（二）清算資料

甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為一般納稅人，2017年1月1日通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，面積45000平方米，項目分三期開發(fā)，總可售面積為235000平方米，其中“A一期”于2019年12月竣工驗收，并已銷售完畢(在2019年4月1日以前均已銷售)，2019年12月進行清算。

假定條件：

該公司本次清算土地增值稅的“A一期”項目開發(fā)的商品房業(yè)態(tài)為非普通住宅和商業(yè)用房（非獨立商業(yè)，俗稱底商）。

“A一期”占地面積15000平方米，可售建筑面積8000平方米，其中：

（一）扣除項目金額稅務(wù)審核情況

截至2019年12月31日，企業(yè)賬面上開發(fā)成本經(jīng)稅務(wù)審核確定如下。

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額累計540 000 000元。

2.“A一期”開發(fā)成本　　

案例解析

1.“A一期”開發(fā)成本的計算　　

相關(guān)審核要點，查閱本期推送《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號 )文件。

(1)取得土地使用權(quán)所支付金額的分?jǐn)?/span>

一期取得土地使用權(quán)所支付的金額＝54 000 000×15 000/45 000=18 000 000（元）

土地拆遷補償費的支付要注重是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。注意審核相關(guān)憑證，如合同或協(xié)議、費用支付名單、銀行支付憑證等。

(2)前期工程費中不規(guī)范的票據(jù)不允許扣除,可扣除金額35000000元

(3)建筑安裝工程費中，要求開發(fā)企業(yè)取得的建筑安裝發(fā)票在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具，便于控制虛假的支出。

稅務(wù)機關(guān)審核時，要注意建筑安裝工程費發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符；開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

(4)開發(fā)間接費中屬于期間費用和非金融機構(gòu)利息費用不允許扣除,可扣除金額12000000元。

本案例中，將期間管理費用和利息支出列支在開發(fā)成本中是有問題的。應(yīng)從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用。按照會計準(zhǔn)則規(guī)定，屬于管理人員的工資等費用不能計入工程成本；

企業(yè)借款利息支出，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，應(yīng)該實行資本化處理計入開發(fā)產(chǎn)品成本。但土地增值稅法規(guī)定，利息費用要單獨計算，不計入開發(fā)成本，更不得計入加計扣除基數(shù)。

以上開發(fā)成本項目,按照非普通住宅和商業(yè)(底商)各自可售建筑面積占一期可售總面積的比例進行分?jǐn)?

“A一期”成本分?jǐn)偙?/span>

2.房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計扣除項目的計算　　

3.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加的計算　

因本案例的一期項目在2019年4月1日前銷售，因此適用10%增值稅稅率，增值稅預(yù)征率3%?！?/span>

4.土地增值稅預(yù)繳　　

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款 一 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款　　

該公司當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定普通住宅預(yù)征率為3%、非普通住宅預(yù)征率為4%、商業(yè)預(yù)征率為5%?！　?/span>

 5、土地增值稅的計算

【云哥筆記】

終于算完了，小伙伴兒們熟悉下計算流程即可。

改編本題花費了一天多的時間。

提示：為簡化計算，云哥對銷售收入沒有做處理，因此本案例是理論模型。

根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第一款規(guī)定：