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站在樓市新周期的起點(diǎn),你必須看準(zhǔn)這些機(jī)會(huì)

 嗨牛財(cái)經(jīng) 2023-09-13

華爾街教父格雷厄姆曾言,市場(chǎng)短期內(nèi)可以是一臺(tái)投票機(jī),但它終將成為一臺(tái)稱重機(jī)。這句話用在當(dāng)前樓市尤為貼切。

為什么這樣說?

首先,樓市短期內(nèi)的價(jià)格波動(dòng)往往受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)情緒的影響,但長(zhǎng)期來看,房?jī)r(jià)與價(jià)值相匹配。

其次,樓市短線操作難度極大,遠(yuǎn)不如中長(zhǎng)線投資可靠?;仡櫂鞘袣v史:2008年,國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后,樓市陷入低谷,國(guó)家推出了四萬億救市計(jì)劃;2015年,在“促消費(fèi)、去庫存”的背景下,供需兩端的寬松政策如雨后春筍般涌現(xiàn)。這兩次政策的出臺(tái)都推動(dòng)了樓市進(jìn)入新的周期,而這正是中長(zhǎng)期投資的良機(jī)。

回歸到當(dāng)下,我們來劃近期政策重點(diǎn):

1、在廣州無房:首付按30%,利率LPR-10bp。

2、在廣州有一套房,無貸款或已結(jié)清:首付按30%,利率LPR-10bp。

3、在廣州有一套房且在供:首付40%,利率LPR+30bp。

這些政策對(duì)購房者的受益是肉眼可見的。雖然首套房貸首付沒有降到兩成,但是房貸利率降了,也是首個(gè)突破LPR的一線城市,月供有所減輕。而第2和3兩種情況之前的首付比例分別是五成和七成,如今置業(yè)門檻大降,貸款利率也更加優(yōu)惠。

同時(shí),廣州放開了樓盤的“限價(jià)令”,意味著定價(jià)權(quán)回歸了市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律,開發(fā)商能更加主動(dòng)地把控市場(chǎng)走勢(shì),這對(duì)樓市復(fù)蘇也是一個(gè)積極的信號(hào)。

再說,全國(guó)多個(gè)超大城市如南京、東莞、佛山、濟(jì)南、沈陽等先后放開限購。而最近,深圳也對(duì)限購政策進(jìn)行了優(yōu)化,離異3年內(nèi)再婚或復(fù)婚家庭買房,按現(xiàn)有家庭套數(shù)計(jì)算,不追溯離異前家庭名下套數(shù)。這一政策變化為廣州提供了一個(gè)可供參考的案例。因此,市場(chǎng)上也出現(xiàn)了一些呼聲,希望對(duì)廣州特定人群或地區(qū)放寬“限購”。

可以預(yù)見,在新政“套餐”的強(qiáng)政策刺激下,將迎來又一輪樓市大周期??硕鹨差A(yù)測(cè),隨著政策利好發(fā)酵,預(yù)計(jì)會(huì)有更多的剛需和改善性需求會(huì)被激發(fā),從而帶動(dòng)廣州樓市“金九銀十”成交量重回復(fù)蘇軌道。

然而,與以往不同的是,這個(gè)新周期將更像一臺(tái)稱重機(jī)。樓市受情緒、炒作、投機(jī)等因素的影響逐漸減少,也不再是只漲不跌的賺錢游戲,樓盤價(jià)格最終遵循價(jià)值原則,幾個(gè)關(guān)鍵區(qū)域?qū)?huì)帶動(dòng)廣州樓市的再次抬頭。

而在當(dāng)中,黃埔是不可忽視的勢(shì)力。為什么還是黃埔?

第一,調(diào)控回撤帶來的抄底機(jī)遇

眾所周知,黃埔是上一輪樓市周期最火爆的區(qū)域。尤其在2020-2021年期間,黃埔領(lǐng)漲全廣州,多個(gè)項(xiàng)目頻傳“日光”消息。2021年底,黃埔新房庫存消化周期為6.1個(gè)月(數(shù)據(jù)來源:廣州中原研究發(fā)展部),全市最低。

然而,隨著2021年下半年人才政策逐步收緊,以及市場(chǎng)大環(huán)境的影響,黃埔整整橫盤了2年。一些綜合條件稍遜的板塊或項(xiàng)目,只能通過降價(jià)促銷走量,有些降幅甚至達(dá)20%。

與此相對(duì)照的是,標(biāo)桿板塊仍然保持了較穩(wěn)定的成交表現(xiàn)。比如,在今年1-8月中,黃埔區(qū)房?jī)r(jià)扛把子仍是舊黃埔板塊,均價(jià)52239元/㎡(數(shù)據(jù)來源:克而瑞)。在這個(gè)市場(chǎng)變化的過程中,就給了購房者兩個(gè)機(jī)會(huì):一是分辨誰才是黃埔的王者;二是有了更多“撿漏”的機(jī)會(huì)。

所以可以看到,樓市最先復(fù)蘇的依然是黃埔。新政后首周來訪量TOP10項(xiàng)目中,黃埔占了7個(gè),其中萬科黃埔新城和萬科城市之光位列黃埔之首(數(shù)據(jù)來源:克而瑞),熱度不言而喻。

第二,黃埔新的增長(zhǎng)極帶來的置業(yè)紅利

早前,《黃埔區(qū)國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》草案對(duì)外公示,指引黃埔未來10年發(fā)展方向,海絲城將會(huì)成為重點(diǎn)發(fā)展的板塊。

也許對(duì)很多購房者來說,海絲城這個(gè)名字還相對(duì)陌生。實(shí)際上,海絲城位于黃埔臨港片區(qū)。

在規(guī)劃上,海絲城要構(gòu)筑廣州“一廊一帶”中樞,加快建設(shè)廣州臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)黃埔片區(qū),全面推進(jìn)西區(qū)振興,高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)南海神廟歷史文化綜合發(fā)展區(qū)、廣州第二中央商務(wù)區(qū),以護(hù)林路為主軸創(chuàng)建國(guó)家級(jí)信創(chuàng)基地,全年完成固投500億元。

根據(jù)《廣州海絲城規(guī)劃設(shè)計(jì)國(guó)際大師邀請(qǐng)賽》發(fā)布的招標(biāo)公告,設(shè)計(jì)單位應(yīng)在海絲城范圍內(nèi)劃定不少于2.6平方公里左右的近期建設(shè)范圍——西至石化路,東至景盛街,北至港前路,南至珠江,包含文沖船廠與黃埔電廠在內(nèi)。這意味著,不斷推進(jìn)搬遷工作的文沖船廠,以及已停止運(yùn)營(yíng)的黃埔電廠舊址即將迎來嶄新的面貌。

在交通上,地鐵5號(hào)線東延段、7號(hào)線二期都將于年底通車。屆時(shí),乘坐5號(hào)線從海絲城板塊可直達(dá)珠江新城。而7號(hào)線由南向北聯(lián)通大學(xué)城、長(zhǎng)洲島、黃埔中心區(qū)及海絲城、科學(xué)城,通達(dá)性極佳。

言下之意,無論是在規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、交通,還是城市界面上,海絲城都將迎來全新的面貌,黃埔下一個(gè)風(fēng)口就在這里。

第三,“金九銀十”帶來的選籌良機(jī)。

錨定了最優(yōu)的區(qū)域和板塊,還需要知“天時(shí)”。

一般而言,政策出臺(tái)傳導(dǎo)到市場(chǎng),再帶動(dòng)成交量穩(wěn)步提升,這一過程通常需要3-6個(gè)月的時(shí)間。在這個(gè)時(shí)間之前,開發(fā)商基調(diào)仍以促銷去化為主,是購房者入市的最佳時(shí)機(jī)。

另一方面,適逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季,各大開發(fā)商為了沖刺年底業(yè)績(jī),都會(huì)拿出“真刀真槍”的優(yōu)惠,“筍”盤頻現(xiàn)。

位于老黃埔核心區(qū)海絲城板塊的萬科黃埔新城,是這個(gè)“金九銀十”不容錯(cuò)過的項(xiàng)目。據(jù)了解,項(xiàng)目在新政后首個(gè)周末來訪量近300組、成交30多套單位,很多剛需和剛改客戶,果斷選擇購買黃埔新城,除了置業(yè)門檻降低,還有項(xiàng)目?jī)r(jià)值迅速兌現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)。

秉承著“配套先行”的原則,黃埔新城給予購房者更多的確定性。引進(jìn)了BRT B1快速公交進(jìn)社區(qū),通勤直達(dá)天河體育中心。教育方面,鐵錚學(xué)校(西校區(qū))已正式開學(xué),該校是由黃埔區(qū)鐵英教育集團(tuán)進(jìn)行全面管理的公辦九年制學(xué)校。此外,黃埔區(qū)青少年宮(南崗宮)也已開課。孩子們?cè)陂e暇時(shí)還可以前往蹦蹦云公園,盡情釋放天性。

即便業(yè)主還未入住,融德里商業(yè)街、健身房和社區(qū)餐廳已經(jīng)開放。小鎮(zhèn)中心的生鮮超市和咖啡店也計(jì)劃在11月底開業(yè),吃喝玩樂一應(yīng)俱全,小區(qū)內(nèi)即可享受舒適生活配套。

更值得一提的是,當(dāng)別人都在談?wù)摗氨=粯恰钡臅r(shí)候,萬科卻展示出硬核的交付力,黃埔新城【閱?!拷M團(tuán)首批單位提前240天交付。

以上種種,不僅讓購房者感受到大品牌、大城的硬實(shí)力和可信度,還為他們?cè)谛碌臉鞘兄芷谙绿峁┝顺浞值男判暮捅U稀?/span>

目前,黃埔新城熱推“中央公園”組團(tuán),產(chǎn)品包括75-142㎡的三房四房,不到300萬即可上車置業(yè)地鐵5號(hào)線旁全能配套大城,難怪不少購房者直呼“真香”。

珍惜新政“套餐”的置業(yè)良機(jī)。市場(chǎng)短期雖然是投票機(jī),但優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以跨越一輪又一樓市周期。因此,不要錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。

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