27、參考案例：房屋出賣人單方變更購(gòu)房款支付方式導(dǎo)致抵押權(quán)不能滌除買受人拒絕支付余款不構(gòu)成違約——顧某某訴王某房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、關(guān)于房屋出賣人單方變更購(gòu)房款支付方式導(dǎo)致抵押權(quán)不能滌除的違約責(zé)任認(rèn)定。房屋買賣合同約定了抵押權(quán)滌除，出賣人單方變更履行方式，且未提供擔(dān)保措施擔(dān)保其能夠在取得購(gòu)房款后及時(shí)滌除抵押權(quán)的，買受人有權(quán)拒絕付款，其拒絕付款的行為不構(gòu)成違約。

Ⅱ、關(guān)于房屋買賣合同履行期間出賣人為房屋設(shè)定新抵押且不能滌除的違約責(zé)任認(rèn)定。房屋買賣合同履行期間，出賣人為房屋設(shè)定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行的，構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。因此導(dǎo)致合同解除的，買受人有權(quán)向出賣人主張房屋差價(jià)損失等違約損失賠償。

法院生效裁判認(rèn)為，案涉合同并未就65萬(wàn)元首付款的支付方式作具體的約定。結(jié)合雙方出示的微信聊天記錄等證據(jù)來看，可以認(rèn)定雙方對(duì)以購(gòu)房款直接清償顧某某銀行貸款以滌除抵押權(quán)的履行方式達(dá)成了合意。在案涉房屋存在抵押貸款的情況下，該種約定有利于保護(hù)買賣雙方的交易安全和合同目的的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)滌除亦為合同后續(xù)履行的前提基礎(chǔ)。故雙方就65萬(wàn)元首付款的支付方式，以微信交流的形式作出的約定，應(yīng)作為雙方合同的補(bǔ)充。王某按照雙方約定的時(shí)間和中介前往銀行，其提供的銀行余額査詢記錄也證明其具有履行合同的能力和意愿，而顧某某并未按約前往銀行，在事后不再配合辦理銀行還貸手續(xù)，而是單方提出直接將款項(xiàng)匯入其賬戶的支付方式。顧某某單方變更履行方式，且未提出任何擔(dān)保措施擔(dān)保其能夠在取得購(gòu)房款后及時(shí)條除抵押權(quán)，以確保合同順利履行在此情況下，王某有權(quán)拒絕付款，其拒絕付款的行為并不構(gòu)成違約。則顧某某在2020年1月6日解除合同的通知不能發(fā)生解除的效力。顧某某于2020年1月為案涉房屋設(shè)定了新的抵押，且于抵押到期后明確表示不予滌除，造成合同無(wú)法繼續(xù)履行，該行為構(gòu)成根本違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。鑒于合同已無(wú)法繼續(xù)履行，故法院對(duì)顧某某、王某要求解除合同的訴訟請(qǐng)求予以支持。合同解除后，顧某某應(yīng)向王某返還其取得的購(gòu)房款。王某應(yīng)向顧某某返還房屋，法院確認(rèn)合理搬遷期限為15日。王某還需向顧某某支付從房屋交付后至實(shí)際返還日的占有使用費(fèi)，按照雙方確認(rèn)的金額計(jì)算。王某主張違約損失包括房屋差價(jià)損失，王某和顧某某商定了基準(zhǔn)日，亦認(rèn)可該基準(zhǔn)日的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)。則評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格與合同價(jià)的差價(jià)部分，應(yīng)為王某的合理?yè)p失。

【案例文號(hào)】：（2020）蘇02民終5243號(hào)

28、有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少——新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

Ⅰ、當(dāng)違約情況發(fā)生時(shí)，繼續(xù)履行是令違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補(bǔ)救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。但是，當(dāng)繼續(xù)履行也不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式。

Ⅱ、有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，沒有違約行為的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履行所需的財(cái)力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為平衡雙方當(dāng)事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任，以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得利益不因合同解除而減少。

【案例來源】：《最高人民法院公報(bào)》2006年第06期

29、違約方起訴解除合同，審理中應(yīng)注意哪些要點(diǎn)？

【裁判要旨】：

人民法院在審理涉及違約方起訴主張解除合同的案件時(shí)，應(yīng)注意以下要點(diǎn)：

第一，支持違約方解除合同的訴訟請(qǐng)求，有利于破除合同僵局，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，但須嚴(yán)格把握適用標(biāo)準(zhǔn)，即雙方當(dāng)事人對(duì)于合同履行已形成僵局，系爭(zhēng)合同繼續(xù)履行既非必要，也無(wú)現(xiàn)實(shí)可能，違約方不存在惡意違約的情形，若要求其繼續(xù)履行合同，對(duì)其顯失公平，而守約方拒絕解除合同，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，在此情況下，法院可以判決雙方終止合同。

第二，法院基于上述理由以判決方式終止雙方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系并非基于當(dāng)事人享有的解除權(quán)，而是基于司法終止權(quán)，二者不應(yīng)混淆。建議在判決主文中采用以下表述方式：“確認(rèn)原告xx與被告xx于x年x月x日簽訂的《xx合同》于xxx之日起終止”。

第三，違約方主張解除合同是形成訴權(quán)，只能通過向人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)提出請(qǐng)求，不能通過向?qū)Ψ剿瓦_(dá)通知的方式行使，因此，法院應(yīng)避免以違約方主張解除合同的意思表示到達(dá)對(duì)方的時(shí)間點(diǎn)作為終止雙方權(quán)利義務(wù)的日期，此種做法系解除權(quán)意思表示到達(dá)主義的慣性延伸，等同于認(rèn)可了違約方享有解除權(quán)，難以體現(xiàn)出公平原則、誠(chéng)信原則。審判實(shí)務(wù)中，法院多以“一審判決生效之日”“二審判決作出之日”作為判決主文中合同終止的時(shí)間點(diǎn)。

第四，違約方不應(yīng)因其違約行為而獲利，也不得因合同解除而逃避違約責(zé)任。違約方在提起訴訟時(shí)往往否認(rèn)自己的違約行為而主張對(duì)方違約并要求解除合同、賠償損失，此時(shí)，法院應(yīng)審慎處理終止合同關(guān)系后的責(zé)任承擔(dān)問題。特別是在經(jīng)法院釋明后，被告堅(jiān)持不對(duì)原告的違約責(zé)任提起反訴的情形下，法院亦應(yīng)基于原告的損失賠償請(qǐng)求，全面查明合同履行情況，避免出現(xiàn)違約方獲利的情況。

第五，賦予違約方訴請(qǐng)終止合同的權(quán)利，有利于促進(jìn)社會(huì)資源的合理使用，但在一些長(zhǎng)期繼續(xù)性合同如房屋租賃合同、承包經(jīng)營(yíng)合同糾紛審理過程中，作為違約方的承租人、承包方向法院訴請(qǐng)解除合同，從起訴到裁判生效，有時(shí)耗時(shí)較長(zhǎng)，不能有效地將非惡意違約方從已經(jīng)失去履行利益的合同中解脫出來，因此，對(duì)于承租人棄租、承包方撤離情形下的合同糾紛，法院應(yīng)考慮適用減損規(guī)則，以更有效地遏制出租人、發(fā)包方擴(kuò)大損失，甚至是追求不當(dāng)利益的情形，切實(shí)促進(jìn)社會(huì)資源的充分利用。

30、認(rèn)定購(gòu)房合同應(yīng)否解除，應(yīng)充分考慮違約方的過錯(cuò)程度及合同目的能否實(shí)現(xiàn)——陳某訴新余某房地產(chǎn)公司商品房銷售合同糾紛案

【裁判結(jié)果】：

新余市渝水區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，疫情發(fā)生在案涉商品房施工過程中，即使在疫情防控措施降低風(fēng)險(xiǎn)之后可以復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但人員返崗需要隔離、材料采購(gòu)需要檢驗(yàn)檢疫等，必然影響工程施工進(jìn)度。延遲交付房屋非房地產(chǎn)公司惡意違約所致，且房地產(chǎn)公司承諾能夠交付房屋，案涉購(gòu)房合同目的并非無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)判令解除合同。但房地產(chǎn)公司逾期交房行為確給陳某造成了一定損失，理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于受疫情防控措施影響的逾期交房期間可根據(jù)不可抗力規(guī)則予以扣除。最終判令房地產(chǎn)公司以購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一向陳某支付逾期交房違約金，駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，陳某不服，提出上訴，新余市中級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

【典型意義】：

受市場(chǎng)行情以及疫情等因素影響，因無(wú)法按約交付商品房引發(fā)購(gòu)房人訴請(qǐng)解除合同的糾紛凸顯。人民法院在認(rèn)定購(gòu)房合同解除條件是否成就時(shí)，不能機(jī)械地僅依據(jù)合同文本判斷應(yīng)否解除，而應(yīng)綜合考量違約方的過錯(cuò)程度、違約行為形態(tài)、違約時(shí)長(zhǎng)、合同目的能否實(shí)現(xiàn)等因素確定。具體到本案，房地產(chǎn)公司在地區(qū)新冠肺炎疫情防控措施降低風(fēng)險(xiǎn)后，克服疫情管控給項(xiàng)目施工帶來的影響，積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并未以疫情為由不履行或怠于履行其應(yīng)盡義務(wù)；案涉商品房交付時(shí)間雖較約定日期有所遲延，但并非無(wú)法交付，即客觀上案涉購(gòu)房合同目的仍可以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的違約行為并非達(dá)到必須解除合同的程度，解除合同也不是本案解紛的唯一路徑，應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人轉(zhuǎn)變糾紛解決思路，通過合理確定違約金數(shù)額，妥善解決逾期交房違約責(zé)任問題。上述處理，一定程度上保障了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行，對(duì)于嚴(yán)格保護(hù)依法成立生效的房屋買賣合同，維護(hù)市場(chǎng)秩序，平衡當(dāng)事人利益等方面具有積極意義。

31、名為托管實(shí)為掛靠的合同糾紛中，一方當(dāng)事人主張合同解除，對(duì)方當(dāng)事人主張合同無(wú)效，審理中應(yīng)注意哪些要點(diǎn)？

【裁判要旨】：

在建設(shè)工程等領(lǐng)域，當(dāng)事人為規(guī)避法律規(guī)定，有時(shí)會(huì)選擇以“委托”“托管”等名義訂立合同，而合同內(nèi)容的實(shí)質(zhì)是發(fā)包人明知實(shí)際施工人無(wú)資質(zhì)或故意追求借用資質(zhì)，其目的在于讓無(wú)資質(zhì)的施工人實(shí)際履行合同。因該類合同履行發(fā)生糾紛時(shí)，多由發(fā)包人作為原告提起訴訟，主張合同有效，并據(jù)此主張行使合同解除權(quán)或追求實(shí)現(xiàn)合同解除后的違約責(zé)任。此時(shí)，人民法院對(duì)于發(fā)包人與承包人之間、承包人與無(wú)資質(zhì)的實(shí)際施工人之間簽訂的合同效力應(yīng)作出準(zhǔn)確判斷。審判實(shí)務(wù)中，該類借用施工資質(zhì)的合同一般被認(rèn)定為無(wú)效。在認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的情況下，合同中關(guān)于支付費(fèi)用、賠償違約金的具體條款亦歸于無(wú)效，但就當(dāng)事人承擔(dān)的實(shí)際損失，法院可以在綜合考慮雙方當(dāng)事人過錯(cuò)程度、損失大小等因素的前提下，對(duì)損失賠償問題作出適當(dāng)處理。

32、在承攬合同中，定作人起訴請(qǐng)求解除合同，未明確其解除合同系行使定作人任意解除權(quán)還是合同法定解除權(quán)的，如何處理？

【裁判要旨】：

合同法定解除權(quán)與定作人任意解除權(quán)系不同的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，存在不同的構(gòu)成要件，不同的構(gòu)成要件對(duì)應(yīng)不同的要件事實(shí)，審判思路、審理內(nèi)容也因此各不相同。在當(dāng)事人未對(duì)自己請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)進(jìn)行明確的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)首先行使釋明權(quán)，而非直接代替當(dāng)事人作出選擇進(jìn)行裁判。

33、合同解除后，違約金條款是否仍然適用？——廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案

【裁判要旨】：

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！睋?jù)此，合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任。對(duì)當(dāng)事人要求支付違約金的主張，不應(yīng)支持。

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2009〕40號(hào)）第8條規(guī)定：“合同解除后，當(dāng)事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進(jìn)行處理?！倍逗贤ā返诰攀藯l規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款的效力。可以看出，該指導(dǎo)意見肯定了違約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理?xiàng)l款”，且不因合同解除而失效。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號(hào)）第二十六條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理”。據(jù)此，違約金條款和合同的解除可以并存。綜上，就合同解除后違約金條款是否仍然適用問題，應(yīng)采肯定說。本裁判規(guī)則不能再參照適用。

【案例文號(hào)】：（2009）民一終字第23號(hào)

【案例來源】：《最高人民法院公報(bào)》2010年第5期（總第163期）

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