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今天小編和大家一起探討一下房地產(chǎn)的基礎(chǔ)概念，熟悉房地產(chǎn)的分類，能夠辨別房屋的基本類型。

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總和。屬于不動(dòng)產(chǎn)，具體包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)維修、管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

一、房地產(chǎn)相關(guān)概念

(一) 房地產(chǎn)概念:房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹木、水暖設(shè)備等.房地產(chǎn)有三種存在形式:

1、   單純的土地;

2、   單純的建筑物;

3、   土地與建筑物結(jié)合的房產(chǎn);

(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類:根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā),銷售與消費(fèi)過程特點(diǎn),可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為:

1、   一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng));

2、   二級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)增量房市場(chǎng));

3、   三級(jí)市場(chǎng)(房地產(chǎn)存量房市場(chǎng));

(三) 土地及土地所有權(quán):

1、   土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現(xiàn)實(shí)生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域.

2、   土地公有制:根據(jù)憲法規(guī)定,土地所有權(quán)分全民所有(國(guó)有土地)與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓,個(gè)人和單位只擁有土地的使用權(quán);

3、   土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押.

(四) 土地使用權(quán)獲取方式:

1、   土地使用權(quán)出讓:

l        指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;

l        土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、雙方協(xié)議三種方式;六類用地(商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房)采用招標(biāo)、拍賣的方式;舊城改造采用雙方協(xié)議的方式；

l        國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限:

?        商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

?        工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地50年;

?        住房用地70年;房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對(duì)價(jià)值有直接影響.

2、   土地使用權(quán)劃撥:

l        指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為;

l        以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制;

l        下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必須的,可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:

?        國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;

?        城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

?        國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;

?        法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地;

(五) 建筑概念

1、   建筑:建筑物和構(gòu)筑物的總稱;

2、   狹義建筑物:指各類房屋,構(gòu)筑物如樹木、電梯、水暖設(shè)備等;

3、   合格建筑物的標(biāo)準(zhǔn):適用、經(jīng)濟(jì)、美觀;

l        適用:安全、防水、隔聲、保溫隔熱、采光、功能齊全、空間格局合理;

l        經(jīng)濟(jì):購(gòu)置價(jià)格合理、維修保養(yǎng)、采暖、空調(diào)能耗不高;

l        美觀:建筑造型、色彩美感、與環(huán)境協(xié)調(diào);

(六) 物業(yè)概念

1、   物業(yè):廣義的物業(yè)就是房地產(chǎn),狹義的物業(yè),包括各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地;

l        各類房屋:可以是建筑群,如住宅小區(qū),也可以是一幢住宅;

l        附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地:是指與上述建筑物相配套的室內(nèi)外各類設(shè)施、市政公用設(shè)施、道路交通等;

二、            房屋建筑常識(shí)

1、   容積率:

總建筑面積與總用地面積的比值, 反映土地利用程度、使用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

容積率=建筑總面積÷用地面積;

一般來講:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;

2、   建筑密度:

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)各種建筑用地面積總和占總用地面積的比例.也可以是建筑物基底總面積÷總用地面積,反映建筑用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程度;

3、   綠化率:

指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)綠化用地總面積占規(guī)劃建設(shè)用地面積的比例;

4、   綠地率:

描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率;

5、   層高:

住宅高度以“層”為單位計(jì)算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.

6、   凈高:

指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度;

7、   進(jìn)深:

指住宅的長(zhǎng)度,指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大.住宅進(jìn)深過大,就是住宅成為狹長(zhǎng)型,距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足,但進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地;

8、   開間:

指住宅的寬度,指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離,住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定;較小的開間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;

9、   建筑面積:

指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;

10、公攤面積:

指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的面積總和;

11、使用面積:

它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積;

12、占地面積:

建筑物基底及其功能需要占用的面積,也叫紅線面積;

13、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積(露臺(tái)面積按半面積計(jì)算);

14、建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積;

15、銷售面積=套內(nèi)建筑面積+公攤的公用建筑面積;商品房按“套”或“單元”出售;

16、公用建筑面積=整幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e;

17、公攤的公用建筑面積=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù);

18、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù):公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和;

19、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括:大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前廳、樓梯間、電梯井、

電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、消防通道、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收機(jī)房等;

20、不記入的公攤面積:倉(cāng)庫(kù)、車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、售房單位自營(yíng)、

自用房屋、多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室;

21、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積÷住宅建筑面積;

22、使用率=使用面積÷住宅面積,一般高層塔樓在72%至75%之間,板樓在78%至80%之間;小于實(shí)

用率;

23、地下室:

指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2;

24、半地下室:

指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3,且不超過1／2;

25、陽(yáng)臺(tái):

供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)/晾曬衣物等的空間;

26、平臺(tái):

供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分;

27、標(biāo)準(zhǔn)層:

指平面布置相同的住宅樓層;

28、中間層:

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層.

三、房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ):

(一)室內(nèi)設(shè)施:

1、    四氣:暖氣、煤氣、熱水器、空調(diào);

2、    全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機(jī))和家具(床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜);

(二)裝修分類:

1、    毛    坯:水泥地、白墻;

2、    簡(jiǎn) 裝 修:地磚、白墻;

3、    中 裝 修:大地磚、老式木地板;

4、    精 裝 修:木地板、包門、包窗;

5、    豪華裝修:裝修前衛(wèi)、用料講究;

(三)戶型及面積:

1、    一居室:公房面積:30-50平米;商品房面積:40-80平米;

2、    二居室:公房面積:50-70平米;商品房面積:80-120平米;

3、    三居室:公房面積:60-90平米;商品房面積:120-160平米;

4、    越層:房屋使用層跳躍的房型,如一越二,三越四等;

5、    錯(cuò)層:房屋內(nèi)陸面錯(cuò)落的房型;

(四)  樓層及朝向:

1、    樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡(jiǎn)寫3/6;

l        優(yōu)劣:

l        樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六層樓三層最佳,四層次之;

l        高層樓中層次較高的價(jià)位也較高,但二手房中頂樓除外;

2、    朝向(以主臥室窗戶所對(duì)應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn))

l        多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向;

l        高層板樓與多層樓的朝向相似;

l        高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;

四、房地產(chǎn)特性:

(一)  不可移動(dòng)性;

(二)  獨(dú)一無(wú)二性;

(三)  壽命長(zhǎng)久性;

(四)  數(shù)量有限性;

(五) 用途多樣性;

(六)  相互影響性;

(七)  受政策\(yùn)市場(chǎng)影響大;

(八)  標(biāo)的高;

(九) 變現(xiàn)慢;

(十)保值增值性;

五、房屋分類及詳解:

(一)  按住宅層數(shù)劃分:

1、    低層:層數(shù)為1-3層;

2、    多層:層數(shù)為4-6層;

3、    中高層:層數(shù)為7-9層;

4、    高層:10層以上;

(二)  按使用性質(zhì)劃分:

1、    生產(chǎn)性建筑;廠房、車間等；

2、    非生產(chǎn)性建筑;

l        居住建筑:如住宅等;

l        公共建筑:如辦公、文體、交通等;

(三)  按結(jié)構(gòu)類型劃分:

1、   磚混結(jié)構(gòu):這類建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板。這種結(jié)構(gòu)房間小、層數(shù)低，一般用于多層建筑中；

2、    框架結(jié)構(gòu):這種結(jié)構(gòu)的承重部分是由鋼筋混凝土或鋼材制作的梁、板、柱形成的骨架，可用于多層和高層建筑;

3、   鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu); 這類建筑物的豎向承重構(gòu)件和水平承重構(gòu)件均采用鋼筋混凝土制作，多用于多層和高層建筑

4、   空間結(jié)構(gòu):包括:縣索結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、殼體結(jié)構(gòu)等。如體育館、大劇院等；

(四)  按建筑材料劃分:

1、    磚混:紅磚與水泥;承重的主要構(gòu)件是用磚和混凝土建造的;

2、    鋼混:澆注、最為結(jié)實(shí);承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的;

3、    預(yù)制板:預(yù)制的混凝土板與鋼筋;承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的.包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物;

(五)  按樓型外觀劃分:

1、    板樓:

l        是指由多個(gè)住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯;

l        板樓基本形式:

?        多  層:６層以下;

?        小高層:7-12層以內(nèi);

?        高  層:13-18層;

?        超高層:18層以上甚至更高;

2、    塔樓:

l        主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi);

l        塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結(jié)合、十字型、方形塔樓;

3、    板、塔優(yōu)劣勢(shì)比較：

補(bǔ)充：筒子樓:衛(wèi)生間、廚房都集體公用；

      寫字樓:辦公使用;

(六)  按房屋戶型劃分:

1、   一居室;一臥室;

2、   二居室;二臥室;

3、   三居室;三臥室;

4、   多居室;多臥室;

5、    錯(cuò) 層:主要指的是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。

6、    躍 層:躍層住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。

7、    復(fù) 式:復(fù)式住宅在概念上是一層，但層高較普通的住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是提高住宅空間利用率。

(七) 按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分:

1、   商品房::指各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房子;

分類:

(1)     普通住宅:

l        容積率1.0(含1.0)以上;

l        建筑面積在140平方米以下;

l        成交價(jià)低于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍以下;

(2)     非普通住宅:

l        甲宅; 24小時(shí)電梯、保安，物業(yè)費(fèi)較高；

l        公寓;商品房、24小時(shí)電梯、保安、24小時(shí)管道熱水；

l        別墅:(獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼)一般較為偏遠(yuǎn);

(3)     商品房銷售資質(zhì):商品房銷售須具備以下五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《商品房銷售許可證》；

2、   已購(gòu)公房:

l        普通公房: 指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房.職工根據(jù)國(guó)家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由單位建設(shè)的安居工程和集資合作建設(shè)的住房;

l        央產(chǎn)房: 指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位,國(guó)有大中型企業(yè)及國(guó)務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國(guó)家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房;

3、   經(jīng)濟(jì)適用房:

l        定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象,并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的,具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅.土地供應(yīng)原則上實(shí)行劃撥方式,住房設(shè)計(jì)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)價(jià)格由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的行政主管部門會(huì)同物價(jià)部門按建設(shè)成本確定.

l        只擁有房屋所有權(quán):表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁(yè)上部加蓋經(jīng)濟(jì)適用住房印章或按經(jīng)濟(jì)適用房管理;

4、   使用權(quán)房:使用權(quán)公房:指國(guó)家或國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,以政府規(guī)定的租金出租給居民的公有住房.俗稱小產(chǎn)權(quán),業(yè)主只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán),可以永久使用,可以繼承.既承租房,只能居住,不能自行轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)予,最顯著的特征是要交房租;

5、   私產(chǎn)平房:也稱私有住宅,是個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅;在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)——名詞解釋，做經(jīng)紀(jì)人這些你都要懂

房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)是房屋和土地作為一種財(cái)產(chǎn)的總和。屬于不動(dòng)產(chǎn)，具體包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)維修、管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃。采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將地土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用凳珠要求將的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個(gè)人的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)，它是在二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)。

三通一平：是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場(chǎng)地平整。

七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場(chǎng)地平整。

生地：未開發(fā)的農(nóng)地、荒地。

熟地：具有開發(fā)建設(shè)條件、立即可以開始建筑的土地。

毛地：城市中需拆遷而未拆遷的土地。

商品房：商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。它同時(shí)擁有該房屋的所有權(quán)和該房屋所占用的使用權(quán)，二者合一、不得分割，房屋所有權(quán)依賴于土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的性質(zhì)用途和年限決定了房屋所有權(quán)的性質(zhì)、類別、年限。

標(biāo)準(zhǔn)商品房：指發(fā)展商依據(jù)拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等有償方式取得政府土地并交足地價(jià)在其上面興建的商品房屋。購(gòu)買后產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買者，可自由轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、饋贈(zèng)等。

福利商品房：體現(xiàn)政府福利性質(zhì)，主要作為政府機(jī)關(guān)及下屬企業(yè)單位工作人員的福利用房，由住宅局統(tǒng)一分配。離開政府的個(gè)人按規(guī)定需交回。

五證：1、建筑工程施工許可證： 2建筑用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用，劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。3國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。4建筑工程規(guī)劃許可證：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。5房地產(chǎn)預(yù)售許可證。

外銷許可證：凡對(duì)境外預(yù)售的房至辦理此證方可出售。

國(guó)土局：代表國(guó)家行使土地所有者的權(quán)利，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)行業(yè)管理的政府部門。

公證處：是國(guó)家的證明機(jī)關(guān)，是提供法律公證的機(jī)構(gòu)。

國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記處：是專門辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)與等手續(xù)的部門。

開發(fā)商：開發(fā)商是由國(guó)家工商、國(guó)土部門批準(zhǔn)的有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的單位。

監(jiān)理公司：是由建設(shè)部門和工商部門批準(zhǔn)有對(duì)房屋有監(jiān)理權(quán)的單位。它是事業(yè)單位。監(jiān)理單位每天都會(huì)派工程師駐守現(xiàn)場(chǎng)。

質(zhì)檢單位：是由國(guó)家工商、技術(shù)、建設(shè)等部門批準(zhǔn)的對(duì)房屋有質(zhì)檢權(quán)的單位。

設(shè)計(jì)單位：是根據(jù)發(fā)展商的要求對(duì)房屋進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和出圖的單位。

施工單位：是由國(guó)家工商部門和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的施工企業(yè)；有一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、有非級(jí)別。全部工程都要招標(biāo)，中標(biāo)的企業(yè)才有施工權(quán)利。

房地產(chǎn)抵押合同：是明確房地產(chǎn)抵押款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由很行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽定。

銀行按揭：是指購(gòu)房者買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購(gòu)房者支付，購(gòu)房者的樓房所有權(quán)將抵押在爭(zhēng)行，購(gòu)房者將分期償還銀行的貸款和利息。

預(yù)售樓花：即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者獲取了建設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達(dá)到投資總額的25％（用地價(jià)款除外），便可向上海市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請(qǐng)和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。

樣板房與示范單位：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

物業(yè)管理：是房地產(chǎn)管理市場(chǎng)化的一種綜合性經(jīng)營(yíng)方式，分為維護(hù)性管理和經(jīng)營(yíng)性管理兩類。維掮性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等樓及機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)管理除具有維護(hù)性管理職能外，還通過對(duì)物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)達(dá)到回收投資和獲取利潤(rùn)的目的。

房地產(chǎn)評(píng)估：就是房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)住處、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價(jià)方法，按照一定的估價(jià)程序，最后確定物業(yè)的價(jià)格和價(jià)值的過程。評(píng)估的主要方法有：市場(chǎng)比較法；收益還原法；剩余法；成本法。

生態(tài)住宅：結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，合理地安排并組織建筑與其他相關(guān)因素之間的關(guān)系，使建筑與環(huán)境之間成為一個(gè)有機(jī)的結(jié)合體。這當(dāng)中要涉及到生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)的基本原理、現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段等。

綠色住宅：其內(nèi)涵是全方位、立體環(huán)保工程。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、改善生態(tài)環(huán)境、減少環(huán)境污染、延長(zhǎng)建筑物壽命等優(yōu)點(diǎn)，體現(xiàn)在無(wú)廢無(wú)污、高效和諧、開放式閉合性的良性循環(huán)。

復(fù)式房：上、下兩層二合為一，與標(biāo)準(zhǔn)房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

公寓：公寓是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅而言的，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每單位內(nèi)有若干套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的客商及其家眷中短期租用。

酒店式公寓：酒店式公寓是采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)和管理模式作為管理標(biāo)準(zhǔn)的一種公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于辦公。

商務(wù)公寓；商務(wù)公寓是相對(duì)于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商務(wù)往來需要和辦公需要，可提供會(huì)議、展覽、通訊等服務(wù)，與寫字樓的區(qū)別在于商務(wù)公寓可提供單獨(dú)居住的臥室、衛(wèi)生間乃至廚房、陽(yáng)臺(tái)等。

復(fù)式住宅：復(fù)式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點(diǎn)是，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不用公共樓梯而采用戶內(nèi)小樓梯聯(lián)接。復(fù)式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。

住宅的層高、凈高：住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可用“層”來計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在.8米以上，凈高為65米左右。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈(zèng)與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為.

房地產(chǎn)抵押貸款：是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為保證的貸款。房地產(chǎn)抵押又可分為實(shí)物抵押和房地產(chǎn)權(quán)證抵押兩種。實(shí)物抵押，則意味著房地產(chǎn)所有權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證）和使用權(quán)一起抵押給銀行，在抵押期間，房地產(chǎn)實(shí)物被銀行保管，一般不能使用。房地產(chǎn)權(quán)證抵押，只是將產(chǎn)權(quán)證作抵押，在抵押期間房地產(chǎn)依然可以使用、出租等。

個(gè)人住房公積金貸款：是政策性的住房公積金所發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的職工，在本市城鎮(zhèn)購(gòu)買，建造、翻建、大修自住住房時(shí)，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房公積金貸款。

物業(yè)管理：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共有部位，共有設(shè)備以及相應(yīng)配套的共用設(shè)施的維修，養(yǎng)護(hù)，管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是依法接受業(yè)主委托產(chǎn)生的。

CBD——即英文CentralBussiness District 的簡(jiǎn)稱，中文譯為商務(wù)中心區(qū)。有以下特點(diǎn)：位于城市黃金地帶、城市的功能核心、交通便利、晝夜人口變化。自然，也成為眾多房地產(chǎn)商的炒做熱點(diǎn)。CBD在某種程度上是工業(yè)時(shí)代的產(chǎn)物，有效地縮短了交易的時(shí)間，節(jié)約了交易成本。隨著信息時(shí)代的逐步到來，特別是網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，從時(shí)空上無(wú)形地縮短了公司的距離，而不必再將距離有型化。

CBD也許意味著糟糕的環(huán)境、高昂的成本、擁擠的交通，其在經(jīng)濟(jì)生活的地位會(huì)逐步逐步的降低，現(xiàn)在的CBD也許更多的是門面的意義。

CLD——（CentralLiving District）叫中央生活區(qū),給CBD提供居住功能的區(qū)域。石廈、新洲、香蜜湖片區(qū)，借緊鄰上海中心區(qū)的地理，又有不少住宅，不少人稱之為上海的“CLD”。只是上海的中心區(qū)還真和有些不一樣，里面綜合了政務(wù)、公共活動(dòng)、辦公、購(gòu)物、居住等多種功能，完全可以滿足多種需要，但正因其雜，就不可能成為真正的CBD,皮之不在，毛將附焉，CLD又在哪里？

CLD——這可不是香港刑警，這叫中央科技區(qū)（Central Living District），北京的中關(guān)村就比較典型。上海規(guī)劃了好幾個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，但進(jìn)駐企業(yè)有研發(fā)型，也有生產(chǎn)型，帶有一定生產(chǎn)基地的性質(zhì)。上海CID的的建設(shè)要加強(qiáng)與香港的溝通和分工，引進(jìn)國(guó)外科技資訊力量，才可能集中優(yōu)勢(shì)，與京、瀘一較長(zhǎng)短。

Townhouse——現(xiàn)在滿世界都有Townhouse，對(duì)此的描繪是五花八門，對(duì)他的包裝也是各盡其能。Town指城鎮(zhèn)，house指房子，有點(diǎn)象小鎮(zhèn)的房子，肯定是層數(shù)比較底，密度比較低，介于獨(dú)棟別墅和多層住宅之間，底層有小花圈，頂層有平臺(tái)，大多在郊區(qū)。這玩意到底好不好，就分國(guó)家地區(qū)了。在香港，絕對(duì)是富豪的享受；在國(guó)內(nèi)，目前也是介于富豪和中介階級(jí)間的一批人享用；在國(guó)外，有錢人住的別墅和市中心，沒錢人住城市貧民區(qū)，廣大的中產(chǎn)階級(jí)就多選擇Townhouse。看來，隨著人口密度的降低，Townhouse這身份也在下行。

Condominiums——不懂了，這名詞還真新鮮，據(jù)稱其是一個(gè)集合的市區(qū)，大家有一個(gè)共有公享的公共部分，估計(jì)也就是宿舍的公共走廊加平臺(tái)。其強(qiáng)調(diào)分享與參與是其生活方式和社區(qū)文化，這絕對(duì)不是簡(jiǎn)單的公共空間就可以完成的，更重要在于人們生活、工作習(xí)慣和文化修養(yǎng)的相近性，在于社區(qū)的組織和生命力。如果只是簡(jiǎn)單的集體宿舍或公寓的升級(jí)版，徒有一定的公共活動(dòng)空間也無(wú)用，又令人想到上班高峰時(shí)等待電梯的焦急，安全管理的隱患，關(guān)于隱私的尷尬；當(dāng)然，還是實(shí)用率是不是那么低。

SPA——在上海的地產(chǎn)界和美容界將興起SPA的熱潮。SPA一字源于拉丁文SolusPor Aqua，Solus代表健康，Por意即經(jīng)由，Aqua代表水，全句的意思即是經(jīng)由水來產(chǎn)生健康。全身滑入漂滿花瓣的木質(zhì)浴缸，薰人的香氣侵入每一寸肌膚，若有若無(wú)的纖骨玉揉碎每一分疲憊，樹影婆娑，暗香浮動(dòng)，真不知是風(fēng)動(dòng)、水動(dòng)，還有心在動(dòng)。SPA，是不能忘卻的，一位去過巴厘島的人如是說。

SOHO——全拼為SmallOffice Home Office，意即家里的小辦公室，這個(gè)辦公室可以為公司的工作前臺(tái)，接待客戶和對(duì)外工作；或者二者兼有。如果作為公司的工作前臺(tái)，就是我們通常說的商住樓，這在上海已不是什么新鮮玩意。

SOLO——英文單詞SOLO，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行，可想而知，這是一種比小戶型還要小的小小戶型，面積在20-40㎡之間，價(jià)格在15-35萬(wàn)之間，房間功能簡(jiǎn)化集中，全裝修，現(xiàn)代廚衛(wèi)器具，全天候后勤服務(wù)。這種住者完全針對(duì)一群剛起步的年輕新銳，崇高個(gè)性，追求享受，講究獨(dú)立，前途美好。

基底面積：指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

建筑面積：指建筑物各層外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和

居住面積：居住面積是指單元內(nèi)供人們起居、休息等的活動(dòng)空間，如臥室、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)、書房、吧廳等。

　框架結(jié)構(gòu)住宅：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。

磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，是指一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、空心磚等；“混”是指由鋼筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在５層、６層以下。

商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

公用建筑面積有兩部分組成：1 各套房屋與公用建筑之間的分隔墻及外墻應(yīng)分?jǐn)偟囊话耄? 是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳或過道等功能上為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。整幢房屋的建筑面積扣除該幢房屋內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，再扣除銷售或出租的作為獨(dú)立使用的空間，如地下室、車庫(kù)及人防工程等建筑面積，就是這一幢房屋的公用建筑面積

建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)使用面積=臥室，起居室（廳），廚房，衛(wèi)生間，餐廳，過廳，過道前室，貯藏室，壁柜等的使用面積的總和

住宅輔助面積：輔助面積是指用于為生活及生理服務(wù)的單元內(nèi)空間，如廚房、洗手間、貯藏室、閣樓等。

公共面積：指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2的單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。公共面積分為：應(yīng)攤公共面積和不能分?jǐn)偣裁娣e兩部分。

總建筑面積：含地下室、夾層等

紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給地土使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

容積率：計(jì)容積率的建筑面積/占地面積

覆蓋率:建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率，又稱建筑密度

綠化率: 指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，又稱綠地覆蓋率，可理解為居住區(qū)用地上栽植的全部喬、灌木的垂直投影面積及花卉、草皮等地被植物覆蓋的面積，以占居住區(qū)總面積的百分比。

層高：本層樓地面至上層樓地面

凈高：本層樓地面至本層樓天花板

住宅分類：平面、躍式、復(fù)式、別墅