北外灘的規(guī)劃起步很早，過(guò)去十幾年發(fā)展很不如人意。

從上世紀(jì)80年代虹橋開(kāi)始搞經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)始，北外灘一直在錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)。

在上海的開(kāi)發(fā)歷史長(zhǎng)河中，北外灘沒(méi)有當(dāng)過(guò)一次主角。

1990年浦東開(kāi)發(fā)開(kāi)放，2000年上海搞四大副城，2010年搞世博、虹橋商務(wù)區(qū)和前灘，2019年搞長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)和臨港自貿(mào)新片區(qū)，這些都和北外灘無(wú)緣。

過(guò)去整個(gè)虹口都還沉浸在四川北路的繁華里，北外灘的街坊也是車水馬龍人氣很旺，可能他們還不需要改革開(kāi)放的洗禮和外資新興產(chǎn)業(yè)的“打擾”吧。

直到2020年《虹口區(qū)北外灘街道控制詳細(xì)規(guī)劃修編（公眾參與草案）》的發(fā)布，北外灘才終于迎來(lái)了翻身的機(jī)會(huì)。

北外灘的詳細(xì)規(guī)劃一出來(lái)，定位就被拔得很高，按照上海2035的規(guī)劃，她將與四川北路一起將成為僅次于陸家嘴和老外灘、超越徐家匯的CAZ中央活動(dòng)區(qū)，也即上海頂級(jí)市中心！

虹口區(qū)明確，北外灘地區(qū)是黃浦江世界級(jí)濱水區(qū)的重點(diǎn)組成部分，未來(lái)要建設(shè)成為：

1、與外灘和陸家嘴錯(cuò)位聯(lián)動(dòng)、居職相融、孵化創(chuàng)新思維的新時(shí)代頂級(jí)中央活動(dòng)區(qū)；

2、匯聚現(xiàn)代化國(guó)際大都市核心發(fā)展要素的世界級(jí)會(huì)客廳最閃亮的一幅畫(huà)卷；

3、全球超大城市精細(xì)化管理的典型示范區(qū)。

這三大目標(biāo)都很宏偉，還規(guī)劃了北外灘的“三件套”，即在現(xiàn)有浦西第一高樓320米的白玉蘭廣場(chǎng)基礎(chǔ)上。

再建設(shè)一幢480米和一幢380米高的地標(biāo)新建筑，共同組成北外灘的”三件套“，與陸家嘴的”三件套“隔江對(duì)望：

虹口北外灘規(guī)劃效果展示圖

其中最高的一幢480米、99層的地標(biāo)建筑北外灘中心大廈經(jīng)過(guò)疫情的耽擱終于在今年3月份開(kāi)工，7年的工期要拖到2030年建成了。

這個(gè)高度僅次于陸家嘴“三件套”632米高的“打蛋器”上海中心和492米高的“開(kāi)瓶器”環(huán)球金融中心，比420.5米高的“注射器”金茂大廈還要高。

其形狀像一支“口紅”：

站在這支口紅背后的，還有17棟180米以上的更多超高層烘托建筑。

虹口想讓它們共同組成浦西的最美天際線，打造功能復(fù)合、新舊融合的頂尖中央活動(dòng)區(qū)，與外灘、陸家嘴形成“黃金三角”：

一時(shí)上海北外灘、浦江金三角、世界會(huì)客廳、浦西新地標(biāo)的口號(hào)響徹云霄。

從北外灘的規(guī)劃圖上來(lái)看，密密麻麻的紅色方塊都是辦公和商業(yè)，占到了60%以上，建設(shè)總規(guī)模超840萬(wàn)平方米：

北外灘作為上海“五個(gè)中心”的總部集聚區(qū)、“四大功能”的重要承載區(qū)和“中國(guó)式現(xiàn)代化重要展示窗口”，正在開(kāi)啟一場(chǎng)轟轟烈烈的建設(shè)運(yùn)動(dòng)。

世界會(huì)客廳、雷士德工學(xué)院、友邦金融中心等一批標(biāo)志性項(xiàng)目已經(jīng)建成投用，一個(gè)藍(lán)圖正在繪就。

屬于北外灘的時(shí)代，終于來(lái)了！

北外灘的內(nèi)部開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，但是外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，有不少小問(wèn)題要注意。

比如上述規(guī)劃那么多的商辦，會(huì)不會(huì)有些過(guò)剩？

而且要多年以后才建成，是不是已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了打造CBD的黃金時(shí)代？

現(xiàn)在CBD在上海已經(jīng)很不稀奇了，到處都是。

人廣、南西、陸家嘴、前灘、大虹橋等，甚至遠(yuǎn)在東南角56公里開(kāi)外的臨港也在搞CBD。

吳淞創(chuàng)新城、桃浦智創(chuàng)城、南大智慧城等哪一個(gè)不是虎視眈眈？

現(xiàn)在北外灘的對(duì)手有很多，而等到那些十幾棟的辦公樓造好后再招商，對(duì)手會(huì)更多。

因此虹口在打造北外灘CBD時(shí)，就需要拿出更多的特色出來(lái)，擁有足夠吸引企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。

雖然對(duì)整個(gè)上海來(lái)說(shuō)辦公樓不稀缺，但是對(duì)于虹口來(lái)說(shuō)還是稀缺。

金茂來(lái)得最早，金茂時(shí)尚生活中心人氣并不旺，形成的商務(wù)氛圍也不濃，白玉蘭廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)也是星星點(diǎn)綴。

所以我們需要到香港去開(kāi)全球推介會(huì)，面向世界招商，招來(lái)一些牛批的開(kāi)發(fā)商，把北外灘的開(kāi)發(fā)格局提得更高一些。

以徐匯濱江為例，搞了那么多年但現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)落地依然不順。

為了完成西岸金融城、西岸傳媒港的指標(biāo)徐匯濱江不得不掏空漕河涇，把很多企業(yè)都搬了過(guò)去。

這就警示我們，北外灘CBD的打造肯定不能只依靠虹口單打獨(dú)斗，最好需要引入市級(jí)甚至國(guó)家級(jí)層面的支持，以此加快進(jìn)度。

前面我們提到了480米的北外灘中心在造了，但是380米以及更多180米往上的大量辦公樓都還沒(méi)影呢。

這么多的CBD要是全部造完怎么也得拖到2035年以后了吧，這個(gè)周期著實(shí)有點(diǎn)長(zhǎng)，不知道有沒(méi)有變數(shù)。

這也怪北外灘的運(yùn)氣不夠好，要是當(dāng)年鄧公在陸家嘴的北岸也畫(huà)一個(gè)圈，那么北外灘早就起勢(shì)了。

北外灘要搞大動(dòng)作，肯定少不了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，但在這方面也有一個(gè)小問(wèn)題要面對(duì)。

北外灘是上海唯一可以坐北朝南瞰江的好地段，按說(shuō)很適合開(kāi)發(fā)江景房的，視野比東外灘還要好。

可惜北外灘沒(méi)有這樣做，規(guī)劃了大量的商辦面積，阻擋了住宅的視線。

北外灘濱江綠地簡(jiǎn)直是一個(gè)森林公園，北部還有白玉蘭廣場(chǎng)的阻擋，使得你住在12號(hào)線以北根本看不到江。

更過(guò)分的是，在西部虹口港歷史片區(qū)和東部提籃橋歷史片區(qū)的夾擊下，再去除核心商務(wù)區(qū)。

整個(gè)北外灘只留了不到30%的宅地，地塊都很碎，散落在幾大功能區(qū)之中，能建造的新房極其有限：

而且這些住宅地塊大多要求一半以上的商業(yè)和辦公配建，房企實(shí)際拿地成本陡然升高，不會(huì)輕易來(lái)接盤(pán)。而實(shí)際上諸多地塊都是由國(guó)央企兜底的。

再者，這些新房不會(huì)一次性開(kāi)出來(lái)，每年拿出一兩個(gè)項(xiàng)目來(lái)賣，長(zhǎng)期折磨你的購(gòu)房耐心，還要忍受周邊長(zhǎng)期的大工地影響。

即使這些新房開(kāi)出來(lái)，那也基本上不是江景房。

新外灘花苑、白金灣府邸是最靠近江邊的小區(qū)，但小區(qū)都很小，前者20多年的房齡看上去已經(jīng)相當(dāng)破舊了，沒(méi)有一點(diǎn)濱江豪宅的架勢(shì)。

白金灣府邸住宅就一棟連體樓，稱不上小區(qū)，沒(méi)有社區(qū)的氛圍感，樓下就是中信建投證券和工商銀行，包括臨江大廈的塔樓住宅在內(nèi)，周邊都是辦公樓林立。

北外灘所謂的“江景房”，就是這些了。

至于和泰玫瑰園、白金府邸、名江七星城等小區(qū)，都無(wú)法瞰江。

這也在于北外灘所占據(jù)的濱江岸線太短，與楊浦濱江相比就很吃虧。

北外灘住宅地塊小、房源少、看不了江，無(wú)法吸引更多富人的入住，直接決定了她成不了一流富人區(qū)。

同是濱江地段，前灘、徐匯濱江都開(kāi)發(fā)了不少江景房，提早吸引了一波富人前去入住。

北外灘一直被舊改所拖累，鮮有新房面市，這是整個(gè)虹口的普遍現(xiàn)象。

看看東面的楊浦新江灣城、西面的靜安大寧，都是豪宅開(kāi)發(fā)的典范，居住水平都比北外灘高。

但是從另外一個(gè)角度來(lái)看，北外灘更多的是定位成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)中心，只要豪宅開(kāi)出來(lái)市場(chǎng)還是要搶的，而未來(lái)也很好升值。

去年北外灘板塊的新房爆賣433億，共2581套豪宅，套均1670萬(wàn)，稱霸整個(gè)上海內(nèi)環(huán)板塊。

北外灘在開(kāi)發(fā)過(guò)程中另一個(gè)需要注意的小問(wèn)題便是商業(yè)了。

前幾天徐家匯開(kāi)了30年的老店太平洋百貨倒閉了。

還有在南京東路開(kāi)了26年的置地廣場(chǎng)也在今年初關(guān)門(mén)了。

同樣是南京東路，駐守15年的美特斯邦威也已歇業(yè)，不少人慨嘆一代人的青春劃上句號(hào)。

虹口的商業(yè)凋零同樣無(wú)法避免，運(yùn)營(yíng)17年的巴黎春天百貨虹口店2020年就不再了。

即使是對(duì)面的陸家嘴，這種地段夠牛吧，正大廣場(chǎng)也快撐不住了，1/3的店面處在“裝修升級(jí)”之中。

但是在北外灘的宏偉規(guī)劃中，還將建設(shè)大量的商場(chǎng)，幾乎遍地都是。

這是不是和CBD一樣有些過(guò)剩呢？是否真的需要這么多商場(chǎng)？

目前北外灘稍微有些人氣、也是唯二超過(guò)10萬(wàn)方的大商業(yè)僅有白玉蘭和來(lái)福士?jī)蓚€(gè)。

后續(xù)規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)雖多，但都只有幾萬(wàn)方大，與白和來(lái)相比不在一個(gè)檔次上。

商場(chǎng)太小就無(wú)法聚集人氣，即使都建成開(kāi)業(yè)了也熱鬧不到哪去。

現(xiàn)在北外灘中北部地區(qū)大量的街坊已經(jīng)關(guān)閉了，等待舊改和拆遷，人氣盡失。

這是霍山路的沿街店鋪現(xiàn)狀：

這是東余杭路的沿街現(xiàn)狀：

這是舟山路的馬路現(xiàn)狀：

在舟山路與東余杭路交叉口，昔日熱鬧繁華的小商品市場(chǎng)因?yàn)橐徊鸪@得很冷清：

上海銀行北外灘支行也撐不下去了，選擇關(guān)停：

唐山路、安國(guó)路、保定路……北外灘幾乎所有的街坊均已關(guān)閉，都在等待漫長(zhǎng)的動(dòng)遷與改造。

等到這么多的地方建出新的商辦，不知道要猴年馬月了。

目前上海的人均商場(chǎng)面積是4.8m2，遠(yuǎn)超發(fā)達(dá)國(guó)家的1-1.2m2，連紐約、東京都甘拜下風(fēng)。

現(xiàn)在都是電商時(shí)代，實(shí)體店鋪就是一個(gè)不歸路，但北外灘還要逆勢(shì)搞這么多的商場(chǎng)，人口與商業(yè)的時(shí)代紅利是否還留得?。?/p>

當(dāng)然上述只是一些小問(wèn)題，在大開(kāi)發(fā)大建設(shè)的歷史洪流中這些都會(huì)慢慢解決。

北外灘，肯定不能一棍子打死，畢竟發(fā)展剛剛起步，我們要給她時(shí)間。

網(wǎng)上批評(píng)北外灘的聲音有很多，但通常都是站在陸家嘴和外灘的高度上來(lái)指責(zé)的。

陸家嘴是共和國(guó)長(zhǎng)子有來(lái)自中央一級(jí)的關(guān)懷，而外灘有近180余年的歷史穩(wěn)固地位無(wú)可撼動(dòng)，放在一起比肯定對(duì)北外灘不公平。

因此我們也不能一味地怪北外灘，不是北外灘不努力。

而是核心資源就那么多，市場(chǎng)蛋糕就那么大，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)在是太激烈了。

其實(shí)北外灘更加應(yīng)該和徐家匯相比，這樣一看是不是成功多了？

當(dāng)然我們希望北外灘的規(guī)劃能夠早點(diǎn)落地，早點(diǎn)去搶那塊蛋糕，那么多的商辦要是孵化出更多的第三產(chǎn)業(yè)就好了。

但北外灘能否崛起，更多的還是取決于外部因素，而不是自己本身。

如果上海的經(jīng)濟(jì)再上一個(gè)臺(tái)階，第三產(chǎn)業(yè)再增加50%，來(lái)一波大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

什么時(shí)候南西和小陸的辦公樓滿了承載不下那么多企業(yè)了，分流一部分去北外灘，這才是它崛起的機(jī)會(huì)。

雖然北外灘成不了像南西、小陸那樣的一線商務(wù)區(qū)，但卻可以通過(guò)降低租金吸引它們的二線企業(yè)，畢竟辦公樓更新、地段優(yōu)勢(shì)也放在那。 

19號(hào)線2027年底開(kāi)通后，將大大拉近北外灘與陸家嘴的聯(lián)動(dòng)距離，方便資源的轉(zhuǎn)換。

北外灘現(xiàn)在僅開(kāi)發(fā)了1/3，發(fā)展慢是因?yàn)檫^(guò)去拆遷按人頭算，成本巨大。

這就拖累了城市更新，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和新人的導(dǎo)入，整個(gè)區(qū)域都失去了經(jīng)濟(jì)活力，錯(cuò)失了一波發(fā)展機(jī)遇。

隨著新政策的改革不數(shù)人頭了，北外灘動(dòng)遷速度已經(jīng)提升上來(lái)了，迎來(lái)了一個(gè)蝶變時(shí)期。

在任上海市委書(shū)記期間，也是當(dāng)今的總理曾多次前往北外灘調(diào)研指導(dǎo)工作，因此北外灘的機(jī)會(huì)還是很多的。雖道路曲折但前途是光明的。

我們希望北外灘能夠快點(diǎn)起勢(shì)，先改變虹口落后的面貌，再帶領(lǐng)上海起飛！