來源：建息匯

“P+EPC+O”的全流程輕資產(chǎn)代建模式

政企協(xié)同的“P+EPC+O”是以策劃(P-Planning)為切入點，設(shè)計采購建造(EPC-Engineering Procurement Construction)一體化交付為落腳點，以專業(yè)化的運營(O-Operations)來配合投資主體共同完成產(chǎn)業(yè)服務(wù)的工作，構(gòu)成“三位一體”的責任主體架構(gòu)，此模式以精準規(guī)劃先行、跨區(qū)域協(xié)同、全鏈條服務(wù)、數(shù)字化引領(lǐng)、智能化運營為顯著特征。P+EPC+O”模式可以充分發(fā)揮咨詢策劃業(yè)務(wù)的龍頭牽引和戰(zhàn)略前哨功能，將設(shè)計、采購、施工相結(jié)合以縮短工程建設(shè)周期、提高工程建設(shè)質(zhì)量，載體建成投運后，各業(yè)務(wù)單元可以相互協(xié)同賦能，共享資源，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提升空間品質(zhì)，創(chuàng)造新的價值。

產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)的第一個方向是“做全”，要系統(tǒng)化構(gòu)建產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)體系。尤其是在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下，為地方政府構(gòu)建一套系統(tǒng)化能力，提供地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合解決方案正在成為不少產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)商的選擇。這種提供全價值鏈條的模式，一般包含了從前端咨詢規(guī)劃到中端設(shè)計建造，再到后端的招商運營的全流程服務(wù)。全流程輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式“P+EPC+O”模式，即為業(yè)主方提供“策劃（Plan）、全流程代建（EPC）、運營（Operate）”全流程體系服務(wù)。在“三位一體”的架構(gòu)中，以終為始的全流程打通思維是致勝關(guān)鍵。在前端的策劃環(huán)節(jié)（P），就要有運營視角，一體化指導(dǎo)后續(xù)各階段的服務(wù)相繼落地。

P+EPC+O模式中，為業(yè)主方提供“策劃、設(shè)計、運營”全流程體系服務(wù)。該模式是由P端，即整體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來驅(qū)動，從頂層設(shè)計角度切入園區(qū)開發(fā)運營業(yè)務(wù)，后續(xù)引導(dǎo)各階段的服務(wù)相繼落地。P(Plan)是項目策劃服務(wù)、EPC是全流程代建服務(wù)、O(operate)是招商運營服務(wù)。

前端的“P”（咨詢）是類似觸點型的業(yè)務(wù)

園區(qū)每年有一些咨詢服務(wù)預(yù)算，區(qū)域有十四五規(guī)劃預(yù)算，爭取咨詢合同逐步輕資產(chǎn)切入，乃至發(fā)展重資產(chǎn)項目，都是模型下可以考慮的內(nèi)容；同時“P”也是統(tǒng)領(lǐng)型業(yè)務(wù)，可以實現(xiàn)在業(yè)主方高能級領(lǐng)導(dǎo)層面更多的話語權(quán)、主動權(quán)，而不是與中低能級工作人員“反復(fù)拉鋸陣地戰(zhàn)”。

后端“O”（運營）是基于中電光谷本身的多元化業(yè)務(wù)基礎(chǔ)

在提出“P+EPC+O”之前，中電光谷在行業(yè)內(nèi)園區(qū)運營模塊最為完整的企業(yè)。據(jù)官網(wǎng)，目前中電光谷已發(fā)展出以數(shù)字園區(qū)系統(tǒng)為基礎(chǔ)，整合園區(qū)項目策劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、工程總承包、裝飾工程、不動產(chǎn)代理、區(qū)域能源服務(wù)、物業(yè)管理、聯(lián)合辦公、長租公寓、園區(qū)金融服務(wù)、餐飲、酒店等15類業(yè)務(wù)能力。

EPC（代建）是利潤較高又操作簡單的業(yè)務(wù)

該業(yè)務(wù)實際上不容易獲得，因此在一些P+EPC+O模式的服務(wù)中，中電光谷真正獲得的往往是P+O業(yè)務(wù)?！澳Ｊ胶诵模赫蠡パa，相互解決對方受限于身份和體制而無法施展的短板。

在園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的輕資產(chǎn)代建“P+EPC+O”模式中，全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)業(yè)主方（主要為政府平臺）提供“策劃（Plan）、全流程代建（EPC）、招商運營（Operate）”全流程體系服務(wù)。在“三位一體”的架構(gòu)中，打通全流程的產(chǎn)業(yè)思維是致勝關(guān)鍵。在前端的策劃環(huán)節(jié)（P），就要有運營視角，一體化指導(dǎo)后續(xù)各階段的服務(wù)相繼落地。在“三位一體”的基礎(chǔ)上，對運營服務(wù)進行升級延展，推出數(shù)字經(jīng)開服務(wù)系統(tǒng)。該系統(tǒng)集合了轄區(qū)內(nèi)所有工業(yè)園和企業(yè)，是產(chǎn)業(yè)集聚的平臺，同時也吸引了大量的服務(wù)型企業(yè)，所有云數(shù)字園區(qū)的匯合形成了產(chǎn)業(yè)一體化的生態(tài)，形成園區(qū)中央數(shù)字大腦，為園區(qū)和企業(yè)創(chuàng)新、服務(wù)和管理賦能。

高質(zhì)量的建設(shè)模式設(shè)計，才能帶來高質(zhì)量的招商；精準的產(chǎn)業(yè)定位及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，才是產(chǎn)業(yè)園區(qū)得以成功開發(fā)建設(shè)以及運營的關(guān)鍵。本文倡導(dǎo)以產(chǎn)業(yè)資源整合模式進行新型、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)，在園區(qū)開發(fā)建設(shè)初期進行招商前置，同時在特許經(jīng)營等以政府為主導(dǎo)的開發(fā)模式當中，提倡建設(shè)方和產(chǎn)業(yè)方同時介入前期開發(fā)，為園區(qū)開發(fā)提供強有力的產(chǎn)業(yè)支持，增加園區(qū)全生命周期。

園區(qū)工業(yè)廠房全生命周期適配的P+EPC+O模塊

目前在業(yè)內(nèi)，宏觀產(chǎn)業(yè)分析和微觀園區(qū)策劃相對較多，如何將二者較好的結(jié)合起來，解讀區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位、梳理當?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源，擬定園區(qū)發(fā)展目標，設(shè)計園區(qū)功能結(jié)構(gòu)是規(guī)劃能力拉開距離的關(guān)鍵。而在后端運營階段，需要以結(jié)果為導(dǎo)向的橫向整合和拉通各項資源和服務(wù)，實現(xiàn)對業(yè)主方負責、對項目負責、對入園企業(yè)負責。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅是先進產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的重要載體、招商引資的重要平臺，還是對外開放是經(jīng)濟窗口、經(jīng)濟發(fā)展和城市化進程的推進器。但我國傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園結(jié)構(gòu)單一，且多由園區(qū)所在地政府派出機構(gòu)園區(qū)管委會及其下屬開發(fā)公司主導(dǎo)，市場化成都不高，已無法適應(yīng)環(huán)境的變化，故需探索一條新的道路，設(shè)計具有針對性的開發(fā)方案及靈活的開發(fā)建設(shè)模式，提升園區(qū)開發(fā)效率，煥發(fā)城市活力，實現(xiàn)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運營全生命周期協(xié)同的理念伴隨著PPP模式的普及深入人心，EPC+O模式是這一理念下的地方業(yè)主方和社會資本的最新實踐。EPC+O即設(shè)計、采購、施工及運營一體化的總承包模式，是在EPC總承包模式基礎(chǔ)上向后端運營環(huán)節(jié)的延伸，通過該種整合方式提高項目的運營效率，降低全生命周期的成本。

園區(qū)工業(yè)廠房P+EPC+O模式的特點

P+EPC+O模式并非一個法定的概念，在我國國家政策文件層面，最早提及類似概念的文件是2005年年底國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于落實科學(xué)發(fā)展觀加強環(huán)境保護的決定》（國發(fā)〔2005〕39號），文中要求“推行污染治理工程的設(shè)計、施工和運營一體化模式，鼓勵排污單位委托專業(yè)化公司承擔污染治理或設(shè)施運營”。此后國務(wù)院陸續(xù)出臺的《關(guān)于加快發(fā)展節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)的意見》（國發(fā)〔2013〕30號）、《關(guān)于加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2014〕26號）中均提到了要在環(huán)保領(lǐng)域鼓勵發(fā)展包括系統(tǒng)設(shè)計、設(shè)備成套、工程施工、調(diào)試運行、維護管理在內(nèi)的環(huán)保服務(wù)總承包。

在上述政策的引導(dǎo)下，設(shè)計、施工和運營一體化總承包模式最早開始在國內(nèi)的環(huán)保領(lǐng)域運用，適用范圍也最為廣泛。園區(qū)工業(yè)廠房P+EPC+O模式的特點主要有：

1、降低成本，節(jié)約投資，縮短工期，對業(yè)主方方來說EPC+O模式的流程快，監(jiān)管少，比較靈活，結(jié)算不大于預(yù)算，預(yù)算不高于概算，適用于工期緊見效快的項目。對承包商來說該類項目周期短，無需考慮資本金投入和融資問題，對企業(yè)現(xiàn)金流要求不高。

值得一提的是降低成本、節(jié)約投資是管控了項目全周期壽命成本，不一定是降低工程造價，如采取好的設(shè)備或好的施工工藝，盡管工程造價高一些，后期運營維護成本會大幅度下降，而不是簡單的從傳統(tǒng)意義上進行節(jié)約成本。

2、發(fā)揮各版塊間的協(xié)同作用

EPC+O通過將設(shè)計、施工和運營等環(huán)節(jié)融合集成，將運營的需求前置到設(shè)計階段，讓便于施工節(jié)省成本的建議反映到設(shè)計師那里，可以解決設(shè)計和運營脫節(jié)、設(shè)計和施工脫節(jié)的問題，強化承包商單一主體責任，使得承包商在設(shè)計和施工階段就必須考慮運營策劃、運營收益問題，促進設(shè)計、施工和運營各個環(huán)節(jié)的有效銜接，從而實現(xiàn)項目全生命周期的高效管理。

P+EPC+O模式下拓展的項目對城市能級要求不高，輕資產(chǎn)投拓方向?qū)挿海木€城市均可進入，主要服務(wù)對象是業(yè)主方、城投公司、地方國資等業(yè)主。因此在優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)較為稀缺的行業(yè)環(huán)境下，該模式成為一個新的且較為理想的探索方向。投拓項目類型以科技研發(fā)型物業(yè)為主（工業(yè)廠房和研發(fā)辦公），這是擅長的產(chǎn)品類型。從客戶需求來看，該模式主體是一種下沉的代建+招商運營（EPC+O）服務(wù)。

從項目本身的盈利模式來看，如果執(zhí)行較為順利，則該項目收費上能夠獲取較高利潤，達到目前行業(yè)輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)中較高的水平，但同時也受到較為嚴格的考核。該模式對服務(wù)提供方來說，主要優(yōu)勢如下：

（1）收費高：從設(shè)計咨詢到園區(qū)開業(yè)的階段（5年左右），收取咨詢費、品牌冠名費和運營費、營銷推廣費、高于市場水平的招商傭金（品牌加持）、設(shè)計費、EPC管理費等。但同時業(yè)主方對招商運營服務(wù)的考核也較為嚴格。

（2）成本控制得較好：整個階段主要成本是人工成本，P（策劃）階段會配置咨詢規(guī)劃人員、人數(shù)較多、大約10人左右，O（招商運營）階段人數(shù)稍少一點、大部分為招商人員。

（3）具有持續(xù)性：從片區(qū)角度看，通過承接片區(qū)的咨詢業(yè)務(wù)切入，可以逐漸推進和承包該片區(qū)一系列其他物業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。從項目角度看，到了后期的園區(qū)運營流程中，發(fā)展完備的多元化運營業(yè)務(wù)正好可以有用武之地，包括數(shù)字園區(qū)等訂單金額較高的業(yè)務(wù)。

國內(nèi)政企協(xié)同的“P+EPC+O”園區(qū)工業(yè)廠房實踐

產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)于企業(yè)生產(chǎn)生活，只有通用性和適用性兼?zhèn)涞目臻g產(chǎn)品才能讓企業(yè)安心入駐、安心生產(chǎn)生活。而標準廠房建設(shè)按照通用的層高、寬度、承重來設(shè)計，雖然建造相對簡單，但并不能滿足生產(chǎn)企業(yè)對廠房的特定需求。有些企業(yè)在入駐時，往往要根據(jù)自身需求重新進行二次改造，在人力、物力和時間上造成很大浪費。

相對于標準廠房，敏捷定制通過交互設(shè)計，從設(shè)計源頭聽取企業(yè)意見，形成了從“假設(shè)需求——對接需求——修正需求——滿足需求”環(huán)環(huán)相扣的服務(wù)鏈，為企業(yè)量身定做建筑空間，包括層高、柱距、荷載、供電、供水、排水、通信等硬件基礎(chǔ)設(shè)施及園區(qū)配套服務(wù)全維度定制，充分滿足企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、倉儲、辦公、生活等需求，為企業(yè)省去后期改造，幫助企業(yè)節(jié)約成本。東泰精密模具（香港）繼蘇州新區(qū)、天津之后，落地鄂州光谷聯(lián)合科技城，成為園區(qū)首家敏捷定制企業(yè)。

在動態(tài)設(shè)計環(huán)節(jié)，企業(yè)提出消防水池參考天津廠房300㎡容積計算，而項目所在D4消防水池有效容積為870㎡，客戶成本陡增。為降低客戶成本，經(jīng)過雙方充分溝通交流，鄂州公司委托設(shè)計單位整合園區(qū)資源，對D4消防設(shè)計施工圖紙進行優(yōu)化。最終，該項為客戶節(jié)省成本近80%。整體1萬8千多的用地面積，提前2個月完成定制交房。

位于武漢市蔡甸區(qū)的中電光谷數(shù)字產(chǎn)業(yè)園，作為中德國際產(chǎn)業(yè)園核心啟動區(qū)重點示范項目，在項目定位初期預(yù)設(shè)空間定位設(shè)計時，精準聚焦于智能制造、新能源與智能網(wǎng)聯(lián)汽車及電子信息三大產(chǎn)業(yè)，在綜合調(diào)研行業(yè)發(fā)展趨勢后，充分考慮產(chǎn)品功能、安全耐用、美觀舒適、成本合理的基礎(chǔ)上，設(shè)計上貼近企業(yè)需求，在精準測算企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備尺寸以及生產(chǎn)工藝的需要，根據(jù)企業(yè)實際生產(chǎn)需求設(shè)計產(chǎn)線排布，量身定做生產(chǎn)物流相公的工藝空間參數(shù)。并導(dǎo)入西門子專業(yè)團隊與企業(yè)共同商討最優(yōu)產(chǎn)線布局，參考國際企業(yè)的產(chǎn)線布局案例，引領(lǐng)客戶提升空間利用率，起到降本增效的作用，并且根據(jù)客戶經(jīng)營發(fā)展需要進行調(diào)整，有效實現(xiàn)動態(tài)規(guī)劃、獲得了定制企業(yè)的一致認可。

從2008年，中電光谷在武漢光谷軟件園初次探索敏捷定制，為交通銀行打造武漢金融服務(wù)中心，到如今敏捷定制在各項目實踐中廣泛應(yīng)用，這一創(chuàng)新理念逐漸成為了系統(tǒng)規(guī)劃和綜合運營之外，中電光谷另一項重要的園區(qū)運營方法論。敏捷定制的核心在于以客戶為中心，高效響應(yīng)需求，為其量身打造專屬空間。

中電光谷以中國電子網(wǎng)信產(chǎn)業(yè)資源為依托，以全生命周期園區(qū)運營服務(wù)為基礎(chǔ)，積極響應(yīng)“創(chuàng)新驅(qū)動、制造強國、區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)、生態(tài)文明、文化強國”等國家戰(zhàn)略，全力支撐中國電子集團信創(chuàng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)和數(shù)字中國建設(shè)戰(zhàn)略，堅持產(chǎn)業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略方向，致力于推動構(gòu)建“央企帶動，大中小微企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)新”的產(chǎn)業(yè)體系；打造以產(chǎn)業(yè)集群化、服務(wù)智能化、投資網(wǎng)絡(luò)化為特征的產(chǎn)業(yè)資源共享平臺。中電光谷業(yè)務(wù)格局為園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)投資三位一體，收入來源主要有園區(qū)開發(fā)服務(wù)收入與園區(qū)運營服務(wù)收入，其中園區(qū)運營服務(wù)包括：設(shè)計與建造服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)物業(yè)租賃、能源服務(wù)、園區(qū)餐飲及酒店服務(wù)、園區(qū)金融服務(wù)及其他服務(wù)。

中電光谷以園區(qū)運營為主體，園區(qū)開發(fā)為支撐，產(chǎn)業(yè)投資為引擎，構(gòu)建“一體兩翼”業(yè)務(wù)格局，在全國35個城市開發(fā)運營各類主題產(chǎn)業(yè)園50個，運營園區(qū)面積3000萬平方米，服務(wù)企業(yè)及各類技術(shù)創(chuàng)新機構(gòu)逾8000家，其中世界500強企業(yè)50+，上市公司170+，園區(qū)就業(yè)人群45萬+。其中，建成1個國家級示范基地、6個國家級科技企業(yè)孵化器、10個國家級眾創(chuàng)空間、1個國家級廣告產(chǎn)業(yè)孵化基地。中電光谷是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的先鋒，已經(jīng)從傳統(tǒng)民營產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)走向產(chǎn)業(yè)服務(wù)運營，逐步形成包含“策劃、設(shè)計、運營”全流程體系的P+EPC+O模式，自身從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。

中電光谷的通過品牌加持，實現(xiàn)高固費與高傭金，用優(yōu)秀的人，進而形成好的結(jié)果。注重品牌包裝和形象展示，擅長方法論的概括和觀念輸出，做大領(lǐng)導(dǎo)（總裁黃立平先生）的個人IP。強大的品牌影響力、極強的業(yè)主方關(guān)系黏性、過硬的專業(yè)能力、平臺思維和共享精神。這一輕資產(chǎn)服務(wù)模式的優(yōu)勢，一是業(yè)務(wù)拓展面更廣，二是使企業(yè)自身的發(fā)展和資產(chǎn)風險隔離，三是創(chuàng)造的服務(wù)價值與需求的適配性較高。目前來看，這一模式能夠形成中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域未來可發(fā)展可復(fù)制的標桿模式。

在園區(qū)工業(yè)廠房的開發(fā)中，高度的標準化可以帶來高度的敏捷，而定制的敏捷如何保障？中電光谷充分激發(fā)內(nèi)部協(xié)同的組織活力，項目開發(fā)團隊、設(shè)計院、總承包等單位在責任明確的前提下簡化流程，根據(jù)客戶需求建立快速反應(yīng)機制，并通過數(shù)字化提高管理效率。在不同的城市公司，敏捷定制采取跨部門協(xié)同方式運行。

在綿陽，產(chǎn)業(yè)合作部確定客戶需求，成本部、財務(wù)部進行多方案成本與測算與一對一金融方案，給客戶更多選擇，工程部提出“10個月交付定制產(chǎn)品”的服務(wù)標準，打消客戶顧慮；在剛剛簽約首家敏捷定制企業(yè)的中國電子?xùn)|部智谷，“招商-設(shè)計-工程-產(chǎn)服”全流程專業(yè)團隊，化身企業(yè)服務(wù)員，通過實地走訪企業(yè)車間、詢問生產(chǎn)情況、共商解決方案，從輸出第一版方案到正式簽約，僅用時2個月。

可以看出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的設(shè)計和運營是一體的，一個好的園區(qū)，既需要好的設(shè)計，也需要有好的運營，好的設(shè)計是運營的基礎(chǔ)，只有通過不斷的優(yōu)化設(shè)計，使產(chǎn)品日臻完善，才能使園區(qū)后期運營有一個比較好的物理平臺。中電光谷采用P+EPC+O的服務(wù)模式，在設(shè)計之初便明確對運營的負責的全過程、全生命周期服務(wù)。

豐富的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實踐經(jīng)驗，長期積累的形成的裝飾工程、物業(yè)管理、區(qū)域能源、團體餐飲、公寓等多元運營資源，能夠提升企業(yè)入駐后的產(chǎn)品體驗。在黃岡，美格科技兩萬多平的企業(yè)空間帶來了較大的員工數(shù)量，在配套設(shè)置上，定制方案中設(shè)置了3千平的員工宿舍與食堂，為員工生活提供便利；在重慶青鳳，產(chǎn)業(yè)空間、獨立（專屬）空間的布局，基于政務(wù)商務(wù)的人流車流和基于生產(chǎn)的物流區(qū)分，會根據(jù)企業(yè)需求進行設(shè)計，基本實現(xiàn)了總圖、交通、廠房平面和廠房立面全方位的可定制。

目前業(yè)主方在園區(qū)建設(shè)運營方面，主要訴求有:一是功能發(fā)揮方面，產(chǎn)業(yè)用地有待高效利用；二是債務(wù)風險方面，化解力度有待加大；三是轉(zhuǎn)型升級方面，產(chǎn)業(yè)集聚層次有待提升。

P+EPC+O模式如何解決業(yè)主方的訴求？相對業(yè)主方來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要有以下比較優(yōu)勢：

（1）園區(qū)策劃定位的專業(yè)程度高。在P（咨詢）端，中電光谷可以充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)咨詢、規(guī)劃咨詢作用，為區(qū)域提供戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、綜合規(guī)劃等咨詢服務(wù)，并且由于園區(qū)的科學(xué)定位決定了后續(xù)的招商運營成績，因此企業(yè)會非常重視做好園區(qū)定位。

（2）執(zhí)行時間快，能做到各個階段的服務(wù)效率都較高。

而且這種模式類似于將業(yè)主方和運營方組成合伙人，雙方共同為項目的成功與否負責，因此也能夠?qū)p資產(chǎn)服務(wù)提供方構(gòu)成有效激勵。

P+EPC+O模式下拓展的項目對城市能級要求不高，中電光谷的輕資產(chǎn)投拓方向?qū)挿海木€城市均可進入，主要服務(wù)對象是業(yè)主方、城投公司、地方國資等業(yè)主。因此在優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)較為稀缺的行業(yè)環(huán)境下，該模式成為一個新的且較為理想的探索方向。投拓項目類型以科技研發(fā)型物業(yè)為主（工業(yè)廠房和研發(fā)辦公），這是中電光谷擅長的產(chǎn)品類型。從客戶需求來看，該模式主體是一種下沉的代建+招商運營（EPC+O）服務(wù)。

從項目本身的盈利模式來看，如果執(zhí)行較為順利，則該項目收費上能夠獲取較高利潤，達到目前行業(yè)輕資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)中較高的水平，但同時也受到較為嚴格的考核。該模式對服務(wù)提供方來說，主要優(yōu)勢如下：

（1）收費高：從設(shè)計咨詢到園區(qū)開業(yè)的階段（5年左右），收取咨詢費、品牌冠名費和運營費、營銷推廣費、高于市場水平的招商傭金（中電光谷品牌加持）、設(shè)計費、EPC管理費等。但同時業(yè)主方對招商運營服務(wù)的考核也較為嚴格。

（2）成本控制得較好：整個階段主要成本是人工成本，P（策劃）階段會配置咨詢規(guī)劃人員、人數(shù)較多、大約10人左右，O（招商運營）階段人數(shù)稍少一點、大部分為招商人員。

（3）具有持續(xù)性：從片區(qū)角度看，通過承接片區(qū)的咨詢業(yè)務(wù)切入，中電光谷可以逐漸推進和承包該片區(qū)一系列其他物業(yè)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。從項目角度看，到了后期的園區(qū)運營流程中，中電光谷發(fā)展完備的多元化運營業(yè)務(wù)正好可以有用武之地，包括數(shù)字園區(qū)等訂單金額較高的業(yè)務(wù)。

（4）從中電光谷本身特征來看，在此類項目獲取上有很大優(yōu)勢

（5）中電光谷有央企中國電子背書和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商雙重身份，給項目獲取帶來如下優(yōu)勢：

（1）品牌背書：中國電子品牌背書、項目資源，面對地方業(yè)主方時能以央地合作、世界500強資源導(dǎo)入的旗幟來獲取信任感；（2）業(yè)務(wù)架構(gòu)體系：同業(yè)中最全面的業(yè)務(wù)架構(gòu)體系，在專業(yè)能力方面足以背書；（3）業(yè)績及案例：過往的標桿項目案例和業(yè)績，加上一定程度的包裝，能夠打動地方業(yè)主方。

以成都猛追灣為例子，創(chuàng)新政企協(xié)同的EPC+O模式，完成城市更新項目，實現(xiàn)共建共治共享。2019年9月，萬科中西部區(qū)域旗下“萬巷更新”戰(zhàn)略產(chǎn)品線落地項目成都猛追灣正式啟動。該項目運用EPC+O開發(fā)建設(shè)模式，實現(xiàn)多方共建共治共享。對于該模式的具體操作模式，詳見下圖：

成華區(qū)人民政府及猛追灣街道辦在該項目中提供指導(dǎo)支持、制定政策，并在運營期間進行考核評估。錦城華創(chuàng)（平臺公司）負責收儲資產(chǎn)、簽訂合約、保障資金，萬科則負責規(guī)劃策劃、設(shè)計施工、招商運營。在實際操作上，猛追灣項目分三個階段實現(xiàn)EPC+O模式，具體如下：

第一，籌備階段。萬科會同政府相關(guān)部門和區(qū)屬國有公司大力實施優(yōu)質(zhì)資源“收、租、引”，并成立片區(qū)運營專業(yè)公司（成華區(qū)棚改平臺公司“錦城華創(chuàng)”，進行前期開發(fā)）對收儲資產(chǎn)整體實施資產(chǎn)管理、項目招引、業(yè)態(tài)管控、運營管理等工作，完成收儲重要節(jié)點收儲面積約3.4萬平方米。

第二，設(shè)計施工階段。政府負責街面、景觀、氛圍等非經(jīng)營性改造，萬科則根據(jù)商業(yè)規(guī)劃負責建筑內(nèi)部空間的改造。在規(guī)劃過程中，萬科深度挖掘和傳承成華“工業(yè)記憶”和猛追灣“城市鄉(xiāng)愁”，采取“修舊如舊”手法進行文化傳承，對錦江綠道和濱水空間、特色街區(qū)進行同步規(guī)劃，謀劃“綠道+休閑配套”、“綠道+新消費場景”等諸多可能性。

第三，招商運營階段。在招商方面，猛追灣項目引進78個品牌，更新0.68平方公里；在運營方面，萬科引入城市物業(yè)管理理念，突破原有治理格局，針對街區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)統(tǒng)籌管理，形成街區(qū)共建共治新機制。同時，萬科聯(lián)合猛追灣街道黨工委成立“Dream One”街區(qū)綜合黨委、成立猛追灣街區(qū)聯(lián)盟，發(fā)布聯(lián)盟公約，以市民休閑區(qū)為聚合點，發(fā)揮企業(yè)和社會自治力量，共同推進黨建引領(lǐng)下的特色街區(qū)建設(shè)和運營。

EPC+O模式下猛追灣項目的借鑒意義

猛追灣項目具有重大的借鑒意義。萬科通過“策劃規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)、招商運營”一體化實施方式以及“文態(tài)、業(yè)態(tài)、形態(tài)”三態(tài)融合打造了一個新鮮且富有活力的城市。往后產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)可以取其精華，強化“市區(qū)聯(lián)動、政企聯(lián)手”的高效協(xié)作模式，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、市場化主體的作用，運營主體引入新經(jīng)濟新業(yè)態(tài)推動城市活化，實現(xiàn)從政府主導(dǎo)、企業(yè)參與到政府引導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式創(chuàng)新升級，實現(xiàn)政府、企業(yè)、居民等多方利益主體和諧共生。

企業(yè)是園區(qū)有生命力的重要因素，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，需要以動態(tài)規(guī)劃為保障。在一個區(qū)域內(nèi)采用統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的方式組織產(chǎn)業(yè)，可以實現(xiàn)空間格局的整體優(yōu)化和充分提高基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)用效率。但是如果不能針對每一個企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)在需求和文化取向來進行針對性空間規(guī)劃和設(shè)計，這樣的建設(shè)成果很難真正適應(yīng)企業(yè)需求。

中電光谷在園區(qū)規(guī)劃階段，將用地根據(jù)功能布局、規(guī)劃結(jié)構(gòu)，優(yōu)化形成相應(yīng)的定制組團或者定制單體。無論客戶何時介入項目，均可運用動態(tài)規(guī)劃的全新建設(shè)模式，為客戶量身定制。目前集團已形成電子科技、機械制造、汽車零部件、食品加工等類型的“一圖一庫”產(chǎn)品體系。企業(yè)可根據(jù)在“一圖一庫”中的產(chǎn)品進行拉清單式的定制，經(jīng)過多輪交互設(shè)計，最終形成實施規(guī)。

如今，不少地方對于標準廠房開發(fā)模式的土地供應(yīng)政策相對謹慎，很大程度上是對這種建設(shè)方式帶來的區(qū)域形象塑造和經(jīng)濟效益承諾存疑。如何真正有效組織空間，為制造業(yè)服務(wù)成了地方政府和園區(qū)開發(fā)運營商面臨的重要課題。中電光谷的敏捷定制是基于政府信任的、共創(chuàng)的敏捷定制，以高度的社會責任，高標準的規(guī)劃與建設(shè)，在政府“放管服”改革舉措下，共同探索的敏捷定制有效化解了項目總體規(guī)劃或組團規(guī)劃報批及單體分別修改報建之間的矛盾。

在武漢在蔡甸，中電光谷數(shù)字產(chǎn)業(yè)園運營團隊僅用時90余天，就完成征地拆遷、土地招拍掛、規(guī)劃報批等各項手續(xù)，實現(xiàn)當年簽約、當年供地、當年開工、當年引進企業(yè)“四個當年”，刷新了中電光谷項目建設(shè)、招商運營的“光速”，通過高效組織建設(shè)、全生命周期運營服幫助越來越多的區(qū)域企業(yè)實現(xiàn)跨價值鏈的服務(wù)升級。在湖北黃岡，光合聯(lián)合科技城與黃岡高新區(qū)政府、黃岡高投聯(lián)合招商，充分發(fā)揮政府、平臺公司與園區(qū)的合力，以優(yōu)惠政策、定制服務(wù)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)。在區(qū)政府的全力支持下，美格科技從簽約到交付耗時不足百天。