紫金城房地產(chǎn)公司 2024年度完工交付 B 項(xiàng)目預(yù)收收入10 000 萬(wàn)元，其中上年收入 4 000 萬(wàn)元；完工未交付 C 項(xiàng)目預(yù)收收入6 500 萬(wàn)元，其中上年收入 2 500 萬(wàn)元；在建 D 項(xiàng)目預(yù)收收入3 500 萬(wàn)元。2024 年 12 月，紫金城房地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn) B 項(xiàng)目銷售收入10 000 萬(wàn)元，銷售成本 7 500 萬(wàn)元。該公司各項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率均為 15%。
問(wèn)：不考慮期間費(fèi)用和土地增值稅，應(yīng)如何計(jì)算應(yīng)納企業(yè)所得稅（已知上述收入均為不含稅收入）？
稅中望月：原案例10-10，主要還是C項(xiàng)目不結(jié)轉(zhuǎn)收入納稅調(diào)整的問(wèn)題，放在那個(gè)位置才更合適
1. B 項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額的確定
B 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì)計(jì)已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，且收取的預(yù)收款符合《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》確認(rèn)收入的條件，確認(rèn)所得稅收入 10 000萬(wàn)元，確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本 7 500 萬(wàn)元。若 B 項(xiàng)目所收取的預(yù)收款中 4 000 萬(wàn)元已經(jīng)按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過(guò)納稅調(diào)整，則在 2024 年度應(yīng)作納稅調(diào)減處理。
B 項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額 =（10 000-7 500）-（4 000× 15%）=1 900（萬(wàn)元）。
2. C 項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額的確定
C 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，不具備會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)條件，會(huì)計(jì)上尚未結(jié)轉(zhuǎn)收入，但是按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定的所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入 6 500萬(wàn)元。對(duì)于 C 項(xiàng)目所得稅匯算，要注意不能再按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 15%來(lái)計(jì)算。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額?！彼裕?/span>C 項(xiàng)目上年度所收取的預(yù)收款中 2 500 萬(wàn)元按照預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過(guò)納稅調(diào)整，則在 2024年度應(yīng)作納稅調(diào)減處理。若 C 項(xiàng)目已知實(shí)際計(jì)稅成本為 4 550 萬(wàn)元，則：C 項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額 =（6 500-4 550）-（2 500× 15%）=1 575（萬(wàn)元）3. D 項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額的確定
在建 D 項(xiàng)目預(yù)收收入 3 500 萬(wàn)元，會(huì)計(jì)上不結(jié)轉(zhuǎn)收入，也無(wú)法計(jì)算計(jì)稅成本，但是其符合《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定的所得稅收入確認(rèn)條件，應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅收入 3 500 萬(wàn)元。由于其屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。所以，D 項(xiàng)目匯算清繳應(yīng)納稅所得額=3 500×15%=525（萬(wàn)元）由此可見(jiàn)，不考慮期間費(fèi)用，紫金城房地產(chǎn)公司2024年度應(yīng)納稅所得額為：1900 1575 525=4000（萬(wàn)元）。
至于預(yù)繳增值稅及對(duì)應(yīng)的城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅和預(yù)征土地增值稅，因發(fā)生當(dāng)期即已計(jì)入損益“稅金及附加”科目，無(wú)需再特別調(diào)整。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往多個(gè)項(xiàng)目先后開(kāi)發(fā)，有早有晚，有的項(xiàng)目處于建設(shè)中，有的項(xiàng)目已完工交付，有的項(xiàng)目處于清算中，所以全面理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅政策至關(guān)重要。當(dāng)然，填報(bào)方式并不唯一，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確且不影響后續(xù)年度調(diào)整并且系統(tǒng)還不會(huì)推送風(fēng)險(xiǎn)即可。
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