā)商應(yīng)通過招標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理；已成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，招標(biāo)前應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定招標(biāo)方式、委托管理的內(nèi)容及具體的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；公開招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)在報(bào)紙或鄭州房地產(chǎn)信息網(wǎng)等媒介上發(fā)布招標(biāo)公告。

《辦法》對(duì)參加招投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行了限定，三級(jí)以上（含三級(jí)）資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，才能參加鄭州市的物業(yè)管理公開招標(biāo)投標(biāo)。物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)時(shí)，要按要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)盡量詳細(xì)完整，內(nèi)容應(yīng)包括管理服務(wù)理念、目標(biāo)及承諾，服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢查方法；各主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序，人員配備情況，包括該物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要管理人員的崗位資格、技術(shù)職稱證書及工作簡歷，該項(xiàng)目所設(shè)崗位及人數(shù)等，物業(yè)管理的有關(guān)制度；前期物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)說明前期介入的時(shí)間、方式、人員、費(fèi)用報(bào)價(jià)等情況。

《辦法》規(guī)定，鄭州市房管局應(yīng)成立物業(yè)管理招投標(biāo)辦公室，并建立全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)專家?guī)烀麅?cè)。

評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和有關(guān)物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)；評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目只能做出一種評(píng)標(biāo)結(jié)果；有異議時(shí)，按少數(shù)服從多數(shù)的原則，投票表決，確定評(píng)標(biāo)結(jié)果；評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)對(duì)各投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、管理業(yè)績、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況、標(biāo)書編制、報(bào)價(jià)等以百分制逐項(xiàng)記分，綜合評(píng)定，按照得分從高到低的順序推薦中標(biāo)候選人，招標(biāo)人應(yīng)確定排序在前的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

《辦法》規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，鄭州市房管局將依法予以處罰。

4.服務(wù)不滿意可否拒交物業(yè)管理費(fèi)

家住漢陽的阮女士最近有點(diǎn)煩：上個(gè)月剛剛裝修好的房子，剛準(zhǔn)備搬進(jìn)去住時(shí)卻發(fā)現(xiàn)廚房、衛(wèi)生間、客廳天花板上有幾塊水漬，物業(yè)公司通過檢查，認(rèn)為是由于樓上住戶水管漏水而引起的，可樓上業(yè)主卻矢口否認(rèn)。最后，經(jīng)物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)終于解決了問題。阮女士認(rèn)為，物業(yè)公司在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。她想知道，對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？

記者就此咨詢了湖北今天律師事務(wù)所王洪斌律師，他認(rèn)為：首先應(yīng)該明確漏水的具體原因是什么。一般來說，要么是房屋質(zhì)量不過關(guān)；要么是樓上業(yè)主裝修過程中破壞了防水層，但無論是哪種原因引起的都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理與業(yè)主的法律關(guān)系。

房屋在交付給業(yè)主使用前，開發(fā)商都應(yīng)該做滲水、注水實(shí)驗(yàn)，確保房屋不存在滲水才能交付給業(yè)主，如果開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵，導(dǎo)致水管漏水使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果是樓上業(yè)主過失，造成漏水導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在本案中只涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修應(yīng)當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。

王律師認(rèn)為，業(yè)主以對(duì)管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會(huì)的委托，為整個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對(duì)一的合同關(guān)系，而是一對(duì)整體業(yè)主的合同關(guān)系。

其次，物業(yè)管理費(fèi)是用于整個(gè)小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個(gè)業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費(fèi)使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費(fèi)，則必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對(duì)小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費(fèi)的業(yè)主）的共同利益遭受損害。

因此，對(duì)于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費(fèi)的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計(jì)了一整套完整的監(jiān)督機(jī)制，即業(yè)主將其對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會(huì)行使；同時(shí)，業(yè)主賦予管委會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費(fèi)以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時(shí)，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費(fèi)。而此案例中，責(zé)任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責(zé)任，所以阮女士無理由拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)。王律師認(rèn)為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責(zé)任到底在開發(fā)商還是樓上業(yè)主，如果是房屋質(zhì)量問題，可直接找開發(fā)商要求承擔(dān)違約賠償責(zé)任；如果是樓上業(yè)主過失造成漏水，則阮女士應(yīng)直接找樓上業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。

5.物業(yè)費(fèi)交多少錢才是合理的呢
 
網(wǎng)友提問：律師您好，我們小區(qū)有回遷戶、房改戶、房管戶等所交費(fèi)不同小區(qū)中只有我們唯一一棟商品房而且物業(yè)費(fèi)偏高1.80元/平米，還沒有保安人員，而且由于小區(qū)復(fù)雜一直沒能夠成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)的物業(yè)是開發(fā)商聘的，我們的這棟商品樓是否可以單獨(dú)成立業(yè)委會(huì)，我們這些業(yè)主該怎么辦物業(yè)費(fèi)是否該比別的不是商品房的業(yè)主交的多而且享受同等待遇呢？我們這棟樓的業(yè)主怎樣才能成立業(yè)主委員會(huì)呢？請(qǐng)您幫我們想想辦法。謝謝！

王樹人律師回復(fù)：同一小區(qū)，同一物業(yè)，同一服務(wù)，物業(yè)費(fèi)不同，除非開發(fā)商另外補(bǔ)貼。否則不合理。一個(gè)小區(qū)只能成立一個(gè)業(yè)委會(huì)，你可以到小區(qū)辦去咨詢一下。