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買賣不破租賃規(guī)則的例外及處理

1、出售已出租且租期未屆滿的房產(chǎn)的，受讓人不能要求提前解除租賃關(guān)系，這就是民法典中的“買賣不破租賃”原則。但是，現(xiàn)行司法解釋對于這個原則有個例外規(guī)定，這就是租賃抵押房屋問題。

2、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》規(guī)定：(二)抵押人將抵押財產(chǎn)出租給他人并移轉(zhuǎn)占有，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)的，租賃關(guān)系不受影響，但是抵押權(quán)人能夠舉證證明承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道已經(jīng)訂立抵押合同的除外;(三)抵押人的其他債權(quán)人向人民法院申請保全或者執(zhí)行抵押財產(chǎn)，人民法院已經(jīng)作出財產(chǎn)保全裁定或者采取執(zhí)行措施，抵押權(quán)人主張對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院不予支持?br>

在這種先抵押后出租的情況下，依據(jù)該條款規(guī)定，抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)。這樣一來，抵押權(quán)人在債權(quán)無法實現(xiàn)時，將抵押物變賣，購得該抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。因此，只要買受人不愿履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃關(guān)系的存在來對抗買受人。

該條款第二款規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。也就是說，出租人只要盡到告知義務(wù)，便不用承擔(dān)抵押權(quán)實現(xiàn)給承租人造成的損失；反過來，只要承租人沒有行使告知義務(wù)，承租人就可以要求原出租人承擔(dān)損失，但實際情況是承租人的損失也不一定就能挽回！因為絕大多數(shù)情況下，就是因出租人經(jīng)濟(jì)境況惡化無力履行債務(wù)，抵押權(quán)人才行使抵押權(quán)，那么，出租人又有什么能力賠償承租人的損失呢？因此對承租人來說，要租賃抵押物，必須全盤考慮，慎之又慎。

      《民法典》第七百二十五條　【所有權(quán)變動不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。

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