大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

從去年以來，廣州樓市最大的話題莫過于番禺翻紅，而且是紅到發(fā)紫的那一種紅。

以至于在后臺問我番禺能不能的人，都多了很多。

番禺買肯定是能買的，不過不能無腦買。

人性總喜歡追高追熱，但無論買房還是買股票恰是反人性的。

所以一定要清楚自己的需求是什么？買它的邏輯是什么？

圖片來源：在灣區(qū)

跟大家聊聊番禺城市空間的發(fā)展格局。

整個番禺主要有5個大組團構(gòu)成：

南站組團、長隆-萬博組團、科創(chuàng)城-大學(xué)城組團、市橋組團、蓮花灣組團。

番禺的土地供應(yīng)也主要集中在這些組團，圖中的藍點+紅數(shù)字，就是番禺在2023年的擬供應(yīng)土地分布。
         

而在這些組團內(nèi)部，還會有一些次生板塊。比如：

屬于長隆萬博輻射范圍的大石洛溪板塊、華南板塊；

市橋組團又可細分為番禺廣場板塊、市橋南板塊、大夫山板塊、祈福板塊等；

蓮花灣組團則有亞運城板塊、化龍板塊、石基板塊等。

在番禺買房，也就是在幾個大組團之間怎么選的問題。

注意，這些組團并不是“平級”關(guān)系，發(fā)展量能層級非常明顯。

第一梯隊，長隆萬博組團；

第二梯隊，南站組團、創(chuàng)新城組團；

第三地隊，市橋組團；

第四梯隊，蓮花灣組團。

如果把上面的組團板塊，看作番禺概念股。

1）長隆萬博就是“番茅”，要基本面有基本面，要成長性有成長性，且有別人無法挑戰(zhàn)的護城河，怎么吹它都不為過。

2）南站片區(qū)、創(chuàng)新城片區(qū)就是“白馬股”，發(fā)展勢能有一定積累，并進一步加速釋放，長期看好、具有較高的買入價值。

3）市橋片區(qū)屬于價值股，居住價值高，投資價值弱。

4）蓮花灣片區(qū)是概念股，尚處于規(guī)劃講故事階段。

目前洛溪大石板塊主要以二手房為主，新房市場可以重點關(guān)注：

龍湖御湖境：這個盤，注定是廣州江景豪宅的天花板

3、如果你是一個中產(chǎn)，預(yù)算上車長隆萬博有點緊張，中短期以自住為主，未來有換房打算，可以考慮南站或創(chuàng)新城。

具體還是要看個人情況。

若你更看重地鐵，活動軌跡主要集中在荔灣、越秀，或者說就是在萬博上班的，那就選南站，而且那里的商業(yè)、辦公也是自成一體。

目前的新盤有：

越秀星瀚：關(guān)于海珠西，我有新的買房思路！

越秀星寰：樓市穩(wěn)不穩(wěn)，就看這條路

城投嶺南府、新鴻基峻鑾

若你更看重要人文氣息（那里有很多大學(xué)），活動軌跡主要集中在琶洲、金融城，那就考慮創(chuàng)新城片區(qū)。

目前這個片區(qū)基本上是越秀的天下：

越秀·星匯錦城

越秀·大學(xué)·星匯城：讀懂“越大星”，就讀懂了大學(xué)城2.0
越秀·星匯文璽：2字頭買廣州大學(xué)城，95后小伙子，有眼光！
越秀·大學(xué)城·和樾府：廣州這個盤，重新定義了“公園社區(qū)”

這兩個片區(qū)的氣質(zhì)，還有給人的感覺是截然不同的，建議你去感受一下。

4、如果你是很剛的那種剛需，勉強能在番禺上車，買房為了自住，具體也要看個人傾向：

若你更在乎成熟的生活氛圍，看重?zé)熁饸?、看重地鐵交通，可以考慮市橋南、番禺廣場這些板塊。

其中番禺廣場在售的新盤有龍湖金地天峯與金海岸花園，不過都臨近收尾階段，均價在4字頭，而二手房普遍價格2-3萬/㎡，性價比更高。

上半年，大龍街好又多地塊、番禺客運站兩塊地受熱捧都封頂搖號，快的話，今年底或明年初就能入市。

鐘情一手房的朋友，可以期待下。

不過，市橋的天花板也很明顯，其并不在番禺重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)帶上，所以對房價上漲不要有特別大的期待。

至于蓮花灣組團的亞運城，則屬于價格有優(yōu)勢，有教育優(yōu)勢和自成一城的自住優(yōu)勢；汽車小鎮(zhèn)板塊，則有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。

它的問題在于偏居一隅，和長隆萬博、南站的聯(lián)動很弱，雖然有規(guī)劃上的紅利，但能兌現(xiàn)多少，是高度不確定的。

除非你的工作和生活就那邊，否則不是特別建議。

不管你買房看不看重房價上漲，即便是出于未來好不好賣，建議大家在番禺買房時，能買得起4房就不要買3房，尤其是豪宅線（144㎡）以下的4房。

為什么這么說呢？

大家都知道，番禺長期以來都是廣州的“睡城”，二手房成交量常年穩(wěn)居前列。

這說明番禺二手房盤子很大，不缺供給。

所以你要考慮存量房市場產(chǎn)品的機構(gòu)性供需差，如果你買的房子和市面上有大量同類，日后是很難出手的。

而整個番禺最不缺的就是3房。

因為以前番禺還是大盤時代的時候，八大金剛的戶型以改善為主，做了大量的3房戶型。

所以番禺二手房市場3房的掛牌量很大，反倒是4房很稀缺。

以番禺的網(wǎng)紅二手盤萬科歐泊為例：

目前整個小區(qū)在貝殼網(wǎng)上有290套住宅房源掛牌，但4房及起以上戶型只有21套，占比約7%。

要知道，萬科歐泊是一個5000戶的大型小區(qū)，4房戶型在萬科歐泊可以說是非常稀缺。

除了總量稀缺外，面積段上也有差異。

目前番禺大部分二手小區(qū)的四房面積都偏大，以八大金剛的錦繡香江為例，四房戶型的面積在144㎡以上，超了豪宅線，需要繳納3%的契稅。

因此144㎡以下的4房，在番禺是一個更稀缺的物種。像在萬科歐泊，144㎡以下的4房更是只有8套房源掛牌，占比連3%都不到。

有稀缺才會有市場價值。

所以，除了板塊地段，產(chǎn)品也是大家在番禺買房需要格外重視的。

至于新盤4房產(chǎn)品，可以重點關(guān)注哈下半年入市的龍湖御湖境。

產(chǎn)品定位高端，主打四房戶型，而且都是純正的四房，戶型設(shè)計也更符合現(xiàn)在的居住需求。

比如其在豪宅線以下的4房，就有三個面積端：115㎡、125㎡、143㎡。

以最小的115㎡為例，贈送很大，據(jù)說使用率做到了95%，空間感可以媲美一些130多㎡的戶型。

大家可以感受下戶型圖：

再比如越秀·大學(xué)城·和樾府，4房的面積更極致，只需110㎡，盡量在總價可控的情況下，又滿足了更多的功能性訴求，生來就是剛改的菜。

而且110㎡做4房2廳2衛(wèi)，在番禺的新房市場也比較稀缺，一般這個面積段3房居多。