|
 本文作者：張連，重慶海川企業(yè)清算有限公司（文末有介紹）
筆者在辦理房地產(chǎn)破產(chǎn)案件中遇到了建筑物架空層權(quán)屬爭議問題。甲房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的A大廈，管理人接管到的房屋產(chǎn)權(quán)證（系大證）顯示，甲房地產(chǎn)企業(yè)名下登記有A大廈一層的架空層，其中分?jǐn)傁禂?shù)和分?jǐn)偯娣e均為0。甲房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為架空層登記在自己名下，且未分?jǐn)偣裁娣e，故屬于甲房地產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)，其有權(quán)對外出租或處置。A大廈業(yè)主委員會認(rèn)為架空層屬于業(yè)主共有，甲房地產(chǎn)企業(yè)無權(quán)對外出租或處置，雙方就此產(chǎn)生爭議。協(xié)商無果后，A大廈業(yè)主委員會起訴至法院，要求甲房地產(chǎn)企業(yè)及第三方占用人返還架空層，并賠償損失。那么建筑物的架空層到底應(yīng)當(dāng)歸誰所有呢？
針對該問題，筆者通過案例檢索發(fā)現(xiàn)司法實踐對該問題的裁判存在較大的分歧，主要有以下兩種觀點：一種裁判觀點認(rèn)為：建筑物架空層屬于業(yè)主共有，部分案例如下： | | | | | | 曾李嶸等15 人與東興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、東淮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財產(chǎn)損害糾紛案 | | | 建筑物樓頂空間及其架空層的所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主專有權(quán)之外的共有權(quán)，即全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，房地產(chǎn)開發(fā)公司無權(quán)處置。 | | 彭水縣司法局臨江大廈業(yè)主委員會等訴重慶市彭水縣天子房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司排除妨害糾紛再審案 | | | 根據(jù)法律規(guī)定，不屬于業(yè)主專有、市政公用、其他權(quán)利人所有的部分，屬于全體業(yè)主共有。案涉架空層是整棟建筑物不可分割的一部分，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑面積的建筑物，其不能單獨地從計算建筑面積的建筑物中分離或分割；房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)利時，架空層的房地產(chǎn)權(quán)利也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。 | | 深圳市福田區(qū)南天一花園業(yè)主委員會與深圳市城市建設(shè)開發(fā)（集團）公司、深圳市城建監(jiān)理有限公司、深圳市城建物業(yè)管理有限公司房屋侵權(quán)糾紛一案 | | | 案涉架空層是南天大廈整體結(jié)構(gòu)的一部分，是該大廈的附屬設(shè)施，應(yīng)由南天大廈全體所有權(quán)人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空層的所有權(quán)人，其擅自改變案涉架空層的使用功能，封閉部分架空層用于商業(yè)出租，損害了南天大廈全體小業(yè)主的使用權(quán)，應(yīng)向南天大廈全體小業(yè)主承擔(dān)停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責(zé)任。 | | 蔣毅與重慶三峽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶市御臨建筑工程有限公司排除妨害糾紛二審案 | | | 首先，是否計入公攤面積不是判斷該建筑是否屬于業(yè)主共有部分的唯一標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法》第七十三條并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標(biāo)準(zhǔn)。其次，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，案涉架空公共空間屬于全體業(yè)主的天然共有部分。最后，雖然合同部分約定了其他的房屋面積、建筑物、構(gòu)筑物、停車場地等的經(jīng)營權(quán)及銷售、經(jīng)營收益均屬甲方所有。但該條款并不能否定架空公共空間屬于業(yè)主共有部分的事實。 | | 陳丙等與上海金鴻置業(yè)有限公司等業(yè)主共有權(quán)糾紛上訴案 | | | 系爭架空層層高不足2.2米，不計入建筑面積，不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證，也未作為共用面積分?jǐn)?/strong>到水電路XXX號X幢X單元房屋面積中。且規(guī)劃建筑性質(zhì)登記為停車庫、共同設(shè)施，不屬于X單元14戶業(yè)主共同共有，屬于全體業(yè)主共有。 | | 上海市楊浦區(qū)控江恒聯(lián)新天地花園業(yè)主委員會與上海電氣集團恒聯(lián)企業(yè)發(fā)展有限公司占有物返還糾紛案 | | | 架空層，為由業(yè)主和使用人共同使用的公共設(shè)施，與小區(qū)道路、綠地等公共設(shè)施性質(zhì)相同，其依附于主體建筑而存在，并非獨立的房屋主體。當(dāng)開發(fā)商將新建住宅全部出售之后，公共設(shè)施的權(quán)屬亦應(yīng)隨房屋主體轉(zhuǎn)移并歸屬于業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)單獨保留架空層的使用權(quán)。 |
另一種裁判觀點認(rèn)為：建筑物架空層屬于開發(fā)商所有，部分案例如下： | | | | | | 曾燕與海南海裕房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司業(yè)主共有權(quán)糾紛上訴案 | | | 開發(fā)商與業(yè)主約定架空層的權(quán)屬歸開發(fā)商所有，且架空層面積未計入公攤面積的，架空層所有權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有。 | | 深圳市福田區(qū)長城二花園小區(qū)業(yè)主委員會、深圳市中昌信物業(yè)投資有限公司業(yè)主共有權(quán)糾紛一案 | | | 首先，爭議的X號樓首層顯然并非建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)等房屋的基本結(jié)構(gòu)。其次，從規(guī)劃用途看，X號樓首層并非全部規(guī)劃用于公共通行或作為公共設(shè)施，亦存在可單獨作為商業(yè)使用的功能區(qū)域。再者，從空間分布上，在X號樓首層設(shè)置可獨立使用的商業(yè)區(qū)域并不存在無法克服的客觀障礙。綜上，根據(jù)構(gòu)造性質(zhì)、規(guī)劃用途及實際使用情況等三方面的分析，不能認(rèn)定長X大廈X號樓首層均為法定業(yè)主共有部分。 | | 武漢市地龍常青藤名苑小區(qū)第一屆業(yè)主委員會、湖北地龍實業(yè)集團有限公司建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛再審審查與審判監(jiān)督 | | | 業(yè)主基于支付的商品房價款而獲得對相應(yīng)專有部分的權(quán)利，同時，因為該商品房價款中包含了所在商品房開發(fā)項目公共建筑面積分?jǐn)偛糠值膬r值，因而業(yè)主共同享有配套公共建筑部分的權(quán)利。該權(quán)利的基礎(chǔ)在于業(yè)主所支付的公共建筑部分的對價。因常青藤名苑一屆業(yè)委員未提交證據(jù)證明案涉架空層的建筑面積分?jǐn)傔M入了小區(qū)公用建筑面積，進而分?jǐn)偟叫^(qū)業(yè)主的購房款中，且武漢市房產(chǎn)測繪中心回復(fù)案涉架空層相關(guān)面積并未進行分?jǐn)偅?/strong>原審法院據(jù)此駁回常青藤名苑一屆業(yè)委員有關(guān)案涉架空層為常青藤名苑一期業(yè)主共有的訴訟請求并無不當(dāng)。 | | 段海燕與重慶市高青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司確認(rèn)合同無效糾紛案 | | | 對于建筑物架空層權(quán)屬,《物權(quán)法》并未予以明確,應(yīng)當(dāng)根據(jù)架空層的規(guī)劃用途和當(dāng)事人之間的約定確定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條之規(guī)定,如果架空層規(guī)劃為車位,開發(fā)商和業(yè)主之間可以將其作為專有部分約定權(quán)屬，本案案涉架空層由被告投資建設(shè)，規(guī)劃用途為地下車庫，并非有專門用途的公共設(shè)施，且根據(jù)重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院梁平區(qū)土地房屋勘測所制作的《重慶市房產(chǎn)面積測算成果備案申請書》載明案涉架空層未作為共有面積由業(yè)主分?jǐn)偂?/strong>因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉架空層由開發(fā)商所有。 | | 童乙等與上海久富物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案 | | | 本案系爭車庫為有獨立結(jié)構(gòu)的地上架空層車庫，雖未辦理獨立權(quán)屬登記，但因其結(jié)構(gòu)獨立、具有使用價值而成為單獨的物。該車庫系開發(fā)商依據(jù)規(guī)劃許可合法建造而成，且未分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，亦不屬于占用業(yè)主共有道路或其它共有場地的車位，根據(jù)“誰建造誰得益”的原則，系爭車庫的所有權(quán)應(yīng)屬于開發(fā)商。 | | 蘇州市合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與沙慧明、王建峰等恢復(fù)原狀糾紛案 | | | 案涉架空層雖設(shè)計用途為非居住，但該架空層有其獨立的面積，構(gòu)造上具有獨立性，能夠明確區(qū)分，同時也具有利用上的獨立性，能夠排他使用。根據(jù)當(dāng)事人所簽訂的商品房買賣合同，雙方明確該商品房所在小區(qū)的停車場、架空層、會所、各類康樂設(shè)施以及其他經(jīng)營性和服務(wù)性配套設(shè)施全部歸出賣方所有或者擁有使用權(quán)，該約定沒有違反法律規(guī)定，是當(dāng)事人真實意思表示，理應(yīng)合法有效，對簽訂合同的當(dāng)事人均具有法律約束力。 | | 苑林星月灣業(yè)主委員會與貴陽苑林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、貴州省機電設(shè)備總公司等物業(yè)服務(wù)合同糾紛案 | | | 根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，如業(yè)主確已為架空層承擔(dān)建筑成本或公攤費用，則其依法可主張享有相應(yīng)權(quán)益，但是，星月灣業(yè)委會并無證據(jù)證明業(yè)主已承擔(dān)了本案訟爭架空層建筑成本，或已將該部分列入公攤，因此，星月灣小區(qū)業(yè)主對該部分建筑不享有所有權(quán)。 |
綜上，關(guān)于架空層的常見實踐爭議，可以歸納為如下幾點：1.是否列入公攤。部分法院認(rèn)為架空層未納入業(yè)主的公攤建筑面積，不屬于業(yè)主共有，因而屬開發(fā)商所有；2.是否有明確約定。部分法院認(rèn)為合同約定歸屬于開發(fā)商，約定有效，應(yīng)遵循當(dāng)事人意思自治原則；3.是否已經(jīng)明確規(guī)劃用途。部分法院認(rèn)為若架空層規(guī)劃用于業(yè)主公共用途，屬于《民法典》第二百七十四條（原《物權(quán)法》第七十三條）規(guī)定的“其他公共場所”，應(yīng)為業(yè)主共有；4.是否計入容積率。部分法院認(rèn)為架空層通常不計算建筑面積、沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，不屬于業(yè)主專有，只能屬于業(yè)主共有。筆者認(rèn)為，上述理由均有失偏頗。具體分析如下：關(guān)于第一點，是否列入業(yè)主公攤建筑面積，不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)?！睹穹ǖ洹返诙倨呤臈l（原《物權(quán)法》第七十三條）并未將是否列入公攤面積作為判斷是否屬于業(yè)主共有的標(biāo)準(zhǔn)，其采取的標(biāo)準(zhǔn)是既不屬于某一單個的人所有，也不屬于開發(fā)商所有，且具有公共屬性的場所。關(guān)于第二點，商品房買賣合同或其相關(guān)補充協(xié)議，對架空層權(quán)利歸屬是否有約定是此類案件的關(guān)注重點。但仍須結(jié)合具體案情、民法典物權(quán)編與合同編的有關(guān)規(guī)定綜合判斷。實踐中，即使有合同約定，業(yè)主方也會對合同的理解、效力提出爭議。[1]關(guān)于第三點，若架空層規(guī)劃審批文件載明的用途為公共休閑空間或者其他公共用途的，其權(quán)屬當(dāng)然歸于業(yè)主共有，無可非議。但實踐中，更為常見的是相關(guān)規(guī)劃審批文件中并沒有明確載明架空層的實際用途，因此該點缺乏事實依據(jù)。關(guān)于第四點，跟第一點類似，是否計入建筑面積，是否辦理產(chǎn)權(quán)登記亦不是判斷架空層權(quán)屬的唯一標(biāo)準(zhǔn)。沒有計入建筑面積，只能說明架空層沒有分?jǐn)偹跇菞澱加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)面積。《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）和《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）規(guī)定的國家標(biāo)準(zhǔn)，旨在確立建筑工程和房屋的面積計算規(guī)則，不能作為確認(rèn)物權(quán)歸屬的依據(jù)，且是否辦理產(chǎn)權(quán)登記與能否辦理產(chǎn)權(quán)登記不是一回事。實踐中亦存在架空層單獨辦理產(chǎn)權(quán)證的情形，但至于是否合法則另當(dāng)別論了。 [1]朱勇林，“架空層權(quán)屬爭議之實務(wù)辨析”，惠博律師事務(wù)所微信公眾號，2020年9月14日。 三、我國關(guān)于架空層權(quán)屬的相關(guān)規(guī)定 《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) GB50352-2019》中對“架空層”作了明確定義，其中記載“架空層是用結(jié)構(gòu)支撐且無外圍護墻體的開敞空間；有人員正?；顒拥募芸諏拥膬舾卟粦?yīng)低于2.0m?！庇纱丝闯?，架空層最明顯的特征是由結(jié)構(gòu)支撐、開敞，需達(dá)到一定高度。[2]（一）全國性規(guī)定 我國法律、行政法規(guī)、司法解釋對架空層的權(quán)屬沒有進行明確規(guī)定。相關(guān)規(guī)定散見于《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第三百五十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！钡谌傥迨邨l規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020年修正）第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。”上述規(guī)定對建筑物的業(yè)主共有部分以及“房地一體”原則進行了明確規(guī)定，且對屬于業(yè)主共有的部分進行了列舉。但是，架空層并未被明確列入業(yè)主共有部分的范圍。（二）地方性規(guī)定 雖然我國在法律、行政法規(guī)、司法解釋層面未明確架空層的權(quán)屬，但是我國部分地區(qū)對架空層的權(quán)屬進行了明確。如：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（2010修訂）第三十九條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：（一）物業(yè)管理用房；（二）門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊......”《福建省物業(yè)管理條例》第三十一條第三款規(guī)定：“前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所有?！?/section>《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（2020年3月修訂）第十一條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的以下部分屬于業(yè)主共有：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等?！?/section>《重慶市物業(yè)管理條例》第一百一十二條規(guī)定：“（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等?！?/section> 盡管上海、福建、深圳、重慶等地在物業(yè)管理相關(guān)的地方性規(guī)定中明確了架空層的權(quán)屬歸業(yè)主共有，但由于地方性規(guī)定受到地域的限制，僅在本地區(qū)具有一定的指導(dǎo)性，對其他地區(qū)沒有約束力。因此，不同地區(qū)的法院對該問題的裁判仍有較大的分歧。[2]袁麗馨，“淺析架空層的歸屬問題”，貴商總會微信公眾號，2022年8月18日。
要解決架空層的權(quán)屬爭議問題，筆者認(rèn)為可以從土地使用權(quán)、空間利用權(quán)以及規(guī)劃用途等方面來分析。（一）架空層所占范圍的土地使用權(quán)歸誰所有 開發(fā)商從政府或者上手手中通過支付對價的方式獲得了建設(shè)用地使用權(quán)后，享有對該地塊開發(fā)和建設(shè)的權(quán)利，并通過“合法建造”的方式取得建筑物的所有權(quán)。因此，建筑物的所有權(quán)及建筑物所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)原始權(quán)利人為開發(fā)商。根據(jù)我國物權(quán)的一項重要原則——“地隨房走”“房隨地走”原則。即：房屋出讓，該房屋占用的土地使用權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移，反之亦然。當(dāng)開發(fā)商銷售完畢所有的建筑物后，該建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓給了建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即全體業(yè)主。開發(fā)商取得土地使用權(quán)的成本已經(jīng)通過銷售的方式分?jǐn)偟劫徺I方的銷售價款中。通常情況下，架空層是非營利性的，其面積不計入建筑面積計算值，即不計入容積率指標(biāo)。[3]因此，架空層也就不享有分?jǐn)傆嬎惴课輩^(qū)分所有權(quán)時的相應(yīng)土地使用權(quán)面積份額，是依附于全體業(yè)主所有的建筑物及建筑物所占用范圍的土地使用權(quán)而存在的，不能從該建筑物中單獨分離出來，亦不能辦理單獨的產(chǎn)權(quán)登記。故，筆者認(rèn)為，架空層所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有權(quán)人共有，而依附于該建筑物以及建筑物所占用范圍土地使用權(quán)的架空層亦應(yīng)當(dāng)歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有。（二）架空層所占范圍的空間利用權(quán)歸誰所有 我國《民法典》第三百四十五條對建設(shè)用地使用權(quán)的分層設(shè)立進行了規(guī)定，即：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。第三百四十八條還規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的條款中一般應(yīng)包括“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間”。以及物權(quán)編的地役權(quán)制度等規(guī)定，均為空間使用權(quán)的設(shè)立提供了法律基礎(chǔ)。在無法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的情況下，土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、空間利用權(quán)等土地權(quán)益應(yīng)該歸同一主體享有。為了適應(yīng)現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展要求，提高土地及地上空間的利用效率，在法律明確規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的情況下，土地所有權(quán)、土地使用權(quán)以及空間利用權(quán)是可以分屬不同的主體的。因此，就架空層的空間利用權(quán)而言，若無特別規(guī)定或約定，架空層所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)及空間利用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬同一主體。而如上所述，架空層所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體區(qū)分所有權(quán)人共有，因此，架空層所占范圍內(nèi)的空間利用權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸屬全體區(qū)分所有權(quán)人共有。（三）架空層的規(guī)劃用途是否明確 架空層的規(guī)劃用途也直接關(guān)系到架空層權(quán)屬的認(rèn)定。若規(guī)劃許可證載明的用途為休閑活動空間、全天候享有綠化或者可供自由通行空間等，則該架空層屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。若規(guī)劃許可證載明的用途為商業(yè)、車位等可供營利性的相關(guān)表述，且無其他特別約定的，依照“誰投資、誰受益”的原則，該架空層歸投資者開發(fā)商所有。而實踐中，往往存在著規(guī)劃許可證載明的架空層用途不明確的情形，規(guī)劃部門通常用建筑名詞替代了規(guī)劃用途，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記機構(gòu)即使受理登記，也可能在沒有明確用途的情況下，登記給開發(fā)商，進而引發(fā)一系列爭議。筆者認(rèn)為，在架空層的規(guī)劃用途不明確時，認(rèn)定為全體業(yè)主共有更加符合立法本意，以便督促開發(fā)商在申請規(guī)劃審批時，進一步明確架空層的規(guī)劃用途，以便不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記，減少訴累和信訪糾紛。 [3]如《汕頭市市區(qū)住宅建設(shè)項目非經(jīng)營性架空層及地下車庫容積率和報建費用計核暫行辦法》第四條規(guī)定：“建設(shè)單位開發(fā)住宅建設(shè)項目，其項目非經(jīng)營性架空層及地下車庫部分的建筑面積，不計入建筑容積率，并免予征收相關(guān)報建費用?！钡谖鍡l規(guī)定：“住宅建設(shè)項目非經(jīng)營性架空層部分享受本辦法第四條規(guī)定的優(yōu)惠條件后，建設(shè)單位應(yīng)將該部分作為住宅區(qū)的共用空間，不得將之列入共有面積分?jǐn)?，不得改變用途，不得出租、出借、出售用于?jīng)營性用途?！敝貞c市規(guī)劃局《住宅及相關(guān)建設(shè)項目容積率指標(biāo)計算規(guī)則》（渝規(guī)發(fā)[2006]171號）第七條規(guī)定：“住宅區(qū)內(nèi)建筑底層架空層部分的凈高大于等于3.6米，能供小區(qū)業(yè)主全天候享用的綠化、休閑活動空間，其面積不計入建筑面積計算值，即不計入容積率指標(biāo)?！?/span>
關(guān)于架空層的權(quán)益歸屬問題，目前我國在國家層面尚沒有明確的法律規(guī)定。雖然部分地區(qū)已經(jīng)就該問題進行了明確，但在規(guī)范適用上仍存在著地域限制。為了統(tǒng)一司法裁判，維護司法權(quán)威，筆者呼吁在國家修訂相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋時對架空層的權(quán)屬問題進行明確，以統(tǒng)一法律的適用，為司法裁判提供規(guī)范性指引，避免或減少對該問題的爭議。在此之前，筆者建議可以從土地使用權(quán)、空間利用權(quán)以及規(guī)劃用途等方面來分析架空層的權(quán)屬問題。西南政法大學(xué)民商法學(xué)院本科和研究生。在法院實習(xí)期間撰寫的論文榮獲全國法院系統(tǒng)第三十屆學(xué)術(shù)論文一等獎，撰寫的《我國預(yù)重整的實踐及建議》榮獲四川省法學(xué)會破產(chǎn)法學(xué)研究會2020年度征文優(yōu)秀獎。目前主要從事與破產(chǎn)清算、重整、和解等相關(guān)的工作。
|
