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中國(guó)基金報(bào) 晨曦

存量首套房貸款利率調(diào)整，來(lái)了！

9月7日，工行、農(nóng)行、中行、建行四家國(guó)有大行先后發(fā)布關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整。

從公告內(nèi)容上來(lái)看，四家給出的調(diào)整范圍和規(guī)則基本一致，基金君整理重點(diǎn)如下：

關(guān)于調(diào)整范圍——

貸款發(fā)放時(shí)間或合同簽訂時(shí)間在2023年8月31日（含當(dāng)日）以前，用途為購(gòu)買住宅的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

需為首套個(gè)人住房貸款，且應(yīng)為按月足額償還本息的正常類個(gè)人住房貸款；如貸款處于不良狀態(tài)，須歸還積欠本金及利息后再申請(qǐng)調(diào)整利率。

此次公告中，各家銀行業(yè)再次重申了對(duì)于首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)：除了原貸款發(fā)放時(shí)即滿足首套房標(biāo)準(zhǔn)的房貸外，符合條件的還包括房屋購(gòu)買時(shí)因當(dāng)?shù)卣扇　罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；以及房屋購(gòu)買時(shí)不是唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售其他住房，該住房成為唯一成套住房且當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；

關(guān)于調(diào)整規(guī)則——

符合要求的存量個(gè)人住房貸款，最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限，具體為：

1.2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、已按轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)。

2.2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)。

3.2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP。

4.貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當(dāng)日）前發(fā)放、當(dāng)前執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率定價(jià)且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放執(zhí)行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當(dāng)前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的貸款，均不進(jìn)行利率調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整方式及時(shí)間——

原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行所在城市首套房貸利率政策且當(dāng)前為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率存量房貸，銀行將主動(dòng)統(tǒng)一批量調(diào)整貸款利率，調(diào)整時(shí)間為9月25日。

“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息、當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需主動(dòng)向銀行申請(qǐng)利率調(diào)整；申請(qǐng)時(shí)間為2023年9月25日起。其中，2023年10月22日（含當(dāng)日）前完成申請(qǐng)的，銀行將于2023年10月25日對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整。

客戶可在手機(jī)銀行進(jìn)行“一鍵申請(qǐng)”，也可通過(guò)線下渠道到原貸款服務(wù)行線下申請(qǐng)辦理利率調(diào)整?！岸邹D(zhuǎn)首套”等業(yè)務(wù)申請(qǐng)需客戶攜帶身份證、首套住房貸款證明等材料。

根據(jù)監(jiān)管通知，客戶可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果一致。從操作的便利性來(lái)看，后者所需的流程較多，所花的時(shí)間較長(zhǎng)，因此有銀行表示，為方便客戶，主要采取變更貸款利率方式。如客戶需新發(fā)放貸款置換的，可于2023年9月25日起向貸款經(jīng)辦行提出書面申請(qǐng)。

另外，農(nóng)業(yè)銀行提醒：符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款客戶，需申請(qǐng)轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后，再進(jìn)行利率調(diào)整；未申請(qǐng)轉(zhuǎn)換的，將無(wú)法辦理。

平均降幅約0.8個(gè)百分點(diǎn)

顯著降低財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)

此次國(guó)有大行集中推出存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整，自然與前期監(jiān)管推出的重磅政策直接相關(guān)。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》?！锻ㄖ诽岢?，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人性住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

據(jù)接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬(wàn)戶、上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，利率平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。

以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費(fèi)能力。

國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

對(duì)于9月25日開始申請(qǐng)，有業(yè)內(nèi)資深人士表示，之所以設(shè)置政策截止時(shí)間，表明這是一個(gè)階段性政策，也是為了避免后續(xù)政策動(dòng)態(tài)不一致。因?yàn)槿绻辉O(shè)置時(shí)間期限，會(huì)導(dǎo)致未來(lái)首套房貸款合同利率不僅基準(zhǔn)LPR是浮動(dòng)的，加點(diǎn)也會(huì)變化，導(dǎo)致住房信貸利率政策紀(jì)律有效性下降。

東方金誠(chéng)發(fā)文指出，存量住房貸款利率下調(diào)一方面可以節(jié)約購(gòu)房者的利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資；另一方面為新房貸款利率調(diào)降提供空間。存量房貸利率大幅高于新房貸款利率會(huì)引發(fā)大規(guī)模的“提前還貸潮”，因此存量房貸利率高懸在一定程度上直接制約了新發(fā)放房貸利率的下調(diào)空間。本次存量房貸利率的調(diào)降有效避免了集中提前還貸，弱化了存量房貸高懸與新房貸款利率下調(diào)之間的矛盾。

在8月31日《通知》下發(fā)后，除國(guó)有大行外，多家股份行、城商行也跟進(jìn)發(fā)布了關(guān)于降低存量首套住房貸款利率的公告，表示將按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作，有效發(fā)揮金融在支持恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)，保障和改善民生等領(lǐng)域的作用。此次四大行率先發(fā)聲后，后續(xù)“加入”調(diào)整大軍的銀行將持續(xù)增加。

編輯：艦長(zhǎng)

審核：木魚