一次性付款是指出賣人與買受人約定在簽訂《商品房買賣合同》之日起一定期限內(nèi)，由買受人將房屋的總價款一次性支付給出賣人。實(shí)踐中，一次性支付的款項(xiàng)還有可能扣除前期磋商時已支付的認(rèn)購金、訂金、定金等款項(xiàng)。在這種付款模式下，買受人與出賣人之間形成單一的商品房買賣合同關(guān)系。

分期付款是指出賣人與買受人約定由買受人將購房款按照一定期限及方式分期向出賣人支付，直至支付完畢房屋總價款。在這種付款模式下，買受人與出賣人之間形成的也是單一商品房買賣合同關(guān)系。

若《商品房買賣合同》系因出賣人違約而解除，出賣人應(yīng)將收取的買受人支付的款項(xiàng)退還給買受人，并根據(jù)《民法典》第五百八十四條之規(guī)定，向買受人承擔(dān)違約責(zé)任，具體主要為《商品房買賣合同》約定的違約責(zé)任。造成買受人損失的，出賣人還應(yīng)賠償損失，實(shí)踐中具體可能為同地段重置房屋的差價損失等。

若《商品房買賣合同》系因買受人違約而解除，同樣根據(jù)《民法典》第五百八十四條之規(guī)定，買受人承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任和損失賠償的金額后，出賣人將剩余款項(xiàng)返還給買受人。買受人支付的款項(xiàng)不足的，出賣人享有向買受人追償?shù)臋?quán)利。

法條鏈接：

【《民法典》第五百六十六條】 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

【《民法典》第五百八十四條】 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

法條鏈接：

【《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條】  因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

【第二十一條第二款】商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

也即，我國法律明確規(guī)定了《商品房買賣合同》解除時可以同時解除《商品房擔(dān)保貸款合同》，上述合同解除后，出賣人應(yīng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人。問題在于，如何確定購房貸款的本金及利息？如何確定購房款的本金及利息？買受人已經(jīng)向銀行返還的借款本金及利息又將如何處理？法律并未作出具體明確的規(guī)定，實(shí)踐中亦存在極大爭議。

下面，舉具體例子對各種情形下款項(xiàng)的返還問題進(jìn)行分析：

例：某房屋總價為200萬元，買受人向出賣人支付首付100萬元，向銀行借款100萬元。買受人與銀行約定借款期限為30年（360期），借款本金為100萬元，借款利率為年利率5.3%，并約定按照等額本息的方式向銀行歸還借款，則買受人每月應(yīng)向銀行還款本息共計(jì)5553.05元。假設(shè)買受人已經(jīng)履行18期還款義務(wù)，此時買受人已經(jīng)向銀行歸還了9.996萬元，其中本金2.125萬元、利息7.871萬元。

可將上述案例中涉及的款項(xiàng)歸納為三個部分：

1.買受人向出賣人支付的首付款100萬元，已由買受人直接向出賣人支付；

2.買受人向銀行的借款100萬元，已由銀行直接向出賣人支付；

3.買受人向銀行歸還的借款本息9.996萬元，已由買受人向銀行支付。

若因出賣人逾期交付商品房已達(dá)約定解除條件等出賣人違約情形下，買受人要求解除《商品房買賣合同》及《商品房擔(dān)保貸款合同》。按照《商品房買賣合同司法解釋》第二十條之規(guī)定，《商品房買賣合同》解除后，《商品房擔(dān)保貸款合同》亦可解除，按照《商品房買賣合同司法解釋》第二十一條第二款之規(guī)定“出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！?/strong>

第一部分款項(xiàng)，即首付款本金100萬元及自首付款支付之日起到實(shí)際歸還之日止的利息，應(yīng)當(dāng)由出賣人向買受人返還。

第二部分款項(xiàng)，即買受人向銀行的借款100萬元。雖然銀行直接向出賣人支付的購房貸款本金為100萬元，但買受人已經(jīng)在合同履行過程中返還了部分本息，因此出賣人應(yīng)向銀行返還的僅為購房貸款剩余的本金及該本金自買受人停止向銀行還本付息支付之日起到實(shí)際歸還之日止的利息。【（2017）最高法民終683號】

第三部分款項(xiàng)，即買受人向銀行歸還的借款本息9.996萬元。該9.996萬元應(yīng)由出賣人向買受人返還【（2017）最高法民終683號、（2013）滬一中民二（民）終字第325號】。至于該9.996萬元在資金占用期間的利息，因上述案件中的原告未主張，審理法院未對此作出裁判，筆者認(rèn)為，該9.996萬元在資金占用期間的利息應(yīng)視為買受人的損失，若買受人提出相應(yīng)主張時，應(yīng)由出賣人向買受人支付。

除上述款項(xiàng)的返還外，若出賣人違約造成買受人損失的，出賣人還應(yīng)依法賠償買受人的損失。

判決摘錄：

【最高人民法院2020年度參考案例（2019）最高法民再245號】關(guān)于案涉借款合同解除后的貸款返還責(zé)任主體問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款（筆者注：經(jīng)修訂，現(xiàn)為第二十一條第二款）規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！北景钢?，因越州公司未按照約定期限交付房屋，致使案涉商品房預(yù)售合同解除，借款合同、抵押合同因合同目的無法實(shí)現(xiàn)亦被解除。根據(jù)前述規(guī)定，應(yīng)由出賣人越州公司將收取的購房貸款本金及利息返還建行青海分行，王忠誠等三人不負(fù)有返還義務(wù)。

關(guān)于商品房按揭貸款商業(yè)模式下各方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系問題。本案涉及商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同雙重法律關(guān)系。從合同內(nèi)容來看，在商品房買賣合同中，王忠誠等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，建行青海分行將王忠誠等三人所貸款項(xiàng)直接支付給越州公司，越州公司實(shí)際用款。王忠誠等三人并不支配購房貸款，但需償付貸款本息。如果案涉合同正常履行，王忠誠等三人取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。具體表現(xiàn)為：越州公司違約不能交房導(dǎo)致各方合同解除，但卻實(shí)際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據(jù)合同約定既享有抵押權(quán)，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權(quán)；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款。若按合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，即明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問題，避免因強(qiáng)調(diào)單個合同的相對性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。

【全國優(yōu)秀判決書（2013）滬一中民二（民）終字第325號】關(guān)于按揭貸款合同解除后果的處理，本院認(rèn)為，在商品房買賣合同解除后，按揭貸款合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條（筆者注：經(jīng)修訂，現(xiàn)為第二十條）的規(guī)定，買受人有權(quán)解除按揭貸款合同。需要說明的是，按揭貸款合同不同于典型的繼續(xù)性合同，其解除溯及于合同成立時即消滅效力，因此，按揭貸款合同解除后即對雙方不再具有約束力，原則上應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即買受人應(yīng)當(dāng)返還所貸全部款項(xiàng)，銀行應(yīng)當(dāng)返還買受人已經(jīng)償還的本金及利息。對于銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求買受人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發(fā)商違約導(dǎo)致房屋買賣合同解除而致時，買受人向銀行承擔(dān)的損失賠償責(zé)任最終亦應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和當(dāng)事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合并審理時，當(dāng)然可由貸款的實(shí)際收取方即開發(fā)商直接將購房貸款返還銀行，并直接向銀行承擔(dān)買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。這也是最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款（筆者注：經(jīng)修訂，現(xiàn)為第二十一條第二款）規(guī)定的應(yīng)有之義。據(jù)原審判決，按揭貸款合同解除前，相應(yīng)貸款本金及利息由買受人B、C承擔(dān)，按揭貸款合同解除后剩余貸款由開發(fā)商D公司承擔(dān)，同時D公司賠償B、C支付銀行的本金及貸款利息，就結(jié)果而言與前述處理原則并無本質(zhì)差別。鑒于XX支行尚未就系爭房屋獲得實(shí)在之抵押權(quán)，而僅為抵押權(quán)預(yù)告登記，自不存在所謂行使抵押權(quán)的問題。當(dāng)D公司怠于履行歸還剩余貸款的義務(wù)時，XX支行可拒絕辦理系爭房屋上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記滌除手續(xù)，以保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)。

法條鏈接：

【《民法典》第五百八十四條規(guī)定】：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失?！?/span>

律師辦理解除《商品房買賣合同》系列案件時，要綜合分析判斷案件涉及的法律關(guān)系，尤其需特別注意買受人使用按揭貸款方式支付購房款的情形。為方便法院查清案情、避免多個主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，應(yīng)注意聯(lián)系應(yīng)用《商品房買賣合同司法解釋》，盡量將多重法律關(guān)系在同一案件中處理。同時，注意判斷案件涉及的多個合同的實(shí)際履行情況，結(jié)合法律規(guī)定與司法裁判規(guī)則，最大程度地為當(dāng)事人主張權(quán)利。