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20萬套，發(fā)了瘋掛牌

 金之橋 2024-06-11 發(fā)布于廣東
靈魂拷問一句，廣州房東們，新政之后，你們家的房子賣掉了嗎？圖片
5.28新政以來，不管是新房or二手，帶看量和成交量，都飆到今年的峰值。
市場涌入大波買家，房東的房子，應(yīng)該容易出手了吧。
但廣州一位朋友，卻陷入深深的賣房焦慮！
“賣不出去又急著置換，怕賣不起價，更怕賣了后房價回暖，成為高買低賣的冤大頭！”
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而且我發(fā)現(xiàn)，像這樣糾結(jié)的業(yè)主，還不少！
房子多，也成了幸福的負(fù)擔(dān)。
有房東就很困惑，“家庭三套房，其中兩套在黃埔，出租中，一套是老破小，一套是次新房，要割肉賣嗎？”
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還有人揚(yáng)言，二手抓緊跑！新房公攤少，樓齡新，性價比更高，二手拿什么跟人家比！
大家普遍的焦點，都集中在——
新政后，應(yīng)不應(yīng)該賣房？什么房子應(yīng)該盡快賣掉？
同樣有置換想法的二娃，太有發(fā)言權(quán)了！建議掃碼二維碼@二娃，一起嘮嗑聊聊！
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廣州二手房掛牌，接近20萬套了
首先，先搞明白整個大環(huán)境。
為什么，新政之后，房子并沒有想象中那么容易出手？有兩個點：
其一，二手房取消限售
本來同小區(qū)鄰居的賣房競爭，就夠激烈了！
現(xiàn)在又多一批濃眉大眼的次新網(wǎng)紅盤——
西邊的廣鋼新城次新盤，東部珠江花城、城光、富頤，南邊有珠江鉑世灣......
新政后，這些網(wǎng)紅盤一夜之間，掛了十幾套房，簡直不講武德。
其二，名下的房產(chǎn)掛牌or出租，首付和房貸利率按首套執(zhí)行
有部分房東為了首套利率和首付，掛牌自己的房子。雖然不是真心要賣，但無形中推高掛牌總量。
房產(chǎn)君詢問中介，目前整個廣州二手掛牌，接近20萬套了（內(nèi)網(wǎng)）！
比深圳、上海（內(nèi)網(wǎng)約16.9萬套），北京（內(nèi)網(wǎng)約16.3萬套）還要多，也是二手供應(yīng)量最大的一線城市。
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所以，現(xiàn)在的廣州業(yè)主賣房，前所未有地卑微！
一位朋友坦言，我們的房子，掛牌價比買入價還低，已經(jīng)是虧著賣了！圖片
而且樓層、朝向、內(nèi)部保養(yǎng)，比小區(qū)一些同戶型都要好。
但只要小區(qū)成交了一套低價房，買家只認(rèn)最便宜的一套，每次看房，都拿最低價來對標(biāo)。
有客戶看中我們的房子，但談價格的時候，完全無視房子的素質(zhì)，帶著屠龍刀砍價，殺價十幾萬都不帶眨眼的。
“只能一邊賣一邊觀望，這行情現(xiàn)在也看不懂，有說要漲有說穩(wěn)?！?/span>
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朋友們，如果你賣房遇到過這些心酸事兒，評論區(qū)留言討論一下，說說你的故事。
想要賣房或置換的，也直接掃碼加@大嘴，我們幫你看看~
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到底要不要賣房呢？
所以啊，新政后要不要賣房，大家糾結(jié)的點，無非就兩個。
一個是天量供應(yīng)，只能降價賣。
一個客觀現(xiàn)實就是，目前二手房議價空間，已經(jīng)高達(dá)8.4%。平均每一百萬，就要降價8.4萬。
假設(shè)你要賣房，300萬的房子，做好降價25萬的心理準(zhǔn)備。
另一個是，擔(dān)心賣了后，房價回溫。
說實話，廣州二手房價已經(jīng)橫盤一年多了，主要在2.9-3萬/平之間徘徊，起伏不大。
供需決定價格。
天量供應(yīng)加上新政刺激，接下來二手房成交量會上漲，消化前期觀望的需求，但價格很難再漲。
尤其是一些雞肋的硬傷房源，別說漲價，能跑掉就已經(jīng)是萬幸。
摸清客觀環(huán)境后，房產(chǎn)君覺得：
其一，如果你只有一套住房，住得還挺舒服，月供扛得住，那就被瞎折騰了，安安心心住著。
沒必要看到房價掉，就恐慌式賣房。
其二，如果你的房子不止一套，處于老城區(qū)地段，有不錯的出租收益，與其割肉，不如繼續(xù)吃回報。
但遇到下面這兩種情況，要考慮賣房了——
1）現(xiàn)金流撐不住，著急變現(xiàn)回款。
除了割肉賣房套現(xiàn)，已經(jīng)別無選擇。
最近保利心語、蘭亭盛薈就有不少投資客為了回款，割肉出貨，低價筍盤很多。
2）買一賣一，有明確的置換需求
特別是孩子著急上學(xué)讀書的，想入學(xué)區(qū)房，耽誤不起。
或者二胎家庭，父母過來照顧孩子，需要置換大房子的。
不用顧慮太多，現(xiàn)在賣不起高價，但入手也是低價，相當(dāng)于低買低賣，是個不錯的置換時機(jī)。
一來，現(xiàn)在買房，一手開發(fā)商各種折扣優(yōu)惠，很香。可以點擊回顧我們最新的特價房專欄。
如果不知道怎么買，直接掃碼加@梅道理，我們幫你權(quán)衡利弊，知無不言。

二來，新政后，二手市場看房人多了。
資深中介告訴我，政策確實讓很多客戶活躍起來，看房的人多了很多。
拿金融城舉例，上個月天朗明居賣了4套，駿景花園賣了十幾套，之前行情很慘淡，新政加速了成交。
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每一次市場熱度反彈，都是逃頂?shù)臋C(jī)會。
作為置換的業(yè)主，與其多次降價，不如一次調(diào)到位，珍惜第一個報價的客戶，別輕易反價。
房產(chǎn)君也整理發(fā)現(xiàn)，老城區(qū)一些熱門小區(qū)，需要讓價20-70萬才能成交，大家看著辦。
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什么房子，要盡快賣掉？
那么，新政后，哪些房子要盡快賣掉？
想清楚這兩點，一個是權(quán)衡自己真正的居住需求；另外，考慮房子未來的流通性和接手人群。
1）遠(yuǎn)郊空置的房子。
一來，上班通勤遠(yuǎn)，自己不住，也租不起價，完全沒有發(fā)揮居住價值。
二來，像南沙、增城一些外圍郊區(qū)，天量供應(yīng)，去化周期超過20個月，未來會有越來越多的新房和次新房入市競爭，漲勢艱難。
可以考慮放盤賣掉，優(yōu)化自己的資產(chǎn)。
2）老城區(qū)荔灣、天河、海珠樓齡超過30年的老破小。
過去20年，樓市普漲時代，就算是差的房子，也能雞犬升天。
但現(xiàn)在不一樣了。
目前，廣州樓齡20年+老破小，成交均價已經(jīng)跌回2017年。
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一來，貸款年限+房齡≤50年，一般超過30年的房子，貸款就會受限。
二來，很多老破小戶型過時，缺乏物業(yè)管理，外觀老舊，樓梯昏暗，水電線路老化，居住體驗很差，未來很難找到接手人群。
這種“蟹貨”，即使房價回暖，也很難普漲賣出高價。
隨著政府大規(guī)模建設(shè)保障房，未來老破小的趨勢，要么橫盤，要么持續(xù)走下坡路。
有機(jī)會就盡快出掉，置換更優(yōu)質(zhì)的房子。
3）高樓層（7樓以上）、無電梯的樓梯樓。
樓層較高、未來不會加裝電梯的步梯房，年輕人看不上，老年人也不適合養(yǎng)老——
遇上腿腳不便、輪椅出行的老年家庭，甚至沒法乘坐電梯下樓，未來注定會市場被拋棄。

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4）高齡老破小學(xué)位房。
教育公平理念推行，加上廣州越來越多新房，配建九年一貫制名校，分流大量學(xué)位需求。
越秀一些“高齡學(xué)位老破小”，本身居住體驗就不好，加上學(xué)位價值在稀釋，近2年房價回落10-30%。如果房子閑置，不妨趁勢置換。
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5）錯配的房子。
剛需地段的改善盤，改善地段的剛需房，往往跌得最狠。
舉個栗子，麗晶華庭約246平，單價降到4字頭，但1000萬總價，真正的改善看不上，剛需夠不著。
中?；ǔ菫潮毕?房，也是錯配的，目前已經(jīng)回落到13萬/平。
盡快優(yōu)化資產(chǎn)，買入新規(guī)后100%實用率、物業(yè)更好、樓齡更新的房子。
以上。

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