#陽光里的那片云#第32篇原創(chuàng)

作者韓秀云為中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系副教授，清華大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心高級(jí)研究員。

兼任中央電視臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員、中央人民廣播電臺(tái)以及《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》總編室經(jīng)濟(jì)顧問。

韓教授講述的經(jīng)濟(jì)學(xué)不僅僅停留在專業(yè)理論層面，更擅長(zhǎng)通過分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)做出精準(zhǔn)判斷。

本篇文章主要解讀韓教授關(guān)于中國(guó)樓市的經(jīng)濟(jì)分析、樓市走向、房?jī)r(jià)漲跌等內(nèi)容。

通過本篇文章的學(xué)習(xí)，您將學(xué)會(huì)如何像經(jīng)濟(jì)學(xué)家一樣思考，解決問題，并對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)前景、房?jī)r(jià)未來的漲跌有清晰的判斷。

2003——2013年為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最快的階段，也被稱為房地產(chǎn)的黃金10年。

10年來，政府年年出臺(tái)新政策，從2005年的國(guó)八條，到2013年的新國(guó)五條，出臺(tái)了37次行政命令來調(diào)控房?jī)r(jià)。

結(jié)果出一次，房?jī)r(jià)就漲一輪，一直漲到今天。北上廣深這些大城市更是以10倍的價(jià)格往上漲。

原因主要是政府低估了市場(chǎng)需求。

土地政策縮緊了，銀行信貸縮緊了，這就是房子供應(yīng)也會(huì)減少的信號(hào)，但買房的需求一點(diǎn)不少。

于是，房?jī)r(jià)仍然上升。錢多房少，房?jī)r(jià)漲。錢太多房太少，房?jī)r(jià)猛漲！

亞當(dāng)斯密所著的《國(guó)富論》里講到，價(jià)格是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。

所以十幾年來房?jī)r(jià)瘋漲主要從需求和供給兩方面查找原因。

從十幾年來的房產(chǎn)的需求看：

（1）國(guó)民投資渠道少，股市又跌，大量資金沒有去處。

（2）老百姓擔(dān)憂通脹，不買房，錢放著就貶值。

（3）買漲不買跌，越高越追，越追越高。

從房產(chǎn)的供給看：

（1）土地供應(yīng)減少。特大城市的土地供應(yīng)無法增加，比如北京四環(huán)以內(nèi)不拆房就不能建新房。深圳用填海來獲得土地。土地沒有增量，新建房源少，房子價(jià)格就上去了。

（2）地方政府有賣地沖動(dòng)。地方政府為了財(cái)政收入，希望地價(jià)拍得越高越好，中央政府和地方政府在利益上博弈，開發(fā)商之間相互競(jìng)爭(zhēng)，誰出價(jià)高地就被誰拿走。三方博弈，地價(jià)降不下來，房?jī)r(jià)自然就降不下來。

其實(shí)政府不怕房?jī)r(jià)漲，自2003年以來，國(guó)家就把房地產(chǎn)作為中國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是中央和地方政府的重要的財(cái)政收入來源。

但政府怕房?jī)r(jià)瘋漲以后控制不住，房地產(chǎn)泡沫破了。

為什么房地產(chǎn)泡沫破滅了這么可怕？

因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫一破，就意味著銀行要買單，銀行沒有錢，只有找政府，政府也沒有錢，又不能不救，那就只有一條路，就是加印鈔票。

加印鈔票的結(jié)果就是通貨膨脹，人民幣貶值。

所以，房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，最終買單的還是全國(guó)人民，哪怕你把錢放在米缸里，也一樣逃脫不了貶值的命運(yùn)。

嚴(yán)重的，會(huì)爆發(fā)金融危機(jī)，繼而引發(fā)社會(huì)動(dòng)亂等一系列問題。

所以，國(guó)家不會(huì)讓中國(guó)房地產(chǎn)出事，在泡沫破滅之前，一定要采取措施使風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍之內(nèi)。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，是國(guó)家施行的重要舉措。

怎么調(diào)控樓市？

主要舉措為一二線城市控制房?jī)r(jià)，三四線城市則主要是去庫(kù)存。

以前棚戶區(qū)拆遷是給房，現(xiàn)在拆遷不給房給錢，拿著錢你可以去買房子，這就消化了庫(kù)存，但也變相導(dǎo)致了三、四線城市房?jī)r(jià)的上漲。

但三、四線城市房?jī)r(jià)的上漲只是一個(gè)短期現(xiàn)象，因?yàn)槿木€房?jī)r(jià)上漲了，土地自然就會(huì)向外擴(kuò)張，因?yàn)樗鼈冇胸S富的土地資源。

如果一個(gè)城市的土地可以無限向外擴(kuò)張，這里的房?jī)r(jià)就不會(huì)持續(xù)上漲。因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)一漲，開發(fā)商認(rèn)為有利可圖，就會(huì)增加房屋的供給，這里的房?jī)r(jià)就升不上去。

一個(gè)城市的房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，主要看土地供給和人口是否會(huì)持續(xù)流入以及就業(yè)機(jī)會(huì)等因素。

土地資源多的城市房?jī)r(jià)會(huì)跌，土地資源稀缺的城市房?jī)r(jià)會(huì)漲；人口凈流入的城市房?jī)r(jià)會(huì)漲，人口凈流出的城市房?jī)r(jià)會(huì)跌。另外，房?jī)r(jià)上漲還有就業(yè)機(jī)會(huì)的因素，這些因素共同決定了房?jī)r(jià)的漲與跌。

比如深圳，現(xiàn)在土地資源已經(jīng)嚴(yán)重不足，需要用填海的辦法來增加土地，這就是土地資源的稀缺性。

稀缺性是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要概念。物以稀為貴。土地稀缺、人口還在不斷流入，就業(yè)機(jī)會(huì)還很多，所以像北上廣深的房?jī)r(jià)一直降不下來。

韓教授認(rèn)為，從全國(guó)來看，眼下房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破。

但因?yàn)閲?guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)是：“房子是用來住的，不是用來炒的”。所以韓教授告誡大家，不要去炒房，炒房沒有空間了。

2017年4月1日晚上，《新聞聯(lián)播》播出了一條重要信息，中央要建立河北的雄安新區(qū)，把北京的非首都功能轉(zhuǎn)到雄安去。

炒房的人嗅到天大的機(jī)會(huì)，跑到雄安去炒房。

那么北京的房?jī)r(jià)會(huì)跌還是會(huì)漲呢？

有的人說北京的幾百萬人口都走了，房子沒有那么多人住了，北京的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來。

有的人說幾百萬人口都走了，北京的天更藍(lán)了，水更清了，道路更通暢了，更像一個(gè)國(guó)際化大都市了，肯定還會(huì)漲。

所以看跌的人不買房，看漲的人不賣房，預(yù)期不同了，市場(chǎng)就冷卻下來了，政府要的就是信息的不對(duì)稱性。

果然北京不再炒房了。緊接著，北京、廣州、鄭州、石家莊、南京等十幾個(gè)城市，啟動(dòng)升級(jí)版的房地產(chǎn)限購(gòu)政策。

政府用了四兩撥千斤的方法，厲害！

現(xiàn)在很多城市都出了限購(gòu)政策，以鄭州為例，目前的政策是本市戶口的，已婚家庭限購(gòu)二套，單身限購(gòu)一套。外市戶口的，限購(gòu)一套。

因此，對(duì)于仍然有購(gòu)買需求的家庭或者個(gè)人來說，買房需要注重選擇性。

選擇性也是經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)重要概念。

韓教授講到房?jī)r(jià)有個(gè)洼地原則。如果你在大城市，可以在城郊買房；如果你在二、三、四線城市，應(yīng)先在市中心買房，當(dāng)市中心房?jī)r(jià)漲上去了，再考慮到城郊買房子，同時(shí)考慮它的性價(jià)比。

買房時(shí)，你需要考慮的另一點(diǎn)就是，政府投入建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施在哪兒，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)漲！

比如高鐵、地鐵、高速公路、公共汽車站點(diǎn)等，因?yàn)槌鲂蟹奖懔恕?/span>

鄭州新區(qū)的房?jī)r(jià)為什么會(huì)超過老區(qū)？因?yàn)檎卩嵵菪聟^(qū)做了大量投資，修建了地鐵，拓寬了道路，建了高樓大廈。

新區(qū)更接近現(xiàn)代化的大都市，所以新區(qū)房?jī)r(jià)高于老區(qū)的房?jī)r(jià)是有道理的。

如果是為了買剛需的住宅，則買房時(shí)要考慮生活是否方便。

家里有老人和孩子的，要看附近是否有醫(yī)院，有幼兒園、小學(xué)、初中、高中。

要考慮上班交通是否方便，是否有地鐵、公交車、輕軌、高鐵站、機(jī)場(chǎng)等。

滿足出行方便、看病方便、上學(xué)方便的，才是好房源。

養(yǎng)老也是需要考慮的問題。城市的養(yǎng)老院是稀缺資源。下一個(gè)搶房的重點(diǎn)市場(chǎng)是高端養(yǎng)老院。

如果選擇住宅，未必要選在市中心，未來的居住趨勢(shì)是郊區(qū)化。

發(fā)達(dá)國(guó)家的城市中心不住人，人們都住在郊區(qū)。因?yàn)樯钯|(zhì)量好，可以呼吸到新鮮空氣，富人選擇在城郊居住。郊區(qū)化是中國(guó)未來的居住趨勢(shì)。

買房要注意幾件事

一、 現(xiàn)房遠(yuǎn)比期房好。

因?yàn)楝F(xiàn)房是睜著眼買的，期房是閉著眼買的。一般期房預(yù)售的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)給你看一個(gè)樣板間，樣板間看得心滿意足，但是收房時(shí)，不管開放商把房子蓋成什么樣，你都只能照單全收。

如果你買的期房是個(gè)爛尾樓，開放商沒錢繼續(xù)蓋，跑路了，你的房子就會(huì)遙遙無期。

二、精裝遠(yuǎn)比毛坯好。

如果你買了毛坯房，裝修好了搬進(jìn)去住，可你的樓上樓下10年內(nèi)都在陸陸續(xù)續(xù)裝修，就等于這10年都住在工地上，十分影響生活。

因此，如果有條件，一定要選擇精裝房，這代表房產(chǎn)的未來趨勢(shì)。發(fā)達(dá)國(guó)家也都是裝修好以后售賣。

三、貸款遠(yuǎn)比現(xiàn)金好。

如果買房，一定要找銀行貸款，貸款的期限越長(zhǎng)越好。一來因?yàn)楣べY上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)上漲速度，有些中國(guó)人一直在存錢買房，但一直沒買上房子，因?yàn)橥ㄘ浥蛎洝?/span>

無論哪種貨幣都是一國(guó)政府印的，不夠了可以加印，但土地不夠了、資源不夠了、房產(chǎn)不夠了，都不可以加印出來。

所以，買房可以不升值，但它一定能夠跑贏通貨膨脹。

四、房子早買比晚買好

20年前，如果你手里有10萬元，無論是存款、買電視冰箱，還是買汽車，都很不劃算。因?yàn)?0年前10萬元能買到一套房，今天連洗手間都買不起。最能保值的是房子，錢在貶值，房子卻在升值。

五、淡季買房遠(yuǎn)比旺季買房好。

旺季時(shí)，開發(fā)商都在捂盤，到年底了逐漸賣盤。淡季時(shí)，大家都在觀望，這時(shí)要快速出手，才能買到價(jià)格優(yōu)惠的房子。

一般每年的12月-來年的3月，會(huì)是房?jī)r(jià)最低的時(shí)間。

韓教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)太貴時(shí)，買房不如租房。

租房壓力輕不說，還可以換不同的居住環(huán)境，況且我國(guó)政府推出了個(gè)人所得稅的住房租金抵扣政策，就是住房的租金一部分可以從你繳納的個(gè)人所得稅里抵扣出來。

所以房?jī)r(jià)太貴，買房不如租房。

未來，中國(guó)年輕人可以學(xué)發(fā)達(dá)國(guó)家，不必把所有資金都?jí)涸诜慨a(chǎn)上，可以一直租房住。

2012年去過一次韓國(guó)，那時(shí)候韓國(guó)當(dāng)?shù)厝私榻B說韓國(guó)的年輕人幾乎都是租房居住，結(jié)婚也一樣。

他們一般一租會(huì)簽很多年，租房時(shí)，房主會(huì)要求租客一次性支付全額租金，這筆錢到最后還會(huì)全部退還給租客，其實(shí)就相當(dāng)于另一種形式的融資。

畢竟一次性支付一大筆租金，就算是存銀行的利息也足夠支付租金了。

這個(gè)方式其實(shí)可以借鑒。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場(chǎng)上商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，而中國(guó)前幾年就放開了二胎三胎。

所以我們有理由相信，10來年以后，無論是買房市場(chǎng)還是租房市場(chǎng)，樓市還會(huì)迎來另一波漲價(jià)潮。

因?yàn)槿丝谠龆?，需求暴增，土地資源有限，房?jī)r(jià)自然而然要上漲。

所以，如果您手里的房產(chǎn)能撐到10年后，您未來在賣房或者租房方面的收益應(yīng)該會(huì)十分可觀。

以上僅為個(gè)人看法，不代表韓教授意見。

希望本篇文章對(duì)您有所幫助，推薦給有需要的你。

一起變富

2022.1.17.22點(diǎn)27分

文章原創(chuàng)：云卷云舒zz

圖片來源/網(wǎng)絡(luò)