一、案情簡(jiǎn)介

位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園(一期)是被告中川公司于2000年開發(fā)建設(shè)的居民小區(qū)。2001年8月交付使用時(shí)，被告僅提供2間車庫(kù)作為物業(yè)管理用房。后原告藝君業(yè)委會(huì)得知，被告出租給他人經(jīng)營(yíng)幼兒園的8#樓東側(cè)168平方米的房屋系本小區(qū)的物業(yè)管理用房。2008年8月，原告起訴要求被告交付物管用房時(shí)，被告出示了物管用房已變更為營(yíng)業(yè)房的規(guī)劃變更手續(xù)。2008年12月，原告向徐州市人民政府提起行政復(fù)議，徐州市人民政府撤銷徐州市規(guī)劃局的前述變更規(guī)劃決定。后被告對(duì)此提起行政訴訟，經(jīng)過(guò)徐州市中級(jí)人民法院、江蘇省高級(jí)人民法院的審理，均判決維持了徐州市人民政府的復(fù)議決定。判決生效后，雙方就物管用房的交付問(wèn)題協(xié)商未果，原告故訴至法院，請(qǐng)求判決確認(rèn)位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園8#樓東側(cè)的168平方米物業(yè)管理用房(具體見(jiàn)規(guī)劃定點(diǎn)圖)歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主所有，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。徐州市泉山區(qū)人民法院于2013年 12月16日作出判決：

確認(rèn)位于徐州市泉山區(qū)黃河南路369號(hào)藝君花園8#樓東側(cè)(兩層)【徐市規(guī)建(2000)268號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)劃定點(diǎn)圖記載的】物業(yè)管理用房歸徐州西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共同所有。

一審宣判后，雙方當(dāng)事人在法定期限內(nèi)均未提出上訴，本判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。（案例摘自：《最高人民法院公報(bào)》2014年第6期）

三、評(píng)析

1.建設(shè)物業(yè)管理用房是開發(fā)建設(shè)單位的法定義務(wù)

物業(yè)管理用房是某一物業(yè)管理區(qū)域必須具備的實(shí)施物業(yè)管理所必需的辦公場(chǎng)所。在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，既需要有業(yè)委會(huì)的辦公場(chǎng)所，也必須有提供物業(yè)服務(wù)人開展物業(yè)管理工作的辦公場(chǎng)所。物業(yè)管理用房正是滿足上述需求的必備硬件，故《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域配備必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的建筑面積是與物業(yè)項(xiàng)目的建筑面積相關(guān)聯(lián)的，一般是按物業(yè)項(xiàng)目建筑面積的3‰-5‰來(lái)確定物業(yè)管理用房的建筑面積。物業(yè)管理用房的建設(shè)由物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)單位來(lái)實(shí)施。開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，規(guī)劃行政主管部門在該許可證及其附圖中標(biāo)明物業(yè)管理用房的具體位置、建筑面積等內(nèi)容。故作為建設(shè)工程規(guī)劃許可證的一部分內(nèi)容，關(guān)于物業(yè)管理用房的規(guī)劃許可對(duì)于開發(fā)建設(shè)單位是具有約束力的，開發(fā)建設(shè)單位必須按此規(guī)劃要求建設(shè)物業(yè)管理用房，不得擅自變更物業(yè)管理用房的面積、位置等。這是本案原告藝君業(yè)委會(huì)按原規(guī)劃許可證主張藝君花園小區(qū)的物業(yè)管理用房應(yīng)為該小區(qū)8#樓東側(cè)兩層面積為168平方米的事實(shí)所在。

2.物業(yè)管理用房屬于法定業(yè)主共有

根據(jù)《民法典》第二百七十四條規(guī)定，物業(yè)管理用房屬于業(yè)主共有。業(yè)主共同取得物業(yè)管理用房所有權(quán)是根據(jù)法律規(guī)定，不是基于與開發(fā)建設(shè)單位的轉(zhuǎn)讓合同，即全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房所有權(quán)的取得屬于非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，登記不屬于其所有權(quán)取得的效力要件。根據(jù)《民法典》第二百三十一條規(guī)定，當(dāng)開發(fā)建設(shè)單位的商品房開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位取得商品房所有權(quán)。但物業(yè)管理用房則依法歸全體業(yè)主共有。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理建設(shè)開發(fā)單位的首次登記時(shí)，須在不動(dòng)產(chǎn)登記簿注明物業(yè)管理用房為業(yè)主共有。開發(fā)建設(shè)單位不得以物業(yè)管理用房未經(jīng)登記于業(yè)主名下為由對(duì)抗業(yè)委會(huì)的權(quán)利主張。這是本案原告藝君業(yè)委會(huì)主張藝君花園小區(qū)8#樓東側(cè)兩層面積為168平方米物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有的法律依據(jù)。

3.調(diào)整物業(yè)管理用房的主體為全體業(yè)主

開發(fā)建設(shè)單位的開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，物業(yè)管理用房即歸屬業(yè)主共有。此時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位已非物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)人，其無(wú)權(quán)處分物業(yè)管理用房，當(dāng)然包括對(duì)物業(yè)管理用房的位置調(diào)整。因物業(yè)管理用房在于滿足為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)之物業(yè)管理人的場(chǎng)地需求，事關(guān)全體業(yè)主的切身利益，其調(diào)整、改變用途等屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，根據(jù)《民法典》第二百七十八條第一款第九項(xiàng)規(guī)定，須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決定。在本案中，徐州市規(guī)劃局依被告申請(qǐng)，曾于2001年11月7日核準(zhǔn)將原規(guī)劃的藝君花園小區(qū)8#樓東側(cè)兩層面積為168平方米物業(yè)管理用房大部分變更為營(yíng)業(yè)房，并將7#樓西側(cè)相同面積車庫(kù)變更為物業(yè)管理用房，并予以核發(fā)建設(shè)工程許可證。然而，徐州市建設(shè)局于2001年8月30日已為被告該建設(shè)項(xiàng)目簽發(fā)了徐建驗(yàn)證(27)號(hào)住宅竣工驗(yàn)收合格證書，藝君花園小區(qū)8#樓東側(cè)兩層面積為168平方米的物業(yè)管理用房依法應(yīng)屬西苑藝君花園(一期)全體業(yè)主共有。故被告申請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)管理用房的規(guī)劃變更時(shí)，已不是該物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)人，其不具備申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)變更的主體資格。

另外，被告建設(shè)項(xiàng)目（包括物業(yè)管理用房）已經(jīng)驗(yàn)收交付，即被告依建設(shè)規(guī)劃許可的建設(shè)行為已完成，已不存在建設(shè)工程規(guī)劃許可變更的可能性。

所以，徐州市規(guī)劃局的規(guī)劃變更許可屬于濫用職權(quán)，依法應(yīng)予撤銷。即7#樓西側(cè)相同面積車庫(kù)不能變更為物業(yè)管理用房，這是被告主張不能成立的原因所在。

王興敏，北京京師（天津）律師事務(wù)所律師。中國(guó)政法大學(xué)法律碩士學(xué)位，具有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、律師資格、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格。主要從事民商事案件，尤其專注房地產(chǎn)領(lǐng)域。在《中國(guó)房地產(chǎn)》《中國(guó)物業(yè)管理》《現(xiàn)代物業(yè)》發(fā)表專業(yè)論文多篇。出版《房地產(chǎn)法實(shí)務(wù)問(wèn)題解析：熱點(diǎn)與難點(diǎn)》（法律出版社）、《不動(dòng)產(chǎn)登記概論》（社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社）等專著。曾獲得中國(guó)政法大學(xué)第四屆優(yōu)秀碩士學(xué)位論文獎(jiǎng)勵(lì)。