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一、物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算 為了便于測(cè)算,結(jié)合商業(yè)物業(yè)及車(chē)位的的物業(yè)管理服務(wù)收入,以及日后平均年收費(fèi)率估算,假設(shè)××小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為PM,則 營(yíng)業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入＋車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)收入＋ 商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 ＝住宅建筑面積×PM×12月×96%＋車(chē)位數(shù)×25元/車(chē)位.月×12月×95%＋ 商業(yè)建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70% ＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96個(gè)×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70% ＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 說(shuō)明：◆%比是指年度收費(fèi)率；◆商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已設(shè)定2.3元/㎡.月。 二、物業(yè)管理成本支出測(cè)算 序號(hào) | 項(xiàng) 目 | 月發(fā)生額 元 | 年發(fā)生額 元 | 備 注 | 1 | 工資及福利 | 19350.00 | 232200.00 | 附表1 | 2 | 行政辦公費(fèi) | 1156.68 | 13880.00 | 附表2 | 3 | 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi) | 2083.33 | 25000.00 | 附表3 | 4 | 環(huán)境管理費(fèi) | 430.00 | 5160.00 | 附表4 | 5 | 公共水電費(fèi) | 3100.00 | 37200.00 | 附表5 | 合 計(jì) | 26120.01 | 313440.00 | | 6 | 社區(qū)文化建設(shè)費(fèi) | | 7 | 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) | 營(yíng)業(yè)收入×2% | 8 | 酬金 | 營(yíng)業(yè)收入×10% | 9 | 法定稅金 | 營(yíng)業(yè)收入×5.5% | 成本支出總計(jì) | 313440.00＋營(yíng)業(yè)收入×17.5％ |
附表1： 工資估算 ￥232200.00元 職位 | 薪金標(biāo)準(zhǔn) 包括福利社保 | 預(yù)算人數(shù) 人 | 全年薪金總額 元 | 平均每月 薪金支出 元 | 年終獎(jiǎng)金 按一個(gè)月薪標(biāo)準(zhǔn) | 薪金合計(jì) | 主管 | 2400.00 | 1人 | 2000.00/人 | 30800.00 | | 秩序維護(hù)員 | 1700.00 | 6人 | 1300.00/人 | 130200.00 | | 客服管理員 | 1700.00 | 1人 | 1300.00/人 | 21700.00 | | 工程技工 | 1900.00 | 1人 | 1500.00 | 24300.00 | | 清潔綠化員 | 1000.00 | 2人 | 600.00/人 | 25200.00 | | 合 計(jì) | 11人 | | 232200.00 | 19350.00 |
附表2： 行政辦公費(fèi)估算 ￥13880.00元 序號(hào) | 項(xiàng)目 | 測(cè)算式依據(jù) | 計(jì)算式 | 支出金額 人民幣元 | 月支出 | 年支出 | 一 | 通訊費(fèi) | | | | | 1 | 移動(dòng)電話(huà) | 100元·部/月 | 100×1部 | 150.00 | 1800.00 | 2 | 物業(yè)服務(wù)中心電話(huà) | 150元·部/月 | 150×1部 | 150.00 | 1800.00 | 二 | 交通費(fèi) | 100元·人/月 | 100×2人 | 150.00 | 1800.00 | 三 | 辦公用易耗品 | | | 150.00 | 1800.00 | 四 | 服裝費(fèi) | | | | | 1 | 管理干部服裝 | 2套·880元/2年分?jǐn)?/span> | 440×1人 | 36.67 | 440.00 | 2 | 一般工作人員服裝 | 2套·800元/2年分?jǐn)?/span> | 400×2人 | 66.67 | 800.00 | 3 | 秩序維護(hù)員服裝 | 2套·600元/2年分?jǐn)?/span> | 300×6人 | 150.00 | 1800.00 | 4 | 清潔綠化服裝 | 2套·300元/2年分?jǐn)?/span> | 150×2人 | 25.00 | 300.00 | 五 | 物料折舊費(fèi) | | | | | 1 | 電腦 | 1臺(tái)·3200元/臺(tái)/4年分?jǐn)?/span> | 800×1臺(tái) | 66.67 | 800.00 | 2 | 監(jiān)控室空調(diào) | 1臺(tái)·2000元/臺(tái)/4年分?jǐn)?/span> | 500×1臺(tái) | 41.67 | 500.00 | 3 | 對(duì)講機(jī) | 1臺(tái)·1200元/臺(tái)/3年分?jǐn)?/span> | 400×3臺(tái) | 100.00 | 1200.00 | 4 | 對(duì)講機(jī)電池 | 1塊·120元/塊/2年分?jǐn)?/span> | 60×4塊 | 20.00 | 240.00 | 六 | 業(yè)務(wù)費(fèi)及 其它支出 | | | 50.00 | 600.00 | 合 計(jì) | | | 1156.68 | 13880.00 |
附表3： 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)估算 ￥25000.00.元 名 稱(chēng) | 摘 要 | 金額 元 /月 | 月支出 | 年支出 | 工程維修工具 | 維修工具按3年分?jǐn)?/span> | 41.67 | 500.00 | 工程維修物料 | 經(jīng)驗(yàn)值估算 | 250.00 | 3000.00 | 保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù) | 委外保養(yǎng) | 750.00 | 9000.00 | 電梯維護(hù)保養(yǎng) | 委外保養(yǎng) 包括年檢費(fèi)用 4部·2000元/臺(tái)/年 | 666.67 | 8000.00 | 化糞池清理維護(hù) | 委外清理維護(hù) 250元/組 | 125.00 | 1500.00 | 停車(chē)場(chǎng)養(yǎng)護(hù) | | 83.33 | 1000.00 | 消防、供水系統(tǒng)維護(hù) | 自保 含維修材料費(fèi)用 | 166.67 | 2000.00 | 二次供電發(fā)電機(jī) 維護(hù)保養(yǎng) | 自保 | | | 其 他 | | | | 合計(jì) | | 2083.33 | 25000.00 |
備注：以上費(fèi)用不包括設(shè)備設(shè)施及房屋的大修費(fèi)用及能耗費(fèi)用。 附表4： 環(huán)境管理費(fèi)估算 ￥5160.00元 序號(hào) | 項(xiàng)目 | 測(cè)算式依據(jù) | 計(jì)算式 | 支出金額 元 | 月支出 | 年支出 | 1 | 園林綠化保養(yǎng) | 綜合估算 | | 60.00 | 720.00 | 2 | 垃圾承運(yùn)費(fèi) | 環(huán)衛(wèi)處收費(fèi) | | 100.00 | 1200.00 | 3 | 四害消殺 | 預(yù)支出 | | 100.00 | 1200.00 | 4 | 清潔、綠化工具 | 綜合估算 | | 100.00 | 1200.00 | 5 | 清潔用品的消耗 | 綜合估算 | | 50.00 | 600.00 | 6 | 水池、梯間 清洗消毒等 | 綜合估算 | | 20.00 | 240.00 | 合 計(jì) | | | 430.00 | 5160.00 |
附表5： 公共水電費(fèi)估算 ￥37200.00元 項(xiàng)目 | 測(cè)算式依據(jù) | 計(jì)算式 | 支出金額 元 | 月支出 | 年支出 | 路燈、園林用電等 | 綜合估算 | | 300.00 | 3600.00 | 辦公、監(jiān)控中心 | 綜合估算 | | 600.00 | 7200.00 | 地庫(kù)車(chē)場(chǎng)照明、地庫(kù)排風(fēng)機(jī)、地庫(kù)潛水泵等 | 綜合估算 | | 400.00 | 4800.00 | 電梯、電梯房風(fēng)機(jī)等 | 4部電梯估算 | | 1800.00 | 21600.00 | | | | | | 合 計(jì) | | | 3100.00 | 37200.00 |
三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算 下述僅測(cè)算住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。 若×××小區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)收支平衡,則：營(yíng)業(yè)收入—成本支出＝0 即：營(yíng)業(yè)收入— 313440.00＋營(yíng)業(yè)收入×17.5％ ＝0 推算出： 營(yíng)業(yè)收入＝379927.27元 根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)收入測(cè)算結(jié)果,按營(yíng)業(yè)收入的測(cè)算公式,則應(yīng)為： 營(yíng)業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入＋車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)收入＋ 商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60 推算出： PM≈1.383元/㎡.月 根據(jù)上述測(cè)算,我們擬將×××小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定為￥1.38元/㎡·月 上述物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算僅從小區(qū)運(yùn)作角度出發(fā),按新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法還應(yīng)將管理費(fèi)分?jǐn)偟荣M(fèi)用納入測(cè)算 如公司運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、公司要承擔(dān)的稅費(fèi)等 。當(dāng)然,收入與支出應(yīng)根據(jù)本企業(yè)和小區(qū)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況測(cè)算 如本公司人員工資、小區(qū)能源損耗、日常運(yùn)作資源損耗、稅費(fèi)等 。另外,測(cè)算過(guò)程還應(yīng)考慮未來(lái)成本的上升可能,故在此基礎(chǔ)上要預(yù)留3～5年 或根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同期限 的提升空間。如當(dāng)時(shí)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/㎡·月,但考慮未來(lái)成本上漲因素,則在此基礎(chǔ)上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實(shí)際操作中如直接按此標(biāo)準(zhǔn)收取,恐業(yè)戶(hù)也不一定能接受也不誠(chéng)信,所以在對(duì)外收取上則明確或公告“第一年按物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的75%收取 為不讓業(yè)戶(hù)感到迷惑或不理解,可對(duì)外宣傳開(kāi)發(fā)商為回饋業(yè)戶(hù)而采取的貼補(bǔ)政策 ,第二年按 %收取,第N年按 %收取”。這樣做法,避免了未來(lái)因提升管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而去做大量工作之苦 我想業(yè)主也會(huì)理解 僅供參考,不足之處,請(qǐng)予批評(píng)指導(dǎo)。
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