全球很多通脹都轉(zhuǎn)向美國(guó)

　　曾瀞漪：是，除了地方政府的這個(gè)處理手法問(wèn)題之外，其實(shí)能夠推波助瀾也就是你剛剛提到的外資有熱錢進(jìn)來(lái)。因?yàn)檫@個(gè)熱錢呢可能在前一段時(shí)間的股市之后，最近這幾個(gè)月又跑向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么這個(gè)部分其實(shí)也不是中國(guó)政府能夠解決的。你覺(jué)得解決這個(gè)全球流動(dòng)性過(guò)剩的根本原因，你的看法。

　　謝國(guó)忠：全世界現(xiàn)在都是流通性過(guò)剩，我們看到就是這個(gè)炒風(fēng)就是全世界都有，而且就是已經(jīng)是維持了好幾年了，這跟世界上大部分央行的政策的過(guò)于寬松有關(guān)的?，F(xiàn)在因?yàn)槭澜缃?jīng)濟(jì)全球化，一個(gè)國(guó)家要完全想控制自己的流動(dòng)性過(guò)剩這個(gè)問(wèn)題的話是不容易的。

　　曾瀞漪：你的意思是說(shuō)，我實(shí)在沒(méi)有辦法阻止外資有熱錢進(jìn)來(lái)，這個(gè)太難做得到了，目前對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)？

　　謝國(guó)忠：對(duì)。如果是就是美國(guó)的話，就是加息的預(yù)期出現(xiàn)的話，那可能會(huì)制止這樣的炒風(fēng)，這時(shí)全世界的流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題才能得到解決。至于什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)這樣的預(yù)期，最重要的還是美國(guó)的通脹，我覺(jué)得美國(guó)美金最近比較弱，就是世界上很多通脹的話都朝美國(guó)走，這個(gè)美國(guó)的通脹應(yīng)該是我覺(jué)得是在短期內(nèi)的話應(yīng)該朝上走的，雖然暫時(shí)的話聯(lián)儲(chǔ)局他還看不到，我覺(jué)得因?yàn)檫@世界是一個(gè)經(jīng)濟(jì)，別人通過(guò)升值來(lái)降低它通脹，這一定是你把通脹轉(zhuǎn)給了別人，因?yàn)槊澜鸨容^弱，所以很多國(guó)家現(xiàn)在都把通脹都轉(zhuǎn)給美國(guó)了，所以美國(guó)的話最終通脹會(huì)比較高的。

　　解決房產(chǎn)問(wèn)題最終需要一個(gè)城市化戰(zhàn)略

　　曾瀞漪：如果說(shuō)這個(gè)全球流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題并不是中國(guó)政府現(xiàn)在擋的住的，那么就可以預(yù)見(jiàn)就是中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格還是會(huì)繼續(xù)的上升，到底怎么樣從長(zhǎng)遠(yuǎn)的方向來(lái)說(shuō)可以解決目前中國(guó)那么多城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升，民眾買不起房子的現(xiàn)象請(qǐng)謝國(guó)忠來(lái)談?wù)勊麑?duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有些什么樣的看法？其實(shí)這幾年來(lái)，在專訪您的時(shí)候，你曾經(jīng)提過(guò)一個(gè)概念，就是說(shuō)中國(guó)應(yīng)該發(fā)展大規(guī)模的城市，就是說(shuō)這個(gè)城市它不只是一個(gè)房地產(chǎn)會(huì)很多，不是這個(gè)問(wèn)題而已，不是這個(gè)現(xiàn)象而已，它還有一個(gè)就是有城市化的發(fā)展戰(zhàn)略。你跟我們談?wù)勀阕罱谶@個(gè)問(wèn)題的思考之后，你提出的一些建議是什么？

　　謝國(guó)忠：為什么大城市的話就是會(huì)發(fā)展比較好？主要是因?yàn)樗囊?guī)模效應(yīng)引起來(lái)的。就是它的創(chuàng)造就業(yè)的成本比較低，而另外一點(diǎn)就是從住房來(lái)說(shuō)的話呢，它因?yàn)橛幸?guī)模效應(yīng)的話，可以發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施，特別是像那個(gè)軌道交通，使得很多土地都能夠用來(lái)去做使用。因?yàn)橥恋氐亩倘笔窍鄬?duì)的，所以對(duì)住房來(lái)說(shuō)的話，其實(shí)并不是因?yàn)橥恋囟倘?，而是因?yàn)榻煌ú环奖悖杂型恋氐牡胤降脑捤鼪](méi)法做。所以如果城市的話做得好的話，你把那個(gè)軌道交通都搞好了以后的話，那房地產(chǎn)價(jià)格就不會(huì)很高的。所以中國(guó)就是因?yàn)槌鞘谢娜蝿?wù)非常艱巨，中國(guó)現(xiàn)在城市化才只有43%左右，城市化達(dá)到完成的話大概要到75%左右，所以還是有一半的路，近一半的路要走。農(nóng)村的人口壓力那么大，所以呢很多地方它就自己當(dāng)?shù)厝ジ銈€(gè)小城市，要發(fā)展自己的經(jīng)濟(jì)，提高自己的收入。這種地方它發(fā)展的話，提高收入的話，很多的有很大的代價(jià)，它就是通過(guò)污染或者高排放比較多、比較高，能源消耗比較浪費(fèi)，等等這樣來(lái)提高它的生活水平。其實(shí)如果你把這些成本都算進(jìn)去的話，它經(jīng)濟(jì)的話并不僅僅是增值的。

　　所以這樣的小的經(jīng)濟(jì)的話，小的城市長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)的話，不一定能生存下去。所以中國(guó)就是如果是政府的話，如果真的是有城市化有個(gè)戰(zhàn)略，就是我們中國(guó)已經(jīng)的城市化就是走大城市的道路，那個(gè)就要集中資源，就搞些大城市。如果是城市化遍地開(kāi)花的話，有很多的浪費(fèi)。那搞大城市就是有個(gè)很重要的工具，就是選一些城市，讓它們有發(fā)債的權(quán)利，讓它們通過(guò)發(fā)債來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。這樣就是房地產(chǎn)的價(jià)格就不用太高，房地產(chǎn)價(jià)格比較合理，移民進(jìn)來(lái)也比較容易，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格越高，移民進(jìn)來(lái)就是移民進(jìn)來(lái)的話就越困難，這樣以后對(duì)城市發(fā)展也不利，城市發(fā)展的速度也會(huì)放慢的。所以呢就是房地產(chǎn)價(jià)格的話就是跟那個(gè)城市發(fā)展速度最終要有一個(gè)平衡的，短期來(lái)說(shuō)有很多城市就是認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格高，我收的錢多，我可以發(fā)展得更快。所以這種呢是一個(gè)短線的是對(duì)的，從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)的話是不對(duì)的。你房地產(chǎn)價(jià)格越高，你以后城市發(fā)展就越慢了。

　　所以我覺(jué)得，就是中國(guó)解決房地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題的話，最終還是要城市化是要有一個(gè)戰(zhàn)略，城市化有一個(gè)戰(zhàn)略，這個(gè)戰(zhàn)略就是搞大城市，把中國(guó)的農(nóng)民盡快的朝城市里搬，這樣減少了對(duì)土地的壓力，以后對(duì)環(huán)境污染等等問(wèn)題的話，都能得到妥善的解決。

　　曾瀞漪：是，也就是說(shuō)目前中國(guó)在解決像是農(nóng)民的問(wèn)題也好，又或者是房?jī)r(jià)飆升的問(wèn)題也好，其實(shí)應(yīng)該有總體的城市發(fā)展戰(zhàn)略？應(yīng)該是主動(dòng)的先做一個(gè)大城市的規(guī)劃，而不是被動(dòng)的，因?yàn)槿丝诹鲃?dòng)進(jìn)來(lái)我們?cè)賮?lái)看看說(shuō)城市應(yīng)該怎么來(lái)擴(kuò)大，就會(huì)顯得零亂，而浪費(fèi)整個(gè)的發(fā)展。那么現(xiàn)在當(dāng)中當(dāng)然就是房地產(chǎn)的部分，我怎么樣蓋那么多的房子，可以容納那些進(jìn)來(lái)的人。

房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)從土地銀行變成工廠發(fā)債模式

　　曾瀞漪：那么在當(dāng)中您提到的概念就是說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)的發(fā)展模式應(yīng)該從土地銀行的模式，變成工廠發(fā)債的模式。那是個(gè)什么樣的概念？

　　謝國(guó)忠：中國(guó)現(xiàn)在最近幾年的話，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的話賺錢賺得多的主要是靠囤地，這跟香港過(guò)去的那個(gè)就是市場(chǎng)一樣，我今天買了地，我慢慢造房子，五年之后的話我再買房子的時(shí)候，因?yàn)橥恋貎r(jià)格高了，所以這個(gè)房?jī)r(jià)也就高了。它從盈利上去算的話，它并不是因?yàn)樵旆孔釉斓暮觅嵉腻X，而是因?yàn)橥恋厣蒂嵉腻X。這個(gè)就是模式就會(huì)引起房子的供應(yīng)的話會(huì)比較緩慢，因?yàn)榫褪欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的話他有一個(gè)心態(tài)，如果房?jī)r(jià)不夠高的話，他就慢慢來(lái)是吧，因?yàn)楝F(xiàn)在利息的話也比較低，通脹也比較高，實(shí)際利率的話非常低。所以他囤地的模式對(duì)他來(lái)說(shuō)成本也不是太高。這個(gè)就會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上升。

　　如果你是改成說(shuō)是你房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的話你拿了地之后一定要大規(guī)模的發(fā)展，而且就是那個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是開(kāi)發(fā)的話，就是面積巨大，就是如果是一下是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就一年的話要生產(chǎn)100萬(wàn)平方米，那它的這個(gè)注意力的話就不是說(shuō)是囤一塊地，而是說(shuō)生產(chǎn)100萬(wàn)平方米的話怎么把它做好，資金的周轉(zhuǎn)的話越快，他資金的回報(bào)率越高。對(duì)工廠來(lái)說(shuō)的話，就是一個(gè)資金的一個(gè)周轉(zhuǎn)，你賺的越快，你需要的資金就越少，那你對(duì)股本金，股本金的回報(bào)率也就越高。因?yàn)槟阃ㄟ^(guò)量做的大，來(lái)把你的回報(bào)做上去的。

　　所以我覺(jué)得呢，中國(guó)走向工廠的模式的話是有可能的，在韓國(guó)過(guò)去它是嘗試過(guò)一段時(shí)間，韓國(guó)有很大，只有很少的幾家房地產(chǎn)公司，過(guò)去是造那個(gè)衛(wèi)星城的，中國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商特多，有幾萬(wàn)家，是吧？一個(gè)城市里面就有幾千家，我覺(jué)得這是很不正常的。以后就是中國(guó)應(yīng)該出現(xiàn)很大型的房地產(chǎn)公司，它那個(gè)中國(guó)可能會(huì)出現(xiàn)20家大的房地產(chǎn)公司，一年的生產(chǎn)的話100萬(wàn)平方米這樣一個(gè)規(guī)模，這樣就是才會(huì)真正的改變中國(guó)的房地產(chǎn)類市場(chǎng)一個(gè)，它里面運(yùn)轉(zhuǎn)的一個(gè)機(jī)制，不是靠房?jī)r(jià)上升來(lái)。

　　曾瀞漪：增加財(cái)政。

　　謝國(guó)忠：帶動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)，而是靠效益，靠生產(chǎn)的速度來(lái)帶動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)。

　　曾瀞漪：你的意思是說(shuō)，現(xiàn)在因?yàn)楹芏嗟胤秸麄兊呢?cái)政收入是來(lái)自于土地的發(fā)展，土地的占額上升有這個(gè)財(cái)政收入來(lái)源，所以他們也可能就默許了這個(gè)開(kāi)發(fā)商。在囤積土地的行為，囤積土地然后就造成房?jī)r(jià)被哄抬得很高。所以解決這個(gè)問(wèn)題的方法就是說(shuō)應(yīng)該轉(zhuǎn)變從這個(gè)土地銀行的模式變成是工廠模式，快速的大規(guī)模的蓋房子。

　　謝國(guó)忠：對(duì)。

　　曾瀞漪：那么現(xiàn)在中國(guó)有什么樣的城市可以快速生產(chǎn)房子，是不是有些條件，有這樣的發(fā)展呢？

　　謝國(guó)忠：是啊，中國(guó)有很多老城市，你要做大城市的話，第一個(gè)條件你就要得有水，中國(guó)來(lái)說(shuō)，城市化當(dāng)中第一個(gè)限制，如果你沒(méi)水的話，你就是做不了。第二個(gè)，就是說(shuō)你有一些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，第三個(gè)就是你的人口本來(lái)也就比較大，所以很多地方的省會(huì)啊，你像比如說(shuō)武漢、長(zhǎng)沙，這樣的城市的話就是應(yīng)該是完全有條件做超大城市的。中國(guó)就是靠沿海的或者是靠長(zhǎng)江的都是比較合適的地點(diǎn)?，F(xiàn)在北方，中國(guó)北方有很多地方缺水，所以這個(gè)問(wèn)題沒(méi)解決之前的話，急于的搞城市化的話，可能是可持續(xù)性的話是有問(wèn)題的。

　　曾瀞漪：在房地產(chǎn)商本身來(lái)說(shuō)，到底有什么樣的好處，可以讓他們放棄現(xiàn)在的模式，然后轉(zhuǎn)而工廠模式來(lái)發(fā)展呢？

　　謝國(guó)忠：最終是規(guī)?；?，如果你是規(guī)模已經(jīng)很大了，那你囤一小塊地的話，就是升值以后帶來(lái)的盈利的話就不一定是那么可觀了，它可觀的盈利是它那個(gè)機(jī)器周轉(zhuǎn)的越快。所以就是那個(gè)如果你是比如說(shuō)你是一個(gè)造汽車的一個(gè)公司，它有小的公司的話它是造高檔車的，它是每個(gè)車的價(jià)格要抬的特高，它是通過(guò)這個(gè)來(lái)賺錢的。但是大眾化的，像豐田這樣的汽車公司，它就造一千多萬(wàn)輛車，它每輛車上面賺個(gè)5%，但是因?yàn)樗莻€(gè)量大，它能賺很多錢。所以這個(gè)是一個(gè)跨越，你從小規(guī)模到大規(guī)模的話，它自己的機(jī)制會(huì)轉(zhuǎn)的，這個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)得最根本的就是說(shuō)地方政府的利益一定要變，地方政府如果它是地方政府的話還是靠房地產(chǎn)去融資來(lái)發(fā)展城市的話，這個(gè)它一定是，就是那個(gè)要助長(zhǎng)那個(gè)房?jī)r(jià)上升。只有地方政府的財(cái)路的話它有另外一條渠道，讓它能夠有發(fā)債，那樣它對(duì)房地產(chǎn)的話才是有常人的眼光去看房地產(chǎn)。

　　曾瀞漪：所以這個(gè)源頭還是回到中央政府，中央政府要允許地方可以發(fā)債，才能夠解決目前房地產(chǎn)的問(wèn)題？

　　謝國(guó)忠：是。那每個(gè)地方政府都發(fā)債可能會(huì)出事是吧，因?yàn)橹袊?guó)為什么不允許地方政府發(fā)債？就是認(rèn)為就是地方政府的話不知道怎么管他們的財(cái)務(wù)，如果你發(fā)了債之后，很多錢會(huì)消失。但是呢，就是中國(guó)可以選定了大城市之后，這些的話已經(jīng)就是中國(guó)的大城市，中國(guó)以后60%、70%的人口就住在這些城市里面，那你也不用擔(dān)心它說(shuō)，它那個(gè)發(fā)展的話，以后沒(méi)有效果，是吧？所以容許它發(fā)債的話就對(duì)了。所以呢，通過(guò)一個(gè)選擇性的給某些地方讓它有發(fā)債權(quán)，能夠解決中國(guó)一個(gè)城市化的問(wèn)題，也能解決中國(guó)的人口，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格的問(wèn)題。

　　曾瀞漪：看樣子現(xiàn)在中央政府馬上面對(duì)的不只是說(shuō)應(yīng)該怎么樣把房?jī)r(jià)快點(diǎn)降溫下來(lái)，另外就是應(yīng)該思考，快點(diǎn)思考一下怎么樣讓地方政府，某一些適合的地方政府快點(diǎn)發(fā)展？

　　謝國(guó)忠：對(duì)，中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展到一個(gè)階段，就是對(duì)中國(guó)的一個(gè)城市化一個(gè)戰(zhàn)略的話要有一個(gè)重新的思考。

　　曾瀞漪：好的，謝謝國(guó)忠，也謝謝觀眾的收看，我們?cè)贂?huì)?！　?lái)源:鳳凰網(wǎng)