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中金研究 8月1日中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提到[1]“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。  央行再度定調(diào)按揭利率下調(diào)。我們認(rèn)為本次央行工作會議中的表述是對存量按揭利率調(diào)整的政策導(dǎo)向的再度確認(rèn)。此前7月14日央行提到對于居民按揭貸款可“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”，根據(jù)我們的理解，“自主協(xié)商變更合同約定”意味著允許存量利率的加點(diǎn)通過銀行與借款人的協(xié)商進(jìn)行調(diào)整，“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著允許按照較低的新發(fā)放貸款利率置換利率較高的存量按揭貸款，以上兩條變化將使得銀行存量按揭利率有望下調(diào)（參見《存量按揭利率調(diào)整探討[2]》）。 存量按揭利率怎么調(diào)？盡管具體方案仍有不確定性，但我們根據(jù)央行的表述預(yù)計(jì)可能有以下特點(diǎn)：1）針對性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào)；2）“市場化原則”意味著各城市下調(diào)幅度可能并非“整齊劃一”，而是以當(dāng)?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準(zhǔn)，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對于新發(fā)放利率加點(diǎn)下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對較少；3）“以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”意味著跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)銀行間過度競爭。 符合政治局會議導(dǎo)向。7月24日政治局會議提到“通過增加居民收入擴(kuò)大消費(fèi)”，存量按揭利率下調(diào)降低購房者利息負(fù)擔(dān)、增加消費(fèi)意愿，符合政策導(dǎo)向。當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70bp降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，我們估算可降低借款人月供約400元（約7%）；全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費(fèi)相當(dāng)于2022年社會消費(fèi)品零售額的0.7%；節(jié)約社會利息支出相當(dāng)于LPR降息1.4次（14bp）。 對銀行的影響測算。考慮到下調(diào)比例的不確定性，我們進(jìn)行三種情景假設(shè)分析：1）假設(shè)30%存量按揭利率下調(diào)70bp，我們估算對銀行2023年凈息差/營業(yè)收入/凈利潤影響分別為-3bp/-1%/-3%（年化）；2）假設(shè)50%存量按揭利率下調(diào)70bp，我們估算對銀行2023年凈息差/營業(yè)收入/凈利潤影響分別為-5bp/-2%/-4%（年化）；3）假設(shè)100%存量按揭貸款的利率下調(diào)70bp，我們估算對銀行2023年凈息差/營業(yè)收入/凈利潤影響分別為-9bp/-4%/-9%（年化）。2022年全行業(yè)/國有大行/股份行/區(qū)域行按揭貸款占比分別為21%/28%/17%/13%，存量按揭下調(diào)對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，對區(qū)域行影響較小?？紤]到調(diào)整過程可能需要一定時(shí)間逐步落地，對銀行收入的影響可能較為平緩。 提前還貸也有望減少。我們在今年2月的報(bào)告《按揭提前還貸影響幾何？[3]》中判斷本次提前還貸是居民收入預(yù)期低迷以及投資回報(bào)率下降導(dǎo)致的去杠桿行為。按揭利率下調(diào)后，存量利率與金融產(chǎn)品收益率利差收窄，使用經(jīng)營貸進(jìn)行置換的套利空間也得到壓縮，我們認(rèn)為居民提前還貸有望減少。從會計(jì)角度看，居民提前還貸同時(shí)減少貸款和存款，降低銀行貸款利息收入同時(shí)存款利息支出減少。我們假設(shè)存量按揭貸款利率與存款的利差為2.5ppt，分三種情形估算提前還貸減少對銀行收入的正貢獻(xiàn)：1）假設(shè)按揭早償率降低1ppt，對銀行凈息差/營業(yè)收入/凈利潤貢獻(xiàn)分別為+0.3bp/+0.1%/+0.3%（年化）；2）假設(shè)按揭早償率降低3ppt，估算對銀行凈息差/營業(yè)收入/凈利潤貢獻(xiàn)分別為+1bp/+0.4%/+1%（年化）；2）假設(shè)按揭早償率降低5ppt，我們估算對銀行凈息差/營業(yè)收入/凈利潤影響分別為+2bp/+1%/+2%（年化）。 有必要下調(diào)存款利率進(jìn)行對沖。考慮到為實(shí)現(xiàn)“2035目標(biāo)”有必要保持銀行合理的ROE和息差水平（參見《探索銀行低估值之謎[4]》），我們認(rèn)為可考慮通過下調(diào)存款利率、央行結(jié)構(gòu)性貨幣工具等方式對沖對銀行利潤的影響。我們在6月8日的報(bào)告《存款還有多少降息空間？[5]》中認(rèn)為未來1-2年銀行存款平均利率有約20bp的下調(diào)空間，不考慮存款活期化影響，估算存款利率下調(diào)能節(jié)約銀行負(fù)債成本約 7000 億元，正向貢獻(xiàn)上市銀行凈息差/營收/凈利潤17bp/8%/16%。 新發(fā)放按揭利率下限有望下調(diào)。央行會上還提到[6]“繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行”，其中首付比例下調(diào)的提法與7月27日住建部的表述一致（參見《地產(chǎn)貸款加杠桿窗口開啟[7]》），符合預(yù)期；“引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率下行”的提法超出預(yù)期。新發(fā)放按揭利率由“LPR+加點(diǎn)”決定，其中加點(diǎn)遵循2022年5月發(fā)布全國層面利率下限規(guī)定[8]和2022年9月推出的部分城市可享受的階段性放開利率下限的規(guī)定[9]（2022年12月底改為長效機(jī)制[10]），具體規(guī)定為：1）全國層面首套房按揭利率下限為LPR減20bp，二套房貸款利率下限為LPR加60bp；2）連續(xù)3個(gè)月房價(jià)環(huán)比和同比均下降的城市允許下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追堪唇依氏孪?。我們認(rèn)為此次央行的新表述意味著如果LPR保持不變，為引導(dǎo)新發(fā)放按揭利率下行，新發(fā)放按揭利率下限的有關(guān)規(guī)定可能出現(xiàn)調(diào)整，具體形式可能為下調(diào)按揭利率的全國下限，或者放松部分城市取消利率下限的要求，擴(kuò)大取消利率下限城市的范圍。 存量按揭降息對銀行負(fù)面影響有限。綜合來看，盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、后續(xù)可能的存款利率下調(diào)有望對負(fù)面影響進(jìn)行充分對沖；存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長導(dǎo)向，考慮到對宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)的刺激作用，存量按揭利率下調(diào)對銀行負(fù)面影響有限?？紤]到此前市場對存量按揭降息存在一定預(yù)期、估值仍位于歷史底部、后續(xù)穩(wěn)增長政策有望形成支持，我們對銀行股表現(xiàn)保持積極觀點(diǎn)。 風(fēng)險(xiǎn) 政策落地不確定性，測算可能存在誤差。 圖表：假設(shè)30%/50%/100%存量按揭利率下降70bp，我們測算對2023年銀行凈息差影響分別為-3bp/-5bp/-9bp  注：當(dāng)前存量按揭貸款利率約為4.7%，新發(fā)放按揭貸款利率約4%，我們假設(shè)存量按揭利率下調(diào)0.7ppt?？紤]到下調(diào)比例的不確定性，我們進(jìn)行三種情景假設(shè)分析測算。 圖表：假設(shè)按揭早償率降低1ppt/3ppt/5ppt，我們測算提前還貸減少對2023年銀行凈息差影響分別為+0.3bp/+1bp/+2bp  注：從會計(jì)角度看，居民提前還貸同時(shí)減少貸款和存款，降低銀行貸款利息收入同時(shí)存款利息支出減少。我們假設(shè)存量按揭貸款利率與存款的利差為2.5ppt?？紤]到提前還貸減少規(guī)模的不確定性，我們進(jìn)行三種情景假設(shè)分析測算。 資料來源：Wind，中金公司研究部 圖表：2018-2021年按揭貸款相比基準(zhǔn)利率上浮最高約100bp  資料來源：中國人民銀行，貝殼研究院，Wind，中金公司研究部 圖表：居民提前還貸或由于金融資產(chǎn)回報(bào)率下降，低于存量按揭利率  注：存量按揭利率使用上市銀行披露數(shù)據(jù)估算 圖表：歷史上居民提前還貸主要由于二手房交易，而本輪可能由于居民資產(chǎn)配置行為  資料來源：Wind，中金公司研究部 圖表：我們測算存量按揭利率下降70bp能夠降低月供約7%  注：此處假設(shè)基于市場調(diào)研情況，月供降低幅度測算基于假設(shè)情境，實(shí)際情況可能有差異 圖表：4月RMBS早償率為2011年以來最高水平，5~6月回落  資料來源：Wind，中金公司研究部 圖表：2021年下半年以來按揭發(fā)放-償還剪刀差收窄，導(dǎo)致按揭凈減少  注：按揭發(fā)放和還貸規(guī)模根據(jù)住房銷售、平均首付比例、按揭貸款余額變動(dòng)等數(shù)據(jù)估算 圖表：我們估算2022年還貸規(guī)模較2021年有所增加 注：按揭還貸規(guī)模根據(jù)住房銷售額（包括二手房）、平均首付比例、按揭貸款余額變動(dòng)等數(shù)據(jù)估算，僅供參考 圖表：2020年3月-2022年4月新發(fā)放按揭和一般貸款利率出現(xiàn)倒掛 注：按揭還貸規(guī)模根據(jù)住房銷售額（包括二手房）、平均首付比例、按揭貸款余額變動(dòng)等數(shù)據(jù)估算，僅供參考 圖表：2020年以來按揭還貸增加伴隨經(jīng)營貸增量上升，可能與居民按揭置換經(jīng)營貸有關(guān) 注：按揭還貸規(guī)模根據(jù)住房銷售額（包括二手房）、平均首付比例、按揭貸款余額變動(dòng)等數(shù)據(jù)估算 圖表：日本在上世紀(jì)80和90年代也出現(xiàn)過居民按揭提前償還率上升 注：我們假設(shè)日本按揭正常償還率為8% 圖表：美國按揭利率下降幅度較大時(shí)，居民轉(zhuǎn)按揭增加 注：再融資指數(shù)以1990年3月16日為100計(jì)算 圖表：按揭貸款利率已至歷史低位，首付比例仍有下降空間 注：平均首付比例為估算所有購房者平均，包括未使用貸款的購房者 圖表：一線城市房價(jià)同比也進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間 資料來源：Wind，中金公司研究部 圖表：2022年上市銀行按揭貸款增速和占比 資料來源：Wind，中金公司研究部 [1] http://www./xwfbh/xwbfbh/wqfbh/49421/50141/wz50143/Document/1744085/1744085.htm?flag=1 [2] https://www.research./zh_CN/report?id=1136568&entrance_source=empty [3] https://www.research./zh_CN/report?id=1122462&entrance_source=empty [4] https://www.research./zh_CN/report?id=1133826&entrance_source=empty [5] https://www.research./zh_CN/report?id=1133988&entrance_source=empty [6] http://www./goutongjiaoliu/113456/113469/5006902/index.html [7] https://www.research./zh_CN/report?id=1137876&entrance_source=empty [8] http://www./policy/33/2022-05-16/6931773774971081066.html [9] https://baijiahao.baidu.com/s?id=1745438206971847835&wfr=spider&for=pc [10] https://www.gov.cn/xinwen/2023-01/05/content_5735198.htm Source 文章來源 本文摘自：2023年8月2日已經(jīng)發(fā)布的《存量按揭利率怎么調(diào)？》 分析員 林英奇 SAC 執(zhí)證編號：S0080521090006 SFC CE Ref：BGP853 聯(lián)系人 許鴻明 SAC 執(zhí)證編號：S0080121080063 分析員 周基明 SAC 執(zhí)證編號：S0080521090005 SFC CE Ref：BTM336 分析員 張帥帥 SAC 執(zhí)證編號：S0080516060001 SFC CE Ref：BHQ055 Legal Disclaimer 法律聲明 |
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