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韓國房地產雪崩史

 skysun000001 2023-06-07 發(fā)布于北京
樸熙順生于1992年12月21日，名副其實的90后，在韓國，樸熙順還是有點知名度的，因為她是韓國的田徑小名將。
2010年廣州亞運會，樸熙順拿到了第五名的好成績，當時她也是韓國田徑隊最年輕的廣州亞運會選手。除此之外，她還兩次在亞錦賽打進了前八，2015年的武漢亞錦賽，她獲得了第四名。
這個成績其實有點尷尬，能打亞運會，但到不了打世錦賽和奧運會的級別，到了年紀之后，就面臨職業(yè)轉型的困境，樸熙順選擇了做教練。應該說，這是絕大多數普通運動員稀松平常的職業(yè)之路，畢竟能在奧運會上露面的人，還得是人中龍鳳。
2019年9月，已經轉型成為教練的樸熙順定居在韓國仁川彌鄒忽區(qū)，她租了一間公寓，押金：
9000萬韓元。
按照今天的匯率，9000萬韓元差不多相當于人民幣小50萬，大家看到這里估計都得懵，什么檔次的公寓要小50萬的押金？你怎么不去搶劫??？搶劫多沒味，那么明晃晃地違法，違法的事情不要做對吧。
樸熙順定居之后，認真上班賺錢，同時也準備開始自己的寵物狗美容資格證考試。
大家應該都能感受得到，這是一個熱愛生活的年輕人，雖然作為運動員而言算不上頂尖，但大部分普通人其實都不會是頂尖的，這也不妨礙樸熙順想過好自己的日子。
但4年之后，一切戛然而止，4月16日，在樸熙順的住處，人們樸熙順的尸體，警方的結論是自殺，肯定是自殺，因為樸熙順還留了一封遺書，在遺書中，她覺得自己很大概率是要不回自己的押金了，她很崩潰。
樸熙順的父親從釜山趕過來，在樸熙順的垃圾桶里發(fā)現了一張6萬塊錢的水電費賬單，淚如雨下，他估計這可能就是壓倒女兒心理防線的最后一根稻草。
一個能掏出小50萬人民幣的人，怎么最后會被幾百塊錢水電費賬單擊倒呢？其實原因樸熙順在遺書里說了，因為50萬押金在房東那里，拿不回了，她非常絕望，這差不多是她半輩子的總積蓄了。
樸熙順不是第一個因為租金拿不回來而自殺的租客，在她之前，已經有兩名年輕人因為同樣的事情而崩潰自殺。這些年輕人用生命徹底撕開了韓國房地產極具特色的奇葩現象：
全租房。
全租房的模式特別簡單，租客一次性給房東房屋價值5-8成的資金作為押金，之后租客就不用付房租了，幾年之后合約到期，房東再把押金原封不動地退還給租客。
從表面上來看，似乎租客撿了個大便宜，押金嘛，先給上去，然后住進公寓，等押金退回來，相當于免費住了幾年。但問題是這么明顯虧本的生意，房東怎么會干呢？房東的利益從哪里來？后來大家就看明白了：
從房價上漲的收益中來。
往好聽了說，房東會拿著租客的押金去投資，其實就是炒房，然后等房子升值，下一個租客再給更多的押金，再拿著押金去炒房。
只要租客不退租，押金不出現大面積的返還，只要房子漲得夠快，房價上漲的收益分分鐘就能上天，再加上韓國一直以來的低利率環(huán)境，讓大家覺得上杠桿就跟玩似乎的。
債務可以一直擴張下去，這個游戲也可以一直玩下去。
全租房在韓國歷史非常悠久，大概上個世紀70年代就開始了，一開始大家玩得還是很友好的，畢竟經濟在快速發(fā)展，房價也在快速上漲，人員也在源源不斷地往城鎮(zhèn)地區(qū)涌進來。
從全租房的角度看，利好租客，畢竟不用錢就可以住到公寓，也利好房東，因為房東可以一次性獲得大量的無息資金，也非常香，只要你能有好的投資標的，犧牲點房租算什么，在韓國的房東眼里，好的投資標的就是，繼續(xù)買房。
當然了，很多人可能會問，既然你都有這么多資金可以付房屋總價的一半了，為什么不自己買套房呢？因為買房不僅需要首付，還需要月供呀，但年輕人剛畢業(yè)不想付月供。
另外一個原因是，也有很多年輕人的租房押金根本不是自己的，是誰提供的呢？答案是銀行，從銀行貸款付租房押金的年輕人才是大多數。然后拆解之后，你會發(fā)現這個游戲是這樣的：
銀行以租房押金的名義把貸款給租客，租客又給了房東，房東呢拿著這筆錢又去銀行貸款買房。
聽起來是有點拗口，簡化之后你發(fā)現這就是：銀行的資金，過了一遍租客和房東的手，然后都流進了房地產。在這個過程中，租客和房東基本上不用出啥本金，但整個債務規(guī)模就擴大了。
照我的看法，有一句話用來形容這個游戲是非常妥當的：
這就是左腳踩右腳然后相互踩著直接上天了。
隨著源源不斷的資金涌入，韓國房價一路暴漲，首爾地區(qū)的房價2021年左右達到巔峰，差不多是2004年的2倍還多，將近3倍。核心城區(qū)房價超過15萬一平，全球第二，外圍區(qū)房價超過7萬，全球第三。
暴漲背后的發(fā)動機，其實就是全租房模式，這種模式源源不斷地把銀行資金通過年輕人信貸的方式投入進了房地產，對房東來說，他都不用啥本金，只要租客人頭數夠多，他都可以拿過去炒房。
債務游戲玩起來的時候總是很爽，不過到后面總是很艱難，背過房貸的朋友應該都知道，就像走鋼絲一樣，如果有一天你的現金流不那么充裕了，整個游戲很容易崩盤。
韓國全租房炒房模式雪崩，始于美聯儲加息。大家都知道，只要美聯儲一加息，基本上全球市場都會動蕩，其它所謂自由市場國家都得跟著加息，要不然資金為啥呆在你這里，為啥不去美國的銀行里帶著吃利息？
加息會直接導致資金成本增加，對靠著借錢續(xù)血的房地產行業(yè)更是如此了，這也容易理解，存款利率增加了，貸款自然也會增加，然后韓國的房東們就開始發(fā)現自己，供不上月供了。
《東亞日報》統計了一下，像樸熙順的公寓房東手里有多少套房子呢？2700多套，而且這哥們在明明自己已經還不上月供的情況下，還繼續(xù)和160多名租戶簽訂了合同，拿了他們的押金。
那么像這種手里握著上千套房子的人在韓國有多少呢？韓國住宅部門粗略統計了一下，光首爾地區(qū)就有4個，其中最離譜的房東，在全國有3400多套房子，超過300套的有16人。
加息再疊加上全球經濟下行，像韓國這樣的外貿大國不可能不受影響，大家收入都挺難的，于是韓國的方式就開啟了雪崩之路。
《亞洲日報》的數據是，韓國今年的住宅和公寓都平均下挫了18.63%，降幅是歷史新高，韓國首都首爾地區(qū)的成交量也暴跌了70%，進入冰凍時期，自此，韓國房價連續(xù)下降已經超過了：
11個月。
這是08年的時候都沒有發(fā)生過的事兒。
房市雪崩受損最大的是炒房的房東嗎？當然不是，資金也不是他們的，都是從銀行拿的錢，他們的損失何來。
還不上月供，銀行就會拍賣房子進行止損，但別忘了，房子里還住著人呢，就是租客。另一方面，房子被拍賣了，房東自然也沒辦法通過賣房子或者用下一個租客的押金來退還現租客的押金，押金怎么辦？沒辦法。
大伙兒這才看懂全租房的高明之處，房東炒房，租客虧損，他們不僅拿不回自己的押金，還被從房子里趕出來了。
隨著被拍賣的房子越來越多，越來越多租客拿不回押金，以及沒有住的地方，畢竟暴雷的連鎖反應是很迅速的，以至于讓韓國總統尹錫悅下令停止了涉案房屋拍賣程序。

圖片

債務游戲玩的時候總是很爽的，但其實大部分人都是想踏實過日子的，有時候沒辦法被迫卷進了債務游戲了，所以韓國的年輕人也只能用生育率來說話：
2023年一季度生育率0.81.
這是韓國有統計記錄以來新生兒數量的歷史最低值，以至于韓國人甚至擔心他們的國家不會成為全球第一個自然消亡的國家。

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