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跟這個世界一樣，樓市也有不少未解之謎 比如掛牌量，你很難拿到真正意義上全市掛牌數(shù)據(jù)，各家中介都只掌握部分市場房源、交易中心備案可查的只有中介對外展示的房源 于是你會發(fā)現(xiàn)這是個羅生門，有幾萬套的數(shù)據(jù)也有幾十萬套的數(shù)據(jù) 本質(zhì)上統(tǒng)計口徑?jīng)Q定了答案，而非市場 如果想相對客觀搞清楚二手掛牌的全貌，最可靠的還是鏈家全網(wǎng)數(shù)據(jù)（外展+后臺）
不僅僅是對外展示的房源 不會因為有沒有對外展示而影響掛牌總量，同時70%+的掛牌市占也是目前市面最大體量掛牌數(shù)據(jù)，就算以每年2%速度遞增，這也是個相對穩(wěn)定的觀察對象 而這個數(shù)據(jù)也是這兩年最讓我關(guān)注的數(shù)據(jù) 因為變化實在太大 從2019年到2024年幾乎年年在變，尤其是過去兩年
這意味什么、背后又有哪些我們不知道的變化，來吧重新認識下我們的掛牌市場 01 上海正式進入23萬套掛牌時代 以鏈家的70%的市占是很容易推算出全市數(shù)據(jù)的 比如17萬套的鏈家全網(wǎng)掛牌意味24.28萬套左右的全市掛牌體量 但鏈家的70%掛牌市占是2020年數(shù)據(jù)，它不是固定不變的 以鏈家的市場影響力掛牌市占差不多以年均2%速度在遞增 于是我們從2019年以來鏈家的全網(wǎng)掛牌數(shù)據(jù)可以推算出2019年以來全市的二手掛牌變化 11月18日這天數(shù)據(jù)停留在176560套，以78%的市占粗略計算 相當于全市二手進入接近23萬套的掛牌時代
2020年開始以年均2%市占遞增計算 你會發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)跨越最大的是在2023年，從年頭到年尾鏈家全網(wǎng)掛牌數(shù)據(jù)以23%速度跳增 中間發(fā)生了什么 以2023年9月-10月數(shù)據(jù)為例 2023年9月1日這天鏈家的全網(wǎng)掛牌在144252套，而10月31日這天數(shù)據(jù)已經(jīng)來到164486套
單位：套 今年的數(shù)據(jù)變化也很大，從年初的16.0萬套規(guī)模到11月的17.66萬套的規(guī)模，頭尾相比較，差不多10%的速度往上累積 以2024年2月-4月數(shù)據(jù)為例 2024年2月4日這天的數(shù)據(jù)是155972套，而4月10日這天已經(jīng)來到168430套
單位：套 注意，這還是在每月有房源不斷被去化的基礎(chǔ)上 也就是說政策和小陽春這類節(jié)點都會對掛牌產(chǎn)生較大影響 那這個23萬套意味什么 2024年截至目前我們的月均二手房成交套數(shù)為1.67萬套
意味著從此刻開始上海二手掛牌在無新增的情況下，大概需要13.8個月才能去化掉所有庫存 不過我們倒無需糾結(jié)這個時間是長還是短，以全國第一的二手成交體量而言，上海的二手市場一定是全國最健康的，沒有之一 倒是23萬套這個數(shù)字本身正在提醒我們一件事 關(guān)于二手市場箱體而言，我們正在進入一個近23萬套體量的掛牌時代 02 23萬套背后，變化的不僅是數(shù)量 數(shù)據(jù)觀察最有意思的地方就是加入時間縱軸的維度，尤其當這個時間維度是年的時候 我們拉出2019年以來上海二手掛牌存量每月的情況 當你找到二手樓市的一些特定維度，你會發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)背后我們的二手樓市的改變 2019年至今差不多五年的時間，算得上一個小小的時間周期 我們對比了2019年11月vs2024年11月的二手掛牌數(shù)據(jù) 從環(huán)線來看，外環(huán)外房源占比變高了 過去五年間內(nèi)環(huán)內(nèi)/內(nèi)中環(huán)/中外環(huán)的房源占比都減少了，只有外環(huán)外變高了 這并不是兩個月的對比，而是一條明確的變化趨勢
在整體掛牌量走高的背景里，這也意味外環(huán)外走高的不僅是占比也是絕對數(shù)量 要么是外環(huán)內(nèi)去化領(lǐng)先全市，要么是外環(huán)外新增掛牌太猛，我更傾向于后者 因為從各環(huán)線成交占比來看，外環(huán)外也是不斷走高的 分區(qū)來看，五個新城里的嘉定、青浦、松江、奉賢的掛牌量占比在走高 同樣的，比較的不僅是這個11月對比2019年的11月，而是逐年遞增的發(fā)展趨勢
而黃浦、靜安、長寧核心區(qū)的房源占比在減少，閔行和寶山兩大居住區(qū)變化不大
外環(huán)內(nèi)的楊浦、虹口是外環(huán)內(nèi)兩個例外，完全身處外環(huán)內(nèi)核心區(qū)，但掛牌量占比并無減少，相當部分月份甚至比2019年占比要更高 要知道連橫跨內(nèi)中外的普陀房源占比都在減少
從這可以看到兩件事，外環(huán)外是房源量走高的很大原因，而其中幾個新城方向是更為具體的原因 板塊來看，更具象 我將遞增和減少變化比較大的拎出來 嘉定變化最大的兩個板塊分別是南翔和嘉定新城，現(xiàn)在這兩個板塊在全市二手掛牌市場的占比，大概是五年前的2倍
楊浦中原、新江灣城的占比分別是同比2019年的56%、94%漲幅 有沒有減少的，浦東的金橋、靜安的彭浦、浦東的世博應該排全市前3 在房源總量不斷走高的背景里，這些板塊的房源占比卻在快速減少 其他板塊房源絕對量的提升是個因素，但板塊自身的去化速度也是因素 由此你也能看到過去五年中上海新崛起的一批高流速板塊 ?03 800萬、50平、2010年 這是過去五年掛牌市場的三個標志性數(shù)據(jù) 首先從價格段來看300萬以下、300-500萬價格段的房源在清晰減少，500-800萬價格段變化不大但也在減少
這背后的變化你不能說就是低總價房源減少，也存在房價上行帶來的房源分布改變 但800萬是個知道MARK的數(shù)據(jù)，這是近五年各價段房源分布的分水嶺 800萬以下掛牌房源占比在減少、800萬以上各價段的房源占比無一例外都在提升，相比其他城市上海的二手掛牌價箱體似乎天生具備高門檻 面積段的分布也有個有趣數(shù)字，以70平為界 30平以下、30-50平、50-70平房源占比在清晰減少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平都在提升 除了200平以上
兩頭的面積段占比都在減少，但同果不同因，比如50平以下戶型 這樣的面積段往往是一條糕狀的戶型、或者緊湊小兩房，市場進入改善時代后，這戶型不太能滿足市場主流需求
寶山某兩房戶型?上海鏈家 而200平占比的減少更多是因為面積段稀缺 我同事喬不絲統(tǒng)計了2017年以來200平以上成交占比，較穩(wěn)定固定在2%上下
換句話說供應減少的情況下，需求卻一直那么多，相對程度上的供不應求 沒想到200平以上產(chǎn)品的現(xiàn)狀在這也能找到些許作證 房齡端也有個明確變化 有些房齡段的房子在清晰減少，這個分界線不是1990年、也不是2000年 而是“進化”到2010年 你會發(fā)現(xiàn)2019年以來減少的不光是1970年以前的房子、也不光是2000年以前的房子、2010年以前的房子都在減少
而2010年以后的房子是在快速增加的 為什么這個數(shù)字還比較讓我吃驚呢 我們在統(tǒng)計2016年以來二手房成交趨勢的時候發(fā)現(xiàn)房齡的分水嶺還在2005年 也就是說二手市場更多屬于養(yǎng)成系 成交都是很末端的體現(xiàn)，更早的變化來自掛牌 至此 無論是物理層面還是參數(shù)層面你都能感受到一條清晰的市場變遷軌跡 04 現(xiàn)在的掛牌價回到2021年 其實掛牌價關(guān)注的不多，這主要是房東心態(tài)體現(xiàn)，而不是市場體現(xiàn) 但漸漸的你會發(fā)現(xiàn)當網(wǎng)簽價格有點失真的時候，掛牌價之間的相對變化倒是可以作為一種市場指標的參考 這個11月二手市場的掛牌均價來到 66603元/平 我拉出2019年以來掛牌價，這個價格差不多回到2021年3月
你會發(fā)現(xiàn)2019年以來掛牌價走出了兩個“駝峰” 2021年年中、2022年年中 這個峰值跟市場還是能對應起來的 那.... 那也就是說現(xiàn)在這個回到2021年的價格也是一個可以參考的市場指標 這個回歸該怎么理解 其實現(xiàn)在房東心態(tài)跟2021年完全不同，這個我想我不用展開各位也都有共鳴 那你就會看到價格波動背后一個很有趣的規(guī)律 就是價格被頂上去后，下來就比較慢 這背后慢的不是市場，而是房東心態(tài)，你可以理解為人性，由奢入簡難 05 今天要說的倒不是23萬套的事 理論上只要市場不斷推進，體量的突破就只是時間的問題 但前提是我們得統(tǒng)一市場語境 就是我們得知道我們所處的這個市場到底是怎樣的，不然就是各說各話了 其次有件事也比較重要，對房東比較重要 就是賣房子的時候我們得做點什么，你不能說20萬套跟10萬套的時代還同一套打法 如何和中介合作、如何獲取流量、客戶出什么價格可以松口... 具體tips有需要的房東可以下方留言 ok今天的數(shù)據(jù)文結(jié)束了，哪怕在買房的時候，你都可以從中參考，市場正在拋棄什么、市場正在進入一個什么樣的時代 ps.今天又有多認識一點樓市 以上為正文，來自巧克麗麗 |
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