5.貸款額度 《通知》提出“經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％” 解讀：此處貸款額度較現(xiàn)有商業(yè)銀行的要求有所提升，金融機(jī)構(gòu)在開展經(jīng)營性物業(yè)貸款時要求貸款的原則上不超過承貸物業(yè)評估價值的50%，最高不超過60%，通知將承貸的提升到70%。 6.貸款期限 《通知》要求經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。 解讀： （1）根據(jù)《中國銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革發(fā)展加強(qiáng)風(fēng)險防范的通知》要求“對新發(fā)放的非基礎(chǔ)設(shè)施類固定資產(chǎn)貸款和項目貸款，要根據(jù)項目原概算和原定建設(shè)期、合理運(yùn)營期，確定貸款期限以及科學(xué)的本息償還方式，還本期限不得超過15年”，根據(jù)此規(guī)定，經(jīng)營性物業(yè)貸款的期限不能超過15年，另外需要說明的是對于置換用途的經(jīng)營性物業(yè)貸款，本行貸款期限與擬置換的他行貸款已經(jīng)發(fā)放的期限合計不能超過15年。 （2）要求貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年，須關(guān)注經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)證載剩余年限。 7.抵押要求 《通知》提出“商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)以承貸物業(yè)作為抵押品。結(jié)合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業(yè)評估價值。借款人與承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。” 解讀： （1）經(jīng)營性物業(yè)貸款必須以承貸物業(yè)作為抵押品。承貸物業(yè)對應(yīng)的就是抵押品，這是管住物業(yè)的前提，也是合規(guī)底線要求，不能貸款用途對應(yīng)A物業(yè)，押品確為B物業(yè)。 經(jīng)營性物業(yè)貸款抵押方案的設(shè)定原則是“整體抵押，應(yīng)押盡押，便于執(zhí)行”。 整體抵押，就是要求整棟建筑物全部抵押，或者至少須達(dá)到整層抵押，整層抵押時要考慮電梯位置、權(quán)屬，確保可不受其他樓層制約進(jìn)入抵押樓層。 應(yīng)押盡押。應(yīng)押盡押就需要將物業(yè)正常經(jīng)營所必須的，可能對物業(yè)變現(xiàn)價值造成重大影響的附屬配套物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備等一并列入抵押范圍。 便于執(zhí)行。便于執(zhí)行就要考慮抵押物的整體變現(xiàn)能力，如只抵押某棟經(jīng)營性物業(yè)的部分樓層，甚至部分樓層的部分區(qū)域，一方面割裂了物業(yè)的完整性，影響物業(yè)的價值，另一方面部分區(qū)域抵押時存在難以單獨(dú)抵達(dá)、難以單獨(dú)處置等問題。 （2）借款人與承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。該方案主要為了解決產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)經(jīng)營人分離這一業(yè)務(wù)場景，針對此場景，目前金融機(jī)構(gòu)通常的做法是要求產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營人同意接受封閉運(yùn)行，書面承諾以物業(yè)經(jīng)營收入作為還款來源，《通知》提出了更為規(guī)范的方案即做為共同借款人或提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。 8.還款要求 《通知》要求“經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對承貸物業(yè)經(jīng)營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。” 解讀： （1）經(jīng)營性物業(yè)貸款的第一還款來源為即為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入，這與目前各金融機(jī)構(gòu)的要求一致； （2）落實賬戶封閉管理要求。對經(jīng)營性物業(yè)租金實行封閉管理是監(jiān)管以往的要求，此前因未落實該要求某大型銀行上海分行就被監(jiān)管處罰。 該監(jiān)管文件的發(fā)布，對于各金融機(jī)構(gòu)規(guī)范開展經(jīng)營性物業(yè)貸款具有重要意義，對貸款用途的拓展又增加了不少業(yè)務(wù)場景，是金融機(jī)構(gòu)可以積極拓展的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。同時，經(jīng)營性物業(yè)貸款又是一款高度敏感的產(chǎn)品，合規(guī)要求多，建議結(jié)合本通知的解讀詳細(xì)閱讀本公眾號前期發(fā)布的文章《經(jīng)營性物業(yè)貸：九大合規(guī)風(fēng)險點》，合規(guī)開展業(yè)務(wù)。 以下為新規(guī)全文： 關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知 中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局；各國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行： 為促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，充分發(fā)揮經(jīng)營性物業(yè)貸款作用，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解風(fēng)險，現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下。 一、明確業(yè)務(wù)管理口徑 本通知所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款，是指商業(yè)銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書并投入運(yùn)營的綜合效益較好的商業(yè)性房地產(chǎn)的企業(yè)法人發(fā)放的，以經(jīng)營性物業(yè)為抵押，實際用途投向物業(yè)本身或與房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的貸款。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。除本通知所稱經(jīng)營性物業(yè)貸款外，其他貸款仍按現(xiàn)行政策執(zhí)行。 二、堅持依法合規(guī)展業(yè) 商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。符合本通知定義的經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)納入房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計。 經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人須依法成立，承貸物業(yè)應(yīng)產(chǎn)權(quán)清晰，無復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。經(jīng)營性物業(yè)貸款的借款人可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于承貸物業(yè)在經(jīng)營期間的維護(hù)、改造、裝修等與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求，以及置換借款人為建設(shè)或購置該物業(yè)形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領(lǐng)域。經(jīng)營性物業(yè)貸款在發(fā)放前應(yīng)明確貸款用途。2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開市場債券。 商業(yè)銀行要根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，合理確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70％。商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合承貸物業(yè)經(jīng)營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協(xié)商確定貸款利率及還本付息方式。經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應(yīng)早于承貸物業(yè)產(chǎn)權(quán)證到期日至少5年。 經(jīng)營性物業(yè)貸款第一還款來源應(yīng)為承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入。商業(yè)銀行應(yīng)與借款人在貸款合同中約定資金管理賬戶，承貸物業(yè)經(jīng)營收入原則上均應(yīng)進(jìn)入該賬戶，優(yōu)先用于償還當(dāng)期貸款本息。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對承貸物業(yè)經(jīng)營收支情況的監(jiān)測，保障信貸資金安全。 商業(yè)銀行發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)以承貸物業(yè)作為抵押品。結(jié)合第三方評估公司價值評估情況等，審慎確定物業(yè)評估價值。借款人與承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體不一致的，可將承貸物業(yè)實際經(jīng)營管理主體作為共同借款人或連帶責(zé)任保證擔(dān)保人。 三、加強(qiáng)風(fēng)險管理 商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)營性物業(yè)貸款納入對借款人及其所在集團(tuán)客戶的統(tǒng)一授信管理，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團(tuán)貸款模式分散風(fēng)險。 商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格開展貸前調(diào)查和貸中審查，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，承貸物業(yè)有共同產(chǎn)權(quán)人或第三方權(quán)利人的，貸款前應(yīng)取得其書面同意。 商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸款投放后的管理，嚴(yán)防貸款被挪用；及時對物業(yè)經(jīng)營及價值情況開展跟蹤評估，嚴(yán)密監(jiān)測借款人及集團(tuán)公司經(jīng)營、財務(wù)、信用、擔(dān)保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風(fēng)險因素，并采取針對性的風(fēng)險緩釋和保全措施。 中國人民銀行、金融監(jiān)管總局各分支機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)經(jīng)營性物業(yè)貸款監(jiān)管，指導(dǎo)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實本通知要求，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 中國人民銀行辦公廳 國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳 2024年1月24日 金融監(jiān)管研究院自營課程廣告 14天集訓(xùn)，法詢金牌講師在線答疑 信貸審批員進(jìn)階特訓(xùn)！ 講師介紹 林老師: 目前在股份制銀行總行擔(dān)任行業(yè)授信審批專家 負(fù)責(zé)授信審批，有20年的銀行 證券從業(yè)經(jīng)驗 戚老師 : 30 年國有大銀行多崗位履職經(jīng)歷：16 年信用審批部主任、總行審批人、高級風(fēng) 險分析師；曾任審計內(nèi)控部、公司金融部、資產(chǎn)保全部（法律合規(guī)部）總經(jīng)理 擅長領(lǐng)域：將公司金融拓展?fàn)I銷和授信風(fēng)控管理、各種信貸行業(yè)的特征分析、疑難項目（信貸方案）評估及輔導(dǎo)、金融法律合規(guī)、貸后預(yù)警實務(wù)、民營集團(tuán)客戶風(fēng)險識別研 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