影響樓盤投資六要素

qxxhz 2005-08-23

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    近年來，京城高檔樓盤的投資市場日趨活躍，越來越多的購房者看好這一投資趨向。但也有不少人擔心投資回報難如人意。對此，業(yè)內(nèi)部分資深人士認為，判斷一個高檔樓盤是否能升值保值，關(guān)鍵取決于六大要素。

    地段、配套是關(guān)鍵

    “地段，地段，還是地段”———這似乎是房地產(chǎn)市場一個亙古不變的真理。的確，在衡量一個樓盤的價值時，地段占有相當比重。所謂好的地段應(yīng)該擁有便利的交通網(wǎng)絡(luò)、完善而優(yōu)質(zhì)的周邊配套設(shè)施、良好的綠化資源、成熟的周邊環(huán)境等。作為出租型公寓，除了以上因素外，如果能具有優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計、施工質(zhì)量和貼心的物業(yè)服務(wù)，加上與高檔寫字樓及外資企業(yè)商務(wù)區(qū)在合理距離以內(nèi)，定能吸引外籍人士的眼球，從而得到較好的租金回報。如朝陽公園、CBD核心區(qū)、使館區(qū)輻射區(qū)、機場高速溫榆河畔別墅區(qū)等地段的優(yōu)勢，均是其他地段無可比擬的。由于上述區(qū)域的土地供應(yīng)有限，當該區(qū)域一手供應(yīng)被完全吸納后，買家只能轉(zhuǎn)移視線到二手市場，而在土地供應(yīng)緊缺，需求隨著國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展日益加大時，上述地段的真正價值將會得到充分體現(xiàn)。稀有=珍貴，地段仍然是投資高檔公寓的買家必須考慮的因素。

    保值、升值看服務(wù)

    對于高檔樓盤，如果說優(yōu)秀的硬件極為重要的話，那么，軟件的重要性也不應(yīng)該被忽略。因為優(yōu)秀的軟件服務(wù)能延遲硬件設(shè)備的老化，加強樓盤的生命力。樓盤的軟件中最為突出的是物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)水平的高低對于整個樓盤是否能保值、升值具有重要作用。比如，開發(fā)商當初設(shè)計外立面使用的是涂料或淺色墻磚，那么，就需要物業(yè)公司定期做清洗或維護，盡量使其不褪色、裂縫或者變臟。如果物業(yè)公司的服務(wù)水準及維修意識相對較低，樓盤的品質(zhì)就會隨著時間的推移而下降。另外，服務(wù)水準較高的物業(yè)管理公司，為維護社區(qū)的整體形象，會通過《物業(yè)管理公約》和《維修公約》對個別業(yè)主的個性化行為進行約束，如對業(yè)主隨便扔垃圾、養(yǎng)大型寵物、晚上制造噪音等問題進行合理約束，以提高住戶的居住舒適度，緩解業(yè)主之間的矛盾。而服務(wù)水平一般的物業(yè)公司可能對此就不會太過顧及。而這一點，恰恰也是樓盤能否保值、升值，客戶是否愿意承租或二手購買的另一重要因素。

    居住氛圍看人群

    早期入市的一些公寓項目，由于開發(fā)商對未來的預(yù)期很模糊，擔心銷售會受阻，所以項目中大、中、小三種戶型都有，甚至同時涵蓋純居住與商住幾種不同的客戶群體，這樣一來，由于產(chǎn)品本身定位的模糊不清，致使客群也不盡統(tǒng)一。住在大戶型里與住在小戶型里的人群，或者純居住與商住的客戶，由于經(jīng)濟承受能力不同，對生活的要求也不同，這樣就給物業(yè)公司造成一定的管理與服務(wù)難度。如保安門禁的管理要嚴格到什么程度，純居住與商住的客戶要求往往不一樣，物業(yè)公司只能采取折中的態(tài)度處理，如此一來，社區(qū)的品質(zhì)也會受到一定的負面影響。

    有鑒于此，建議買家在購房時對社區(qū)的人群特征也應(yīng)予以考慮，在投資購買高檔公寓時，盡量考慮與品味相投、背景相似的人群“扎堆兒”。如果社區(qū)的人群整體素質(zhì)較高，在一些具體細節(jié)上，會配合物業(yè)公司、業(yè)委會去做得更好，這樣，樓盤的整體檔次便會超水平地發(fā)揮出來，這是所有投資型買家求之不得的。

    投資回報算細賬

    投資回報是每一個高檔樓盤的買家無不看重的，對此，購房人除需要考察同一區(qū)域其他樓盤的回報率及租金情況以作比較外，還需要算筆細賬。在計算過程中買房人應(yīng)該把交易成本及運營成本從收益中扣除以得到凈收益，比如：銀行貸款、年付利息；前期投入資金；年物業(yè)費；年取暖費；租金稅費；中介代理費等。由此可以看出，租金收入大多僅僅能支付房子日常維護開銷，而要得到真正的投資回報還得依賴房屋升值來實現(xiàn)。

    宏觀政策需把控

     2003年至今，國家出臺了一系列金融政策和土地政策，對房地產(chǎn)市場的影響巨大。比如首付款比例的提高，就直接影響了投資型買家和購買兩套(含兩套)以上住房及高檔別墅買家的收益。另外，購買高檔公寓，其契稅為3%，也比購買普通住宅高出一倍。而租賃稅費的降低等，也對個人購房起到一定的鼓勵作用。不過，由于不少外資企業(yè)逐年降低對外籍員工的住房補貼，進行員工本地化以壓縮成本，越來越多外籍員工在北京購房自用，公寓租金將會有所下降。因此，對于投資高檔公寓的買家而言，只有選擇真正適合的區(qū)域和產(chǎn)品才能在獲得合理租金回報的同時，房屋也能得到升值。

    押寶涉外需有度

    對于近幾年住宅租金的下滑，很多投資型買家或許要問，為什么在幾乎所有房屋的租金走低的情況下，一些高檔的涉外公寓卻租售兩旺？原因不外乎兩個：一個是由于產(chǎn)品本身的高檔特性；另一個是來北京創(chuàng)業(yè)、投資的國外大型跨國公司大量增加。這些外籍人士在租房時，由于有可觀的住房補貼、豐厚的收入，不太考慮租金的高低，而考慮更多的是居住的舒適度。如哪里的房子距離公司更近、交通更便捷，哪里的房子景觀資源好等。他們在選擇居住區(qū)域時比較喜歡“扎堆兒”，容易形成一種“羊群效應(yīng)”。而涉外區(qū)域也是投資公寓買家的最佳選擇。但是，如果大家都為了獲得穩(wěn)定的投資回報，而把目光聚集在“羊群”身上，必然會導(dǎo)致該區(qū)域房價下降。對于買家而言，由于投資成本的加大、回報率的下降，其收益空間也就隨之縮小了。所以，買家在關(guān)注涉外區(qū)域時，有必要先了解該區(qū)域租務(wù)市場的供需結(jié)構(gòu)。這樣既有利于把握好投資時機，也避免因盲目投資而造成“適得其反”的后果。