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這幾年，上海的城市更新可以說非常轟轟烈烈了 這是我隨手整理的近10年動作，各種各樣政策利好基本沒斷過
尤其2022年中心城區(qū)的成片二級舊里以下房屋改造正式完成后，直接開啟了2倍速 2023年開始，上海城市更新直接進入下半場的狂飆攻堅階段 單看每年花在舊改上的錢就高達千億 今年更夸張，直接批了1148億元的支出預(yù)算 我查了下全市2024-2026年最新的國土資源利用計劃方案，這里面最突出的就是中心城區(qū) 和去年相比，征地補償標準漲到了13.23萬元/畝  除了財政支出，市區(qū)供地的數(shù)量也在增加
今天為什么要跟各位分享這些龐大數(shù)字？ 本質(zhì)上這些數(shù)字每一個背后，都意味著上海這座城市一次值得關(guān)注的改變 尤其城市核心區(qū)，很難出現(xiàn)郊區(qū)那種“五大新城”式的大刀闊斧規(guī)劃，更多的都是潤物細無聲但嚴格意義上轟轟烈烈的更新 這也是近兩年我們關(guān)于城市更新選題越來越多的原因 除了史上最大單地塊舊改的徐匯，還有大拆大建式的工人新村、原拆原建，以及小修小補式的口袋花園、拆墻合并... 我們一直試圖用看到的個案去解讀上海的發(fā)展趨勢 也就是上海到底怎么城市更新的？以及這件事到底有沒有未來？ 這個命題很多人都沒有直觀的答案 或者說大家覺得城市更新就是單純的拆遷、賣地、讓開發(fā)商造房子 還有的除了房價更高、房子更新之外，其他都不關(guān)心 那上海為什么要做城市更新，這個宏大命題對我們來說又有什么意義？ 于是這次，我們選了一個最能代表當下上海城市更新模式的極致案例和范本：中興路板塊 并花一整天去實地看了看 這個爭議不斷但又確實非常極致的城市更新板塊，會有什么意想不到的畫面？ 01 不過有個前提，憑什么是中興路？ 不得不說所有內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊中，中興路一直是很特別的存在 這個離人廣只有3公里的老城區(qū)，是近年來上海內(nèi)環(huán)最大規(guī)模的舊改片區(qū)之一 而且相當早就啟動了成片拆遷，周期很長 最早可以追溯到2003年 當時首塊宅地的開發(fā)商還是上置集團，也就是07年建成的綠洲雅賓利花園，后來被萬科接手
所以在這里你會看到開發(fā)項目真的很多很多 我整理了板塊二十年內(nèi)的18個開發(fā)項目，地圖有限只能標出一部分 但這張圖看起來依然相當擁擠
目前已交付的樓盤共有9個，我用黃色標注了一些 這里面一部分都是2020年后集中入市的，幾乎每年都有一個新盤出現(xiàn) 而大概到2027年，藍色標注的9個在建高層也會建成 我在板塊內(nèi)走了一遭，看到了幾家開發(fā)商同時動工的場面 整個板塊可以說是轟轟烈烈地搞開發(fā)，大量的房地產(chǎn)企業(yè)擠破頭，越來越多的建筑拔地而起 整個內(nèi)環(huán)相當少見到這樣的場景 當然，這種大開發(fā)也讓板塊從內(nèi)到外都變得非常不一樣 02 最直觀的就是物理更新，也就是那些一眼能看得出來的變化 我記得2020年大家對中興路的概念還很陌生，身邊更習(xí)慣的說法都是老閘北 打開地圖看，有的小區(qū)甚至沒有自己的名字
XX路XX弄小區(qū)，路名 數(shù)字的組合，相當草率 而今天當我真正站在板塊最南端，發(fā)現(xiàn)和我印象中已經(jīng)完全不一樣了 第一眼，當然是城市天際線 來自過去20年持續(xù)不休的起高樓  這是我站在8號線中興路地鐵口附近的實拍，高樓林立幾乎鋪滿了一整個畫面 有的交付多年，有的還在建設(shè)當中 這些高樓直接帶來了城市觀感上的不同 但板塊更新不只有大開大合的拆建一種方式，因為注定拆不完，那些拆不完的老房子又要怎么處理？ 帶著這個問題我從寶昌路一直走到芷江路上，找到了答案 高樓之側(cè)，拆不完的舊樓房會持續(xù)翻新 比如三寶花苑和天吉小區(qū)  外墻都粉刷成磚紅色的樣子，完全看不見老閘北歲月的痕跡了 包括芷江路附近的老房子也刷成了跳躍式的紅黃漸變 連空調(diào)外機都用對應(yīng)顏色的格柵罩起來  這些老房子的存在，意味著中興路的板塊更新并不是連根拔起 而且站在道路中間你會發(fā)現(xiàn)，左右手的商品房和老公房雖然存在高低落差 但并不割裂
從頭走到尾的感受一直是和諧的 要做到這點其實不難 一個就是色彩協(xié)調(diào)，各位可以注意下兩側(cè)立面的部分 紅和橙本就是色譜里靠近的兩個顏色，看起來師承一脈 還有工地外的色彩墻取代了鐵皮圍擋，也是一樣的道理
通過色調(diào)和新建筑形成呼應(yīng) 還有一個方法是用底商 轉(zhuǎn)角花園、水景的手法，讓住區(qū)之間不那么封閉 比如站在中興路一號和天吉小區(qū)、三寶花苑之間的這個街角，會有很強烈的滲透感
豪宅業(yè)主下了班可以去對面的商店整包薯條，老住戶路過街角花園也能感受四季變化 包括附近的雅賓利花園和久欣公寓、新湖青藍國際和華清名苑，都是這個模式
傳統(tǒng)閉合的街角空間被打開了，甚至做得很有趣味性 模仿了山地、水系的結(jié)構(gòu)，把路口這種枯燥的地方做成了小型社交場所 03 除此之外我更關(guān)心的是，城市更新后的生活有沒有什么改變 沿著中興路走觀感是最強烈的 我看到一邊是基礎(chǔ)底商，煙酒彩票、五金店、寵物店......滿滿的城市煙火氣 而另一邊，摩登與現(xiàn)代的商業(yè)街區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn) 在中興路一號的步行街上，已經(jīng)有星巴克、CO-life絢集、LAVAZZA、一凡優(yōu)品...  這還只是現(xiàn)在的商業(yè)氛圍 經(jīng)常看我們廣告的朋友應(yīng)該有印象，板塊內(nèi)的中興傲舍正在引入一種更先進的立體式商業(yè) 簡單點說，就是把住宅懸浮在三層商業(yè)體之上 加上旁邊的中興公園、街角廣場、沿街鋪面，形成一個集中性商業(yè)街區(qū)，體量非常龐大 效果圖 其實商業(yè)不只是一個板塊更新的核心，對整個區(qū)域的煥新也很重要 而這樣的街區(qū)帶來的注定是一種向外打開的生活方式 各位可以直接看這張實拍圖，來自中興路步行街 寬度直逼南京路步行街 我在路口站了五分鐘，看到這樣一幅畫面 因為步行街足夠?qū)?、周邊店鋪也面向所有?/span> 無論新業(yè)主，還是舊住民，其實都能在一個開放的共享空間內(nèi)生活 這個概念在中興公園內(nèi)達到了某種極致 原本一個封閉的市政公園，2020年萬科負責公園的整體更新和提升后 變成了這樣 沒有邊界和閘門，下樓過街就是公園內(nèi)部，完完全全地開放出來 整個公園景觀的層次非常豐富，而且都是圍繞人來展開的 下午三四點鐘，我找了個角落坐下來 大齡游戲區(qū)里，放學(xué)的中學(xué)生正在進行攀爬比賽，隔壁幼齡區(qū)是忙著探險的學(xué)步兒童 老年人拉二胡和打太極，而公園也成了年輕人的必需品，點杯咖啡就能曬一下午太陽 不管什么年齡什么性格，都能找到適合自己的場景 板塊更新一同帶來的還有配套的持續(xù)導(dǎo)入 除了原本的三甲醫(yī)院比如市中醫(yī)醫(yī)院、上海十院分院，和一二梯隊的市北初級中學(xué)、閘北第三中心小學(xué)外 今年10月份寶山路街道還官宣要引入一梯隊的靜安一中心小學(xué)，也由萬科代建，差不多2年就能建成使用 我印象中前幾年中興路的教育資源并不算多，但如今這個短板正在被補齊 04 最后其實還有一個最重要的變化，就是人的更新 來之前我以為這里和大多數(shù)舊城區(qū)一樣，不會有太多人氣，但實地看了一天我立刻拋棄了這個想法 尤其上下班時候年輕人比例很高 我觀察了下有一部分都進入了中興路一號小區(qū) 我們之前挖過一個行業(yè)內(nèi)很罕見的數(shù)字，整個一期購買業(yè)主中 有約70%以上的比例是90后客群，80%的人有過海外留學(xué)經(jīng)驗
換句話來說，中興路一號籠絡(luò)了一大批的年輕海歸在這里駐扎 包括最近2個月清盤的中興傲舍，一期成交客群畫像也主要是90后 這算是板塊內(nèi)一次從0到1的改變 而且已經(jīng)真實反饋在了當下 在中興公園內(nèi)，年輕人濃度少見的非常高 這也是城市更新最重要的一點，吸引越來越多年輕化的人群 我們知道上海是一座不折不扣的老齡化城市，很多老的板塊都非常非常老 所以居住的也大部分是老年人 但因為前面的物理更新、生活更新，可以吸引年輕人陸續(xù)來到這里，買房、生活、休閑...并逐漸扎根 這也是一個城市內(nèi)最有活力的那部分 05 所以上海的城市更新到底在更新什么？ 本質(zhì)是什么 很多時候大家都把城市更新放在出讓多少土地或砸了多少錢的層面，這些關(guān)注點都對 但都不是我們認為城市更新的本質(zhì) 雙腳走完整個板塊后，下午四點我站在東寶興路的紅綠燈下，相當于站在了板塊的最東邊 往西回看百萬中興城的畫面是這樣的 當下最大的感觸就萬科對于這個板塊的意義還是挺重要的 很難想象如果是其他開發(fā)商開發(fā)這些地塊，也許賣完樓盤基本就結(jié)束了 但今天我們看到通過城市更新給原居民換了一種生活，甚至有越來越多的年輕人愿意住進來了 有人就代表著城市有源源不斷的活力，這其實也是上海每一輪發(fā)展的原動力 所以你看早期陸家嘴為什么愿意對全國、甚至國際的金融業(yè)開放，就是形成產(chǎn)業(yè)中心之后會有更多的人來 任何一個地方都是更多人加入才會有活力、有創(chuàng)新 也只有人才能帶來最本質(zhì)的變化
以上為正文，來自余奔雷 這是真叫盧俊公眾號的第5741篇原創(chuàng)文章 |
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