廣州、深圳之后，一線城市樓市政策調(diào)整再現(xiàn)“大動(dòng)作”。

　　日前，北京、上海先后推出樓市新政，對(duì)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、購(gòu)房首付比例、房貸利率等進(jìn)行了一攬子優(yōu)化調(diào)整。

　　比如，在最受關(guān)注的購(gòu)房首付比例上，北京明確，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%；二套房最低首付款比例則下調(diào)為城六區(qū)范圍50%、非城六區(qū)范圍40%。

　　上海也有類(lèi)似調(diào)整：首套房首付降至30%；二套房首付，市6區(qū)和臨港新片區(qū)范圍為40%，其他區(qū)為50%。

　　眾所周知，一線城市，尤其是北京、上海的樓市表現(xiàn)，在全國(guó)具有風(fēng)向標(biāo)意義。在這之前，各方都在高度關(guān)注北京、上海的樓市政策會(huì)不會(huì)有新的調(diào)整。現(xiàn)在，靴子總算落地。并且，調(diào)整的幅度還不小。至此，四大一線城市都可以說(shuō)趕在年終前，完成了樓市政策的新一輪優(yōu)化，為房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走向，注入了積極因素。

　　政策松綁，為樓市回暖創(chuàng)造更好條件

　　總的來(lái)看，此番北京、上海的樓市政策尺度調(diào)整，比9月份實(shí)施的“認(rèn)房不認(rèn)貸”要更大。在降低購(gòu)房資金門(mén)檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本等多個(gè)維度，都向市場(chǎng)釋放了更多更直接的政策利好。本質(zhì)上，這依然是基于樓市基本面狀況作出的實(shí)事求是的回應(yīng)。

　　盡管上一輪樓市新政發(fā)布后，主要一二線城市的樓市都迎來(lái)了一股明顯的回暖潮，但尚未走出持續(xù)行情。比如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的11月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，一線城市11月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)，北上廣深全部下跌；新房方面，除上海外，北京、廣州和深圳房?jī)r(jià)環(huán)比也均下降。由此可見(jiàn)，目前一線城市樓市的整體溫度并未徹底改善，政策的再出手，有客觀需求。

　　就全國(guó)看，新房方面，11月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市只有9個(gè)，比10月減少了2個(gè)。下跌城市數(shù)則有59個(gè)，創(chuàng)下2015年2月（66 個(gè)城市下跌）以來(lái)新高；二手房方面，11月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為0，除杭州二手房?jī)r(jià)格持平外，其余69城全部下跌。同時(shí)，包括北京、上海在內(nèi)，目前不少一二線城市的二手房掛牌量，都處于歷史高位。

　　因此可以說(shuō)，北京、上海在樓市政策松綁上再推進(jìn)一步，不僅符合當(dāng)前兩城各自的樓市行情，也與全國(guó)樓市的整體大氣候非常契合。

　　具體來(lái)看，降低首付，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等操作，實(shí)際是下調(diào)了剛需群體，尤其是二套改善型住房需求的上車(chē)門(mén)檻，這利于提升市場(chǎng)交易的活躍度。同時(shí)，降低房貸利率，延長(zhǎng)貸款年限等，則又可以從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度降低購(gòu)房者的壓力，對(duì)于增進(jìn)市場(chǎng)信心和預(yù)期，也是有幫助的。

　　歸結(jié)到一點(diǎn)，京滬是通過(guò)進(jìn)一步的政策松綁，給樓市交易回暖創(chuàng)造更好的條件。考慮到一線城市樓市在全國(guó)大盤(pán)中的重要性，這種松綁也有望帶來(lái)一定的傳導(dǎo)和溢出效應(yīng)。

　　實(shí)事求是的態(tài)度有助于“穩(wěn)預(yù)期”

　　市場(chǎng)所給出的即時(shí)反饋，已經(jīng)顯示了政策的針對(duì)性。如有報(bào)道稱(chēng)，新政發(fā)布首日，上海觀望購(gòu)房者連夜下單二手房，新房售樓處到訪量翻倍。當(dāng)然，這波政策帶來(lái)的后續(xù)反應(yīng)到底有多大，又能夠持續(xù)多久，目前仍待觀察。但有幾點(diǎn)應(yīng)該是可以肯定的。

　　一，綜合人口、宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、內(nèi)外部發(fā)展環(huán)境等各方面的情況，盡管今年以來(lái)樓市政策不斷加碼，但要徹底扭轉(zhuǎn)樓市的基本面仍存在難度。對(duì)于樓市的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，不管是購(gòu)房者，還是開(kāi)發(fā)商和地方政府，都有必要建立理性認(rèn)識(shí)。事實(shí)上，當(dāng)前政策的發(fā)力點(diǎn)，也主要還是在一個(gè)“穩(wěn)”字。

　　要提醒的一點(diǎn)是，別看一線城市樓市的松綁幅度比較大，但總體上依然是保持著合理的節(jié)奏，而非一步到位地全盤(pán)放松。這與近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)”，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”是相呼應(yīng)的。

　　二，此番北京、上海的再調(diào)整，料將給更多城市帶來(lái)更大的激勵(lì)和示范。應(yīng)該看到，當(dāng)前哪怕是對(duì)于部分二線城市來(lái)講，樓市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間也還是存在的?，F(xiàn)在一線城市都“堅(jiān)定”往前走，其他二線城市繼續(xù)因地制宜優(yōu)化調(diào)整樓市政策的顧慮，將要小很多。

　　比如，最近就有一個(gè)頗具信號(hào)意味的現(xiàn)象是，多座二線城市都公開(kāi)回應(yīng)：房企可按市場(chǎng)情況降價(jià)銷(xiāo)售。這是否意味著備受關(guān)注的“限價(jià)令”已走到了調(diào)整的臨界點(diǎn)？由此也不排除，這次北京、上海的政策調(diào)整之后，會(huì)有更多的二線城市作出“回應(yīng)”。

　　同時(shí)，四大一線城市緊跟樓市松綁趨勢(shì)，也向社會(huì)釋放出一個(gè)直接信號(hào)：樓市的政策“底”會(huì)根據(jù)地產(chǎn)行業(yè)的變化乃至宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不斷作出動(dòng)態(tài)評(píng)估。這種從實(shí)際出發(fā)的姿態(tài)，本身也有助于“穩(wěn)預(yù)期”。

　　解決好大城市住房突出問(wèn)題

　　樓市行情的變化，對(duì)于個(gè)人和家庭、地方政府以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，是系統(tǒng)性的。與之相對(duì)應(yīng)，在看待樓市政策的調(diào)整上，同樣應(yīng)該有多元化視角。

　　比如，不應(yīng)該片面地將這次北京、上海的樓市政策優(yōu)化，理解為僅僅是“穩(wěn)”樓市。其中有一個(gè)細(xì)節(jié)需要注意，即兩地的政策調(diào)整，都很有針對(duì)性。

　　最典型的就是，北京的二套房最低首付款比例，區(qū)分了城六區(qū)和非城六區(qū)，上海則是將市6區(qū)、臨港新片區(qū)和其他區(qū)區(qū)別開(kāi)來(lái)。

　　這種差異化施策，除了與不同區(qū)域的樓市狀況，如庫(kù)存量等相關(guān)，也考慮到了整個(gè)城市人口布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。

　　比如，此前上海就明確提出將“嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯”五個(gè)新城，打造為“產(chǎn)城融合、功能完備、職住平衡、生態(tài)宜居、交通便利”的獨(dú)立綜合型節(jié)點(diǎn)城市。同時(shí)，還先行一步針對(duì)性的下調(diào)了這些新城的落戶(hù)門(mén)檻。這種情況下，樓市政策的調(diào)整也相應(yīng)對(duì)新城進(jìn)行“區(qū)別對(duì)待”，實(shí)際是一種一體考量，不僅是助力樓市企穩(wěn)，也有利于引導(dǎo)人口、產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化布局，更好地促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展。

　　還要考慮的一點(diǎn)是，降低首付比例等政策在挖掘樓市消費(fèi)潛力的另一面，實(shí)際也是更好滿(mǎn)足市民的住房需求。這與10月底召開(kāi)的中央金融工作會(huì)議“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”的定調(diào)，是一致的。

　　事實(shí)上，近幾年來(lái)，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”一直受到高度關(guān)注。前不久召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”，也是有利于解決好這一問(wèn)題。與此同時(shí)，一線城市的樓市繼續(xù)松綁，降首付、降利率等措施都齊上陣，同樣可以看作是“組合拳”之一。據(jù)此，也可以說(shuō)在調(diào)控政策的不斷優(yōu)化之下，樓市居住屬性的回歸在加速——一線城市也不例外。