辦公樓，是指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位的行政管理人員以及業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。辦公樓按規(guī)模大小，可分為小型、中型、大型和特大型；按總體布局不同，又可分為集中式和分散式。

近年來，國家相繼出臺辦公樓行業(yè)政策，旨在規(guī)范辦公樓的建設(shè)、使用和管理，促進(jìn)資源的合理利用，以及推動綠色低碳發(fā)展。2024年1月，工信部等十一部門印發(fā)《關(guān)于開展“信號升格”專項(xiàng)行動的通知》，以政務(wù)中心、文旅景區(qū)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、高等學(xué)校、交通樞紐、城市地鐵、公路鐵路水路、重點(diǎn)商超、住宅小區(qū)、商務(wù)樓宇、鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村等重點(diǎn)場景為著力點(diǎn)，加快彌補(bǔ)網(wǎng)絡(luò)覆蓋和業(yè)務(wù)服務(wù)方面的薄弱環(huán)節(jié)，向廣大個人用戶和行業(yè)用戶提供高質(zhì)量移動網(wǎng)絡(luò)使用體驗(yàn)，為網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)國和數(shù)字中國建設(shè)提供堅(jiān)實(shí)支撐。2024年1月，浙江省人民政府印發(fā)《進(jìn)一步推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干政策》，提出要深化國家數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，在土地、能耗、算力等要素方面支持?jǐn)?shù)字產(chǎn)業(yè)集群培育壯大。支持有條件的地區(qū)，建設(shè)省級數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園和數(shù)字樓宇。

辦公樓行業(yè)上游主要包括原材料供應(yīng)商，包括鋼材、水泥、玻璃、石材、木材等原材料。產(chǎn)業(yè)鏈中游主要為辦公樓的建設(shè)。產(chǎn)業(yè)鏈下游為辦公樓的使用者和相關(guān)服務(wù)提供者，其中，使用者為各類企業(yè)和機(jī)構(gòu)，相關(guān)服務(wù)提供者包括物業(yè)管理公司、清潔服務(wù)公司、安保公司等。

現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。2023年，受宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、消費(fèi)需求不振和房地產(chǎn)行業(yè)整體融資收緊等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資端景氣度進(jìn)一步下降。其中，房地產(chǎn)辦公樓投資額為4530.78億元，同比下降14.36%，降幅較顯著。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，中國房地產(chǎn)辦公樓投資額同比下降7.29%至2493.29億元。

目前，我國辦公樓市場進(jìn)入總量過剩，結(jié)構(gòu)失衡的供需狀態(tài)，存量時代下的辦公樓市場需要實(shí)現(xiàn)渠道體系、運(yùn)營體系的迭代與進(jìn)化。從施工面積來看，2024年1-7月，中國辦公樓施工面積同比下降8.75%至28977.1萬平方米；新開工施工面積同比下降22.15%至1179.34萬平方米；竣工面積同比下降31.39%至798.59萬平方米。

從銷售面積看，我國辦公樓銷售面積2017年達(dá)到高峰，2018年開始，國內(nèi)辦公樓銷售面積明顯下降，受近幾年互聯(lián)網(wǎng)金融嚴(yán)查以及P2P平臺暴雷，國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融受到嚴(yán)重打擊，P2P相關(guān)企業(yè)陸續(xù)關(guān)閉等影響，辦公樓市場的需求市場受到較大沖擊。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，中國辦公樓銷售面積同比下降7.17%至1327.25萬平方米，其中，辦公樓現(xiàn)房銷售面積同比增長5.6%至608.85萬平方米；辦公樓期房銷售面積同比下降15.79%至718.41萬平方米。

基于辦公樓市場需求的弱復(fù)蘇態(tài)勢以及新增供應(yīng)的影響，我國辦公樓銷售行業(yè)持續(xù)承壓。數(shù)據(jù)顯示，2024年1-7月，中國辦公樓銷售額同比下降10.44%至1721.71億元。其中，辦公樓現(xiàn)房銷售額同比增長5.42%至814.52億元；辦公樓期房銷售額同比下降21.1%至907.19億元。

1、企業(yè)格局

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，辦公樓市場持續(xù)擴(kuò)大，特別是在一線城市和部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集的二線城市，辦公樓市場活躍度較高。這導(dǎo)致了市場競爭的加劇，辦公樓企業(yè)需要不斷創(chuàng)新和提升服務(wù)質(zhì)量以適應(yīng)市場的變化?。目前，我國辦公樓行業(yè)代表企業(yè)包括萬達(dá)集團(tuán)、陸家嘴、特發(fā)物業(yè)、中鐵置業(yè)、綠地集團(tuán)、中國金茂、恒隆集團(tuán)、卓越集團(tuán)等。

2、重點(diǎn)企業(yè)

上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司自成立于1992年以來，一直致力于“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)”內(nèi)重點(diǎn)功能區(qū)域土地成片開發(fā)和城市功能開發(fā)。公司作為陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的城市綜合開發(fā)商，不僅在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域內(nèi)持有大量優(yōu)質(zhì)經(jīng)營性物業(yè)，并已將發(fā)展地域延伸到了前灘國際商務(wù)區(qū)、張江科學(xué)城核心區(qū)、川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)，確立了公司在行業(yè)發(fā)展中的競爭優(yōu)勢。經(jīng)過30余年發(fā)展，公司不僅完成了從單一土地開發(fā)向土地開發(fā)與租售并舉的轉(zhuǎn)型，更在2016年初全面啟動“地產(chǎn)+金融”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，于2017年底完成上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司100%股權(quán)的收購，一舉獲得3家持牌金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)建起“商業(yè)地產(chǎn)+商業(yè)零售+金融服務(wù)”發(fā)展格局。數(shù)據(jù)顯示，2023年陸家嘴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收同比下降2.42%至97.99億元。

中國金茂控股集團(tuán)有限公司（簡稱中國金茂）是中國中化控股有限責(zé)任公司旗下城市運(yùn)營領(lǐng)域的平臺企業(yè)。中國金茂以“釋放城市未來生命力”為己任，始終堅(jiān)持城市運(yùn)營商定位，持續(xù)推進(jìn)“一核·三聚焦”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略升級，構(gòu)建形成了以高品質(zhì)開發(fā)為核心，聚焦精品持有和高端服務(wù)業(yè)務(wù)，聚焦建筑科技創(chuàng)新業(yè)務(wù)的多維業(yè)務(wù)聯(lián)動，加速打造第二增長曲線。基于對城市潛能的遠(yuǎn)見，中國金茂整合國際領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)資源，引進(jìn)合理互生的城市規(guī)劃理念，實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能和城市活力的全面提升。此外，公司充分發(fā)揮板塊間協(xié)同效應(yīng)和聯(lián)動優(yōu)勢，打造了以“金茂”品牌為核心的高端系列產(chǎn)品。“智慧科技、綠色健康”已成為“金茂”系列產(chǎn)品獨(dú)有的優(yōu)質(zhì)基因及品牌內(nèi)涵，并在行業(yè)中不斷重新定義高端與品質(zhì)。數(shù)據(jù)顯示，2023年中國金茂城市及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)營收同比下降15.99%至627.65億元。