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一、成本逼近法定義 以取得開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀(guān)的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。二、成本逼近法適用范圍 成本逼近法一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。三、評(píng)估程序 （1）收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；（2）通過(guò)直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；（4）對(duì)地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測(cè)算待估宗地價(jià)格。四、基本原理及公式 所謂成本逼近法，就是以取得和開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上客觀(guān)的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其基本思路是把對(duì)土地的所有投資，包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利息和利潤(rùn)，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而求得土地價(jià)格。其計(jì)算公式如下：V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3 ＝VE+R3 Ed ----土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；五、估價(jià)過(guò)程 1、確定土地取得費(fèi)Ea 依據(jù)規(guī)程，土地取得費(fèi)按取得土地使用權(quán)而支付的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算，分一下幾種情況：（1）征用農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)造物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀(guān)費(fèi)用來(lái)確定。（2）征收國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，土地取得費(fèi)用即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀(guān)費(fèi)用來(lái)確定。（3）通過(guò)市場(chǎng)交易獲得土地時(shí)，土地取得費(fèi)即是估價(jià)期日土地的客觀(guān)市場(chǎng)購(gòu)置價(jià)格。土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，按取得土地權(quán)利而支付的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算。征收農(nóng)村集體土地時(shí)，土地取得費(fèi)即為征收補(bǔ)償安置費(fèi)用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)用及涉及人員的安置補(bǔ)助費(fèi)。估價(jià)對(duì)象位于武漢市江夏區(qū)金口街，根據(jù)《省人民政府關(guān)于公布實(shí)施湖北省征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂政發(fā)（2019）22號(hào)）的規(guī)定，估價(jià)對(duì)象所在地征地區(qū)片級(jí)別為III級(jí)，征地區(qū)片綜合地價(jià)為42400元/畝，其中土地補(bǔ)償費(fèi)占40%，安置補(bǔ)助費(fèi)占60%；又根據(jù)《市人民政府關(guān)于實(shí)施武漢市被征收土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武政規(guī)〔2022〕3號(hào)），并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象被征收土地上的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為3000元/畝。則土地取得費(fèi)為：Ea＝（42400+3000）÷666.67＝66.64元/平方米2、確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)Ed 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按該待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算。宗地紅線(xiàn)外的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為達(dá)到設(shè)定開(kāi)發(fā)程度所需投入的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；宗地紅線(xiàn)內(nèi)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)一般包括土地平整費(fèi)。根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同，確定是否計(jì)入宗地紅線(xiàn)內(nèi)各類(lèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。按照待估宗地的條件、估價(jià)目的和實(shí)際已開(kāi)發(fā)程度，確定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度。屬建成區(qū)內(nèi)已開(kāi)發(fā)完成的宗地，評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度最少應(yīng)為宗地紅線(xiàn)外通路、通上水、通電和宗地紅線(xiàn)內(nèi)土地平整。估價(jià)對(duì)象實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)內(nèi)、外“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整，因紅線(xiàn)內(nèi)“五通”不在本次估價(jià)范圍內(nèi)，故評(píng)估中設(shè)定開(kāi)發(fā)程度也為宗地紅線(xiàn)外“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線(xiàn)內(nèi)場(chǎng)地平整。參考《武漢市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2018）》中的“開(kāi)發(fā)程度修正幅度表”，結(jié)合估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象所在的武漢市江夏區(qū)土地開(kāi)發(fā)成本價(jià)格的調(diào)查、分析以及估價(jià)對(duì)象的具體情況,綜合確定估價(jià)對(duì)象具備“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)如表1，即土地開(kāi)發(fā)費(fèi)Ed為120元/平方米。表1 估價(jià)對(duì)象土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)表 單位：元/平方米 開(kāi)發(fā)構(gòu)成費(fèi)用 | 道路 | 供電 | 通訊 | 通上水 | 通下水 | 土地平整 | 合計(jì) | 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 | 35 | 20 | 15 | 15 | 20 | 15 | 120 |
3、確定各項(xiàng)稅費(fèi)T 土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)。土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)向政府繳納的稅費(fèi)，一般包括占用耕地的耕地占用稅和耕地開(kāi)墾費(fèi)、占用菜地的新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、政府規(guī)定的教育附加費(fèi)等其他在土地取得過(guò)程中直接相關(guān)的稅費(fèi)等。（此處需注意相關(guān)稅費(fèi)文件是否有效）根據(jù) 《湖北省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于耕地占用稅具體適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的決定》（第二百五十六號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，武漢市江夏區(qū)耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米。根據(jù)湖北省人民政府《關(guān)于印發(fā)湖北省耕地開(kāi)發(fā)專(zhuān)向資金征收和使用管理辦法的通知》（鄂政發(fā)[1999]52號(hào)），使用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)耕地的，耕地開(kāi)墾費(fèi)為土地補(bǔ)償費(fèi)總額的2倍；使用其他耕地的，耕地開(kāi)墾費(fèi)為土地補(bǔ)償費(fèi)總額的1倍。則估價(jià)對(duì)象的耕地開(kāi)墾費(fèi)為：40500×40%×1÷666.67＝24.30元/平方米4、確定土地開(kāi)發(fā)利息R1 土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理利息。土地開(kāi)發(fā)總投資包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和各項(xiàng)稅費(fèi)。按照設(shè)定的土地開(kāi)發(fā)程度的正常開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用的投入期限和貸款年利率，分別測(cè)算各期投入應(yīng)支付的利息。土地開(kāi)發(fā)周期超過(guò)一年者，利息應(yīng)按復(fù)利計(jì)算。示例： （1）確定估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)周期 （通常：1、土地面積＜5萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)周期確定為1年；≥5萬(wàn)平米，開(kāi)發(fā)周期確定為2年，一般不超過(guò)2年。2、案例選擇要求：宜在交易實(shí)例中選??；需位于同一區(qū)域；土地面積差異控制在30%以?xún)?nèi)。） ——方式一： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模及土地開(kāi)發(fā)程度，估價(jià)人員在廣泛搜集土地開(kāi)發(fā)實(shí)例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量實(shí)例的比較分析，從中選取了三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途相同、土地條件基本一致、屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類(lèi)似地區(qū)的正常土地開(kāi)發(fā)實(shí)例，取其開(kāi)發(fā)周期的算術(shù)平均值確定估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)周期，詳情如下： 表2 土地開(kāi)發(fā)周期比較實(shí)例表則估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)周期＝（1.00＋1.05＋0.95）÷3＝1.00（年） ——方式二： 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模及土地開(kāi)發(fā)程度，估價(jià)人員在廣泛搜集土地開(kāi)發(fā)實(shí)例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)對(duì)所掌握的大量實(shí)例的比較分析，確定土地開(kāi)發(fā)周期為0.5年。 （2）計(jì)算利息 假定土地取得費(fèi)和稅費(fèi)在取得土地時(shí)一次付清，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，年利率取估價(jià)期日同期的1年期銀行市場(chǎng)利率3.7%，按復(fù)利計(jì)算利息，則利息為： R1＝（土地取得費(fèi)Ea＋稅費(fèi)T）×〔（1＋利率）開(kāi)發(fā)周期-1〕＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)Ed ×〔（1＋利率）開(kāi)發(fā)周期/2-1〕 ＝（60.75＋59.30）×〔（1＋3.70%）0.5-1〕＋120×〔（1＋3.70%）0.5/2-1〕 ＝***元/平方米 5、確定土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)R2 土地開(kāi)發(fā)總投資應(yīng)計(jì)算合理的利潤(rùn)。按照開(kāi)發(fā)性質(zhì)和各地實(shí)際情況，確定開(kāi)發(fā)中各項(xiàng)投資的客觀(guān)回報(bào)率，測(cè)算土地開(kāi)發(fā)應(yīng)取得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。據(jù)估價(jià)人員對(duì)待估宗地所在區(qū)域土地投資收益情況的調(diào)查，結(jié)合待估宗地實(shí)際情況，綜合確定估價(jià)對(duì)象投資利潤(rùn)率為20%。則土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為：R2＝（土地取得費(fèi)Ea＋稅費(fèi)T＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)Ed）×利潤(rùn)率6、確定土地增值收益R3 土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域，因用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或比率測(cè)算。土地增值是區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額計(jì)算。估價(jià)對(duì)象由農(nóng)業(yè)用地變?yōu)楣I(yè)用地，土地發(fā)生增值。土地增值的形式主要為兩種：①土地用途轉(zhuǎn)換型增值；②外部投資作用型增值。一般情況下，出讓土地除收回成本價(jià)格(土地取得費(fèi)及稅費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、投資利息、投資利潤(rùn))外，同時(shí)要使國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。根據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知》（國(guó)土資廳函[2009]311號(hào)），“未經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益率，不得直接在報(bào)告中使用”。對(duì)于已公布經(jīng)科學(xué)論證的土地增值收益地區(qū)，報(bào)告中可直接采用論證后的土地增值收益；對(duì)于未公布土地增值收益的地區(qū)，可組織地方協(xié)會(huì)、土地管理部門(mén)就本地區(qū)不同用途土地的增值收益進(jìn)行論證，在出具書(shū)面論證意見(jiàn)后，方可使用。武漢市江夏區(qū)未開(kāi)展土地增值收益率的論證工作，地方協(xié)會(huì)及土地管理部門(mén)未出具論證意見(jiàn)。經(jīng)咨詢(xún)武漢市江夏區(qū)自然資源和規(guī)劃局及相關(guān)部門(mén)，武漢市江夏區(qū)對(duì)征收的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地進(jìn)行的一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值收益率一般在10%-30%，在評(píng)估過(guò)程中可按土地成本價(jià)格的10%-30%確定土地增值收益率。本次評(píng)估結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，綜合確定其土地增值收益取25%。R3＝（土地取得費(fèi)Ea＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)Ed＋稅費(fèi)T＋利息R1＋利潤(rùn)R2）＝（60.75＋120＋54.30＋3.33＋47.01）×25%土地增值收益的概念，是指區(qū)域土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的利用條件而發(fā)生的價(jià)值增加額。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》：“采用成本逼近法評(píng)估劃撥土地價(jià)格，應(yīng)選用正常的土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本及合理的利息、利潤(rùn)”；又根據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）>的通知》（自然資辦函〔2019〕922號(hào)）：“采用成本逼近法評(píng)估劃撥地價(jià)，應(yīng)選用客觀(guān)的土地取得及開(kāi)發(fā)成本數(shù)據(jù)，包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)等分項(xiàng)”。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)類(lèi)型為劃撥，故此處土地增值收益為0。7、土地價(jià)格 按前述公式初步測(cè)算土地價(jià)格后，應(yīng)根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，考慮是否需進(jìn)行其他因素修正，確定土地價(jià)格。當(dāng)土地增值是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，不再另行年期修正；當(dāng)土地增值是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一并進(jìn)行年期修正。當(dāng)待估宗地為已出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用年期修正。示例： ① 確定50年期條件下土地價(jià)格V（當(dāng)為出讓土地時(shí)） 根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果，得出估價(jià)對(duì)象50年期條件下的土地價(jià)格為： V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3 ＝60.75＋120＋59.30＋3.33＋47.01＋71.35 ＝***元/平方米 ② 確定劃撥條件下土地價(jià)格V（當(dāng)為劃撥土地時(shí)，測(cè)算到這一步結(jié)束，若有必要還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位因素修正） 根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果，得出該宗土地劃撥條件下的土地價(jià)格為： V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3 ＝60.75＋120＋54.30＋3.33＋47.01＋0 ＝285.39元/平方米 8、價(jià)格修正確定 根據(jù)委托估價(jià)方提供的《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)終止日期至×年×月×日，即在估價(jià)期日估價(jià)對(duì)象剩余土地使用權(quán)年限為43.78年。采用兩種方法綜合確定土地還原率：①安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法安全利率是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，我們選取估價(jià)期日中國(guó)人民銀行公布的一年期定期存款年利率1.50%作為安全利率。根據(jù)××市國(guó)土資源局提供的資料，目前在××市土地投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)，綜合分析該市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況對(duì)土地投資的影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為3.00～6.50%，由此求得土地還原率為4.50～8.00%。 ②投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法投資的收益與投資風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān)，目前比較安全、風(fēng)險(xiǎn)性小的投資有銀行一年期定期存款、三年期國(guó)債，但其收益率也較低，分別為1.50%和2.42%；銀行貸款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，其收益率高于前者，一年期為3.70%；投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面風(fēng)險(xiǎn)較大，其法定利潤(rùn)率為5～10%，平均為7.5%；而投資在股市則風(fēng)險(xiǎn)更大，其收益亦可能更高。經(jīng)分析判斷，土地投資風(fēng)險(xiǎn)大于銀行一年期貸款而小于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，據(jù)此測(cè)得估價(jià)對(duì)象土地還原率為3.70%～7.50%。 通過(guò)以上兩種方法分析，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，綜合確定估價(jià)對(duì)象土地還原率為7.5%。K1＝[1－1/(1＋r)n]/
[1－1/(1＋r)m]＝[1－1/(1＋7.5%)43.78]
/[1－1/(1＋7.5%)50]（參照基準(zhǔn)地價(jià)法個(gè)別因素，區(qū)域因素修正系數(shù)確定過(guò)程）
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