建設(shè)工程不宜折價、拍賣的情形

　　一般而言，建設(shè)工程優(yōu)先受償?shù)膶ο鬄榭梢哉蹆r、拍賣的工程，而對不宜折價、拍賣的工程則無法享有優(yōu)先受償權(quán)。然而，存在爭議的是，哪些建設(shè)工程不宜折價、拍賣，司法實踐中存在較大爭議。我們認為，建設(shè)工程不宜折價、拍賣的情形包括違章建筑和工程質(zhì)量不合格且難以修復(fù)致使合同目的無法實現(xiàn)的以及法律規(guī)定的其他情形。

　?。ㄒ唬┻`章建筑

　　何為違章建筑，我國法律并未對此進行明確的界定。而學(xué)理上，對違章建筑的概念界定，存在不同的看法。有意見認為，違章建筑是違反了《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和其他工作物。有意見認為，違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準而占地新建、擴建和改建的建筑物。有意見則把違章建筑分為“程序違建”和“實質(zhì)違建”。由此可見，對違章建筑的定義，存在不同的認識。盡管上述認識因角度的不同而存在差異，但在內(nèi)涵上又存在一致性。

　　我們認為，所謂違章建筑，是指建造人違反國家法律、行政法規(guī)關(guān)于建筑行為的相關(guān)規(guī)定所建造的各種建筑物及其附屬設(shè)施。違章建筑有兩個鮮明的特征：一是違章建筑違反了法律、行政法規(guī)的規(guī)定而建造形成的一種狀態(tài)；二是違章建筑不僅包括各種建筑物、構(gòu)筑物，還包括其附屬設(shè)施。

　　違章建筑因為建造行為違法，由此導(dǎo)致違章建筑無法完成初始登記。在此情況下，相關(guān)權(quán)利主體對違章建筑不能進行處分，即使進行了處分，根據(jù)《民法典》第二百三十二條的規(guī)定，處分行為不發(fā)生物權(quán)效力?；谶`章建筑不能處分之客觀情況，亦無法實現(xiàn)通過折價、拍賣的方式予以轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，如導(dǎo)致建筑違章之事由得以消除，使違章建筑成為合法建筑的話，則不屬于前文所述的違章建筑之列。

　　（二）工程質(zhì)量不合格且難以修復(fù)的建筑

　　《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律、行政法規(guī)均明確建設(shè)工程必須經(jīng)過竣工驗收合格方可交付使用。《民法典》第七百九十三條對合同無效、工程驗收不合格的處理做了規(guī)定：（1）建設(shè)工程質(zhì)量雖然不合格，但經(jīng)過修復(fù)，可以使缺陷得到彌補，符合國家或者行業(yè)強制性質(zhì)量標準，發(fā)包人可以請求承包人承擔(dān)修復(fù)費用；（2）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)驗收仍不合格的，發(fā)包人無法使用，建設(shè)工程施工合同的目的無法實現(xiàn)，承包人無權(quán)請求參照合同關(guān)于工程價款的約定折價補償。舉重以明輕，承包人更不能享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)。

　?。ㄈ┓伞⑿姓ㄒ?guī)規(guī)定的其他情形

　　不宜折價、拍賣的建設(shè)工程，主要指建設(shè)工程不適合以折價、拍賣的規(guī)則進行轉(zhuǎn)讓?！睹穹ǖ洹返谌倬攀艞l對禁止抵押的財產(chǎn)范圍進行了規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施屬于不得抵押的財產(chǎn)。

　　對上述財產(chǎn)進行抵押限制，主要是基于公共利益的角度考慮。設(shè)定抵押權(quán)的目的是擔(dān)保特定債權(quán)人債權(quán)的實現(xiàn)，若以學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等的社會公共利益設(shè)施設(shè)定抵押，將會損害國家、集體和他人的利益，并且有可能擾亂社會經(jīng)濟秩序、破壞社會穩(wěn)定。同理，對于不適合抵押的財產(chǎn)，更不適宜通過折價、拍賣的方式進行轉(zhuǎn)讓。需要明確的是，對于學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等機構(gòu)的非公益設(shè)施范圍內(nèi)的建設(shè)工程，則不屬于不宜折價、拍賣的建設(shè)工程。如學(xué)校開辦的賓館、醫(yī)院開辦的生產(chǎn)基地等非公益設(shè)施的建設(shè)工程。

另外，即使工程質(zhì)量合格，合同無效時，有些情形下承包人享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)，有些情形則承包人不享有工程價款優(yōu)先受償權(quán)（因承包人此時不是參照有效合同主張的工程價款債權(quán)，而是賠償損失的債權(quán)，即締約過失損害賠償請求權(quán)）。即合同無效情形下，承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)之工程價款應(yīng)有所限定，范圍上為因承包人的資質(zhì)、未遵守特定的程序等參照有效合同處理的無效合同范疇時，發(fā)包人對承包人的投入所支付的款項。其他情形導(dǎo)致的合同無效，例如，發(fā)包人未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的情況下，與承包人簽訂建設(shè)工程施工合同。即使建設(shè)工程質(zhì)量合格，因無法實現(xiàn)工程價款的折價、拍賣等程序的完成，承包人實際享有的為要求發(fā)包人對其投入損失賠償?shù)臋?quán)利，并不享有要求發(fā)包人承擔(dān)建設(shè)工程價款的權(quán)利，更不享有工程價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。