（文/張志峰 編輯/馬媛媛）熱點(diǎn)城市樓市新政落地大約一周內(nèi)，多地傳來(lái)二手房掛牌量激增、中介帶看忙的消息，其中以深圳、上海為最，一時(shí)間全國(guó)樓市關(guān)注度都有顯著提升，“買不買”又成了令無(wú)數(shù)人糾結(jié)的難題。

“店里已經(jīng)忙不過(guò)來(lái)了，看房的人幾乎每天都約滿了，有時(shí)候要忙到晚上九十點(diǎn)鐘?！苯?，觀察者網(wǎng)走訪上海多家房產(chǎn)中介門店，發(fā)現(xiàn)大多門店里僅有一兩名銷售人員，確實(shí)存在大多數(shù)工位空置的情形。

借著這股熱潮，6月5日，上海鏈家官方公眾號(hào)也火速發(fā)文，推出“以舊換新”活動(dòng)，對(duì)通過(guò)鏈家中介購(gòu)房或售房的客戶補(bǔ)貼全款1%（需繳納20%個(gè)人所得稅）的中介費(fèi)。

日前，58同城、安居客發(fā)布的《5月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》也顯示，受多地政策變動(dòng)影響，2024年5月全國(guó)找房熱度環(huán)比上漲5%；其中，一線城市新房找房熱度環(huán)比上漲7%，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比上漲5.3%，三居室及以上戶型找房熱度占比達(dá)88.1%。

不過(guò)，亦有位于上海周康板塊的一位房產(chǎn)銷售經(jīng)理告訴觀察者網(wǎng)：“提升比較明顯的可能主要是中高端樓盤的改善房，像我們附近大都是剛需房和安置房，則并未感受到太多變化。”

他認(rèn)為，此輪新政無(wú)論降首付、降利率，還是放松限購(gòu)，對(duì)本身財(cái)力有限的剛需購(gòu)房者而言，意義不大，因?yàn)?strong style="list-style: none;color: rgb(34, 34, 34);">并不涉及這部分購(gòu)房者最核心的房?jī)r(jià)問(wèn)題；而政策對(duì)于高收入人群購(gòu)買高總價(jià)房源來(lái)說(shuō)，確實(shí)稱得上一大利好。

在他看來(lái)，所謂“售樓處連夜排隊(duì)買房”等消息，并非受到此輪政策影響，而這類新房之所以搶手，主要由于其本身處于個(gè)別價(jià)格倒掛或資源極度稀缺的區(qū)域。

深圳同樣如此。

據(jù)大灣區(qū)知名房產(chǎn)中介樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳5月29日新政落地至今，首周時(shí)間內(nèi)樂(lè)有家門店二手看房量環(huán)比上漲5%，是過(guò)去1年單周帶看的第二高點(diǎn)。樂(lè)有家深圳門店二手成交量環(huán)比上漲8%，是自2021年2月8日參考價(jià)政策發(fā)布以后，近3年多時(shí)間里單周成交量的最高點(diǎn)。

同時(shí)，5月27日-6月2日一周時(shí)間內(nèi)，深圳所有成交數(shù)據(jù)中，800萬(wàn)元-1000萬(wàn)元改善型豪宅房源的成交占比進(jìn)一步上漲，環(huán)比提升2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到9.2%。

圖片來(lái)源：樂(lè)有家

但值得一提的是，這些數(shù)據(jù)僅僅反映購(gòu)房者關(guān)注度的提升，以及成交房源類型的變化，而談到總體成交數(shù)據(jù)變化時(shí)，上海與深圳兩地中介均表示，尚未出現(xiàn)明顯變化。

從深圳過(guò)戶數(shù)據(jù)來(lái)看，6月1日-6日，6月前20%的時(shí)間內(nèi)累計(jì)過(guò)戶新房398套，二手房776套，分別占5月整月數(shù)據(jù)的19.81%和19.58%，以此推算，環(huán)比幾乎持平。

深圳樂(lè)有家認(rèn)為，從政策變動(dòng)到購(gòu)房者熱情提升，再到完成房產(chǎn)交易本身需要一個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程，特別是二手房，從門店簽約到國(guó)土局過(guò)戶，交易流程有時(shí)候要花1-2個(gè)月甚至更久，因此目前的門店成交數(shù)據(jù)還未能在過(guò)戶數(shù)據(jù)上反映。

但在更多行業(yè)人士看來(lái)，此輪政策變動(dòng)釋放的購(gòu)房需求有限。

“購(gòu)房者目前買房面對(duì)的最核心的訴求是價(jià)格，倘若價(jià)格不變只是降低首付的話，雖然降低了購(gòu)房門檻，卻也再次增加了杠桿，并未解決剛需客的實(shí)際困難?！庇匈Y深行業(yè)人士向觀察者網(wǎng)分析稱，深圳樓市目前屬于多空力量的拉鋸戰(zhàn)中，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和市場(chǎng)供需關(guān)系共同作用的結(jié)果，也是全國(guó)樓市的縮影。

他認(rèn)為，一方面，深圳的房?jī)r(jià)曾經(jīng)達(dá)到了一個(gè)高點(diǎn)，使得部分房東對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿了期待，試圖通過(guò)抬高售價(jià)來(lái)獲得更高的收益，然而現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的反饋卻是冷淡的，高價(jià)房產(chǎn)難以找到買家，在房東沒(méi)有大額資金需求的前提下便陷入僵持階段。

另一方面，愿意適度降價(jià)的房東卻能夠順利成交，因?yàn)槭袌?chǎng)的需求量依然不小，且在各種降息、降首付政策引導(dǎo)下，實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房者壓力，自然促成了部分交易。

但這一狀況并不適用于新房市場(chǎng)，由于開(kāi)發(fā)商交付能力與交付質(zhì)量的大幅下滑，企業(yè)信譽(yù)度來(lái)到歷史低點(diǎn)，加之大量二手房源的待售，購(gòu)房者可選擇空間大幅提升，因此新房市場(chǎng)除了個(gè)別因倒掛產(chǎn)生利差的少數(shù)房源之外，只會(huì)表現(xiàn)得愈加低迷。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來(lái)低總價(jià)、低單價(jià)的二手房銷售更好等綜合情況來(lái)看，居民購(gòu)買商品房的支付能力還比較弱。加上當(dāng)前市場(chǎng)的整體供應(yīng)量比較大，只從需求端鼓勵(lì)居民加杠桿貸款買房，無(wú)法從根本上提振市場(chǎng)情緒。

李宇嘉建議，下一步政策應(yīng)當(dāng)繼續(xù)從住房保障的角度入手，推動(dòng)供給側(cè)改革，將剛需和中低收入人群需求主要轉(zhuǎn)向保障性住房和二手住房，新房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向改善性需求。盡管商品房市場(chǎng)在下滑，但行業(yè)整體規(guī)模仍保持在高位，這是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的基本路徑。